I. La détermination contentieuse des grosses réparations : le critère cardinal de la structure et de la solidité générale
A. L’évolution de la notion de grosses réparations depuis le revirement jurisprudentiel de 2005
L’article 606 du Code civil, dont la rédaction est demeurée inchangée depuis le 21 mars 1804, dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien » article 606 du Code civil. Cette énumération, dont la lettre suggère une liste limitative, a longtemps été interprétée restrictivement par la Cour de cassation, qui cantonnait la qualification de grosses réparations aux seuls ouvrages textuellement énumérés par ce texte. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 13 juillet 2005 a toutefois opéré un revirement déterminant en substituant à cette lecture littérale un critère fonctionnel, fondé sur la finalité des travaux au regard de l’intégrité de l’immeuble. Depuis cette décision, les grosses réparations s’entendent de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, indépendamment de leur correspondance avec les ouvrages limitativement désignés par l’article 606.
Cette acception extensive a été réaffirmée avec une netteté particulière par un arrêt du 21 avril 2022, dans lequel la troisième chambre civile a posé une distinction fondamentale qui gouverne désormais l’ensemble du contentieux : « les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036. En l’espèce, la cour d’appel d’Amiens avait condamné un bailleur à prendre en charge le remplacement de quatre fenêtres, au motif que le bail mettait à sa charge « les grosses réparations édictées par l’article 606 du Code civil » et que le remplacement des fenêtres constituait une grosse réparation. La Cour de cassation a censuré cette décision au double visa des articles 606 et 1134 du Code civil, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas relevé « que les travaux en litige intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». Par cet attendu de principe, la Haute juridiction a consacré le critère de la structure et de la solidité comme unique étalon de la qualification de grosse réparation, excluant que les juges du fond puissent se dispenser de caractériser concrètement l’atteinte à l’intégrité structurelle de l’immeuble pour faire application de l’article 606.
Or, cette exigence de motivation renforcée emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties au bail commercial. Le bailleur qui entend s’exonérer de la charge financière d’un ouvrage ne peut se contenter d’invoquer abstraitement la qualification de grosse réparation ; il lui incombe, à peine de voir sa prétention rejetée, d’établir que les travaux réclamés par le preneur ne relèvent pas de l’article 606 faute d’affecter la structure ou la solidité générale de l’immeuble. À l’inverse, le preneur qui sollicite du bailleur la réalisation de travaux qu’il estime relever des grosses réparations devra démontrer que l’ouvrage en cause conditionne la stabilité ou la pérennité du bâti. En conséquence, la qualification juridique des travaux, loin de se réduire à une appréciation abstraite, constitue un exercice éminemment factuel qui commande, dans chaque espèce, la mise en oeuvre d’une démonstration technique rigoureuse.
B. La distinction contentieuse entre les réparations d’entretien et les grosses réparations
La summa divisio posée par l’arrêt du 21 avril 2022 entre les réparations d’entretien, utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, et les grosses réparations, qui en affectent la structure et la solidité générale, structure l’ensemble du contentieux de la répartition des charges de travaux dans le bail commercial. Cette distinction, pour conceptuellement claire qu’elle soit, soulève en pratique des difficultés récurrentes d’application que la troisième chambre civile s’emploie à résoudre par un contrôle exigeant de la motivation des juges du fond. La qualification de grosse réparation obéit en effet à une logique de seuil : certains ouvrages, bien que participant de l’intégrité du bâti, ne revêtent pas une importance telle qu’ils conditionnent la structure ou la solidité générale de l’immeuble, et demeurent par conséquent des réparations d’entretien. L’article 1754 du Code civil, qui énumère les réparations locatives à la charge du preneur, constitue à cet égard le pendant de l’article 606, la répartition par défaut des charges de travaux reposant sur cette dichotomie légale article 1754 du Code civil.
À cet égard, l’arrêt du 21 avril 2022 constitue une illustration topique de cette difficulté de qualification. En censurant la cour d’appel qui avait qualifié le remplacement de fenêtres de grosse réparation, la Cour de cassation a implicitement mais nécessairement considéré que de tels travaux, qui participent certes de l’étanchéité et de l’isolation du clos, ne mettent pas en cause la structure ou la solidité générale de l’immeuble au sens de l’article 606. Le remplacement de menuiseries extérieures relève ainsi, sauf circonstances exceptionnelles tenant à la fonction structurelle particulière des ouvertures concernées, des réparations d’entretien. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, rappelle que le critère de la structure et de la solidité générale doit être apprécié in concreto et qu’il ne saurait être étendu à tous les ouvrages concourant au clos et au couvert de l’immeuble.
En revanche, la jurisprudence admet sans difficulté que les travaux portant sur la toiture, la charpente, les murs porteurs ou les fondations constituent par nature des grosses réparations, dès lors qu’ils conditionnent la stabilité et la pérennité de l’édifice. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 1er juin 2022, que la réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments, de même que la réfection de la charpente, relèvent des travaux intéressant « la structure et la solidité de l’immeuble loué » Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598. Par cette formule, la Cour de cassation a explicitement rattaché les ouvrages de couverture et de charpente au périmètre des grosses réparations, confirmant que le critère de la structure et de la solidité générale englobe l’ensemble des éléments constitutifs du gros oeuvre, entendu comme l’ossature et l’enveloppe de l’immeuble. Dès lors, la distinction entre réparations d’entretien et grosses réparations repose sur un critère fonctionnel : sont des grosses réparations les travaux qui, par leur objet et leur ampleur, intéressent la stabilité, la solidité ou l’intégrité structurelle du bâtiment, indépendamment de leur qualification littérale au regard de l’énumération de l’article 606.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé que les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité, et notamment aux normes de sécurité-incendie, obéissent à un régime spécifique qui se distingue de la summa divisio entre réparations d’entretien et grosses réparations. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a énoncé le principe selon lequel « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait déduit d’une clause transférant au preneur « le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du Code civil », que le locataire supportait également la charge des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité. Cette solution consacre une distinction fondamentale entre, d’une part, le transfert conventionnel des grosses réparations stricto sensu et, d’autre part, l’obligation de mise en conformité administrative des locaux, qui demeure à la charge du bailleur en l’absence de stipulation expresse contraire spécifiquement dédiée à cet objet.
II. Le régime conventionnel dérogatoire à l’article 606 et l’encadrement prétorien du transfert des grosses réparations
A. L’exigence d’une stipulation claire et précise et l’interprétation restrictive des clauses dérogatoires
Le principe posé par l’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer la chose louée au preneur et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée article 1719 du Code civil. L’article 1720 du même code précise que le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » article 1720 du Code civil. Il en résulte que les grosses réparations, au sens de l’article 606, incombent par défaut au bailleur. Toutefois, la Cour de cassation admet depuis une jurisprudence constante que le bailleur peut, par une stipulation conventionnelle, transférer au preneur la charge de tout ou partie des grosses réparations, sous réserve du respect de conditions formelles et substantielles rigoureuses.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 1er juin 2022 a posé avec une clarté exemplaire la règle gouvernant le transfert conventionnel des grosses réparations : « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598. En l’espèce, la cour d’appel de Nancy avait condamné le preneur à réaliser les travaux de réfection de la couverture et de la charpente sur le fondement d’une clause du bail stipulant que le preneur « devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du Code civil, et y compris également tous travaux de ravalement de façades ». La Cour de cassation a censuré cette décision en jugeant que cette clause, qui se bornait à une référence générique à l’article 606 sans désigner nommément les travaux de couverture et de charpente, ne constituait pas « une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge du preneur la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués ».
Cette solution, réaffirmée avec une constance remarquable dans un arrêt du 16 mars 2023, consacre la double exigence d’une clause expresse et d’une énonciation précise des travaux transférés. La troisième chambre civile a ainsi rappelé « que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106. En l’occurrence, la cour d’appel d’Agen avait condamné la locataire à contribuer aux dépenses de réfection de la toiture sur le fondement d’une clause mettant à sa charge les « grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ». La Cour de cassation a cassé cette décision, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial ».
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile impose désormais une exigence de précision qui interdit au bailleur de se prévaloir d’une clause générale renvoyant abstraitement à l’article 606 pour transférer la charge d’ouvrages spécifiques. La clause doit, pour être efficace, énumérer avec une précision suffisante les catégories de travaux dont elle entend transférer la charge au preneur, ou à tout le moins désigner les ouvrages concernés par leur nature et leur objet. Une clause se bornant à viser « les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l’article 606 » ou « les grosses réparations édictées par l’article 606 du Code civil » est, à elle seule, insuffisante pour opérer un transfert des travaux de toiture, de charpente ou de gros oeuvre au preneur. Cette exigence de précision, fondée sur le caractère dérogatoire de la clause au droit commun du bail, s’analyse en une garantie protectrice des intérêts du preneur, qui ne saurait se voir imposer, par l’effet d’une stipulation vague ou générale, la charge financière de travaux structurels dont le coût peut compromettre l’équilibre économique de son exploitation commerciale.
B. L’interdiction d’ordre public du transfert des grosses réparations et l’obligation continue de délivrance
La liberté contractuelle des parties au bail commercial trouve une limite impérative dans les dispositions d’ordre public qui interdisent au bailleur de transférer au preneur certaines catégories de dépenses. L’article R. 145-35 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, énumère limitativement les charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire, au nombre desquelles figurent « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » article R. 145-35 du Code de commerce. Cette prohibition d’ordre public, qui s’impose aux parties nonobstant toute stipulation contraire, réduit considérablement la portée pratique des clauses de transfert conventionnel des grosses réparations. Dès lors, si le bailleur peut encore conventionnellement transférer au preneur la charge de certaines grosses réparations dans les baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel ou pour les baux en cours non encore renouvelés, cette faculté se heurte à un encadrement législatif qui en restreint significativement le domaine.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du Code civil, revêt un caractère continu qui interdit au propriétaire de se retrancher derrière une clause conventionnelle pour échapper aux conséquences des vices affectant la structure de l’immeuble loué. La troisième chambre civile a énoncé, dans un arrêt du 26 janvier 2022, que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578. En l’espèce, un incendie survenu dans un centre commercial avait révélé des non-conformités structurelles aux règles de sécurité-incendie, tenant notamment à l’insuffisance de protection des éléments de charpente métallique et à l’absence de traitement des toitures. La cour d’appel avait débouté les locataires de leurs demandes indemnitaires en se fondant sur les clauses de renonciation à recours insérées dans les baux. La Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant que le bailleur ne peut s’exonérer conventionnellement de l’obligation de procéder aux réparations nécessitées par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Cette solution rejoint le principe, désormais solidement ancré dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, selon lequel l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui se prolonge pendant toute la durée du bail. L’arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, a confirmé avec une netteté remarquable que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin. Or, cette obligation continue de délivrance est consubstantiellement liée à la question des grosses réparations, dans la mesure où les vices structurels de l’immeuble compromettent, par hypothèse, la jouissance paisible et conforme des lieux loués. Le preneur est ainsi fondé à solliciter, pendant toute la durée du bail, l’exécution forcée des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble, sans que le bailleur puisse lui opposer la prescription de son action tant que le manquement perdure.
À cet égard, l’arrêt du 10 avril 2025 a précisé que la clause transférant au preneur les grosses réparations par dérogation à l’article 606 du Code civil ne saurait, en l’absence de stipulation expresse spécifique, dispenser le bailleur de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité-incendie. La Cour a jugé que la cour d’appel « n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». En d’autres termes, même une clause de transfert des grosses réparations expressément fondée sur l’article 606 ne couvre pas, en l’absence de mention spécifique, les travaux de mise en sécurité qui s’imposent au bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination.
Dès lors, l’économie générale du contentieux des grosses réparations dans le bail commercial se caractérise par une tension dialectique entre la liberté contractuelle des parties, qui peuvent conventionnellement aménager la répartition de la charge des travaux, et l’ordre public de protection du preneur, qui interdit que le bailleur se décharge de ses obligations essentielles par l’effet de stipulations générales ou équivoques. La troisième chambre civile, par un contrôle rigoureux de la motivation des juges du fond et une interprétation restrictive des clauses dérogatoires, assure la protection effective du preneur tout en préservant la faculté pour les parties de convenir d’une répartition des charges adaptée aux spécificités de l’immeuble et de l’activité commerciale exercée.
Par ailleurs, l’articulation entre le régime des grosses réparations et le droit commun de la responsabilité contractuelle confère au contentieux une dimension indemnitaire qui dépasse la seule question de la charge des travaux. Le preneur qui subit un préjudice du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation de procéder aux grosses réparations est fondé à solliciter, outre la réalisation des travaux, l’indemnisation des conséquences dommageables de cette carence, qu’il s’agisse de la perte d’exploitation, de l’atteinte à l’image commerciale ou de la dépréciation du fonds de commerce. La Cour de cassation veille toutefois à ce que l’indemnisation du preneur ne conduise pas à un enrichissement sans cause, en cantonnant la réparation au préjudice directement et personnellement subi par le locataire évincé ou dont l’exploitation a été compromise.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile fait apparaître une construction prétorienne cohérente qui, sous l’apparente permanence du texte de l’article 606 du Code civil, a profondément renouvelé le régime contentieux des grosses réparations dans le bail commercial. Le critère de la structure et de la solidité générale de l’immeuble, consacré comme unique étalon de la qualification, commande tant l’office du juge dans l’appréciation de la nature des travaux que la validité des clauses conventionnelles de transfert. La troisième chambre civile, par un contrôle exigeant de la motivation et une interprétation restrictive des stipulations dérogatoires, préserve l’équilibre fondamental du statut des baux commerciaux entre la liberté contractuelle et la protection impérative du preneur. En subordonnant l’efficacité des clauses de transfert à une précision suffisante dans la désignation des ouvrages concernés et en rappelant l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer de son obligation continue de délivrance d’un local conforme à sa destination, la Haute juridiction offre aux praticiens un cadre d’analyse rigoureux qui devrait guider tant la rédaction des baux que la conduite des contentieux à venir.
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