L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : composition, évaluation et régime contentieux à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La composition de l’indemnité d’éviction : l’étendue de la réparation du préjudice du preneur évincé
A. Le principe de réparation intégrale et ses composantes principales
L’indemnité d’éviction constitue la contrepartie pécuniaire du refus de renouvellement du bail commercial opposé par le bailleur au preneur. Elle est régie par l’article L. 145-14 du code de commerce (Legifrance), lequel dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à condition de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ce mécanisme indemnitaire, qui plonge ses racines dans la loi du 30 juin 1926, constitue l’un des piliers du statut protecteur des baux commerciaux en ce qu’il garantit au preneur que le bailleur ne pourra se soustraire à son obligation de renouveler le bail qu’en réparant intégralement le préjudice consécutif à l’éviction. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que cette indemnité obéit à un principe de réparation intégrale, ce qui implique d’y inclure les pertes d’exploitation subies par le preneur jusqu’au versement effectif de l’indemnité (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin). La Cour y énonce que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ». En conséquence, l’indemnité d’éviction ne saurait être réduite à la seule valeur vénale du fonds de commerce : elle englobe l’ensemble des préjudices matériels et certains directement liés à l’éviction.
Par ailleurs, la composition de l’indemnité d’éviction comprend classiquement plusieurs postes distincts qu’il convient d’analyser successivement. En premier lieu, la valeur du fonds de commerce, évaluée à la date du jugement fixant l’indemnité ou, à défaut, à la date la plus proche de l’éviction effective. Cette valeur intègre les éléments incorporels du fonds, notamment la clientèle et l’achalandage, le droit au bail, le nom commercial et l’enseigne. L’évaluation de cette valeur marchande s’effectue selon les usages de la profession et peut reposer sur plusieurs méthodes : la méthode par comparaison avec des cessions de fonds similaires, la méthode par capitalisation du bénéfice ou de l’excédent brut d’exploitation, ou encore la méthode par application d’un pourcentage au chiffre d’affaires. En deuxième lieu, les frais de réinstallation et de remploi viennent compenser les coûts exposés par le preneur pour transférer son activité dans un nouveau local équivalent et comprennent les frais de déménagement, les honoraires d’agence, les droits de mutation, ainsi que les frais d’aménagement et de mise aux normes du nouveau local. En troisième lieu, le trouble commercial, qui indemnise la désorganisation temporaire de l’activité et la perte de chiffre d’affaires pendant la période de transition, ainsi que les frais de publicité nécessaires pour informer la clientèle du changement d’adresse. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la diversité des chefs de préjudice susceptibles d’être invoqués par le preneur évincé, en visant notamment les indemnités de remploi, de licenciement, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les frais de publicité juridique et l’indemnité pour trouble commercial (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 4 juillet 2024, que le trouble commercial constitue un préjudice distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.027, Publié au Bulletin). Dès lors, le juge est tenu d’examiner séparément chacun de ces chefs de préjudice sans les confondre ni les absorber dans une évaluation globale forfaitaire.
B. L’inclusion des préjudices accessoires et l’autonomie des clauses contractuelles relatives au calcul de l’indemnité
L’indemnité d’éviction ne se limite pas aux seuls postes énumérés par l’article L. 145-14 du code de commerce. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a consacré l’inclusion de préjudices accessoires, parmi lesquels figurent les frais de licenciement du personnel, les indemnités versées au titre de la rupture des contrats de travail consécutive à l’éviction, et les pertes d’exploitation subies entre la date de l’éviction et le versement de l’indemnité. Cette approche extensive de la réparation répond à l’exigence constitutionnelle selon laquelle l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par le défaut de renouvellement du bail. L’arrêt précité du 25 janvier 2023 est à cet égard éloquent : il censure une cour d’appel qui avait refusé d’indemniser la perte de chiffre d’affaires au motif que la locataire avait déjà été indemnisée de la perte de son fonds de commerce. La Haute juridiction rappelle que la restitution à laquelle a droit le preneur évincé doit être calculée comme l’indemnité d’éviction, laquelle inclut les pertes d’exploitation subies jusqu’au versement de l’indemnité. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de limiter l’indemnisation du preneur à la seule date de l’expulsion et qui consacre, de manière implicite mais certaine, le caractère continu du préjudice d’éviction jusqu’à son complet apurement.
La question des clauses de renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction appelle une vigilance particulière. Le statut des baux commerciaux étant d’ordre public, toute clause qui aurait pour effet de priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction ou d’en limiter forfaitairement le montant doit être réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin). Par cette solution, la Cour confère au preneur une protection renforcée contre les clauses abusives, en le dispensant de toute contrainte temporelle pour en solliciter l’anéantissement rétroactif. Le preneur qui aurait acquitté des loyers indûment indexés en vertu d’une clause réputée non écrite peut ainsi en obtenir la restitution intégrale, calculée sur la base du loyer initial, sans que le bailleur puisse opposer la prescription quinquennale pour limiter la période de répétition.
A cet égard, les parties conservent la faculté de déterminer conventionnellement les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, sous réserve de ne pas priver le preneur de son droit à indemnisation ni de le limiter forfaitairement par avance. La troisième chambre civile a validé ce principe dans un arrêt du 18 janvier 2023, en jugeant qu’une clause du bail prévoyant que l’indemnité d’éviction serait calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du sous-locataire n’avait pas pour objet de priver la locataire évincée de l’indemnisation de son préjudice ni de la limiter puisqu’il ne s’agissait pas d’une indemnisation forfaitaire (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209). La Cour énonce que « les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non-renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation et, par voie de conséquence, de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public ». Or, cette solution illustre l’équilibre recherché par le juge entre la liberté contractuelle des parties et la protection impérative du preneur à bail commercial.
II. Le régime contentieux de l’indemnité d’éviction : prescription, maintien dans les lieux et droit d’option du bailleur
A. La prescription biennale de l’action en paiement et ses tempéraments jurisprudentiels
L’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance). Le point de départ de ce délai est la date d’effet du congé, conformément à l’article L. 145-9 du même code. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 février 2026, que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, et que le locataire qui est prescrit dans son action perd son droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, la Cour censure l’arrêt d’appel qui avait refusé de faire application de la prescription biennale en retenant que le bailleur avait adopté une attitude empreinte de mauvaise foi. Elle énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Par cette formulation dépourvue d’ambiguïté, la Haute juridiction consacre la rigueur du régime de la prescription biennale en matière de baux commerciaux.
La prescription biennale peut néanmoins être interrompue ou suspendue selon les règles du droit commun. L’article 2240 du code civil prévoit que le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. L’article 2241 du même code dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. Enfin, l’article 2239 du code civil énonce que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, que cette suspension de prescription ne profite qu’à la partie qui a sollicité la mesure d’instruction, et non au défendeur à l’instance de référé (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). La Cour juge que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette solution impose au preneur une attitude processuelle proactive : s’il entend bénéficier de la suspension du délai de prescription pendant le cours de l’expertise, il doit impérativement s’associer à la demande de mesure d’instruction formée par le bailleur.
En conséquence, le preneur à bail commercial ne saurait attendre passivement l’issue d’une expertise diligentée à la seule initiative du bailleur pour introduire son action en paiement. La rigueur de ce régime procédural se justifie par la brièveté du délai de prescription biennale, qui constitue une spécificité du statut des baux commerciaux dérogeant au délai quinquennal de droit commun. La troisième chambre civile a également rappelé que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction du preneur doit être dépourvue de toute équivoque pour produire un effet interruptif de prescription. Ainsi, le simple fait pour le bailleur de solliciter une expertise portant à la fois sur l’indemnité d’occupation et sur l’indemnité d’éviction ne constitue pas une reconnaissance non équivoque de son obligation au paiement de cette dernière, dès lors que l’assignation en référé distinguait l’indemnité d’occupation, présentée comme étant due, de l’indemnité d’éviction, pour laquelle le bailleur utilisait des motifs dubitatifs. Cette distinction entre les deux indemnités, que le bailleur formule parfois à dessein, impose au preneur de ne pas se méprendre sur la portée des actes de procédure accomplis par son cocontractant.
B. Le droit d’option du bailleur et ses conséquences sur l’indemnité d’occupation substitutive
Lorsque le bailleur exerce son droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce (Legifrance), il refuse le renouvellement du bail et se trouve corrélativement débiteur de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que l’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin). La Cour juge que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option ». Cette distinction entre le congé et le droit d’option emporte des conséquences pratiques majeures pour le preneur, lequel ne peut se prévaloir de l’absence de mention du délai de prescription dans l’acte d’exercice du droit d’option pour échapper à la forclusion biennale.
Par ailleurs, l’exercice du droit d’option par le bailleur emporte substitution rétroactive d’une indemnité d’occupation au loyer précédemment dû. La troisième chambre civile a précisé ce mécanisme dans un arrêt du 27 février 2025, en jugeant que lorsque le bailleur exerce son droit d’option, « le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Cette rétroactivité de l’indemnité d’occupation constitue une spécificité du droit des baux commerciaux qui doit être articulée avec le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce. Dès lors, le bailleur qui exerce son droit d’option se trouve dans une situation duale : d’une part, il est débiteur de l’indemnité d’éviction envers le preneur ; d’autre part, il est créancier d’une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative, et ce depuis la date d’expiration du bail initial. La fixation de cette indemnité d’occupation obéit aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, qui énumère notamment les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le droit d’option du bailleur, lorsqu’il est exercé, fait naître à la charge du preneur une obligation de libérer les lieux dans un délai qui doit être raisonnable. La troisième chambre civile considère que le bailleur peut exercer ce droit tant que l’action en fixation du loyer n’est pas elle-même prescrite, ce qui lui confère une fenêtre temporelle qui peut s’étendre bien au-delà de la date d’effet du bail renouvelé. Or, la Cour a également jugé que l’exercice du droit d’option, pour être valable, doit être dépourvu de toute équivoque quant à l’intention du bailleur de mettre fin au bail. Cette exigence, bien que non formaliste, impose au bailleur de manifester sa volonté de manière claire et non ambiguë, faute de quoi le preneur pourrait contester la régularité de l’option et revendiquer le bénéfice du renouvellement aux conditions du bail expiré.
Enfin, l’articulation du droit d’option avec le droit au maintien dans les lieux révèle un équilibre délicat que la pratique contentieuse ne cesse d’éprouver. L’article L. 145-28 du code de commerce reconnaît au preneur évincé le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Ce droit est qualifié de droit propre par la jurisprudence, qui en déduit que le preneur ne peut être expulsé avant d’avoir été intégralement indemnisé. Toutefois, cette protection trouve sa limite dans la prescription biennale de l’action en paiement : le preneur qui laisse prescrire son action perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans l’arrêt du 12 février 2026 précité. En conséquence, la vigilance procédurale du preneur constitue une condition impérative de la préservation de ses droits indemnitaires. Le preneur doit ainsi concilier la faculté que lui reconnaît la loi de différer sa libération des locaux jusqu’au versement effectif de l’indemnité avec l’obligation d’agir en justice dans le délai de deux ans pour en solliciter la fixation judiciaire, sous peine de perdre l’ensemble de ses droits.
Conclusion
L’indemnité d’éviction, pilier du statut protecteur des baux commerciaux, fait l’objet d’une construction jurisprudentielle qui en précise continûment les contours. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par ses arrêts récents de 2023 à 2026, consolide un corpus de règles qui, d’une part, garantit la réparation intégrale du préjudice du preneur évincé en y intégrant les pertes d’exploitation et le trouble commercial comme chefs de préjudice autonomes, et d’autre part, soumet l’action en paiement à un régime de prescription biennale d’une particulière rigueur, dont l’application ne saurait être écartée au seul motif de la mauvaise foi du bailleur. L’exercice du droit d’option produit des effets rétroactifs sur l’indemnité d’occupation qui imposent au preneur une réactivité procédurale constante, ce dernier devant à la fois se prémunir de la prescription de son action en fixation de l’indemnité et gérer les conséquences financières immédiates de la substitution de la valeur locative au loyer contractuel. Or, cet équilibre entre protection substantielle du preneur et contrainte procédurale temporelle traduit la recherche permanente d’une conciliation entre le droit au renouvellement du bail commercial et la liberté de ne pas renouveler reconnue au bailleur, conciliation dont la troisième chambre civile demeure le principal artisan. La connaissance précise de ces règles, tant substantielles que processuelles, constitue pour les praticiens du droit des baux commerciaux un impératif qui ne saurait être sous-estimé, tant les conséquences d’une méconnaissance du régime de l’indemnité d’éviction peuvent être irréversibles pour le preneur comme pour le bailleur.