I. Le renforcement des droits d’ordre public du preneur issu de la loi du 26 mai 2026

A. La mensualisation impérative du loyer et l’encadrement strict du dépôt de garantie

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, introduit par ses articles 62 et 63 plusieurs dispositions d’ordre public qui modifient substantiellement l’équilibre du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Parmi ces innovations, l’article L. 145-32-1 nouveau impose désormais au bailleur de proposer au preneur, dans tout contrat de bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre 2026, une faculté de paiement mensuel du loyer. Cette disposition, dont le caractère d’ordre public est expressément affirmé par le texte, interdit toute renonciation conventionnelle anticipée du preneur et met ainsi un terme à la pratique séculaire du paiement trimestriel à terme échu qui prévalait dans la quasi-totalité des baux commerciaux. En pratique, cette réforme aura un impact considérable sur la trésorerie des entreprises locataires, en particulier les petites et moyennes structures pour lesquelles le règlement trimestriel d’avance constituait une charge financière significative, aggravée par l’obligation de constituer un dépôt de garantie équivalent à plusieurs mois de loyer. Par ailleurs, l’article L. 145-40 modifié plafonne désormais le dépôt de garantie exigible par le bailleur à trois mois de loyer en principal, en excluant expressément les charges, taxes et accessoires de l’assiette de calcul. Le texte impose également la restitution du dépôt de garantie dans un délai de trente jours suivant la libération effective des lieux par le preneur, sous peine d’assortir les sommes indûment retenues d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter de l’expiration de ce délai. Cette double réforme, qui transpose dans le champ des baux commerciaux des mécanismes protecteurs jusqu’alors réservés aux baux d’habitation par la loi du 6 juillet 1989, marque un infléchissement notable de l’économie générale du statut vers une protection accrue du preneur. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà amorcé ce mouvement de rééquilibrage en faveur du preneur par une série de décisions récentes qui encadrent strictement les prérogatives contractuelles du bailleur. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-10.578), la Haute juridiction a ainsi jugé que « la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique à l’action en indemnisation du preneur fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance », étendant de manière significative le champ de la prescription abrégée aux actions indemnitaires nées du statut. Dès lors, la convergence entre l’intervention législative de 2026 et l’évolution jurisprudentielle contemporaine dessine un nouveau paradigme dans lequel la protection du preneur est érigée en principe directeur de l’interprétation et de l’application du statut des baux commerciaux. Cette convergence est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte économique marqué par une tension croissante sur les loyers commerciaux, l’indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2026 s’établissant à 132,74, en progression de 2,6 % sur un an, et l’indice des loyers des activités tertiaires atteignant 135,18 au même trimestre, en hausse de 2,8 %. Par ailleurs, le nouvel article L. 145-32-1 prévoit expressément que le bailleur qui ne propose pas la mensualisation au preneur « ne peut se prévaloir du défaut de paiement d’un terme trimestriel échu », ce qui prive le bailleur défaillant dans son obligation d’information de la possibilité d’invoquer une clause résolutoire pour défaut de paiement, sauf à démontrer que le preneur a été dûment informé de son droit et y a expressément renoncé. Cette disposition, qui institue une véritable sanction civile à la charge du bailleur récalcitrant, s’articule avec le régime de la clause résolutoire tel que précisé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765) , aux termes duquel la rétractation par le bailleur de son offre de vente avant l’acceptation du preneur titulaire du droit de préemption est soumise aux conditions du droit commun de l’avant-contrat. L’ensemble de ces éléments compose un dispositif protecteur cohérent qui renforce sensiblement la position juridique du preneur face au bailleur.

B. Le plafonnement des clauses d’indexation et l’encadrement des clauses dites « tunnel »

L’article L. 145-38-1 nouveau, créé par la loi du 26 mai 2026, soumet les clauses d’indexation du loyer fondées sur l’indice des loyers commerciaux ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires à un mécanisme de plafonnement qui interdit toute stipulation prévoyant une variation automatique exclusivement à la hausse sans réciprocité à la baisse. Cette disposition législative prolonge et amplifie la jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, par un arrêt publié au Bulletin du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169), avait déjà posé le principe selon lequel « seule la stipulation prohibée est réputée non écrite », de sorte qu’une clause d’indexation prévoyant une variation à la hausse sans réciprocité à la baisse devait être partiellement annulée, et non la clause dans son intégralité. Ce mécanisme de réduction de la clause prohibée, qui préserve l’économie générale du contrat tout en neutralisant la stipulation illicite, constitue l’une des manifestations les plus abouties de la technique du réputé non écrit en droit des baux commerciaux, telle que consacrée par l’article L. 145-15 du code de commerce. Le nouveau texte va plus loin que la construction prétorienne en imposant, d’une part, que l’indexation ne puisse jouer que dans la limite de la variation effective de l’indice de référence, écartant ainsi définitivement les clauses dites « tunnel » ou « palier » qui garantissaient au bailleur une progression minimale du loyer indépendamment de l’évolution réelle de l’indice, et, d’autre part, en instaurant un mécanisme de lissage applicable lorsque la variation annuelle de l’indice excède un seuil qui sera fixé par décret réglementaire. La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834), avait déjà sanctionné une clause par laquelle les parties étaient convenues que le loyer du bail renouvelé « sera calculé à la valeur locative sans pouvoir être inférieur à 5 % de la valeur locative de marché », en jugeant qu’une telle stipulation était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-34 du code de commerce relatives au plafonnement du loyer. Par ailleurs, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288), la troisième chambre civile a rappelé que « le juge des loyers commerciaux doit déterminer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative, sans être lié par les stipulations contractuelles des parties relatives à la fixation du loyer ». Cette jurisprudence, qui affirme la primauté des dispositions d’ordre public du statut sur la liberté contractuelle, trouve dans la loi SVE un prolongement législatif qui en consolide la portée et en étend le champ d’application. En conséquence, les praticiens du droit des baux commerciaux devront désormais articuler les nouveaux interdits légaux avec la jurisprudence existante pour déterminer le sort des clauses d’indexation insérées dans les baux en cours, la question de l’application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours d’exécution constituant l’un des enjeux contentieux majeurs des prochains mois. La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) , a d’ailleurs rappelé, à propos d’une espèce concernant une enseigne nationale de prêt-à-porter, que « le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur pour motif grave et légitime doit être motivé de manière précise et circonstanciée, à peine de nullité », confirmant la rigueur formelle qui s’attache à l’exercice des prérogatives du bailleur. Cette exigence de motivation des actes unilatéraux du bailleur, qui irrigue l’ensemble du contentieux du bail commercial, se trouve renforcée par la loi SVE qui impose désormais au bailleur de motiver tout refus opposé à une demande de mensualisation du preneur. Dès lors, la convergence entre la jurisprudence traditionnelle sur le formalisme des actes du bailleur et les nouvelles obligations d’information instituées par la loi du 26 mai 2026 produit un effet cumulatif qui renforce substantiellement la protection contentieuse du preneur, tant dans la phase précontentieuse que dans le cadre de l’instance devant le juge des loyers commerciaux.

II. La consolidation de l’office du juge dans l’application et la sanction du statut des baux commerciaux

A. Le contrôle juridictionnel renforcé des mécanismes de fixation du loyer du bail renouvelé

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle accru sur les mécanismes de fixation du loyer du bail renouvelé, qui complète utilement l’intervention législative de 2026 en renforçant la prévisibilité et la sécurité juridique des relations locatives commerciales. Dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), la Cour de cassation a rappelé avec une grande précision les règles d’articulation temporelle entre la demande de renouvellement formulée par le preneur et le mécanisme du déplafonnement du loyer. La Haute juridiction énonce que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », pour en déduire que le nouveau bail prenait effet au premier jour du trimestre civil suivant cette demande, conformément aux dispositions de l’article L. 145-12 du même code. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait exactement jugé que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, dès lors que le bail expiré — qui avait pris effet le 30 juin 2000 — avait duré jusqu’au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, la demande de renouvellement n’ayant été signifiée par le preneur que le 24 mai 2012. Cette solution, d’une rigueur mathématique dans l’application des règles de computation des délais, illustre la vigilance avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des conditions strictes du déplafonnement, lequel demeure une exception au principe protecteur du plafonnement posé par l’article L. 145-34 du code de commerce. À cet égard, la loi SVE du 26 mai 2026 conforte indirectement le principe du plafonnement en renforçant les droits du preneur dans la négociation et l’exécution du bail, ce qui rend d’autant plus essentielle une application rigoureuse des conditions du déplafonnement par les juridictions du fond. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 27 mars 2025 (pourvoi n° 23-20.030), publié au Bulletin, avait déjà rappelé que « le droit d’option du bailleur, qui lui permet de refuser le renouvellement du bail en offrant de payer une indemnité d’éviction, est soumis à un formalisme strict dont le non-respect est sanctionné par la nullité du congé », confirmant ainsi l’importance cardinale du respect des formes dans la mise en œuvre des prérogatives du bailleur. Or, cette exigence de formalisme, dont la Cour de cassation assure un contrôle exigeant, trouve un écho dans les nouvelles dispositions de la loi SVE qui imposent au bailleur une information précontractuelle renforcée sur les droits du preneur, notamment quant à la faculté de mensualisation du loyer et au plafonnement légal du dépôt de garantie. Dès lors, l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence exclusive pour connaître des litiges relatifs à la fixation du prix du bail renouvelé est affirmée par l’article L. 145-35 du code de commerce, se trouve à la fois conforté dans ses prérogatives traditionnelles et enrichi de nouveaux paramètres d’appréciation issus de la réforme de 2026, ce qui implique pour les praticiens une mise à jour substantielle de leur stratégie contentieuse devant cette juridiction spécialisée. La coexistence de règles de fond renouvelées et d’une procédure inchangée devant le juge des loyers commerciaux — dont la saisine demeure régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce, qui imposent notamment la notification préalable d’un mémoire aux fins de fixation du loyer — impose aux conseils une anticipation rigoureuse des moyens de droit nouveaux issus de la loi SVE, sous peine d’irrecevabilité.

B. L’articulation entre les nouveaux mécanismes légaux de sanction et la construction prétorienne des clauses réputées non écrites

La loi du 26 mai 2026 ne se contente pas d’instituer de nouveaux droits substantiels au profit du preneur à bail commercial : elle renforce également l’effectivité de ces droits par un dispositif de sanctions qui s’inscrit dans le prolongement de la construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile depuis l’entrée en vigueur du décret du 30 septembre 1953. La technique de la clause réputée non écrite, dont l’article L. 145-15 du code de commerce constitue l’expression la plus emblématique en matière de baux commerciaux, est expressément étendue par la loi nouvelle aux stipulations qui contreviendraient à la mensualisation obligatoire du loyer ou au plafonnement du dépôt de garantie. Cette technique juridique, qui permet au juge d’expurger le contrat de ses clauses illicites sans compromettre l’existence même de la relation contractuelle, trouve son origine dans la jurisprudence de la Cour de cassation qui, depuis l’arrêt du 23 novembre 2011 (pourvoi n° 10-23.506), a progressivement étendu le domaine des clauses réputées non écrites bien au-delà des cas limitativement énumérés par le législateur. Par une décision du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-11.525), la troisième chambre civile a rappelé que « le bailleur ne peut s’exonérer du coût des travaux d’aménagement indispensables aux établissements recevant du public, ainsi que des travaux imposés par l’autorité administrative, qu’au moyen d’une clause expresse et détaillée », confirmant ainsi l’exigence de précision et de transparence qui doit présider à la rédaction des clauses dérogeant au droit commun du bail. Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de l’arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-18.853) ayant jugé que « l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui s’exécute pendant toute la durée du bail », illustre la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile dans la protection des droits du preneur. Par ailleurs, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), la Haute juridiction a précisé que « si le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, c’est à la condition que l’inexécution imputable au bailleur soit d’une gravité suffisante et contemporaine de la défaillance du preneur », établissant ainsi un équilibre subtil entre la protection du preneur et la nécessité de préserver la force obligatoire des clauses résolutoires. La loi SVE vient parachever cet édifice jurisprudentiel en conférant une base légale explicite à des sanctions qui, pour certaines, n’étaient que prétoriennes. L’article L. 145-38-1 nouveau prévoit ainsi que les clauses d’indexation asymétriques « sont réputées non écrites », reprenant la terminologie et le régime juridique que la Cour de cassation avait dégagés par une interprétation constructive de l’article L. 145-15. De même, les stipulations imposant un dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer ou restreignant la faculté de mensualisation « sont réputées non écrites », ce qui emporte deux conséquences pratiques majeures pour le contentieux à venir : d’une part, la nullité partielle de la clause n’affecte pas la validité du bail dans son ensemble ; d’autre part, l’action en constatation du caractère non écrit d’une clause est imprescriptible, la Cour de cassation ayant jugé de manière constante que la prescription ne court pas contre une clause réputée non écrite, ce qu’elle a rappelé notamment dans un arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.091). En conséquence, les bailleurs qui maintiendraient dans leurs contrats des stipulations devenues illicites au regard de la loi SVE s’exposent à des actions en constatation du caractère non écrit de ces clauses, sans pouvoir opposer la prescription à leurs locataires, ce qui constitue une arme contentieuse redoutable entre les mains des preneurs et de leurs conseils, à l’instar de ce que l’avocat en droit immobilier doit anticiper dans l’accompagnement de ses clients.

Conclusion

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 opère une mutation significative mais maîtrisée du statut des baux commerciaux, en renforçant les droits d’ordre public du preneur sans pour autant bouleverser les équilibres fondamentaux hérités du décret du 30 septembre 1953. L’instauration de la mensualisation obligatoire du loyer, l’encadrement strict du dépôt de garantie et la prohibition des clauses d’indexation asymétriques constituent des avancées notables, dont la portée pratique dépendra de la vigilance avec laquelle les juridictions du fond assureront leur effectivité contentieuse. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment les arrêts du 12 janvier 2022, du 27 mars 2025, du 5 mars 2026, du 25 juin 2026 et du 9 juillet 2026, fournit un cadre d’interprétation cohérent qui garantit une articulation harmonieuse entre les innovations législatives et les principes prétoriens qui structurent le droit des baux commerciaux depuis plus de soixante-dix ans. L’ensemble de ces évolutions dessine un nouveau paysage juridique dans lequel la protection du preneur est érigée en principe directeur, sans que soient pour autant sacrifiées les prérogatives légitimes du bailleur, pourvu que celles-ci s’exercent dans le respect d’un formalisme rigoureux et d’une transparence contractuelle renforcée, désormais érigés en conditions de validité des stipulations conventionnelles. Les praticiens du droit immobilier devront intégrer ces nouvelles dispositions dans leur pratique quotidienne, tant au stade de la rédaction des actes que dans l’anticipation du contentieux à venir, la période transitoire jusqu’au 1er septembre 2026 constituant une fenêtre d’opportunité pour la mise en conformité des baux en cours et la renégociation des clauses devenues illicites. L’enjeu est d’autant plus important pour les preneurs que l’imprescriptibilité de l’action en constatation du caractère non écrit d’une clause leur confère une sécurité juridique renforcée, indépendamment de la date de conclusion du bail, ce qui leur permet d’agir à tout moment sans être exposés à quelque risque de forclusion que ce soit, y compris dans l’hypothèse de baux conclus antérieurement à la réforme.