Le renouvellement du bail commercial constitue, avec la propriété commerciale qu’il protège, l’un des piliers du statut institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des années 2024 à 2026, une série d’arrêts qui éclairent avec une précision renouvelée les conditions d’exercice du droit au renouvellement, le mécanisme de la tacite prolongation, le formalisme de la demande et du congé, ainsi que les conséquences du refus de renouvellement. Ces décisions, dont plusieurs sont publiées au Bulletin, dessinent un équilibre exigeant entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur.
L’actualité de cette jurisprudence est d’autant plus significative qu’elle intervient dans un contexte de tensions économiques pesant sur le commerce de proximité et sur la valorisation des locaux commerciaux. La question du renouvellement du bail n’est pas seulement une question de droit : elle engage la pérennité même du fonds de commerce et, par voie de conséquence, la substance économique de l’entreprise qui l’exploite. Les précisions apportées par la Haute juridiction méritent dès lors une analyse attentive, tant elles conditionnent la stratégie contractuelle des parties au bail commercial.
I. Les conditions d’exercice du droit au renouvellement
A. La titularité du droit : propriété du fonds et exploitation effective
Aux termes de l’article L. 145-8 du code de commerce : « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation ». Cette disposition, dont la rédaction est inchangée depuis la loi du 22 mars 2012, subordonne le bénéfice du statut à une double condition cumulative : la propriété du fonds de commerce et l’exploitation effective de celui-ci dans les lieux loués.
La première condition, relative à la propriété du fonds, a été rappelée avec fermeté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 mars 2023. La Cour y relève que « le 13 février 2009, la société HBS a acquis le fonds de commerce d’hôtellerie, comprenant le droit au bail » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.007), pour en déduire la titularité du droit au renouvellement. Cette solution, en apparence classique, rappelle que le droit au bail est un élément incorporel du fonds de commerce et que sa transmission suit le sort de la cession du fonds. Par ailleurs, la jurisprudence subordonne le renouvellement à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, condition dont le défaut est sanctionné par la perte du droit au statut.
La seconde condition, l’exploitation effective, fait l’objet d’une appréciation rigoureuse par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. Le preneur doit démontrer une exploitation réelle, continue et conforme à la destination contractuelle des lieux pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. L’interruption de cette exploitation, même temporaire, peut être fatale au droit au renouvellement, sauf à établir l’existence de motifs légitimes, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. En conséquence, le preneur qui cesse son activité sans justification sérieuse s’expose à la perte irrémédiable de la propriété commerciale.
B. Le mécanisme de la tacite prolongation et le formalisme de la demande
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». Cette disposition, dérogatoire au droit commun du bail régi par les articles 1736 et 1737 du code civil, institue un mécanisme original de reconduction automatique qui protège le preneur contre la perte brutale de son titre d’occupation. Au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le texte précise en outre que le congé « doit être donné par acte extrajudiciaire » et qu’il « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans » (C. com., art. L. 145-9).
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, l’articulation entre la tacite prolongation et la demande de renouvellement présentée par le preneur en application de l’article L. 145-10. La Cour énonce que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Elle ajoute, de manière décisive, qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour le calcul de la durée du bail expiré, dont dépend l’application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé.
À cet égard, la Cour de cassation a tiré, dans la même espèce, une conséquence rigoureuse de ce mécanisme. Le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement. La demande de renouvellement signifiée le 24 mai 2012, antérieurement à l’expiration des douze années, ne permettait pas au preneur d’échapper au déplafonnement. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour applique les textes gouvernant la computation des délais dans le statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-10 du même code encadre par ailleurs la demande de renouvellement émanant du preneur. Cette demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Surtout, le texte énonce une règle essentielle : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (C. com., art. L. 145-10). Cette acceptation tacite produit un effet contraignant pour le bailleur, qui ne peut plus, passé ce délai, refuser le renouvellement, sauf à démontrer l’existence d’un motif grave et légitime postérieur à l’expiration du délai de trois mois.
Par ailleurs, l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal, conformément à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (C. com., art. L. 145-60). Dès lors, le formalisme protecteur édicté par le législateur poursuit un double objectif : garantir la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur, et prévenir les contestations tardives qui nuiraient à la stabilité de la situation locative.
II. Les issues du renouvellement : refus, acceptation et fixation du prix
A. Le refus de renouvellement et le régime de l’indemnité d’éviction
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit, en contrepartie et sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » (C. com., art. L. 145-14).
Le mécanisme du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, fondé sur l’existence de motifs graves et légitimes imputables au preneur, a donné lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile a eu à connaître à plusieurs reprises au cours de la période récente. L’arrêt du 30 mai 2024, rendu dans une affaire opposant des sociétés civiles immobilières à une enseigne nationale de prêt-à-porter, est venu rappeler un principe fondamental de procédure civile applicable au contentieux des baux commerciaux. La Cour y énonce qu’« il résulte de la combinaison de ces textes qu’à défaut de précision le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). En l’espèce, la cour d’appel avait écarté les motifs graves et légitimes invoqués par les bailleresses en se fondant sur un jugement de première instance qui avait été infirmé entre-temps par un arrêt postérieur. La cassation prononcée rappelle que l’appréciation de la gravité des manquements du preneur doit s’effectuer à la lumière de l’état du droit au jour où le juge statue, et non au jour de la délivrance du congé.
Cette même affaire a connu un nouveau développement avec l’arrêt du 2 juillet 2026, statuant sur renvoi après cassation. La Cour y censure l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour ne pas avoir visé les dernières conclusions de l’une des bailleresses, en méconnaissance des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). Au-delà de la question procédurale, cette décision s’inscrit dans un contentieux où étaient en cause des désordres structurels affectant l’immeuble loué, imputés à une surcharge des planchers par les marchandises entreposées par le preneur. La question de savoir si de tels manquements constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction reste, à ce jour, pendante devant la cour d’appel de renvoi.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 4 juin 2026, de préciser les conditions dans lesquelles un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes peut être contesté. La Cour, dans cette décision, a rappelé l’articulation entre le congé et la prescription biennale de l’action en contestation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). En l’espèce, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, puis avait assigné le preneur en expulsion. La Cour a jugé que la contestation du congé par le preneur interrompait le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
La détermination des motifs graves et légitimes susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction fait l’objet d’une jurisprudence abondante et exigeante. Les manquements du preneur doivent présenter une gravité suffisante, être établis avec certitude et être contemporains de la délivrance du congé. Le bailleur supporte intégralement la charge de la preuve de ces manquements. En conséquence, l’infraction isolée, le retard ponctuel de paiement ou le manquement mineur aux clauses du bail ne sauraient constituer des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce. La jurisprudence du 25 janvier 2024 a ainsi rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant refusé de reconnaître l’existence de motifs graves et légitimes dans une espèce où le bailleur invoquait « diverses infractions au bail » que la cour d’appel avait souverainement jugées insuffisantes (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538).
B. Le bail renouvelé : durée, prise d’effet et fixation du loyer
Lorsque le principe du renouvellement est acquis, par acceptation expresse ou tacite du bailleur, ou par l’effet d’une décision judiciaire constatant le droit du preneur, la question de la détermination des conditions du nouveau bail se pose avec une acuité particulière. L’article L. 145-12 du code de commerce dispose que « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue » et que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande » (C. com., art. L. 145-12).
La fixation du loyer du bail renouvelé obéit, quant à elle, aux règles complexes de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui distingue selon que le loyer est plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou, par exception, fixé à la valeur locative. La troisième chambre civile a rendu, le 16 octobre 2025, un arrêt publié au Bulletin qui apporte une contribution décisive à l’interprétation de ces dispositions. La Cour y énonce « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Cette motivation, d’une importance doctrinale majeure, opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses de déplafonnement : celle fondée sur la durée du bail contractuellement supérieure à neuf ans, qui ouvre droit au bénéfice de l’étalement de l’augmentation du loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, et celle résultant du seul écoulement du temps par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans, qui exclut ce bénéfice. En l’espèce, la Cour a constaté que « le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation », de sorte que le preneur ne pouvait prétendre à l’application du mécanisme protecteur d’étalement. Cette solution, rigoureuse pour le preneur, s’inscrit dans la logique d’un statut qui ne saurait faire peser indéfiniment sur le bailleur les conséquences d’une prolongation tacite qu’il n’a pas souhaitée.
L’arrêt du 9 juillet 2026 déjà évoqué a confirmé cette orientation, en retenant qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré ayant duré douze ans et un jour, le loyer devait être fixé au montant de la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Ces deux décisions, rendues à neuf mois d’intervalle, témoignent de la constance de la position de la troisième chambre civile sur la computation des durées et ses conséquences financières pour les parties au bail commercial.
Dès lors, le preneur qui entend conserver le bénéfice du plafonnement de son loyer a tout intérêt à ne pas laisser le bail se prolonger tacitement au-delà de neuf années sans présenter une demande de renouvellement. La stratégie de la demande de renouvellement, formulée en temps utile par acte extrajudiciaire, conditionne directement le régime financier du bail renouvelé. À cet égard, la vigilance du praticien, avocat en droit immobilier, est indispensable pour conseiller utilement le preneur sur le moment optimal de présentation de sa demande, en fonction de la durée écoulée depuis la prise d’effet du bail et de l’évolution des indices de référence.
Par ailleurs, la question de la fixation du loyer du bail renouvelé ne se résume pas à l’alternative entre plafonnement et valeur locative. Le juge des loyers commerciaux, compétent en la matière, doit prendre en considération l’ensemble des éléments énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’appréciation de ces éléments donne lieu à une jurisprudence abondante des cours d’appel, dont la Cour de cassation assure le contrôle de motivation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté de maintenir un équilibre rigoureux entre les droits du preneur et les prérogatives du bailleur dans le contentieux du renouvellement du bail commercial. Les conditions d’exercice du droit au renouvellement demeurent subordonnées à des exigences strictes de titularité et d’exploitation effective du fonds, tandis que le formalisme de la demande et du congé fait l’objet d’un contrôle accru de la Haute juridiction. Le régime du refus de renouvellement, quant à lui, continue de susciter un contentieux nourri, marqué par la difficulté de caractériser des motifs graves et légitimes exonérant le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction. Enfin, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles de computation dont la troisième chambre civile a précisé la portée avec une rigueur qui commande, de la part du preneur, une vigilance accrue dans le suivi de la durée de son bail. Ces évolutions jurisprudentielles confirment la technicité du statut des baux commerciaux et la nécessité, pour les parties, de s’entourer de conseils avisés pour sécuriser leurs droits. La connaissance précise des conditions du droit au renouvellement, la maîtrise du formalisme des actes de procédure et l’anticipation des conséquences financières du déplafonnement constituent autant d’enjeux que la pratique contentieuse ne cesse de révéler. Or, l’actualité de la troisième chambre civile, particulièrement dense au cours des années 2024 à 2026, rappelle que le statut des baux commerciaux demeure un droit vivant, dont l’application concrète est constamment façonnée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
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