Le congé du bailleur et l’expulsion du locataire d’habitation : l’encadrement prétorien renforcé de la troisième chambre civile au service de la protection du locataire (2025-2026)

I. Le congé délivré par le bailleur : l’exigence prétorienne d’un contrôle renforcé des conditions de fond et de forme

A. Le congé pour reprise aux fins d’habiter : la personne du bénéficiaire comme condition de validité substantielle

Le congé pour reprise constitue le premier des trois motifs permettant au bailleur de mettre fin au contrat de location d’habitation, aux côtés du congé pour vente et du congé pour motif légitime et sérieux, conformément aux dispositions de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le texte exige, à peine de nullité, que le congé indique le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. La troisième chambre civile a précisé la portée de ce formalisme dans un arrêt du 12 octobre 2023 en énonçant que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Civ3, 12 octobre 2023, n° 22-18.580, FS-B). Cette distinction entre les conditions de forme sanctionnées par la nullité, énumérées limitativement par le texte, et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, qui relève du contrôle du juge du fond, autorise ce dernier à tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour établir l’intention réelle du bailleur. En l’espèce, la cour d’appel de Douai avait pu déduire le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de l’inscription de celui-ci sur les listes électorales de la commune, de la réalisation d’importants travaux et de la souscription de contrats de fourniture d’énergie postérieurs à la libération des lieux par les locataires. En conséquence, le juge du fond dispose, dans l’appréciation du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, d’un pouvoir souverain qui lui permet de prendre en considération l’ensemble des circonstances de fait, y compris celles survenues postérieurement à la notification du congé, dès lors qu’elles sont de nature à éclairer l’intention véritable du bailleur au jour de la délivrance de l’acte.

Or, la question de la survie du congé en cas de décès du bénéficiaire désigné avant l’expiration du délai de préavis a donné lieu à un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 16 avril 2026, qui apporte un tempérament significatif à la souplesse apparente du contrôle judiciaire. Dans cette affaire, une bailleresse avait notifié à ses locataires un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement à effet au 30 septembre 2018, avant de décéder le 3 juillet de la même année, soit pendant le cours du délai de préavis de six mois. Son fils, venant à sa succession, entendait se prévaloir de ce congé pour poursuivre la procédure d’expulsion. La cour d’appel de Paris avait validé le congé en retenant que le droit de reprise pour habiter était un droit transmissible pouvant être repris par l’héritier du bailleur. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 et énonce que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ3, 16 avril 2026, n° 24-13.191, FS-B). Cette solution, qui ancre définitivement la validité du congé dans la situation personnelle du bénéficiaire au jour de l’expiration du délai de préavis, interdit toute transmission successorale du droit de reprise. L’héritier ne saurait se substituer au bénéficiaire décédé pour poursuivre l’expulsion du locataire sur le fondement d’un congé devenu caduc. Le formalisme protecteur instauré par la loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas une simple exigence procédurale, mais une condition substantielle dont le non-respect prive le congé de tout effet, sans que l’intention de l’héritier de reprendre personnellement le logement ne puisse y remédier. Dès lors, le praticien appelé à conseiller un bailleur personne physique doit attirer son attention sur le risque de caducité du congé pour reprise en cas de décès du bénéficiaire désigné avant l’échéance du préavis, et recommander, lorsque les circonstances le permettent, la désignation de plusieurs bénéficiaires ou la mise en place d’un mandat de protection future permettant d’anticiper une telle éventualité.

B. Le congé pour motif légitime et sérieux : l’indécence du logement comme limite absolue au droit de résiliation unilatérale du bailleur

Parallèlement au congé pour reprise, le bailleur peut fonder le congé sur un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. La question s’est posée de savoir si le bailleur, confronté à un logement qu’il savait indécent dès la conclusion du bail, pouvait délivrer un congé pour réaliser des travaux de mise en conformité, en invoquant un motif légitime et sérieux. La troisième chambre civile y a répondu par la négative dans un arrêt du 4 juin 2026, qui constitue une avancée significative dans la protection du droit au logement décent. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m², une surface déjà jugée indécente par une décision définitive du 7 janvier 2019. La bailleresse avait ensuite signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à cette indécence, puis l’avait assigné en validation du congé et expulsion.

La cour d’appel de Paris avait validé ce congé en considérant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du Code civil. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1°, du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et pose une règle d’une portée considérable : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). Cette prohibition s’explique par le jeu combiné de l’article 1719, 1°, du Code civil, qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, et de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui offre au locataire la faculté de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Par ailleurs, l’article 20-1 investit le juge du pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et lui permet de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Cette architecture législative institue une hiérarchie des voies de droit : le locataire dispose d’un droit à la mise en conformité du logement, tandis que le bailleur se voit interdire toute voie d’expulsion fondée sur l’indécence qu’il a lui-même causée ou tolérée. La Cour de cassation empêche ainsi le bailleur de contourner l’interdiction d’expulser édictée par l’article 1719, 1°, en recourant à la voie du congé pour motif légitime et sérieux, et consacre le principe selon lequel le bailleur ne saurait tirer profit de sa propre turpitude pour mettre fin au bail.

II. Les effets de la résiliation et de l’expulsion : l’équilibre renouvelé entre les droits du bailleur et la protection du locataire vulnérable

A. La suspension des effets de la clause résolutoire et la maîtrise du temps judiciaire par le juge du fond

Lorsque le bail d’habitation est assorti d’une clause résolutoire, le locataire peut solliciter du juge des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Par ailleurs, la troisième chambre civile a, en matière de bail commercial, étendu le domaine du pouvoir de suspension du juge en jugeant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Civ3, 6 février 2025, n° 23-18.360, FS-B). En l’espèce, le locataire d’un local commercial à usage de restaurant s’était vu délivrer un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de suspendre les effets de la clause au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou charges. La Cour de cassation censure cette restriction et consacre un pouvoir général de suspension du juge, applicable à tous les manquements, y compris aux obligations de faire, telles que l’obligation d’exploitation personnelle du fonds de commerce. Cette solution, bien que rendue en matière de bail commercial, consacre une conception extensive de l’office du juge en présence d’une clause résolutoire, qui tend à innerver l’ensemble du droit des baux, le juge des contentieux de la protection disposant, en matière de bail d’habitation, de prérogatives de suspension analogues en vertu de l’article 24 précité.

La question du paiement des loyers pendant le délai de préavis donné par le locataire a été tranchée par un arrêt du 4 juin 2026, aux termes duquel « l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis » (Civ3, 4 juin 2026, n° 25-13.387). Par cette décision, la Cour de cassation exige une manifestation de volonté non équivoque du bailleur, distincte de la simple acceptation matérielle de la restitution des lieux, pour décharger le locataire de son obligation au paiement des loyers pour la période restant à courir du préavis. En conséquence, le locataire qui notifie un congé demeure tenu du loyer jusqu’au terme du préavis de trois mois ou d’un mois selon le motif, sauf relocation effective par le bailleur avant cette échéance. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la lettre de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, rappelle que le congé notifié par le locataire ne produit pas d’effet libératoire immédiat sur son obligation au paiement des loyers, ce dont il résulte que la remise anticipée des clés ne saurait, à elle seule, constituer un accord des parties sur la résiliation anticipée du bail. En outre, la troisième chambre civile a également précisé les conditions dans lesquelles le bailleur d’un logement social peut actionner la clause résolutoire pour défaut de paiement des suppléments de loyer de solidarité. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour a jugé que les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la déchéance du droit au maintien dans les lieux étaient inapplicables à l’action en constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire (Civ3, 16 octobre 2025, n° 24-11.047, FS-B). Cette solution, qui distingue la procédure spécifique de déchéance du droit au maintien dans les lieux et le droit commun de la clause résolutoire, offre au bailleur social une voie d’expulsion autonome qui échappe aux garanties procédurales renforcées du droit de la construction, ce qui pourrait, en pratique, conduire à un affaiblissement de la protection du locataire de logement social.

B. La protection du locataire vulnérable et les suites financières de la résiliation du bail

La loi du 6 juillet 1989 institue, en son article 15, III, un statut protecteur au bénéfice du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond réglementaire : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques définies à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Ce dispositif, qui restreint substantiellement l’exercice du droit de propriété du bailleur, a fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité renvoyée au Conseil constitutionnel par la troisième chambre civile le 30 mars 2023 (Civ3, 30 mars 2023, n° 22-21.763, FS-B). La Cour de cassation a estimé que « la disposition contestée en ce qu’elle impose au bailleur, qui entend s’opposer au renouvellement du bail, en délivrant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique strictement défini, porte atteinte aux conditions d’exercice du droit de propriété du bailleur » et que « cette atteinte pourrait être considérée comme disproportionnée, dès lors que l’état du marché locatif dans le secteur concerné est susceptible de rendre impossible la soumission par le bailleur, personne privée, d’une offre de relogement ». Cette décision de renvoi, qui confronte le dispositif législatif au droit de propriété consacré par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, illustre la tension persistante entre la protection du locataire âgé vulnérable et les prérogatives essentielles du bailleur privé, tension que le Conseil constitutionnel était appelé à arbitrer dans le cadre du contrôle de proportionnalité inhérent à l’examen de constitutionnalité des lois.

La troisième chambre civile a, dans un second temps, précisé la méthode d’évaluation des ressources à prendre en compte pour l’application du seuil de l’article 15, III. Dans un arrêt du 2 octobre 2025, elle juge que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction » (Civ3, 2 octobre 2025, n° 24-12.308, FS-B). En l’espèce, la locataire invoquait que ses revenus fonciers nets imposables, et non bruts, devaient être retenus pour apprécier le franchissement du plafond. La Cour de cassation rejette cette analyse et retient les revenus fonciers bruts, ce qui restreint le champ des locataires éligibles au statut protecteur et renforce, en creux, les prérogatives du bailleur. Cette solution, qui s’appuie sur une interprétation littérale du texte législatif lequel ne renvoie à l’arrêté ministériel que pour la fixation du plafond et non pour le mode de calcul des ressources, aboutit à écarter du bénéfice de la protection les locataires dont les revenus fonciers, bien que grevés de charges déductibles, excèdent le seuil réglementaire en montant brut. Dès lors, l’articulation entre la protection du locataire âgé et les droits du bailleur doit être appréciée à la lumière de cette exigence de prise en compte des revenus bruts, qui élève significativement le seuil d’accès au dispositif protecteur et réduit corrélativement le nombre de locataires susceptibles d’en bénéficier. Par ailleurs, il convient de relever que le législateur a également prévu, au paragraphe V de l’article 15, une sanction pénale à l’encontre du bailleur qui délivrerait un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, punie d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, le locataire étant recevable dans sa constitution de partie civile, ce qui renforce la dimension dissuasive du dispositif d’encadrement des congés.

Enfin, les conséquences financières de la résiliation du bail ont été précisées par un arrêt du 29 janvier 2026 relatif au sort du dépôt de garantie, aux termes duquel « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » (Civ3, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, FS-B). Cet arrêt consacre une interprétation extensive de la notion de sommes restant dues au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en y incluant l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail. La Cour de cassation opère ainsi un rattachement fonctionnel de l’indemnité d’occupation aux obligations nées du contrat de bail, ce qui permet au bailleur de compenser sa créance d’indemnité d’occupation avec la créance de restitution du dépôt de garantie, sans que le locataire puisse opposer la prescription quinquennale de l’action en paiement de cette indemnité. Cette solution assure au bailleur une garantie effective de recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation sans droit ni titre, tout en préservant l’équilibre du mécanisme du dépôt de garantie institué par le législateur. La combinaison de cette jurisprudence avec celle relative à la suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement illustre la recherche constante, par la troisième chambre civile, d’un point d’équilibre entre l’efficacité du recouvrement des créances du bailleur et la protection du locataire contre les conséquences disproportionnées de l’expulsion.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle une tension dialectique entre la protection renforcée du locataire, notamment par le contrôle approfondi des conditions du congé délivré par le bailleur, et la préservation des prérogatives essentielles de ce dernier, singulièrement en matière de clause résolutoire et de recouvrement des sommes dues au terme du bail. L’arrêt du 4 juin 2026 relatif au congé fondé sur l’indécence du logement illustre avec force la volonté de la Haute juridiction d’empêcher le bailleur de tirer avantage d’une situation qu’il a lui-même créée, tandis que les arrêts relatifs à la protection du locataire âgé et au dépôt de garantie montrent que le droit du bail d’habitation demeure un droit d’équilibre, dans lequel les intérêts respectifs des parties sont constamment mis en balance. Par ailleurs, l’extension du pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire à tout manquement du preneur témoigne de l’importance croissante accordée à l’office du juge dans la régulation des rapports locatifs, le juge des contentieux de la protection étant désormais investi d’une mission de pondération des intérêts qui dépasse la simple application mécanique des stipulations contractuelles. En conséquence, la maîtrise de ces évolutions jurisprudentielles constitue, pour le praticien comme pour le justiciable, un impératif de sécurité juridique dans la conduite des relations entre bailleurs et locataires, et commande une vigilance accrue tant dans la rédaction des actes de congé que dans l’anticipation des contentieux susceptibles d’en découler.