Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Au cœur de cet équilibre, la faculté de résiliation triennale conférée au preneur par le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce constitue l’un des mécanismes les plus singuliers du droit français des baux commerciaux. Ce droit, dont l’exercice est discrétionnaire, permet au locataire de se délier unilatéralement d’un engagement contractuel d’une durée minimale de neuf années à l’expiration de chaque période triennale, sans avoir à justifier d’un motif ni à indemniser le bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre 2023 et 2026, apporte des précisions déterminantes sur les conditions d’exercice de cette faculté et sur les limites que le législateur et les parties peuvent y apporter. L’analyse de ces décisions révèle une tension persistante entre la liberté unilatérale du preneur, érigée en principe d’ordre public, et la nécessité de préserver la sécurité juridique des relations contractuelles de longue durée. L’étude du congé triennal dans sa double dimension — droit de résiliation et instrument d’anticipation contractuelle — permet d’éclairer une pratique largement répandue mais dont les contours juridiques demeurent trop souvent méconnus des praticiens comme des justiciables.
I. La faculté de résiliation triennale du preneur : un droit d’ordre public aux contours rigoureusement définis
A. Les conditions formelles du congé triennal : l’exigence d’un formalisme protecteur
La faculté de résiliation triennale s’exerce par la délivrance d’un congé, dont les conditions de forme et de délai sont impérativement fixées par le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce. Ce texte dispose que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Le législateur a ainsi offert au preneur une alternative entre deux modes de notification, dont le choix relève de sa seule commodité, sans que l’efficacité du congé en dépende. Le délai de six mois, qui court à compter de la date d’expédition de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte, constitue un préavis dont le respect conditionne la validité même du congé.
La question du point de départ de ce délai a donné lieu à un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile le 16 mars 2023, qui rappelle une solution essentielle pour la pratique. Dans cette espèce, un bail commercial à effet du 1er août 2001 avait été consenti, et la locataire avait donné congé pour l’échéance triennale du 31 juillet 2016 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception expédiée le 31 janvier 2016. Les bailleurs contestaient la validité du congé au motif que l’avis de réception n’avait été signé que le 5 février 2016, soit moins de six mois avant l’échéance triennale. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que « ayant été délivré avant l’entrée en vigueur du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, le congé était régi par l’article 668 du code de procédure civile, en sorte qu’une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, FS-B). Cette solution, qui applique le droit commun de la notification postale antérieur au décret de 2016, consacre le principe selon lequel la date d’expédition prime sur la date de réception pour l’appréciation du respect du préavis.
Par ailleurs, l’exigence de motivation du congé, qui s’impose au bailleur lorsqu’il délivre un congé avec refus de renouvellement en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, ne trouve pas à s’appliquer au congé triennal du preneur. Ce dernier n’a pas à justifier des raisons pour lesquelles il entend mettre fin au bail à l’échéance triennale, la faculté qui lui est reconnue par l’article L. 145-4 étant purement discrétionnaire. Cette différence de régime entre le congé du preneur et celui du bailleur illustre la nature protectrice du statut des baux commerciaux à l’égard du locataire.
En conséquence, la jurisprudence exige néanmoins que le congé manifeste sans équivoque la volonté du preneur de résilier le bail. Un arrêt du 9 mars 2023 illustre cette exigence implicite : la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant écarté la qualification de congé pour une lettre qui, selon les constatations des juges du fond, ne faisait pas « expressément état de son intention de résilier le bail » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-24.064). La simple référence à une date d’échéance ne suffit donc pas à caractériser un congé : l’intention de résilier doit être clairement exprimée, à défaut de quoi le contrat se poursuit.
B. Les conditions de fond du droit à résiliation triennale : titularité et étendue
Le droit de résiliation triennale appartient au preneur titulaire du bail commercial. Cette titularité s’apprécie au jour de la délivrance du congé et suppose que le preneur soit régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, conformément aux exigences de l’article L. 145-1 du code de commerce. La question de la titularité du droit de résiliation se pose avec une acuité particulière lorsque le bail a fait l’objet d’une cession ou lorsque le fonds de commerce est exploité par une société dont le preneur est associé.
La faculté de résiliation triennale est également reconnue au preneur pendant la durée du bail renouvelé. L’article L. 145-12 du code de commerce, qui fixe la durée du bail renouvelé à neuf ans sauf accord contraire des parties, dispose en effet que « les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé ». Cette disposition, que la Cour de cassation qualifie d’ordre public, garantit au preneur la pérennité de sa faculté de résiliation périodique, indépendamment du nombre de renouvellements successifs.
L’arrêt du 7 septembre 2023, publié au Bulletin, illustre avec netteté l’articulation entre le droit commun de la résiliation triennale et le régime spécial applicable aux résidences de tourisme. Dans cette affaire, les bailleurs soutenaient que l’article L. 145-7-1 du code de commerce prohibant la résiliation triennale pour les baux des résidences de tourisme s’appliquait également au bail renouvelé. La troisième chambre civile écarte cette argumentation au motif que « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, FS-B). La Cour rappelle en préalable que « ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du code de commerce, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ». Elle précise ensuite que « l’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans ». Cette motivation, qui s’appuie sur les travaux parlementaires pour fonder une interprétation téléologique du texte, circonscrit rigoureusement le domaine de la prohibition légale aux seuls baux initiaux de résidences de tourisme, laissant le bail renouvelé sous l’empire du droit commun de l’article L. 145-12.
II. Les limites apportées à la faculté de résiliation triennale : entre ordre public de protection et ordre public de direction
A. Les restrictions légales à la résiliation triennale : un régime dérogatoire strictement circonscrit
Si l’article L. 145-4 du code de commerce consacre la faculté de résiliation triennale comme un principe général du statut des baux commerciaux, le législateur a prévu plusieurs dérogations à ce principe. L’article L. 145-7-1, créé par la loi du 22 juillet 2009, interdit au preneur exploitant de résidence de tourisme de donner congé à l’expiration d’une période triennale pendant la durée initiale du bail. L’article L. 145-4 lui-même exclut du bénéfice de la résiliation triennale « les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts », pour lesquels « des stipulations contraires » peuvent être prévues. Cette énumération, de portée limitée, témoigne du caractère exceptionnel des restrictions à la faculté de résiliation.
La question de l’articulation entre la résiliation triennale et le congé pour motif grave ou légitime mérite également d’être examinée. Si ces deux mécanismes permettent au preneur de mettre fin au bail, ils relèvent de régimes juridiques distincts : le congé triennal est discrétionnaire et ne produit d’effet qu’à l’échéance de la période triennale, tandis que la résiliation pour inexécution, fondée sur l’article 1217 du code civil ou sur une clause résolutoire insérée au contrat conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, suppose la démonstration d’un manquement grave du bailleur et peut être prononcée à tout moment par le juge.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler les règles de compétence applicables à la délivrance des actes de résiliation dans un arrêt du 9 janvier 2025, qui censure partiellement les motifs d’une cour d’appel ayant écarté la nullité d’un congé délivré par une autorité administrative dépourvue de pouvoir. La troisième chambre civile énonce que, en application des dispositions du statut d’autonomie de la Polynésie française, « la signature et la notification d’un congé comme la signature d’un refus de renouvellement, portant sur un bail commercial en cours en 2019 conclu sur un bien appartenant à la Polynésie française entre ainsi dans les attributions de ce ministre, dès lors que la résiliation a été autorisée par le conseil des ministres » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326). Cet arrêt, bien que rendu dans un contexte ultramarin, rappelle que toute personne qui délivre un congé doit justifier du pouvoir d’engager la partie qu’elle représente.
Dès lors, le congé triennal ne saurait être regardé comme une simple formalité administrative. Il constitue un acte juridique unilatéral dont les conditions de validité, tant formelles que substantielles, sont contrôlées par le juge avec une rigueur qui ne tolère aucune approximation. La charge de la preuve de la régularité du congé incombe au preneur qui s’en prévaut, et toute irrégularité est sanctionnée par la nullité de l’acte.
B. La résiliation triennale à l’épreuve de la vie du contrat : cession, renouvellement et garanties conventionnelles
L’insertion du congé triennal dans la dynamique contractuelle soulève des questions délicates lorsque le bail a fait l’objet de mutations ou d’aménagements conventionnels. La cession du bail commercial, régie par l’article L. 145-16 du code de commerce, n’éteint pas la faculté de résiliation triennale du cessionnaire, qui exerce cette faculté aux mêmes conditions que le cédant. En revanche, la clause de garantie solidaire du cédant, usuelle dans la pratique, trouve dans la référence aux périodes triennales un point d’ancrage temporel dont la portée a été précisée par la jurisprudence.
L’arrêt rendu le 14 décembre 2023 par la troisième chambre civile illustre cette problématique. Dans cette espèce, un contrat de bail prévoyait que « le Preneur restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous autres cessionnaires successifs tant pour le paiement des loyers, charges et accessoires échus ou à échoir que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail, et ce jusqu’à la fin de la période triennale suivant la période triennale en cours au moment de la cession ». La cour d’appel avait limité la garantie du cédant à la période pendant laquelle il était effectivement preneur, écartant ainsi la clause contractuelle. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de réponse aux conclusions, jugeant que la cour d’appel avait « laissé sans réponse les conclusions de la SCI qui soutenait qu’en application de l’article 10.2 du contrat, en cas de cession du bail, le preneur restait garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire pour l’entière exécution des charges et conditions du bail jusqu’à la fin de la période triennale suivant celle en cours au moment de la cession » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-11.152). Cet arrêt rappelle la force obligatoire des clauses de garantie indexées sur le rythme triennal, qui prolongent l’obligation du cédant bien au-delà de la date de cession.
À cet égard, la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile confirme que le mécanisme de la résiliation triennale irradie l’ensemble du régime juridique du bail commercial, bien au-delà de la seule faculté de résiliation. La référence aux périodes triennales constitue un étalon temporel qui rythme la vie du contrat et dont les parties peuvent conventionnellement tirer des conséquences juridiques, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut.
Par ailleurs, la prescription de l’action en nullité du congé ou en contestation de sa régularité est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui soumet toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux à la prescription biennale. La Cour de cassation a toutefois tempéré la rigueur de ce délai dans un arrêt du 4 juin 2026 en jugeant, à propos de la prescription triennale de l’action en responsabilité, que la victime d’un préjudice continu ne peut se voir opposer « le jeu de la prescription triennale » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). Cette solution, qui n’intéresse pas directement la résiliation triennale du bail commercial mais le droit commun de la prescription en matière immobilière, témoigne de la vigilance avec laquelle la haute juridiction aborde les questions de forclusion dans les contentieux locatifs.
Le bailleur dispose également, sous certaines conditions, de la faculté de résiliation triennale. Le troisième alinéa de l’article L. 145-4 réserve en effet cette faculté au bailleur « s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ». Cette faculté, strictement encadrée, est assortie du versement d’une indemnité d’éviction au preneur et doit respecter les formes et délais de l’article L. 145-9, soit un préavis de six mois délivré par acte extrajudiciaire.
La faculté de résiliation triennale bénéficie également au preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, ainsi qu’à ses ayants droit en cas de décès. Cette disposition, introduite par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, étend le bénéfice de la résiliation triennale à une situation personnelle du preneur, sans attendre l’échéance de la période triennale en cours. Il s’agit là d’une illustration supplémentaire du caractère protecteur du statut, qui adapte la rigidité du rythme triennal aux aléas de la vie professionnelle du commerçant ou de l’artisan.
La dimension d’ordre public du statut des baux commerciaux interdit par ailleurs aux parties de déroger conventionnellement aux dispositions protectrices du preneur. L’article L. 145-15 du code de commerce frappe de nullité toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4 à L. 145-14, lesquels constituent le cœur du dispositif protecteur institué par le législateur. La faculté de résiliation triennale, en ce qu’elle est expressément visée par l’article L. 145-4, échappe ainsi à toute tentative de suppression ou de restriction contractuelle. Une clause du bail qui priverait le preneur de la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale serait réputée non écrite, sans que le preneur ait à démontrer l’existence d’un préjudice particulier né de cette stipulation prohibée. Le caractère d’ordre public de cette disposition, rappelé par la Cour de cassation à de nombreuses reprises, protège le preneur contre lui-même et contre les pressions que le bailleur pourrait exercer au moment de la conclusion du contrat pour restreindre sa liberté de résiliation.
En définitive, la résiliation triennale apparaît comme un mécanisme juridique dont la simplicité apparente dissimule une complexité technique que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser, au gré des espèces qui lui sont soumises. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur, sont invités à une vigilance particulière dans la rédaction des actes de congé comme dans l’appréciation des clauses conventionnelles qui en aménagent le régime. La sécurité juridique commande de s’assurer, avant toute délivrance de congé, que les conditions de forme, de délai et de fond sont rigoureusement satisfaites, sous peine de nullité de l’acte et de poursuite du contrat aux conditions antérieures. La maîtrise de ces règles, dont la violation peut entraîner des conséquences financières considérables pour les parties, constitue un prérequis indispensable à toute gestion patrimoniale avisée d’un bien immobilier à usage commercial, pour lequel le recours à un avocat en droit immobilier à Paris permet de sécuriser les opérations les plus courantes comme les plus complexes.
Conclusion
Le régime de la résiliation triennale du bail commercial, tel qu’il ressort de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pour les années 2023 à 2026, se caractérise par une double exigence de rigueur formelle et de précision substantielle. Le congé donné par le preneur à l’expiration d’une période triennale doit respecter scrupuleusement les conditions de l’article L. 145-4 du code de commerce, dont la Cour de cassation garantit le respect avec une constance remarquable. La date d’expédition de la lettre recommandée prime sur la date de réception pour l’appréciation du délai de préavis, la volonté de résilier doit être exprimée sans ambiguïté, et les restrictions légales à la faculté de résiliation — qu’il s’agisse du régime spécial des résidences de tourisme ou des baux de longue durée — sont interprétées restrictivement par la haute juridiction, conformément au caractère d’ordre public de la protection du preneur. L’examen des clauses conventionnelles aménageant les effets de la résiliation triennale, singulièrement les clauses de garantie solidaire du cédant, révèle que le rythme triennal constitue bien davantage qu’un simple instrument de résiliation : il est devenu un étalon temporel qui structure la vie du contrat et dont la portée juridique dépasse largement le seul droit de résiliation. La compréhension précise de ces mécanismes, constamment enrichie par la jurisprudence la plus récente, constitue un préalable indispensable à toute stratégie contentieuse ou précontentieuse dans le domaine des baux commerciaux, où les intérêts économiques en présence justifient une anticipation rigoureuse des risques juridiques.
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