L’interdiction de la location saisonnière en copropriété à l’épreuve du contrôle de constitutionnalité : la troisième chambre civile face à la loi Le Meur
I. La construction d’un régime dérogatoire d’interdiction des meublés de tourisme dans les immeubles en copropriété
A. L’abaissement historique de la majorité requise par la loi du 19 novembre 2024
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, l’interdiction de la location saisonnière dans les immeubles soumis au statut de la copropriété relevait d’un parcours juridique semé d’embûches. L’article 26, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure, imposait l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour toute modification du règlement de copropriété affectant les modalités de jouissance des parties privatives. En pratique, un seul vote défavorable suffisait à neutraliser toute velléité d’interdiction collective.
Le législateur a entendu remédier à cette paralysie en insérant, par l’article 6 de la loi du 19 novembre 2024, deux nouveaux alinéas au sein du d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions permettent désormais à l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété afin d’y inclure une clause interdisant « la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » (article 26 d) alinéa 5, loi du 10 juillet 1965). La décision est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la procédure de second vote prévue à l’article 26-1 de la même loi trouvant à s’appliquer si le projet recueille au moins l’approbation de la moitié des membres présents ou représentés représentant le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Ce choix législatif s’inscrit dans un contexte de tension croissante sur le marché locatif résidentiel, alimentée par l’essor des plateformes numériques de location de courte durée. Le doublement du plafond de l’amende civile de 50 000 à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, opéré par la même loi, atteste de la volonté de renforcer significativement l’effectivité des sanctions. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs, en amont de cette réforme, posé un cadre jurisprudentiel rigoureux en qualifiant de changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation toute sous-location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, ouvrant la voie aux amendes civiles y compris à l’encontre du locataire (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187, Publié au Bulletin, lien).
Dans la continuité de cette jurisprudence, la troisième chambre civile a, par deux arrêts du 27 juin 2024 tous deux publiés au Bulletin, rappelé que « dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.567, Publié au Bulletin, lien). Ces décisions illustrent le maillage progressif d’un régime de police administrative dont la loi Le Meur constitue l’aboutissement législatif le plus abouti à ce jour.
B. Les cinq conditions cumulatives de validité de la résolution d’interdiction
Le dispositif de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait être actionné sans la réunion de conditions strictes, dont le non-respect expose la résolution à une annulation contentieuse. La première condition tient à l’objet de l’interdiction, qui doit viser exclusivement la location en meublé de tourisme telle que définie par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, à savoir la mise à disposition d’un local meublé à l’usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. Les autres formes de location de courte durée, telles que le bail mobilité ou la chambre chez l’habitant, échappent au champ de l’interdiction.
La deuxième condition impose que les lots concernés soient expressément à usage d’habitation au sens du règlement de copropriété. La troisième écarte les lots constituant la résidence principale du copropriétaire ou de l’occupant, préservant ainsi la possibilité de louer un logement occupé à titre principal pendant les absences temporaires de son occupant. Sur ce point, la troisième chambre civile a récemment précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 16 avril 2026, que le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire, de même que la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus, ne caractérisent pas une « obligation professionnelle » au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme, de nature à justifier un dépassement du plafond de cent vingt jours de location annuelle (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.809, Publié au Bulletin, lien).
La quatrième condition, qui constitue la pierre angulaire du dispositif, exige que le règlement de copropriété interdise « toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Cette exigence, qui résulte de l’alinéa 6 du d) de l’article 26, opère un filtre sélectif parmi les copropriétés éligibles. Une lecture restrictive conduit à considérer que l’interdiction doit être totale et non partielle, excluant les règlements qui n’interdiraient les activités commerciales que dans les seuls lots à usage d’habitation sans étendre cette prohibition aux autres locaux tels que les bureaux ou les locaux professionnels. La cinquième condition, relative à la majorité qualifiée requise, vient parachever cet édifice procédural en subordonnant la validité de la décision au respect des règles de vote énoncées par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La troisième chambre civile a encore précisé, dans un arrêt du 7 septembre 2023 publié au Bulletin, que l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation « s’applique à tout meublé de tourisme soumis à déclaration préalable, qu’il constitue ou non la résidence principale » du loueur (Civ. 3e, 7 septembre 2023, n° 22-18.101, Publié au Bulletin, lien). L’extension du champ des sanctions et des obligations déclaratives opérée par la loi du 19 novembre 2024 ne fait ainsi que consacrer et amplifier une dynamique répressive déjà ancrée dans la jurisprudence de la Cour de cassation.
La Cour de cassation a également été saisie pour avis sur l’application dans le temps de la loi nouvelle. Dans un avis du 10 avril 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a considéré que la loi du 19 novembre 2024, en ce qu’elle modifie les critères de détermination de l’usage d’habitation d’un local prévus à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, « doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive » (Civ. 3e, avis du 10 avril 2025, n° 25-70.002, Publié au Bulletin, lien). En conséquence, pour les infractions de changement d’usage illicite commises avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, la détermination de l’usage d’habitation doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne, notamment la date de référence du 1er janvier 1970.
II. Le double contrôle de proportionnalité à l’épreuve des questions prioritaires de constitutionnalité
A. La QPC du 18 décembre 2025 : la reconnaissance d’une atteinte sérieuse aux droits et libertés constitutionnels
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur les alinéas 5 et 6 du d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, issus de la loi Le Meur (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030, lien). La question, posée par une société civile immobilière contestant une résolution adoptée le 13 mars 2025 par l’assemblée générale des copropriétaires, était ainsi formulée : le législateur, en permettant à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour y interdire la location en meublés de tourisme, a-t-il porté atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ?
La formation de section de la troisième chambre civile a estimé que « la question posée présente un caractère sérieux ». La motivation de l’arrêt, dont la précision mérite d’être soulignée, se déploie en deux axes. En premier lieu, la Cour relève que la disposition contestée, « en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi ». En second lieu, la Cour ajoute que cette disposition, « en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété ».
Le caractère remarquable de cette motivation tient à ce qu’elle ne se borne pas à constater l’absence de précédent constitutionnel, mais procède à une analyse substantielle de la proportionnalité des atteintes. La Cour précise ainsi que « ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en oeuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble ». Cette formulation traduit une perception nuancée du dispositif : le but d’intérêt général poursuivi par le législateur est reconnu, mais les moyens employés sont jugés potentiellement excessifs.
La reconnaissance du caractère sérieux de la QPC emporte une conséquence procédurale immédiate : le Conseil constitutionnel doit désormais se prononcer sur la conformité des dispositions litigieuses aux droits et libertés constitutionnellement garantis. En application de l’article 23-8 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel, la juridiction de renvoi sursoit à statuer jusqu’à la décision du Conseil, ce qui place l’ensemble des contentieux fondés sur l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 dans une situation d’attente juridique.
B. La QPC du 11 juin 2026 relative à l’article L. 631-7 du code de la construction : une divergence révélatrice
Six mois après le renvoi de la QPC relative à l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, la même troisième chambre civile a été saisie d’une seconde question prioritaire de constitutionnalité, cette fois dirigée contre l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024. Par un arrêt du 11 juin 2026, elle a dit n’y avoir lieu de renvoyer cette question au Conseil constitutionnel (Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 26-40.004, lien).
La divergence de traitement entre ces deux décisions, rendues à six mois d’intervalle par la même formation, constitue un objet d’analyse juridique de premier ordre. La QPC du 11 juin 2026 contestait le troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, modifié par l’article 5 de la loi du 19 novembre 2024, qui substitue à la date de référence unique du 1er janvier 1970 deux périodes alternatives pour caractériser l’usage d’habitation d’un local : une affectation à cet usage entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation ou la contestation de l’usage.
La Cour a considéré que la question ne présentait pas un caractère sérieux. Elle a d’abord écarté le grief tiré de la non-rétroactivité de la loi, au motif que « la modification par la loi du 19 novembre 2024 de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elle entraîne, à compter de sa date d’entrée en vigueur, la soumission à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure, ne caractérise pas une application rétroactive de la loi, dès lors que ses dispositions ne s’appliquent qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur ». Sur le grief tiré de la liberté d’entreprendre, la Cour a jugé que « la disposition contestée n’interdit pas l’activité de location comme meublés de tourisme de locaux à usage d’habitation, mais a pour effet, dans les communes classées en zone tendue et s’agissant uniquement de biens ne constituant pas la résidence principale du loueur, d’en soumettre un plus grand nombre au régime d’autorisation préalable avec compensation ». Elle en a déduit qu’« eu égard à l’objectif d’intérêt général qu’il s’est assigné, de lutter contre la pénurie de logements résidentiels en zone tendue, le législateur n’a pas porté à la liberté d’entreprendre une atteinte manifestement disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi ».
Cette divergence de traitement révèle une distinction fondamentale entre les deux dispositifs législatifs. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation se borne à élargir le périmètre des locaux soumis au régime d’autorisation préalable de changement d’usage, sans interdire par lui-même l’activité de location meublée touristique. Il s’agit d’une mesure de police administrative de régulation, non d’une mesure d’interdiction. L’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, en revanche, permet à une majorité de copropriétaires d’imposer à la minorité une « interdiction générale et définitive » d’exercer une activité déterminée dans les parties privatives, ce qui constitue une atteinte d’une nature et d’une intensité différentes au droit de propriété et à la liberté contractuelle.
La troisième chambre civile avait d’ailleurs, antérieurement à ces QPC, posé des principes jurisprudentiels convergents en matière de sanction du changement d’usage illicite. Dans son arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, elle a affirmé que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, et que « le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est passible d’une condamnation au paiement de l’amende civile » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.020, Publié au Bulletin, lien). Elle a également précisé que le montant de l’amende encourue « est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé », excluant toute condamnation in solidum des copropriétaires indivis en raison des principes de personnalité et d’individualisation de la peine.
Par ailleurs, le refus de transmission de la QPC du 11 juin 2026 s’inscrit en cohérence avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui avait déjà affirmé le caractère punitif de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et sa soumission aux principes constitutionnels de légalité des délits et des peines (Civ. 3e, 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Civ. 3e, 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-20.464, Publié au Bulletin). La soumission de ce régime au contrôle de constitutionnalité est donc une donnée acquise de longue date, ce qui renforce la cohérence d’ensemble du raisonnement adopté le 11 juin 2026.
La situation d’attente créée par le renvoi de la QPC du 18 décembre 2025 au Conseil constitutionnel place les copropriétés ayant adopté des résolutions sur le fondement de l’article 26 d) dans une zone d’incertitude juridique. En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en nullité des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à condition que le copropriétaire ait été opposant ou défaillant. Une résolution non contestée dans ce délai devient définitive, quand bien même la disposition législative qui la fonde serait ultérieurement censurée par le Conseil constitutionnel. Cette considération temporelle confère au contentieux de l’article 26 d) une urgence procédurale particulière.
Conclusion
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément restructuré l’équilibre des pouvoirs au sein de la copropriété en matière de régulation des meublés de tourisme. En substituant la majorité qualifiée à l’unanimité, le législateur a offert aux syndicats de copropriétaires un instrument juridique efficace pour lutter contre la raréfaction des logements à usage de résidence principale dans les zones tendues. Toutefois, la QPC renvoyée par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 révèle que cet instrument pourrait franchir une ligne constitutionnelle, en imposant à la minorité dissidente une restriction définitive de ses droits privatifs sans compensation adéquate. Le contraste avec le non-lieu à renvoi de la QPC du 11 juin 2026, portant sur un dispositif de régulation moins intrusif, confirme que la ligne de partage se situe non dans le principe de la régulation mais dans l’intensité de l’atteinte portée aux droits fondamentaux. La décision du Conseil constitutionnel, quelle qu’elle soit, déterminera durablement les contours du pouvoir majoritaire dans les copropriétés françaises et, au-delà, l’articulation entre les objectifs de politique du logement et la protection constitutionnelle de la propriété privée.
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