La prescription biennale en matière de baux commerciaux : le régime contentieux de l’article L.145-60 du code de commerce à l’épreuve des derniers arrêts de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le domaine de la prescription biennale : une règle d’ordre public au champ d’application étendu par la jurisprudence contemporaine
A. La généralité du champ d’application de l’article L.145-60 du code de commerce
L’article L.145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette disposition, insérée dans la section IX du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, constitue une règle d’ordre public qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil et à la prescription décennale de l’article L.110-4 du code de commerce applicable en matière commerciale. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a rappelé la portée extensive dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), en jugeant que cette prescription biennale s’applique « alors même que n’est ni contestée la délivrance du congé ni le choix d’une indemnité d’éviction », et qu’elle commence à courir à compter de la date d’effet du congé. La Cour consacre ainsi une application automatique du délai biennal, indépendamment de la position procédurale adoptée par les parties et de la nature des contestations élevées.
Par un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé que l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L.145-46-1 du code de commerce, relève de la prescription biennale. La Cour énonce que l’action en nullité « est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du code de commerce, dès lors qu’elle est exercée en vertu du statut des baux commerciaux ». En conséquence, le locataire qui entend agir en nullité de la vente consentie en fraude de son droit de préférence doit impérativement introduire son action dans le délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente, sous peine de forclusion. Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 mars 2024 (RG n° 21/18472), avait déjà retenu que l’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial est également soumise à cette prescription abrégée. Dès lors, le champ d’application de l’article L.145-60 englobe l’intégralité des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse d’actions en nullité, en fixation du prix, en paiement de l’indemnité d’éviction, en requalification de convention ou en contestation du congé.
La Cour de cassation a également étendu le domaine de la prescription biennale à l’action en fixation du prix du bail renouvelé. Dans un arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-22.301, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « le délai de la prescription biennale de l’action en fixation du prix d’un bail renouvelé court à compter de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante depuis l’arrêt du 12 janvier 2011 (pourvoi n° 09-71.598), confirme que le bailleur qui entend obtenir la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé doit saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de deux ans suivant la date d’effet du nouveau bail, sous peine de forclusion. Or, cette rigueur procédurale s’explique par la finalité même du statut des baux commerciaux, qui vise à assurer la stabilité des relations contractuelles entre bailleur et preneur. À cet égard, la brièveté du délai de prescription répond à un impératif de sécurité juridique, en évitant que les situations contentieuses ne perdurent au-delà d’une durée raisonnable et que les droits des parties ne demeurent indéfiniment incertains.
L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.579, publié au Bulletin) apporte une illustration saisissante de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique la prescription biennale. En l’espèce, le locataire n’avait pas agi dans le délai de deux ans suivant la date d’effet du congé, alors même que l’indemnité d’éviction n’avait pas été versée et que le bailleur était de mauvaise foi. La troisième chambre civile a jugé que le locataire était prescrit à agir et devenait « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action ». Cette décision, qui peut paraître d’une sévérité extrême, rappelle que la prescription est une institution d’ordre public dont le respect s’impose aux parties comme au juge. Elle illustre la nécessité pour tout praticien de mettre en place un système rigoureux de suivi des délais de prescription, dont le non-respect peut entraîner la perte irrémédiable du droit d’agir.
B. L’articulation entre la prescription biennale statutaire et les prescriptions de droit commun
La coexistence de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce avec les prescriptions de droit commun suscite des difficultés d’articulation que la jurisprudence s’emploie à résoudre avec une précision croissante. La troisième chambre civile a apporté une clarification déterminante dans son arrêt du 18 décembre 2025 (précité, n° 24-10.767), en distinguant l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence, soumise à la prescription biennale, de l’action en responsabilité contre le notaire pour manquement à son devoir d’information et de conseil, laquelle relève de la prescription quinquennale de droit commun. La Cour énonce avec netteté que « l’action en responsabilité contre le notaire, n’étant pas une action exercée en vertu du bail commercial, n’est pas soumise à la prescription biennale ». Cette distinction révèle le critère déterminant d’application de la prescription biennale : l’action doit être fondée sur les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce pour que l’article L.145-60 trouve à s’appliquer, à l’exclusion des actions de droit commun qui, bien que connexes au litige locatif, procèdent d’une cause juridique distincte.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre la prescription biennale et le principe selon lequel la fraude corrompt tout a été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 23-10.184, publié au Bulletin). La Cour a jugé que « la fraude du bailleur, consistant à dissimuler au preneur l’existence de son droit au renouvellement, constitue une cause de suspension du délai de prescription ». Cette solution, qui fait application de l’adage « fraus omnia corrumpit » dont la portée a été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2019 (pourvoi n° 18-20.456), tempère la rigueur de la prescription biennale en présence d’un comportement délibérément déloyal du bailleur ayant empêché le preneur d’agir en temps utile. En revanche, la simple mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause de suspension ni une cause d’interruption du délai de prescription, comme l’a fermement rappelé la Cour de cassation dans ses arrêts du 12 février 2026 (pourvois n° 24-10.578 et 24-10.579). Cette distinction entre fraude et mauvaise foi est essentielle : seule la première, caractérisée par des manœuvres dolosives ayant pour effet d’empêcher le titulaire du droit d’agir, est de nature à suspendre le cours de la prescription, tandis que la seconde, qui relève d’un simple comportement contraire à la loyauté contractuelle, demeure sans incidence sur le délai de prescription.
L’articulation des prescriptions trouve également à s’appliquer en matière de clause résolutoire, domaine dans lequel la dualité de régimes est particulièrement marquée. L’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, fondée sur l’article L.145-41 du code de commerce, est soumise à la prescription biennale. En revanche, l’action en résiliation du bail pour inexécution fautive des obligations contractuelles, fondée sur le droit commun des contrats et notamment sur les articles 1224 et suivants du code civil, relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. La troisième chambre civile a implicitement consacré cette dualité de régimes dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), en reconnaissant la recevabilité de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire, indépendamment du délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce pour solliciter des délais de paiement. Dès lors, la qualification juridique précise de l’action intentée détermine le régime de prescription applicable, ce qui impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction de leurs actes introductifs d’instance et dans l’analyse du fondement juridique de leurs prétentions.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a introduit plusieurs dispositions nouvelles dans le statut des baux commerciaux sans toutefois modifier l’article L.145-60 du code de commerce. La prescription biennale demeure donc inchangée dans son principe et dans son régime, ce qui confirme la stabilité de cette règle procédurale essentielle au contentieux locatif. En revanche, la création de nouvelles actions par la loi du 26 mai 2026, notamment en matière de mensualisation du loyer, de plafonnement des garanties et de consécration légale des clauses d’indexation asymétrique, aura pour effet d’étendre mécaniquement le domaine de la prescription biennale à ces nouveaux contentieux, dès lors qu’ils sont fondés sur les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Les praticiens devront intégrer cette extension dans leur analyse du risque procédural, en identifiant avec précision le fondement juridique de chaque action pour déterminer le délai de prescription qui lui est applicable.
II. Le régime contentieux de la prescription biennale : computation du délai et mécanismes interruptifs ou suspensifs à la lumière des arrêts du 12 février 2026
A. Le point de départ du délai de prescription et l’indifférence de principe de la mauvaise foi du bailleur
La détermination du point de départ du délai de prescription biennale constitue un enjeu contentieux majeur, dont les quatre arrêts rendus par la troisième chambre civile le 12 février 2026 apportent une illustration éclatante par leur cohérence et leur précision. Dans ces quatre décisions (pourvois n° 24-10.578, 24-10.579, 24-10.427 et 24-18.382, tous publiés au Bulletin), la Cour de cassation a précisé avec une netteté remarquable les règles de computation du délai biennal. Le point de départ est fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. En matière de congé avec refus de renouvellement, la Cour juge que le délai court à compter de la date d’effet du congé, et non à compter de la date de sa délivrance, de la date de sa signification ou de la date à laquelle le locataire a eu effectivement connaissance des motifs de refus. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872, publié au Bulletin), consacre une conception objective et uniforme du point de départ, centrée sur la date à laquelle l’action est juridiquement possible, indépendamment des circonstances subjectives propres à chaque partie.
La Cour de cassation a également statué sur l’incidence de la mauvaise foi du bailleur sur le cours de la prescription, dans une formulation dont la portée doctrinale est considérable. Dans ses arrêts du 12 février 2026 (pourvois n° 24-10.578 et 24-10.579), elle énonce sans ambiguïté que « la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du congé ne constitue ni une cause de suspension, ni une cause d’interruption du délai biennal ». Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire confronté à un congé dépourvu de motif légitime, repose sur le principe fondamental de sécurité juridique : le délai de prescription, en tant que règle d’ordre public qui intéresse la stabilité des situations juridiques, ne saurait être tenu en échec par le seul comportement de mauvaise foi du débiteur de l’obligation. En conséquence, le locataire qui n’a pas agi dans le délai de deux ans suivant la date d’effet du congé, alors même que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée et que le bailleur a agi de mauvaise foi, se trouve prescrit à agir et devient occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action. La rigueur de cette solution, qui s’applique indépendamment de la qualité du congé ou des circonstances ayant entouré sa délivrance, invite les praticiens à une extrême vigilance dans le suivi des délais de prescription et à une gestion proactive des contentieux locatifs.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser les mécanismes interruptifs de prescription dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573), dont la portée procédurale est significative. La Cour reproche à la cour d’appel de « ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les contestations émises en première instance par la société locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cette décision rappelle que toute demande en justice, même présentée à titre subsidiaire ou reconventionnel, interrompt le délai de prescription conformément à l’article 2241 du code civil, pour autant qu’elle porte sur le même droit que l’action ultérieurement exercée. La contestation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction constitue ainsi une demande en justice interruptive de prescription à l’égard de l’action en paiement de ladite indemnité. Cette solution, qui consacre une conception extensive de l’effet interruptif des demandes en justice, doit inciter les praticiens à formuler avec précision l’ensemble de leurs prétentions dès la première instance, afin de bénéficier pleinement de l’effet interruptif de prescription attaché à l’assignation introductive d’instance.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale
L’article 2240 du code civil dispose que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ». La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans son arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382, publié au Bulletin), en jugeant que « la reconnaissance par le bailleur de son obligation de payer l’indemnité d’éviction interrompt le délai de prescription biennale ». Toutefois, la Cour précise avec une rigueur qui ne laisse place à aucune équivoque que le seul fait d’émettre des protestations et des réserves ne constitue pas une reconnaissance de nature à interrompre la prescription. Cette distinction est essentielle pour la pratique contentieuse : la reconnaissance interruptive de prescription suppose une manifestation non équivoque de la volonté du débiteur de reconnaître le droit du créancier, ce qui exclut les simples déclarations de circonstance, les réserves formulées à titre conservatoire ou les correspondances ne comportant pas l’expression claire et précise d’une volonté de reconnaître le droit invoqué.
L’article 2239 du code civil prévoit que « la prescription est suspendue lorsque le juge ordonne une mesure d’instruction avant tout procès ». La troisième chambre civile a précisé la portée exacte de cette disposition dans ses arrêts du 12 février 2026 (pourvois n° 24-10.427 et 24-18.382), en énonçant une règle dont les conséquences pratiques sont considérables : la suspension de la prescription résultant d’une expertise judiciaire ordonnée avant dire droit ne bénéficie qu’à la partie qui en a fait la demande. La Cour juge que « le simple fait d’émettre des protestations et réserves ne constitue pas une association expresse à la demande d’expertise permettant de bénéficier de l’effet suspensif de la prescription ». En conséquence, le locataire qui souhaite bénéficier de cet effet suspensif a tout intérêt à s’associer expressément à la demande d’expertise formée par le bailleur, ou à défaut, à former une demande distincte et explicite tendant à compléter ou à modifier la mission de l’expert désigné. Cette exigence procédurale, qui peut paraître empreinte d’un formalisme rigoureux, se justifie par la nécessité de déterminer avec certitude la date à laquelle la prescription a été suspendue pour chacune des parties au litige, et d’éviter que des contestations dilatoires ne puissent être artificiellement rattachées à une expertise pour bénéficier indûment de l’effet suspensif.
L’interruption de la prescription résultant de l’assignation en justice, prévue par l’article 2241 du code civil, obéit à des conditions strictes que la pratique contentieuse ne doit pas méconnaître. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 18 décembre 2025 (précité, n° 24-10.767), que l’assignation en justice interrompt le délai de prescription pour l’action qui en constitue l’objet. Toutefois, cette interruption n’a d’effet que pour le droit invoqué dans le cadre de cette assignation, et non pour des droits distincts qui procéderaient de causes juridiques différentes. Par ailleurs, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, si elle produit des effets substantiels au regard de l’acquisition de ladite clause, n’interrompt pas la prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé, ces deux actions procédant de causes juridiques distinctes et tendant à des fins différentes. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (RG n° 21/05341), a également jugé que la notification d’un mémoire préalable en fixation du loyer n’interrompt pas la prescription de l’action en nullité du bail pour dol, ces deux actions ne tendant pas aux mêmes fins. Cette distinction impose aux praticiens de ne pas se méprendre sur l’effet interruptif des actes de procédure qu’ils diligenteent : chaque action obéit à son propre régime de prescription, et l’interruption de la prescription d’une action ne profite pas mécaniquement aux autres actions qui pourraient être exercées par la même partie dans le cadre du même litige.
La jurisprudence récente a également précisé les conditions dans lesquelles la prescription biennale peut être suspendue en présence d’une instance en cours. L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-11.525, publié au Bulletin) a jugé que la prescription de l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence est suspendue pendant la durée de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, dès lors que ces deux actions tendent à la protection du même droit du preneur au maintien dans les lieux. Cette solution, qui consacre une conception fonctionnelle de la suspension de prescription, permet d’éviter que le preneur ne soit contraint d’exercer simultanément plusieurs actions pour préserver ses droits, ce qui irait à l’encontre de l’objectif de concentration du contentieux poursuivi par le législateur. En définitive, l’analyse des arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours des années 2024 à 2026 révèle une tendance à la rigueur dans l’application de la prescription biennale, tempérée par la prise en compte des comportements frauduleux du bailleur et par une interprétation réaliste des mécanismes interruptifs et suspensifs de prescription. Cette orientation jurisprudentielle s’inscrit dans une recherche d’équilibre entre la sécurité juridique, qui commande de ne pas laisser les situations contentieuses perdurer indéfiniment, et la protection du preneur à bail commercial, qui justifie que la fraude ne puisse pas être couverte par le seul écoulement du temps.
Conclusion
La prescription biennale instituée par l’article L.145-60 du code de commerce constitue l’une des règles procédurales les plus redoutables du contentieux des baux commerciaux, dont la méconnaissance emporte des conséquences irrémédiables pour le titulaire du droit qui n’aurait pas agi en temps utile. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 12 février 2026, 18 décembre 2025, 30 mai 2024, 8 février 2024 et 4 juin 2026 attestent d’une application rigoureuse de ce délai, qui court à compter de la date à laquelle l’action est juridiquement possible sans que la mauvaise foi du bailleur ne puisse en suspendre le cours, et qui n’est interrompu que par les causes limitativement énumérées par le code civil, parmi lesquelles la reconnaissance de dette et la demande en justice. La fraude du bailleur, si elle est caractérisée par des manœuvres dolosives ayant empêché le preneur d’agir dans le délai légal, constitue néanmoins un tempérament essentiel à cette rigueur procédurale, conformément au principe selon lequel la fraude corrompt tout. La sécurisation des droits du preneur à bail commercial passe donc nécessairement par une gestion proactive et méthodique des délais de prescription, qui commande d’introduire l’action en justice dans les deux ans de la date à laquelle elle est juridiquement possible, sans attendre que le bailleur ait manifesté sa bonne ou sa mauvaise foi, et sans se méprendre sur l’effet interruptif des actes de procédure diligentés. La connaissance précise du point de départ du délai, des mécanismes interruptifs et suspensifs de prescription, et de l’articulation entre la prescription biennale et les prescriptions de droit commun constitue, à cet égard, un impératif absolu pour tout praticien du droit immobilier.
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