I. La reconduction du dispositif d’encadrement des loyers : un cadre normatif en perpétuelle adaptation
A. Le décret du 20 juillet 2026, une prorogation dans la continuité du mécanisme de plafonnement
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel le 22 juillet 2026 (JORF n°0169), reconduit pour une période d’un an, soit jusqu’au 31 juillet 2027, les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Ce texte, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 18), s’inscrit dans la droite ligne des décrets annuels qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, fixent un montant maximal d’évolution des loyers dans les zones d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est particulièrement marqué. Signé par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre de la ville et du logement Vincent Jeanbrun, le texte a été pris après avis de la Commission nationale de concertation en date du 19 mai 2026, conformément aux prescriptions législatives.
Le dispositif ainsi prorogé trouve son fondement dans le constat d’une tension persistante du marché locatif dans les vingt-huit agglomérations concernées, visées au I de l’article 232 du code général des impôts et précisées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié. La disposition réglementaire encadre tant les loyers des nouvelles locations que ceux des baux renouvelés, qu’ils portent sur des logements nus ou meublés. Concrètement, le mécanisme interdit au bailleur de pratiquer, lors de la relocation ou du renouvellement, une augmentation excédant l’indice de référence des loyers publié mensuellement par l’INSEE, sous réserve de certaines adaptations autorisées lorsque le loyer antérieur est manifestement sous-évalué ou que des travaux d’amélioration ont été réalisés par le propriétaire depuis le dernier renouvellement du bail.
Or, l’entrée en vigueur de ce nouveau décret, fixée au 1er août 2026 par son article 2, intervient dans un contexte contentieux particulièrement dense. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une constance remarquable les obligations réciproques des parties au contrat de bail, y compris dans des domaines connexes au plafonnement des loyers tels que la décence du logement ou les modalités du congé. Cette actualité jurisprudentielle éclaire d’un jour nouveau la portée effective du dispositif d’encadrement, dont l’efficacité dépend aussi bien de la rigueur de sa mise en œuvre que de la capacité du juge judiciaire à en assurer le respect par des sanctions dissuasives et proportionnées.
Par ailleurs, le décret du 20 juillet 2026 se distingue par sa nature de texte autonome, ainsi que le précise expressément sa notice de présentation, et non de simple texte modificatif. Cette qualification emporte des conséquences juridiques non négligeables, notamment quant à son applicabilité immédiate aux contrats en cours et à son articulation avec les décrets antérieurs dont il ne constitue pas la codification mais bien la substitution. Le caractère autonome du texte confère au pouvoir réglementaire une latitude d’adaptation qui pourrait, dans les années à venir, se traduire par des inflexions significatives du dispositif en fonction de l’évolution des conditions du marché locatif et des orientations de la politique du logement.
B. L’articulation du décret avec le régime législatif issu de la loi du 6 juillet 1989
L’encadrement des loyers ne saurait être appréhendé isolément ; il s’articule étroitement avec l’ensemble des dispositions protectrices du locataire édictées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’article 17 de cette loi (article 17) constitue le socle du régime de fixation des loyers dans les zones tendues, en disposant dans son premier alinéa que ces zones « sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16 » et en renvoyant à un décret le soin de fixer la liste des communes comprises dans ces zones. Le second paragraphe du même article, dans sa rédaction issue de la loi du 24 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, apporte une restriction particulière aux logements des classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, en interdisant toute augmentation de loyer lors d’une nouvelle location, disposition qui constitue un véritable gel des loyers pour les passoires thermiques.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir d’une augmentation de loyer en dehors des paramètres fixés par le décret annuel doit démontrer que son logement ne relève pas de ces restrictions, ou qu’il bénéficie d’une exception légale dûment caractérisée. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-19.891, publié au Bulletin), que le renvoi opéré par l’article 15 de la loi de 1989 aux territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 suffit à caractériser l’appartenance d’une commune au périmètre d’application des règles protectrices, sans que le locataire ait à produire le décret de classement de sa commune. La troisième chambre civile a ainsi jugé que « le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis » (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-19.891).
Par ailleurs, la cohérence du dispositif législatif impose de considérer que l’encadrement des loyers ne concerne pas uniquement la fixation du prix à l’entrée dans les lieux ou au renouvellement, mais s’étend, par capillarité juridique, à l’ensemble des mécanismes destinés à garantir l’équilibre contractuel. L’action en diminution du loyer prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 en est une illustration topique, en ce qu’elle permet au locataire de solliciter une réduction proportionnée du loyer lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans le contrat de bail. La Cour de cassation a jugé, le 20 avril 2023 (pourvoi n° 22-15.529, publié au Bulletin), qu’est irrecevable l’action en diminution du loyer fondée sur un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et la surface réelle lorsque le locataire n’a pas, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse (Civ. 3e, 20 avr. 2023, n° 22-15.529). L’arrêt énonce expressément que « le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur », renvoyant à une précédente décision du 9 novembre 2022 (pourvoi n° 21-19.212), ce qui consacre une obligation procédurale stricte à la charge du locataire désireux d’obtenir une régulation du montant de son loyer.
À cet égard, la combinaison des articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989 forme un édifice normatif cohérent dont le respect conditionne la validité même des stipulations contractuelles relatives au loyer. L’article 18, dans sa rédaction actuelle, dispose que pour chaque zone tendue, « un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés » et prévoit expressément que « ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués ». La saisine préalable de la commission départementale de conciliation, instituée par le même article, constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge en cas de litige résultant de l’application du décret, formalité dont le non-respect est sanctionné par une fin de non-recevoir.
II. Le contrôle juridictionnel de la fixation et de l’évolution des loyers dans la jurisprudence récente
A. L’office du juge dans la détermination du loyer et la sanction des irrégularités
Le juge judiciaire, et singulièrement le juge des contentieux de la protection, exerce un contrôle renforcé sur la licéité des stipulations contractuelles relatives au loyer. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au fil des arrêts rendus ces trois dernières années, dessiné les contours d’un véritable pouvoir de régulation juridictionnelle, dont la légitimité puise à la fois dans les textes spéciaux de la loi du 6 juillet 1989 et dans les principes généraux du droit des contrats. L’arrêt du 12 octobre 2023 (pourvoi n° 22-18.580, publié au Bulletin) rappelle ainsi qu’en matière de congé délivré par le bailleur, « à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué » et qu’« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci » (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-18.580). Cette décision consacre un pouvoir d’investigation étendu au profit du juge, qui ne saurait être lié par les seules allégations des parties lorsqu’il s’agit d’apprécier la régularité d’un congé aux conséquences potentiellement graves pour le locataire.
À cet égard, l’articulation entre le pouvoir de contrôle du juge et le respect du cadre normatif dessiné par le décret annuel d’encadrement revêt une importance pratique considérable. Le bailleur qui méconnaît les plafonds de loyer fixés par le décret encourt non seulement la restitution du trop-perçu sur le fondement de la répétition de l’indu, mais également la nullité de la clause de fixation du loyer, qui peut être relevée d’office par le juge en application de l’article 12 du code de procédure civile. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188), rappelé l’obligation pesant sur le bailleur de délivrer un logement décent, en censurant la cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences du manquement du bailleur à cette obligation essentielle, constitutive d’une inexécution contractuelle de nature à priver le bailleur de son droit d’agir en résiliation (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 25-10.188).
Dès lors, le contentieux de l’encadrement des loyers ne peut être dissocié de celui de la décence du logement, les deux notions entretenant des liens de complémentarité fonctionnelle que la jurisprudence la plus récente a contribué à renforcer. La Cour de cassation a franchi un pas décisif dans l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin), en jugeant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993). Cette décision, rendue au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un avertissement solennel à l’égard des bailleurs qui tenteraient de contourner leurs obligations, notamment en matière de fixation du loyer, par la délivrance d’un congé abusif. La formule employée par la Cour est sans équivoque : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
En outre, le juge du contentieux de la protection, juridiction de proximité instituée par la loi du 23 mars 2019, est devenu l’acteur central du traitement des litiges relatifs à l’encadrement des loyers. Sa compétence exclusive pour connaître des actions dont le contrat de bail d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion, lui confère une connaissance approfondie des pratiques locales et des spécificités des marchés immobiliers de son ressort. La jurisprudence de la Cour de cassation, en affirmant le pouvoir du juge de vérifier d’office la régularité des loyers pratiqués, renforce cette fonction de régulation de proximité et confère au dispositif d’encadrement une effectivité que la simple publication d’un décret annuel ne saurait garantir à elle seule.
B. L’équilibre des droits des parties à l’aune des dernières évolutions jurisprudentielles
L’analyse d’ensemble de la jurisprudence récente révèle une tension dialectique entre, d’une part, la volonté du législateur et du pouvoir réglementaire de protéger le locataire contre les excès d’un marché locatif structurellement déséquilibré en zone tendue, et, d’autre part, la nécessité de préserver les droits du bailleur, notamment son droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et la liberté contractuelle qui en découle. La Cour de cassation s’efforce de maintenir cet équilibre en rappelant avec constance que les règles protectrices du locataire, pour essentielles qu’elles soient, ne sauraient aboutir à vider de sa substance le droit du bailleur de percevoir un loyer conforme à la valeur locative réelle du bien loué.
Ainsi, dans l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.207), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait ordonné le relogement de locataires évincés dans un logement adapté à leur situation familiale, au motif que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-14.207). Cette décision, rendue au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation, rappelle opportunément que le pouvoir judiciaire ne saurait se substituer aux prérogatives administratives en matière d’attribution de logements sociaux, et que la protection du locataire trouve sa limite dans le respect de la répartition constitutionnelle des compétences entre les organes de l’État.
Le même souci d’équilibre se manifeste dans l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.874, publié au Bulletin), par lequel la troisième chambre civile a jugé que lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que « la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-13.874). Cette décision, rendue en formation de section, illustre la délicate articulation entre les compétences judiciaire et administrative dans les contentieux immobiliers mettant en cause des personnes publiques, et rappelle que l’office du juge judiciaire est circonscrit par les principes constitutionnels de séparation des pouvoirs.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé les conditions dans lesquelles le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Dans un arrêt du 16 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.438), la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de « délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et que le manquement à cette obligation peut priver le bailleur de la faculté de se prévaloir des impayés de loyers pour solliciter la résiliation du bail (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 23-12.438). Cette jurisprudence illustre la conception extensive que la Haute juridiction se fait de la protection du locataire, en considérant que les obligations du bailleur ne se limitent pas à la perception du loyer mais englobent une obligation positive de mise à disposition d’un habitat conforme aux exigences légales de décence, de sécurité et de salubrité.
En conséquence, la mise en œuvre du décret du 20 juillet 2026 devra s’apprécier à la lumière de cette jurisprudence qui, sans remettre en cause le principe de l’encadrement, en délimite les contours et en précise les sanctions. Le bailleur qui, dans une zone tendue, consentirait un loyer excédant le plafond réglementaire sans justifier d’une cause légale d’adaptation autorisée par le décret, s’exposerait non seulement à une action en répétition de l’indu sur le fondement de l’article 1302 du code civil, mais également à une remise en cause globale de son droit de percevoir le loyer initialement stipulé. De même, la pratique consistant à délivrer un congé pour motif légitime en invoquant la nécessité de travaux de mise aux normes de décence ne saurait prospérer si le bailleur avait connaissance de l’indécence du logement dès la conclusion du contrat, ainsi que l’a rappelé avec force l’arrêt du 4 juin 2026 précité.
Or, la question de l’articulation entre le dispositif d’encadrement des loyers et le régime de la preuve ne doit pas être négligée dans l’appréciation globale de l’effectivité du mécanisme. L’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135) a rappelé que le locataire qui invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent supporte la charge de la preuve de cette allégation, conformément au droit commun de l’article 1353 du code civil (Civ. 3e, 28 nov. 2024, n° 23-18.135). En pratique, cette exigence probatoire peut constituer un obstacle significatif pour le locataire désireux de contester un loyer excessif en se fondant sur l’indécence du logement, sauf à recourir aux constatations d’un commissaire de justice ou à solliciter une mesure d’expertise judiciaire, dont le coût peut s’avérer dissuasif pour un locataire aux ressources modestes.
Dès lors, il apparaît que le décret du 20 juillet 2026, en dépit de son apparente simplicité normative, s’insère dans un maillage juridictionnel complexe où l’office du juge, l’équilibre des droits fondamentaux et la répartition des charges probatoires dessinent un paysage contentieux en perpétuelle recomposition. L’observation attentive des décisions à venir de la troisième chambre civile de la Cour de cassation permettra aux praticiens et aux justiciables de mesurer l’effectivité de ce dispositif et d’en anticiper les évolutions, dans un domaine où l’insécurité juridique demeure, en dépit des efforts du pouvoir réglementaire, une préoccupation légitime des acteurs du marché locatif.
Conclusion
Le décret du 20 juillet 2026, en reconduisant pour une année supplémentaire le mécanisme d’encadrement des loyers issu de la loi ALUR et consolidé par les réformes successives de la loi du 6 juillet 1989, apporte une réponse réglementaire pragmatique à la crise persistante du logement dans les zones tendues du territoire national. L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les arrêts des 20 avril 2023, 12 octobre 2023, 11 janvier 2024, 16 avril 2026, 4 juin 2026 et 9 juillet 2026 constituent les jalons les plus significatifs de la période récente, révèle néanmoins que l’effectivité de ce dispositif dépend étroitement de la capacité des juridictions du fond à en assurer le respect, dans le cadre de l’office tel que défini et délimité par la Haute juridiction. L’équilibre entre la protection du locataire et la préservation des droits légitimes du bailleur demeure, en définitive, une œuvre jurisprudentielle en constante construction, dont le décret du 20 juillet 2026 ne constitue qu’un chapitre parmi d’autres, certes utile mais nécessairement perfectible, de la régulation du marché locatif français.
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