Le renouvellement du bail commercial constitue la clef de voûte du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Ce droit, que la jurisprudence qualifie de « propriété commerciale » du preneur, garantit au locataire qui remplit les conditions légales la faculté d’obtenir le renouvellement de son bail à son échéance ou, à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice résultant du refus du bailleur. Entre 2023 et 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une série de décisions qui en précisent les contours avec une netteté remarquable, tant sur le terrain de la formation du nouveau contrat que sur celui de la fixation de son prix. L’examen de ces arrêts révèle un double mouvement : un renforcement de la protection formelle du preneur lors de la délivrance du congé, conjugué à une rigueur économique croissante dans la détermination du loyer renouvelé, notamment sous l’effet de la tacite prolongation et de la prise en compte des obligations respectives des parties dans le calcul de la valeur locative.
I. La consolidation du droit au renouvellement dans son principe et son étendue
A. L’affirmation du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré
Le principe gouvernant le renouvellement du bail commercial est énoncé avec une constance remarquable : à défaut de convention contraire, le nouveau bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, le juge ne disposant d’un pouvoir de modulation qu’en matière de fixation du prix. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ce principe dans un arrêt de section du 11 janvier 2024, dont l’attendu de principe mérite d’être cité intégralement : « il résulte de ces textes qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin). Cet énoncé, qui puise sa source dans les articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, exclut que le bailleur puisse, à l’occasion du congé avec offre de renouvellement, imposer au preneur des modifications substantielles des conditions contractuelles autres que le prix.
La portée pratique de ce principe est considérable. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt précité, la bailleresse avait délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait refusé d’assimiler ce congé à un refus de renouvellement, en jugeant qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». La solution est d’une logique implacable : le congé étant un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, son émission à des conditions substantiellement modifiées emporte rupture du contrat originaire et consacre, de ce fait, le droit du preneur à être indemnisé de la perte de son fonds de commerce.
Ce principe avait déjà été esquissé dans un arrêt du 16 mars 2023, où la Cour de cassation avait jugé que le preneur qui avait accepté le renouvellement aux charges et conditions du bail expiré pouvait prétendre au bénéfice du statut protecteur, nonobstant les réticences du bailleur (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin). La même formation de section a, dans un arrêt du 15 février 2023, énoncé que « la propriété commerciale du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin). Par cette formulation, la Cour consacre la dimension patrimoniale du droit au renouvellement, qu’elle rattache expressément au droit de propriété protégé par la Convention européenne des droits de l’homme.
La mise en œuvre concrète de ce droit suppose, au préalable, que le preneur remplisse les conditions posées par l’article L. 145-8 du code de commerce, au premier rang desquelles figure l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux loués. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, qu’un défaut d’immatriculation prive le locataire du bénéfice du droit au renouvellement, motif pris de ce que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, publié au Bulletin). En cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux par les parties, l’immatriculation demeure une condition essentielle que le juge doit vérifier, même en l’absence de contestation du bailleur sur ce point. La charge de la preuve de cette immatriculation incombe au preneur qui s’en prévaut, et son défaut entraîne la dénégation du droit au renouvellement, sans que le bailleur ait à démontrer un quelconque préjudice.
B. Le congé avec offre de renouvellement : entre formalisme protecteur et sanction de l’irrégularité
Le congé constitue l’instrument juridique par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail en cours ou d’en solliciter le renouvellement. L’article L. 145-9 du code de commerce en régit les conditions de forme et de délai. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des trois dernières années, précisé les conséquences de l’irrégularité du congé sur le droit au renouvellement.
Un arrêt du 14 décembre 2023 rappelle que les bailleurs qui entendent s’opposer au renouvellement sans indemnité d’éviction doivent caractériser des « motifs graves et légitimes » à l’encontre du preneur (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-13.661). Ces motifs, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, doivent être suffisamment caractérisés dans leur matérialité et leur imputabilité au locataire. La simple allégation de manquements contractuels, sans démonstration de leur gravité, ne saurait justifier un refus de renouvellement privant le preneur de son droit à indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu à connaître, dans un arrêt du 4 juin 2026, de la question de la prescription de l’action en contestation du refus de renouvellement. La locataire, qui s’était vu opposer un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, avait formé une demande reconventionnelle en indemnisation de la perte de son fonds de commerce. La cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite. La Cour de cassation a censuré cette décision pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, rappelant que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées et viser celles-ci avec l’indication de leur date, lorsqu’il n’expose pas succinctement les prétentions et moyens des parties (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cet arrêt, bien que rendu sur un fondement procédural, illustre la vigilance de la Cour de cassation quant au respect du droit d’accès au juge du preneur évincé.
La jurisprudence a également précisé les effets du droit d’option exercé par le bailleur. Dans un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui, après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement, exerce son droit d’option en notifiant au preneur son refus de renouvellement, est tenu de verser l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin). Cette décision rappelle que le droit d’option, s’il permet au bailleur de se soustraire à l’obligation de renouveler, ne le dispense pas de son obligation indemnitaire.
II. La fixation du prix du bail renouvelé, un équilibre sous tension
A. Le déplafonnement du loyer à l’épreuve de la tacite prolongation
Le second volet du contentieux du renouvellement concerne la fixation du prix du nouveau bail. L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. L’article L. 145-34 tempère ce principe en instituant un mécanisme de plafonnement : sauf exception, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce plafonnement cesse toutefois de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
La portée exacte de cette exception a été précisée par un arrêt du 16 octobre 2025, dont la motivation énonce que le dispositif d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). En d’autres termes, le preneur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans subit non seulement le déplafonnement de son loyer, mais également l’impossibilité de bénéficier de l’étalement des augmentations annuelles à hauteur de 10 %, dispositif réservé aux hypothèses de déplafonnement fondées sur une modification notable des facteurs de la valeur locative ou sur une durée contractuellement supérieure à neuf ans.
Cette distinction, rigoureuse pour le preneur, trouve sa justification dans la lettre même de l’article L. 145-34, qui traite séparément, d’une part, l’exception au plafonnement tirée de la durée du bail supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation et, d’autre part, les autres exceptions fondées sur la modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans. Seules ces dernières ouvrent droit au mécanisme d’étalement. La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 9 juillet 2026, rejetant le pourvoi d’une locataire qui soutenait que la règle du plafonnement devait s’appliquer nonobstant la durée du bail expiré supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La force de ce mécanisme de tacite prolongation, qui opère de plein droit en l’absence de congé régulier, a été rappelée avec constance. Un arrêt du 14 décembre 2023 a ainsi jugé que le texte « n’impose pas que les volontés contractuelles soient formulées de manière expresse, de sorte que si le silence des parties ne vaut pas, à lui seul, acceptation des conditions d’un nouveau bail, il constitue une tacite prolongation au sens de l’article L. 145-9 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-15.871). Cette formulation, qui distingue la tacite prolongation — simple fait juridique découlant du maintien dans les lieux — de l’acceptation tacite d’un nouveau bail, permet de comprendre pourquoi le preneur peut se trouver, sans l’avoir expressément souhaité, exposé au déplafonnement de son loyer après douze années d’occupation silencieuse.
B. La valeur locative, instrument d’ajustement du loyer renouvelé
Au-delà des règles de plafonnement et de déplafonnement, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit au principe cardinal de la valeur locative. L’article L. 145-33 du code de commerce énumère les éléments à prendre en considération : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La jurisprudence récente a apporté des précisions significatives sur l’articulation entre ces critères et la volonté des parties.
Un arrêt de section du 30 mai 2024, promis à la plus large diffusion, a tranché une difficulté récurrente en matière de loyers binaires — ces clauses par lesquelles les parties stipulent un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur. La Cour de cassation a jugé que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire » et qu’il appartient au juge des loyers commerciaux, « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Par cette décision, la Cour de cassation opère un revirement partiel par rapport à sa jurisprudence antérieure qui réservait l’office du juge des loyers commerciaux aux seules hypothèses où une clause expresse l’y autorisait. Le juge peut désormais, dans le silence du contrat, rechercher si les parties n’ont pas manifesté, par leur comportement ou par des éléments extrinsèques, une volonté commune de soumettre le prix du bail renouvelé à une fixation judiciaire.
La détermination de la valeur locative a également donné lieu à un arrêt important du 29 janvier 2026, qui précise les conséquences du transfert conventionnel de la taxe foncière sur le montant du loyer renouvelé. La Cour de cassation y énonce que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin). Par cette décision, la Cour rappelle que l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option, régie par l’article L. 145-57 du code de commerce, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33, laquelle intègre nécessairement les obligations respectives des parties. La clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur, en ce qu’elle transfère une obligation incombant normalement au bailleur, justifie une minoration de la valeur locative — conséquence directe et logique du principe de proportionnalité qui gouverne la fixation judiciaire du loyer.
Dans le prolongement de cette analyse, un arrêt du 25 janvier 2023 avait déjà précisé que « la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice sur lequel le prix du loyer est indexé » constitue un élément d’appréciation du caractère plafonné ou déplafonné du loyer renouvelé (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin). La même formation a jugé, le 27 février 2025, que « par arrêt irrévocable du 1er décembre 2016, le loyer du nouveau bail a été fixé selon les règles du plafonnement », rappelant l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions de fixation du loyer renouvelé (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin).
Enfin, la Cour de cassation a eu l’occasion, le 14 décembre 2023, de préciser les conditions dans lesquelles le juge peut constater l’existence d’une clause de tacite prolongation : « n’impose pas que les volontés contractuelles soient formulées de manière expresse, de sorte que si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation des conditions d’un nouveau bail, il constitue une tacite prolongation » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-15.871, précité). La distinction ainsi opérée entre la tacite prolongation — simple maintien dans les lieux après l’expiration du bail, produisant ses effets sur le calcul du plafonnement — et la formation d’un nouveau contrat de bail — qui suppose un échange de consentements — est désormais solidement ancrée dans la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Cette construction jurisprudentielle comporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens. Le preneur qui, par négligence ou par confort économique, laisse s’écouler les années sans formaliser un congé ou sans solliciter un nouveau bail, s’expose mécaniquement au déplafonnement de son loyer à l’issue de la douzième année de tacite prolongation. Le bailleur, quant à lui, peut tirer un avantage stratégique de cette situation en s’abstenant de toute initiative, laissant le temps faire son œuvre jusqu’au franchissement du seuil fatidique. La Cour de cassation ne l’ignore pas, mais estime que cette conséquence résulte directement des dispositions légales, que le juge se borne à appliquer sans pouvoir en tempérer la rigueur par des considérations d’équité. Le législateur du 26 mai 2026, par la loi de simplification de la vie économique, n’a d’ailleurs pas modifié cet équilibre, se contentant d’intervenir sur d’autres aspects du statut des baux commerciaux sans remettre en cause le mécanisme de la tacite prolongation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime du renouvellement du bail commercial en équilibre maîtrisé. D’un côté, le droit au renouvellement est protégé dans son principe par des règles formelles rigoureuses qui sanctionnent l’irrégularité du congé et assimilent à un refus de renouvellement toute offre assortie de conditions substantiellement différentes de celles du bail expiré. De l’autre, la fixation du prix du bail renouvelé obéit à une logique économique de plus en plus précise, dans laquelle la tacite prolongation joue un rôle accélérateur vers le déplafonnement, tandis que la valeur locative intègre avec une finesse croissante la réalité des obligations respectives des parties. Cette double tendance, protectrice sur la forme et rigoureuse sur le fond, témoigne de la maturité d’un contentieux qui, loin de se scléroser, ne cesse de s’adapter aux évolutions des pratiques contractuelles et de la valorisation des actifs immobiliers commerciaux. Les praticiens du droit des baux commerciaux trouveront dans ce corpus une source précieuse pour la négociation des renouvellements amiables comme pour la conduite des contentieux devant le juge des loyers commerciaux, dont l’office a été sensiblement enrichi par les arrêts de la troisième chambre civile rendus au cours de cette période.
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