Le dépôt de garantie dans le bail commercial : la construction prétorienne de l’obligation de restitution et l’encadrement légal issu de la loi du 26 mai 2026
I. La nature et le régime contractuel du dépôt de garantie dans le bail commercial
A. La qualification juridique du dépôt de garantie : une sûreté conventionnelle hors du champ originaire du statut des baux commerciaux
Le dépôt de garantie stipulé dans un bail commercial constitue une sûreté conventionnelle par laquelle le preneur remet au bailleur, dès la conclusion du contrat, une somme d’argent destinée à garantir l’exécution de l’ensemble de ses obligations locatives. Cette somme, versée entre les mains du bailleur qui en a la détention, demeure la propriété du preneur tout au long de l’exécution du contrat et doit, par nature, lui être restituée à l’expiration du bail, sous déduction des créances justifiées du bailleur. À la différence du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 22 encadre de manière impérative les conditions de versement, de restitution et de majoration du dépôt de garantie, le statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ne comportait, jusqu’à la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, aucune disposition spécifique régissant cette institution.
Le dépôt de garantie relevait dès lors exclusivement du droit commun des contrats et de la liberté conventionnelle que consacre l’article 1103 du code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Cette absence de cadre légal conférait aux parties une liberté quasi absolue dans la détermination du montant du dépôt, dont le quantum était le plus souvent fixé à trois mois de loyer en principal, ainsi que dans l’aménagement de ses conditions de restitution. Certains contrats subordonnaient le remboursement du dépôt de garantie à la production par le preneur de l’ensemble des justificatifs de paiement des charges, des impôts fonciers et des primes d’assurance, tandis que d’autres prévoyaient une restitution automatique dans un délai déterminé à compter de la remise des clefs.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a pris soin de distinguer le dépôt de garantie d’autres mécanismes contractuels voisins, dont le pas-de-porte ou le droit d’entrée qui, versés en contrepartie d’un avantage consenti par le bailleur, ne sont pas restituables en fin de bail sauf stipulation contraire expresse. Le dépôt de garantie, quant à lui, conserve sa nature de sûreté provisoire et ne peut en aucun cas être requalifié en un supplément de loyer, ce qui contreviendrait à sa fonction essentielle de garantie de l’exécution des obligations locatives. Cette distinction fondamentale emporte des conséquences juridiques déterminantes, notamment quant au sort de cette somme en cas de procédure collective du bailleur ou de cession du local loué à un tiers, hypothèses dans lesquelles la qualification de propriété du preneur sur les fonds déposés revêt une importance capitale.
La Cour de cassation a été conduite à préciser, au fil des espèces qui lui étaient soumises, les contours de cette institution essentiellement gouvernée par l’autonomie de la volonté. Elle a rappelé avec constance que le dépôt de garantie ne saurait être assimilé à un loyer payé d’avance et que le preneur ne peut, sauf stipulation contraire expresse, prétendre imputer son montant sur les derniers termes du loyer exigibles. Cette construction prétorienne, élaborée à partir des principes généraux du droit des obligations et de la force obligatoire du contrat, a progressivement dessiné un régime cohérent que la réforme législative de 2026 est venue, pour partie, consacrer et renforcer en introduisant des dispositions impératives dans le corps du statut des baux commerciaux.
Or, la doctrine et la pratique notariale avaient depuis longtemps appelé de leurs vœux une intervention du législateur afin de remédier aux situations de blocage résultant du déséquilibre contractuel entre un bailleur refusant indûment la restitution du dépôt de garantie et un preneur dépourvu de levier juridique efficace pour contraindre son cocontractant. La réforme du 26 mai 2026 répond à cette attente en instituant un régime légal protecteur dont les principes directeurs s’inspirent largement des solutions jurisprudentielles élaborées par la troisième chambre civile au cours des deux dernières décennies.
B. Le principe de restitution du dépôt de garantie à l’expiration du bail et ses conditions contentieuses
Le principe de restitution du dépôt de garantie au preneur à l’issue du bail constitue la contrepartie naturelle de sa fonction de garantie provisoire. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que ce principe découle de la lettre même des conventions liant les parties et qu’il appartient au bailleur, qui se prétend libéré de son obligation de restitution, de justifier les retenues qu’il opère sur ce dépôt. Dans un arrêt du 5 mars 2020, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la restitution du dépôt de garantie au preneur sans avoir constaté que ce dernier avait effectivement remis les clefs au bailleur, jugeant que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, mais que la restitution des lieux doit être établie pour que l’obligation de restitution du dépôt de garantie devienne exigible (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398, Publié au Bulletin).
Dès lors, la date d’exigibilité de l’obligation de restitution du dépôt de garantie coïncide, en principe, avec celle de la libération effective des locaux par le preneur, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire. L’état des lieux de sortie, lorsqu’il est établi contradictoirement, permet au bailleur de justifier d’éventuelles dégradations imputables au preneur et de nature à motiver une retenue partielle ou totale du dépôt de garantie. À défaut d’état des lieux de sortie ou en l’absence de preuve des dégradations alléguées, le bailleur ne peut opposer un refus de restitution au preneur sans méconnaître la force obligatoire du contrat que consacre l’article 1103 du code civil, les juges du fond devant alors ordonner la restitution intégrale de la somme consignée.
À cet égard, la jurisprudence a également précisé les contours de l’obligation de motivation du refus de restitution. La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 9 juillet 2019 dont le pourvoi a été rejeté par la troisième chambre civile le 7 janvier 2021, a jugé que le caractère abusif du refus de restitution du dépôt de garantie pouvait résulter de l’absence de justification des retenues opérées par le bailleur, caractérisant ainsi une résistance abusive susceptible d’engager sa responsabilité civile (Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-23.203). Le bailleur doit en toute hypothèse établir, par des éléments objectifs et vérifiables, le bien-fondé des sommes qu’il entend conserver sur le dépôt de garantie, faute de quoi la restitution intégrale s’impose de plein droit.
En conséquence, le contentieux du dépôt de garantie dans le bail commercial s’articule principalement autour de la charge de la preuve des manquements imputables au preneur. Il incombe au bailleur de démontrer, d’une part, la réalité des dégradations locatives alléguées, d’autre part, le quantum du préjudice en résultant, au moyen de devis, de factures acquittées ou de tout autre élément probant. La simple allégation de dégradations, non étayée par des éléments objectifs, ne saurait justifier un refus de restitution, même partiel. Cette exigence probatoire, conforme au droit commun de la preuve régi par l’article 1353 du code civil, constitue une garantie essentielle pour le preneur contre les refus abusifs de restitution.
La troisième chambre civile a également été amenée à préciser que la restitution du dépôt de garantie ne peut être subordonnée à des conditions qui n’auraient pas été expressément stipulées au contrat. Dans un contexte de crédit-bail immobilier, la Cour a jugé le 12 décembre 2024 que le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire, de sorte que la cour d’appel ne pouvait exclure le jeu de la garantie de restitution prévue au contrat sans méconnaître la force obligatoire de celui-ci (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-16.858). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation veille au respect des stipulations contractuelles relatives au dépôt de garantie, fût-ce dans des montages juridiques complexes.
II. La transmission de l’obligation de restitution et l’encadrement légal renforcé
A. Le sort du dépôt de garantie en cas de mutation de la propriété du local loué
La question de la transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie en cas de vente du local donné à bail commercial a donné lieu à une solution prétorienne d’une importance pratique considérable. Par un arrêt du 29 juin 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé en principe qu’« en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier » (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur l’article 1743 du code civil qui régit les effets de la vente sur le contrat de bail en cours, consacre une distinction fondamentale entre le sort des obligations du bailleur selon qu’elles sont attachées à la qualité de propriétaire ou à celle de contractant originaire.
En conséquence, l’acquéreur du local loué, fût-il informé de l’existence du dépôt de garantie, n’est pas tenu de plein droit d’en restituer le montant au preneur à l’expiration du bail, cette obligation demeurant à la charge du bailleur originaire qui a perçu les fonds. Cette solution avait été préalablement esquissée dans un arrêt du 4 mars 2021 rendu en matière de préemption urbaine, la Cour ayant jugé qu’« en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148). La réitération de cette règle dans un arrêt de formation de section publié au Bulletin atteste de la volonté de la Cour de cassation d’en faire un principe jurisprudentiel solidement établi.
Dès lors, il appartient aux parties, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion de sa cession, d’aménager conventionnellement la transmission de cette obligation au nouvel acquéreur. Le preneur peut, par une stipulation expresse insérée dans l’acte de vente ou par un avenant au bail, obtenir du nouvel acquéreur qu’il reprenne à sa charge l’obligation de restitution du dépôt de garantie, conformément au mécanisme de la stipulation pour autrui ou du porte-fort que consacre l’article 1204 du code civil. À défaut d’une telle stipulation, le preneur ne pourra se retourner que contre le bailleur originaire, ce qui peut s’avérer problématique lorsque ce dernier a disparu ou est devenu insolvable.
Par ailleurs, dans l’hypothèse d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation a jugé que l’absence de restitution du dépôt de garantie par le bailleur originaire ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant, lequel ne saurait être tenu d’indemniser le locataire évincé de ce chef (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741, précité). Cette solution pragmatique, qui évite de faire peser sur la collectivité publique une obligation relevant exclusivement du rapport contractuel originaire, souligne la nécessité pour le preneur de s’assurer, dès la conclusion du bail, de la solvabilité de son cocontractant ou d’obtenir des garanties complémentaires quant à la restitution du dépôt versé.
La portée de cette construction prétorienne ne se limite pas aux seules hypothèses de vente volontaire ou d’expropriation. Elle intéresse également les cessions de gré à gré consécutives à une procédure de saisie immobilière, les adjudications sur licitation et, plus généralement, toute mutation de propriété emportant transmission du droit au bail à un nouvel acquéreur. Dans toutes ces hypothèses, les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à une vigilance accrue lors de la rédaction des clauses du bail, en prévoyant expressément les modalités de transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie au futur acquéreur ou, à défaut, en instaurant un mécanisme de séquestre ou de cautionnement destiné à prémunir le preneur contre le risque de défaillance du bailleur originaire.
B. L’apport de la loi du 26 mai 2026 : le plafonnement du dépôt de garantie et la consécration d’un régime protecteur du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux des dispositions inédites relatives au dépôt de garantie, mettant un terme à l’absence de tout encadrement légal de cette institution. Le nouvel article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi, prévoit désormais que le montant du dépôt de garantie ne peut excéder une certaine proportion du loyer annuel, dont le quantum précis a vocation à être fixé par voie réglementaire. Cette limitation, directement inspirée du régime applicable aux baux d’habitation, vise à protéger la trésorerie du preneur, singulièrement celle des petites et moyennes entreprises pour lesquelles l’immobilisation d’une somme équivalente à plusieurs mois de loyer constitue une charge financière susceptible d’obérer la poursuite de l’activité commerciale.
Or, le législateur n’a pas entendu se borner à plafonner le montant du dépôt de garantie. Il a simultanément encadré ses modalités de restitution en imposant au bailleur un délai impératif de restitution à compter de l’expiration du bail et de la remise des clefs, dont le non-respect est assorti de sanctions pécuniaires dissuasives. Ces dispositions nouvelles s’inscrivent dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleurs et preneurs au sein du statut des baux commerciaux, mouvement dont la loi du 26 mai 2026 constitue la manifestation la plus récente et la plus aboutie. La mensualisation des loyers prévue par l’article L. 145-32-1 du code de commerce, l’encadrement des clauses d’indexation asymétriques prohibées par l’article L. 145-38-1 du même code et le renforcement des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire aux termes de l’article L. 145-41 participent de la même volonté de renforcer la protection du preneur sans pour autant méconnaître les intérêts légitimes du bailleur.
Par ailleurs, l’insertion du dépôt de garantie dans le champ du statut des baux commerciaux emporte une conséquence juridique de première importance : la violation des dispositions impératives du nouvel article L. 145-40 est susceptible d’être sanctionnée par les mécanismes protecteurs de l’article L. 145-15 du code de commerce, aux termes duquel sont réputées non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du présent chapitre. Dès lors, toute clause contractuelle prévoyant un dépôt de garantie d’un montant excédant le plafond légal ou imposant au preneur des conditions de restitution plus rigoureuses que celles fixées par la loi pourrait être réputée non écrite, restituant au preneur une protection que la liberté contractuelle avait jusqu’alors laissée à la discrétion du bailleur.
À cet égard, l’économie générale de la réforme du 26 mai 2026 invite à une lecture cohérente de l’ensemble des nouvelles dispositions relatives au dépôt de garantie et aux autres mécanismes protecteurs du preneur. La troisième chambre civile sera sans doute amenée, dans les prochaines années, à préciser les modalités d’articulation entre le régime légal impératif et les stipulations contractuelles antérieures, en particulier s’agissant des baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi qui comportent des clauses de dépôt de garantie excédant les nouvelles limites légales. La Cour disposera pour ce faire des principes directeurs qu’elle a elle-même dégagés au cours des deux dernières décennies, qu’il s’agisse du principe de restitution intégrale du dépôt de garantie à l’expiration du bail, de celui de la non-transmission automatique de l’obligation de restitution au nouveau propriétaire ou encore de celui de la prohibition des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut.
En définitive, le dépôt de garantie dans le bail commercial se trouve aujourd’hui à la croisée d’une construction prétorienne éprouvée, fondée sur la force obligatoire du contrat et la protection des intérêts légitimes des parties, et d’un encadrement légal rénové dont l’ambition affichée est de restaurer un équilibre contractuel que la pratique avait parfois compromis. La combinaison de ces deux strates normatives dessine un régime protecteur pour le preneur qui, sans être exempt de zones d’ombre quant à son application dans le temps, constitue une avancée significative dans la régulation des rapports locatifs commerciaux. La pratique contractuelle devra intégrer ces nouvelles normes impératives, tandis que le contentieux à venir en précisera la portée exacte et les éventuelles limitations.
Conclusion
Le dépôt de garantie dans le bail commercial, longtemps abandonné à la seule liberté contractuelle, a fait l’objet d’une construction prétorienne rigoureuse de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, principalement articulée autour du principe de restitution intégrale à l’expiration du bail et de la règle de non-transmission automatique de l’obligation de restitution au nouvel acquéreur en cas de vente du local loué. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue compléter cet édifice en introduisant, au sein du statut des baux commerciaux, un encadrement légal du montant et des modalités de restitution du dépôt de garantie, consacrant ainsi une protection du preneur qui était jusqu’alors absente du dispositif légal. Par sa combinaison avec le mécanisme des clauses réputées non écrites de l’article L. 145-15 du code de commerce, cette réforme confère désormais au juge des loyers commerciaux les instruments juridiques nécessaires pour sanctionner les stipulations contractuelles excessives et restaurer l’équilibre des relations locatives. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront, dans l’attente des premières décisions d’application qui préciseront la portée exacte des nouvelles dispositions, conjuguer les solutions jurisprudentielles éprouvées, notamment quant à la non-transmission automatique de l’obligation de restitution, et les nouvelles normes impératives pour assurer la sécurité juridique des conventions qu’ils rédigent et des contentieux qu’ils plaident.