Les obligations du bailleur commercial à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : délivrance continue, régularisation des charges et communication des justificatifs (2024-2026)
I. L’obligation continue de délivrance du bailleur : une obligation de faire persistante tout au long de l’exécution du bail commercial
A. La consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance par l’arrêt du 4 décembre 2025
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette disposition, commune à tous les baux, trouve une application particulièrement exigeante en matière de baux commerciaux, où le local loué constitue le support indispensable de l’exploitation du fonds de commerce et où tout manquement du bailleur à son obligation de délivrance est de nature à compromettre gravement la poursuite de l’activité économique du preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a procédé, dans un arrêt remarqué du 4 décembre 2025, à une clarification déterminante de la nature juridique de cette obligation.
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin, la Cour de cassation a énoncé avec une netteté inédite que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». La Cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 20 septembre 2023 qui avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la locataire tendant à la condamnation du bailleur à exécuter des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, au motif que la locataire connaissait l’état de vétusté initiale des locaux dès la signature du bail en 2012. La troisième chambre civile censure cette analyse en consacrant expressément le caractère continu de l’obligation de délivrance, lequel interdit de fixer le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil à la date de conclusion du contrat.
La portée de cette décision est considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux. En qualifiant l’obligation de délivrance conforme d’obligation continue, la Cour de cassation prive le bailleur de la possibilité d’opposer la prescription quinquennale au preneur qui agirait en exécution forcée de travaux de réparation, dès lors que le manquement du bailleur persiste au jour de l’assignation. Cette solution renforce substantiellement la position du locataire commercial, qui peut désormais solliciter en justice l’exécution de l’obligation de délivrance sans craindre que l’écoulement du temps ne vienne éteindre son droit d’agir. Par ailleurs, la Cour précise que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse, et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Cette précision rejoint la distinction classique entre les grosses réparations, qui incombent au bailleur en vertu de l’article 606 du code civil, et les réparations locatives, qui sont à la charge du preneur en application de l’article 1754 du code civil, distinction que la Cour de cassation transpose au bail commercial en imposant une clause expresse de transfert pour déroger à la règle supplétive.
Or, cette consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle plus large que la troisième chambre civile a engagée depuis plusieurs années, tendant à renforcer l’effectivité des prérogatives du preneur à bail commercial. Dès lors, les praticiens devront intégrer cette qualification nouvelle dans l’analyse des baux en cours, en identifiant les manquements persistants du bailleur à son obligation de délivrance et en conseillant leurs clients preneurs sur l’opportunité d’une action en exécution forcée, désormais libérée de l’obstacle de la prescription. À cet égard, il est essentiel de distinguer l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui bénéficie de l’imprescriptibilité de principe résultant de la continuité de l’obligation, de l’action en réparation du préjudice résultant de l’inexécution passée de cette obligation, laquelle demeure soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, le point de départ de celui-ci étant fixé à la date de manifestation du dommage.
B. Les conséquences contentieuses de la qualification d’obligation continue : prescription, charge de la preuve et articulation avec l’exception d’inexécution
La qualification d’obligation continue retenue par l’arrêt du 4 décembre 2025 produit des effets procéduraux majeurs qui dépassent la seule question de la prescription. En premier lieu, cette qualification impose au bailleur une obligation de faire qui s’exécute en permanence, et dont le juge peut ordonner l’exécution sous astreinte sans que le bailleur puisse se retrancher derrière l’ancienneté des désordres ou la connaissance que le preneur en aurait eue antérieurement. La Cour de cassation a ainsi censuré la cour d’appel de Riom pour n’avoir pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée », posant ainsi le principe selon lequel seule la persistance actuelle du manquement est pertinente pour apprécier la recevabilité de l’action, indépendamment de la date à laquelle le manquement est apparu pour la première fois.
En deuxième lieu, la qualification d’obligation continue emporte des conséquences significatives sur la charge de la preuve des manquements allégués. S’agissant d’une obligation de faire qui s’exécute sur toute la durée du bail, le preneur n’a pas à démontrer l’existence d’un manquement à une date déterminée, mais seulement à établir que, au jour où le juge statue, le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance conforme. La preuve du respect de l’obligation incombe au bailleur, qui doit justifier avoir procédé aux réparations nécessaires pour maintenir les locaux en état de servir à l’usage convenu. Cette inversion de la charge probatoire constitue un avantage procédural considérable pour le preneur, qui se trouve dispensé de rapporter la preuve négative d’un défaut d’entretien, tâche qui serait particulièrement ardue en pratique.
En troisième lieu, la qualification d’obligation continue du bailleur doit être articulée avec le droit pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution, que la troisième chambre civile a récemment admise en matière de baux commerciaux dans son arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin. La Cour y juge que le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance, et ce indépendamment du délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce pour solliciter des délais de paiement. Cette décision consacre un mécanisme d’auto-défense du preneur face à la défaillance du bailleur, qui s’ajoute à l’action en exécution forcée et permet au locataire de faire pression sur le bailleur pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance paisible des lieux loués. En conséquence, la combinaison de l’arrêt du 4 décembre 2025 sur le caractère continu de l’obligation de délivrance et de l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution confère au preneur à bail commercial un arsenal juridique renforcé pour contraindre le bailleur à respecter ses obligations, sans avoir à attendre l’issue d’une procédure au fond qui pourrait durer plusieurs années.
Par ailleurs, l’avocat spécialisé en droit immobilier devra conseiller ses clients preneurs sur la mise en œuvre prudente de l’exception d’inexécution, qui suppose de caractériser un manquement suffisamment grave du bailleur et de proportionner la suspension du paiement à l’étendue de ce manquement, sous peine de s’exposer à une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. La troisième chambre civile n’a pas encore eu l’occasion de préciser les critères de proportionnalité de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial, mais les principes généraux du droit des contrats imposent de retenir que la gravité du manquement du bailleur doit être appréciée in concreto, au regard de l’importance des désordres affectant les locaux et de leur impact sur l’exploitation du fonds de commerce par le preneur. En tout état de cause, l’exception d’inexécution ne saurait être invoquée de manière abusive ou dilatoire par le preneur, sous peine de constituer elle-même un manquement contractuel susceptible de justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.
II. La régularisation des charges locatives : une obligation de transparence renforcée par la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile
A. L’obligation de communication des justificatifs de charges : de la simple mise à disposition à l’envoi effectif des pièces
L’article L.145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. L’article R.145-36 du code de commerce précise que cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, et que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. La troisième chambre civile a apporté, dans un arrêt du 29 janvier 2026, une précision décisive sur la portée exacte de cette obligation de communication.
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que le bailleur « doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci », et qu’il « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». La Cour censure ainsi l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 25 janvier 2024 qui s’était contentée de constater que les factures justificatives avaient été « mises à disposition » de la locataire pour en déduire que la bailleresse avait satisfait à son obligation de communication. Cette solution marque un infléchissement significatif de la jurisprudence antérieure, qui se satisfaisait parfois d’une simple mise à disposition des pièces justificatives au siège de la société bailleresse ou au domicile du gérant.
Désormais, le bailleur ne peut se borner à inviter le locataire à consulter les justificatifs de charges dans ses locaux ou à lui en transmettre une liste récapitulative sans les pièces comptables sous-jacentes. Il doit, de sa propre initiative, adresser matériellement au locataire les documents justificatifs sollicités, qu’il s’agisse des factures de prestataires, des relevés de taxes foncières, des décomptes de charges de copropriété ou de tout autre élément permettant de vérifier l’existence et le montant des sommes imputées. En conséquence, le locataire qui n’a pas reçu communication effective des justificatifs qu’il a réclamés est fondé à refuser le paiement des charges dont le montant n’est pas dûment justifié, sans que le bailleur puisse lui opposer la clause résolutoire ou la résiliation du bail pour défaut de paiement. Cette solution consacre un véritable droit à la transparence des charges locatives, dont l’effectivité est garantie par la Cour de cassation avec une rigueur croissante.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, n’a pas modifié directement les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, mais elle a introduit des dispositions complémentaires qui renforcent indirectement la transparence des baux commerciaux. En imposant la mensualisation du loyer à la demande du preneur et en plafonnant les garanties exigibles du locataire, le législateur a manifesté sa volonté d’accroître la protection du preneur et de réduire les obstacles financiers à l’accès au bail commercial. Cette orientation législative, conjuguée à la rigueur nouvelle de la jurisprudence sur l’obligation de communication des justificatifs de charges, dessine un cadre juridique dans lequel le bailleur ne peut plus gérer les charges locatives de manière opaque ou arbitraire, mais doit au contraire rendre compte de manière précise et documentée de l’utilisation des provisions versées par le preneur. À cet égard, il est recommandé aux bailleurs de mettre en place des procédures internes de suivi et de documentation des charges, incluant la conservation systématique des factures et la transmission régulière des états récapitulatifs annuels dans le délai légal, sous peine de s’exposer à des contestations contentieuses fondées sur la jurisprudence de la troisième chambre civile.
B. La sanction du défaut de régularisation annuelle des charges : entre nullité des appels de charges et responsabilité contractuelle du bailleur
L’article L.145-40-2 du code de commerce impose la production d’un état récapitulatif annuel des charges dans le délai réglementaire du 30 septembre de l’année suivante. La question de la sanction du défaut de respect de cette obligation a suscité un contentieux nourri devant la troisième chambre civile, qui a progressivement précisé le régime des sanctions applicables. Dans un arrêt du 30 novembre 2023, n° 22-14.594, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que l’absence d’envoi de l’état récapitulatif annuel dans le délai légal ne rend pas, en elle-même, la clause résolutoire inapplicable, dès lors que les charges réclamées sont effectivement dues et que leur montant n’est pas sérieusement contestable. Cette solution tempère la rigueur de l’obligation légale en évitant que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice de forme pour échapper au paiement des charges dont il est effectivement redevable.
En revanche, la jurisprudence distingue soigneusement le défaut de régularisation annuelle dans les délais, qui n’affecte pas l’exigibilité des charges au fond, du défaut de communication des justificatifs sollicités par le locataire, qui fait obstacle au recouvrement des provisions sur charges. Dans un arrêt du 7 mai 2025, n° 23-15.394, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé que la régularisation des charges doit intervenir dans le respect des stipulations contractuelles et, à défaut de stipulation, conformément aux dispositions de l’article L.145-40 du code de commerce qui fixe les catégories de charges récupérables. La Cour rappelle que l’obligation de régularisation pèse sur le bailleur, qui ne peut exiger du preneur le paiement de charges non justifiées ou non prévues par le bail, et que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour écarter les charges dont le bailleur ne démontre pas, conformément à l’article 1353 du code civil, qu’elles sont effectivement dues.
La question de la sanction du retard de liquidation annuelle des charges a été récemment analysée par la doctrine, qui a relevé que la Cour de cassation tend à sanctionner le bailleur négligent par la privation du droit de réclamer les provisions sur charges non régularisées. Cette sanction, qui s’apparente à une déchéance, est fondée sur l’idée que le bailleur qui ne respecte pas son obligation de reddition des comptes ne saurait conserver les sommes versées par le locataire sans justifier de leur emploi. En pratique, il est recommandé au preneur de mettre en demeure le bailleur de produire l’état récapitulatif annuel des charges à l’expiration du délai légal, et de consigner les provisions sur charges à défaut de régularisation dans un délai raisonnable, afin de préserver ses droits sans s’exposer à une action en paiement du bailleur.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté de rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur dans le contentieux des charges locatives, en imposant au bailleur une obligation de transparence et de justification rigoureuse des sommes imputées au locataire. L’arrêt du 29 janvier 2026 constitue à cet égard une décision de principe, qui place l’obligation de communication des justificatifs au cœur du dispositif de protection du preneur. Dès lors, le bailleur qui ne respecterait pas cette obligation s’expose non seulement à l’irrecevabilité de ses demandes en paiement de charges, mais également à une action en responsabilité contractuelle de la part du locataire, fondée sur le manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi dans l’exécution du contrat. En conséquence, la gestion des charges locatives ne saurait être appréhendée comme une simple formalité comptable, mais constitue désormais un enjeu contentieux majeur du droit des baux commerciaux, dont la maîtrise conditionne la régularité et la pérennité de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours des années 2024 à 2026 révèle une tendance de fond à l’accroissement des obligations pesant sur le bailleur commercial, qu’il s’agisse de l’obligation continue de délivrance, dont le caractère imprescriptible a été consacré par l’arrêt du 4 décembre 2025, ou de l’obligation de transparence dans la régularisation des charges, dont les exigences ont été significativement renforcées par l’arrêt du 29 janvier 2026. Ces évolutions jurisprudentielles, conjuguées aux dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dessinent un cadre juridique dans lequel le bailleur ne peut plus se contenter d’une exécution passive ou approximative de ses obligations contractuelles, mais doit au contraire démontrer, par des diligences actives et documentées, qu’il satisfait à l’intégralité des devoirs que la loi et le contrat mettent à sa charge. Les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à intégrer ces évolutions dans leur pratique quotidienne, en veillant à la prévention des contentieux par une gestion rigoureuse des obligations de délivrance et de reddition des comptes, et en conseillant leurs clients sur la mise en œuvre des voies de droit nouvelles que la jurisprudence met à leur disposition pour assurer l’effectivité de leurs droits. La vigilance s’impose d’autant plus que la troisième chambre civile, par sa formation de section, manifeste une volonté constante d’unifier et de préciser le régime des obligations du bailleur, au service d’une meilleure prévisibilité des solutions contentieuses et d’une protection accrue du preneur à bail commercial.
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