La clause résolutoire dans le bail commercial : de l’exigence de clarté du contrat à la neutralisation par le comportement des parties, une lecture renouvelée à la lumière des arrêts de la Cour de cassation (2022-2026)
I. La validité de la clause résolutoire : entre précision contractuelle et exigence de clarté non équivoque
A. L’exigence de précision issue de l’article 1225 du Code civil et l’apport de la chambre commerciale du 3 juin 2026
La résolution du contrat peut, aux termes de l’article 1224 du Code civil, résulter de l’application d’une clause résolutoire (article 1224 du Code civil). L’article 1225 du même code précise que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » (article 1225 du Code civil). Par un arrêt du 3 juin 2026, promis à la plus large publication, la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue préciser la portée de cette exigence de précision et, ce faisant, a censuré une interprétation trop rigoureuse des juges du fond.
En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait déclaré nulle une clause résolutoire stipulant que le contrat pourrait être résilié « en cas de violation, par l’autre Partie, d’une obligation substantielle du Contrat de sous-licence », au motif que cette clause n’énumérait pas, de façon précise, les obligations dont la violation entraînait la résolution du contrat. La chambre commerciale a cassé cette décision, jugeant que la cour d’appel s’était fondée sur « le constat inopérant que la clause résolutoire n’énumérait pas les obligations dont elle sanctionnait la violation par la résolution du contrat, sans rechercher, comme il lui incombait, si les obligations concernées pouvaient être identifiées de manière claire et non équivoque » (Cass. Com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R).
La Cour de cassation a rappelé, à cette occasion, qu’il résulte de la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats que la clause résolutoire doit être expressément prévue dans le contrat, qu’elle doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, et qu’elle ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat. Or, cette jurisprudence n’exige pas, en revanche, que la clause résolutoire « énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations ». La Cour a ainsi ajouté que ni les travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni les débats parlementaires ayant abouti à la loi de ratification du 20 avril 2018 n’ont entendu revenir sur l’état du droit antérieur.
Dès lors, répond à l’exigence de précision posée par l’article 1225 du Code civil la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause. La chambre commerciale prend soin de préciser qu’« est ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci ». Cette solution, qui privilégie la clarté substantielle sur l’exhaustivité formelle, s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante selon laquelle la clause résolutoire ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat.
Par ailleurs, la même décision réaffirme que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». La Cour rappelle également que la clause résolutoire, si elle vise le manquement à une obligation déterminée, ne peut s’appliquer à une obligation distincte, cette exigence constituant un garde-fou contre l’extension indue du champ de la résolution automatique. A cet égard, la solution dégagée par la chambre commerciale le 3 juin 2026 apparaît comme une invitation, pour les rédacteurs de baux commerciaux, à privilégier une rédaction fonctionnelle de la clause résolutoire, sans s’astreindre à une énumération exhaustive qui pourrait s’avérer contre-productive en pratique.
B. Le formalisme légal du commandement préalable et l’articulation avec le droit commun des contrats
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du Code de commerce). Ce texte, pierre angulaire du mécanisme résolutoire dans les baux commerciaux, prévoit également que les juges saisis d’une demande de délais de paiement peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, précise le texte, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer ce dispositif en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence nouvelle, qui tempère l’office du juge par des considérations d’effectivité économique, illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur en difficulté et la préservation des droits du bailleur, lequel demeure créancier d’une obligation de paiement qui constitue la contrepartie essentielle de la mise à disposition des locaux.
En conséquence, le formalisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce se superpose au droit commun de la résolution sans s’y substituer. La clause résolutoire insérée dans un bail commercial doit satisfaire aux exigences cumulatives de l’article 1225 du Code civil, tel qu’interprété par l’arrêt du 3 juin 2026, et de l’article L. 145-41 du Code de commerce. A cet égard, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt rendu le 9 juillet 2026 dans une affaire opposant un preneur à bail commercial à sa bailleresse, que la règle du plafonnement du loyer renouvelé demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail avant que la durée du bail prolongé n’ait atteint douze années (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). Cette décision éclaire la manière dont la Cour articule les mécanismes protecteurs du statut des baux commerciaux avec la volonté des parties exprimée dans le contrat.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, par un autre arrêt du même jour, qu’aucun texte ne dispose que l’ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce statuant en référé aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative en application d’une clause contractuelle soit insusceptible de recours, la voie de l’appel étant ouverte contre cette ordonnance (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254). Ce rappel procédural conforte la lecture selon laquelle la Cour de cassation veille à ne pas priver les parties des garanties procédurales attachées au contentieux du bail commercial, y compris lorsque la clause résolutoire est en jeu.
II. La neutralisation de la clause résolutoire par le comportement des parties : exception d’inexécution et renonciation par acceptation du renouvellement
A. L’exception d’inexécution comme moyen de défense autonome du preneur
L’article 1219 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose qu’une « partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du Code civil). Ce mécanisme, connu sous le nom d’exception d’inexécution, connaît en matière de baux commerciaux une application importante, que la troisième chambre civile a récemment précisée dans deux arrêts successifs.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B). Cette solution, qui écarte l’exigence d’une mise en demeure préalable du bailleur, renforce la position du preneur confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, laquelle, selon l’article 1719 du Code civil, oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, à entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En conséquence, le preneur ne saurait être privé du bénéfice de l’exception d’inexécution au seul motif qu’il n’a pas adressé au bailleur une mise en demeure préalable de remédier aux désordres affectant les locaux loués.
Par un second arrêt, rendu le 5 mars 2026 et destiné à la publication au Bulletin, la troisième chambre civile est allée plus loin en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme spécifique de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La Cour a en effet jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors qu’elle n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que les juges du fond auraient dû rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé. Dès lors, la demande de délais de paiement prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui suppose que le locataire reconnaisse en substance l’existence de la dette, et l’exception d’inexécution, par laquelle le locataire soutient que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations, constituent deux voies distinctes et non exclusives l’une de l’autre.
En conséquence, le juge ne peut pas constater automatiquement l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si l’exception d’inexécution invoquée est fondée. Cette clarification jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le sillage de l’arrêt du 18 septembre 2025, confère au preneur un moyen de défense substantiel, distinct de la simple demande de délais de paiement, et rappelle que la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure soumise au contrôle concret du juge sur les obligations respectives des parties. Par ailleurs, il y a lieu d’observer que l’exception d’inexécution ne peut être retenue que si le manquement du bailleur est suffisamment grave et affecte réellement l’usage des locaux, à l’exclusion de simples désordres insuffisamment caractérisés. Cette exigence de gravité, inhérente à l’article 1219 du Code civil, constitue un tempérament essentiel à la suspension unilatérale du paiement des loyers par le preneur.
B. La renonciation du bailleur à la clause résolutoire par l’acceptation du principe du renouvellement du bail
L’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail commercial emporte des conséquences substantielles sur le droit de se prévaloir de la clause résolutoire, ainsi que la troisième chambre civile l’a jugé par un arrêt du 11 mai 2022, publié au Bulletin, fondé sur les articles L. 145-10 et L. 145-11 du Code de commerce. Ce dernier texte, qui prévoit que le bailleur souhaitant obtenir une modification du prix du bail doit faire connaître le loyer proposé dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, constitue le cadre légal dans lequel s’inscrit la solution dégagée par la Cour en 2022 (article L. 145-11 du Code de commerce).
La troisième chambre civile a jugé, en effet, que « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738, FS+B). En l’espèce, les bailleurs avaient délivré un commandement visant la clause résolutoire le 22 novembre 2017, puis avaient accepté, le 12 janvier 2018, le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer plus élevé. La cour d’appel avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que les bailleurs ne pouvaient être considérés comme ayant renoncé aux causes du commandement.
La Cour de cassation a censuré cette décision, retenant qu’en « notifiant aux locataires, le 12 janvier 2018, soit postérieurement au commandement du 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ». Cette solution consacre une renonciation implicite mais nécessaire du bailleur : l’acceptation du renouvellement, même conditionnée à la fixation judiciaire du nouveau loyer, emporte abandon du droit de se prévaloir de la clause résolutoire pour des manquements antérieurs.
A cet égard, cette décision s’articule avec le régime de l’article L. 145-10 du Code de commerce, lequel dispose que « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus », et qu’à défaut, « le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (article L. 145-10 du Code de commerce). Le bailleur qui entend opposer au preneur des manquements contractuels doit donc, à l’échéance du bail, choisir entre deux voies incompatibles : soit refuser le renouvellement en motivant son refus, soit accepter le principe du renouvellement et, ce faisant, renoncer à se prévaloir des infractions antérieures.
Par ailleurs, lorsque le bailleur accepte le renouvellement, il ne peut plus, à l’occasion de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, exciper des manquements du preneur pour justifier une augmentation du loyer au-delà du plafonnement légal, les mécanismes de déplafonnement étant régis par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. A cet égard, l’arrêt du 11 mai 2022 doit être lu en combinaison avec l’arrêt du 5 mars 2026 : le premier neutralise la clause résolutoire par l’acceptation du renouvellement dans le cadre des relations entre le bailleur et le preneur à l’échéance du bail, tandis que le second neutralise la clause résolutoire par l’exception d’inexécution lorsque le bailleur manque à ses propres obligations en cours d’exécution du contrat. Cette double voie de neutralisation confère au droit des baux commerciaux une cohérence d’ensemble, fondée sur l’idée que les droits du bailleur ne sauraient s’exercer de manière détachée de ses propres obligations contractuelles.
En conséquence, la pratique contractuelle doit intégrer cette double contrainte jurisprudentielle. D’une part, le bailleur qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire doit veiller à ne pas accomplir d’acte manifestant sa volonté de poursuivre la relation contractuelle après la dénonciation des manquements. D’autre part, le preneur dispose désormais d’un moyen de défense substantiel, distinct de la demande de délais, qui lui permet de contester l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant un manquement grave du bailleur à ses propres obligations, notamment celle de délivrance conforme et continue. Or, cette double lecture impose aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des procédures précontentieuses : le bailleur doit, avant de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, s’assurer qu’il n’a pas accompli d’acte susceptible de caractériser une renonciation à s’en prévaloir, tandis que le preneur doit, dès réception du commandement, articuler avec précision les moyens de défense qu’il entend soulever, l’exception d’inexécution devant être invoquée pour chaque loyer dont le paiement est contesté.
Conclusion
La jurisprudence récente de la Cour de cassation procède à une clarification substantielle du régime de la clause résolutoire dans le bail commercial. La chambre commerciale, par son arrêt du 3 juin 2026, rappelle que la validité de la clause résolutoire ne dépend pas d’une énumération exhaustive des engagements sanctionnés, mais de la possibilité pour les parties d’identifier de manière claire et non équivoque ces engagements. La troisième chambre civile, par ses arrêts des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la demande de délais de paiement, imposant au juge d’en vérifier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La même chambre, par son arrêt du 11 mai 2022, établit que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail emporte renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire pour des manquements antérieurs. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique renforce l’effectivité du mécanisme résolutoire par l’introduction de conditions substantielles à l’octroi de délais de paiement. Dès lors, la rédaction et la mise en œuvre de la clause résolutoire appellent une vigilance renouvelée de la part des praticiens, qui doivent conjuguer les exigences de clarté substantielle posées par le droit commun des contrats avec la rigueur procédurale du statut des baux commerciaux. A cet égard, les enseignements conjugués de la chambre commerciale et de la troisième chambre civile dessinent un équilibre entre la sécurité juridique, garantie par la prévisibilité du mécanisme résolutoire, et l’équité contractuelle, incarnée par la possibilité pour le preneur d’opposer au bailleur ses propres manquements.
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