Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : l’appréciation renouvelée des facteurs locaux de commercialité par la Cour de cassation
I. La clarification du lien de causalité entre la modification des facteurs locaux de commercialité et l’activité du preneur
A. L’abandon de l’exigence d’une incidence effective au profit d’une incidence potentielle
Le régime du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, régi par l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue l’un des mécanismes protecteurs majeurs du statut des baux commerciaux. Ce texte dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le principe est donc celui du plafonnement, le déplafonnement constituant l’exception dont la preuve incombe à la partie qui s’en prévaut.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt publié au Bulletin qui constitue une étape décisive dans l’interprétation des conditions du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans cette espèce, une société locataire, qui exerçait une activité de vente et d’exposition de luminaires, contestait la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soutenant que le déplafonnement supposait la démonstration d’une incidence effective de la modification des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exploité dans les lieux. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant un principe dont la portée doctrinale est considérable : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin).
Cette formulation marque un infléchissement notable par rapport à certaines décisions antérieures qui semblaient exiger la preuve d’un lien causal direct entre la modification alléguée et la progression effective du chiffre d’affaires du preneur. La Haute juridiction consacre désormais une approche prospective et objective : il suffit que la modification soit, par sa nature et son ampleur, susceptible d’avoir un effet favorable sur le commerce considéré, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve que cet effet s’est effectivement produit. Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui tend à objectiver les critères du déplafonnement, en dissociant la potentialité de l’incidence favorable de sa réalisation effective. Par ailleurs, la Cour écarte toute considération relative à la gestion du preneur : le bailleur n’a pas à supporter les éventuels choix stratégiques ou commerciaux du locataire qui ne lui permettraient pas de tirer parti d’une évolution favorable de son environnement commercial.
L’arrêt du 18 septembre 2025 revêt une importance d’autant plus grande qu’il a été rendu en formation de section et publié au Bulletin, ce qui lui confère une autorité particulière au sein de la jurisprudence de la Cour de cassation. Il constitue, à cet égard, un arrêt de principe destiné à unifier les pratiques des juges du fond et à sécuriser le contentieux du déplafonnement. La solution retenue par la troisième chambre civile limite le débat probatoire en évitant au bailleur d’avoir à démontrer une corrélation statistique entre la modification alléguée et l’évolution du chiffre d’affaires, démonstration souvent délicate en raison de la multiplicité des facteurs pouvant influencer l’activité d’un commerce.
B. La charge de la preuve du caractère notable des modifications
En conséquence de la clarification opérée par la Cour de cassation, la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur au déplafonnement se trouve recentrée sur la démonstration du caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du code de commerce énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
Dès lors, le débat contentieux se déplace de la question de l’incidence effective — dont la preuve est intrinsèquement complexe — vers celle du caractère notable de la modification, qui s’apprécie de manière objective par référence à l’ampleur et à la nature des changements intervenus dans l’environnement commercial du local loué. La charge probatoire ainsi redéfinie offre une sécurité juridique accrue, tant pour le bailleur qui peut fonder sa demande sur des éléments objectifs et vérifiables, que pour le preneur qui sait précisément sur quel terrain se situera l’appréciation du juge.
Par ailleurs, le caractère notable de la modification s’apprécie in concreto, en considération du commerce effectivement exercé dans les lieux loués. Une même évolution démographique ou urbanistique pourra ainsi être jugée notable pour un commerce de proximité tandis qu’elle demeurera insuffisante pour un commerce de destination dont la zone de chalandise dépasse le cadre local. La Cour de cassation, dans son arrêt du 18 septembre 2025, rappelle implicitement cette exigence en visant « l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire », ce qui impose au juge du fond de ne pas se contenter d’une approche abstraite mais de mettre en relation la modification alléguée avec les caractéristiques propres du commerce exploité.
En toute hypothèse, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue au cours du bail expiré pour pouvoir fonder le déplafonnement. Cette condition temporelle, rappelée de manière constante par la jurisprudence, exclut que soient prises en compte des évolutions antérieures à la prise d’effet du bail à renouveler ou postérieures à son expiration. La période de référence est donc strictement délimitée par la durée du bail qui arrive à échéance, ce qui impose au bailleur de surveiller attentivement les évolutions de l’environnement commercial durant toute la durée du bail.
II. Les applications concrètes de la grille d’analyse par les juges du fond
A. Les indices objectifs de modification notable retenus par les juridictions
L’analyse de la jurisprudence récente des juges du fond révèle une diversité d’indices objectifs susceptibles de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 4 février 2025 fournit une illustration particulièrement éclairante de la méthodologie suivie par les juridictions en la matière (TJ Bobigny, 4 fév. 2025, n° 21/07384). Dans cette espèce, le juge des loyers commerciaux a retenu l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité en considération de plusieurs éléments convergents : la légère augmentation de la fréquentation de la station de métro située à proximité des lieux loués, la hausse significative de 15 % du nombre d’habitants dans la commune, l’augmentation sensible de 16 % du nombre de logements occupés, et la création au sein d’une zone d’aménagement concerté de 357 logements, 17 184 mètres carrés de bureaux et 1 094 mètres carrés de commerces.
Par ailleurs, deux décisions très récentes du tribunal judiciaire de Bordeaux, rendues respectivement les 10 et 17 juin 2026, confirment la vitalité du contentieux du déplafonnement et l’application rigoureuse de la grille d’analyse définie par la Cour de cassation. Dans la première affaire, opposant la SCI FMS Leblanc à la société Cache Cache, le juge des loyers commerciaux a retenu que constituaient une modification notable des facteurs locaux de commercialité l’implantation de nouvelles enseignes nationales et internationales dans le secteur, l’accroissement de la fréquentation touristique de Bordeaux consécutif à l’arrivée de la ligne à grande vitesse en 2017 avec une augmentation de 46 % du nombre de voyageurs, les travaux de rénovation du palais des sports et du marché Victor Hugo situés à 100 mètres des locaux, ainsi que les aménagements de voiries destinés à revaloriser le quartier (TJ Bordeaux, 10 juin 2026, n° 23/00381). Le juge bordelais a également pris en considération la croissance démographique de la métropole, évaluée à 8,5 % pour la commune et 13,8 % pour l’agglomération sur la période du bail expiré.
Le jugement a écarté l’argument du preneur qui invoquait la baisse de son chiffre d’affaires de 31 % pour contester le déplafonnement, au motif qu’« il n’appartient pas au bailleur de supporter les choix éventuels du preneur qui ne lui permettent pas de capitaliser sur le flux de chalandise supplémentaire ». Cette motivation s’inscrit en parfaite cohérence avec le principe dégagé par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 septembre 2025 : l’incidence effective sur le commerce exploité est indifférente, seule importe la potentialité d’une incidence favorable découlant de la nature des modifications constatées.
La seconde décision bordelaise, rendue le 17 juin 2026 dans un litige opposant la SCI Metro à la société FURSAC, enseigne de prêt-à-porter masculin haut de gamme, confirme et amplifie cette approche (TJ Bordeaux, 17 juin 2026, n° 24/09996). Le juge a retenu que la croissance démographique de plus de 60 000 habitants entre 2016 et 2022, l’extension de deux lignes de tramway renforçant la connexion du centre-ville avec les communes périphériques, la progression de 4 % de la médiane du revenu disponible par unité de consommation, et la rénovation du centre commercial des Grands Hommes en 2019 constituaient, par leur ampleur et leur convergence, une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le tribunal a également considéré que le preneur ne pouvait valablement soutenir que sa zone de chalandise était limitée à son environnement immédiat, dès lors qu’il s’agissait d’une boutique de marque haut de gamme constituant l’unique point de vente de l’enseigne en Nouvelle-Aquitaine, ce qui la rendait susceptible d’attirer une clientèle venue de l’ensemble de la métropole.
Ces décisions illustrent la typologie des indices que les juridictions retiennent pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. L’évolution démographique de la commune ou de l’agglomération constitue un premier indice, à condition qu’elle présente un caractère significatif. Les aménagements urbains et les projets d’infrastructure — création de zones d’aménagement concerté, implantation de nouvelles enseignes, rénovation d’équipements publics, extension des réseaux de transport — forment un deuxième ensemble d’indices. La fréquentation touristique et l’attractivité économique du secteur peuvent également être prises en considération, notamment lorsqu’elles résultent de la mise en service d’infrastructures structurantes telles qu’une ligne à grande vitesse.
B. L’articulation avec les autres critères de fixation du loyer à la valeur locative
Une fois le déplafonnement acquis, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui dispose que cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le déplafonnement n’emporte donc pas fixation automatique du loyer au montant revendiqué par le bailleur : ce dernier doit encore établir la valeur locative conformément aux critères légaux, ce qui donne lieu à un second débat contentieux distinct de celui portant sur le principe même du déplafonnement.
L’analyse des décisions rendues par le tribunal judiciaire de Bordeaux en juin 2026 met en évidence la rigueur avec laquelle les juges du fond procèdent à cette évaluation. Dans l’affaire Cache Cache, le juge a ainsi déterminé la valeur locative au terme d’une analyse détaillée prenant en compte les caractéristiques du local — configuration favorable avec une surface de vente importante de 160,45 mètres carrés et une bonne visibilité —, une clause de destination large assortie d’une restriction aux commerces bruyants et malodorants justifiant une majoration de 8 %, et une clause autorisant la libre cession du fonds de commerce justifiant une majoration supplémentaire de 5 %. La valeur locative unitaire a été fixée à 500 euros par mètre carré pondéré, soit 62 175 euros annuels, portée à 70 257 euros après application des majorations.
Dans l’affaire FURSAC, le juge bordelais a adopté une méthodologie comparable en retenant une valeur unitaire de 660 euros par mètre carré pondéré pour une surface de 177,96 mètres carrés, soit 117 454 euros annuels, dont il a déduit des minorations de 5 % au titre du transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, de 3 % au titre de la clause d’accession en fin de jouissance, et de 6 223 euros au titre de la taxe foncière transférée au preneur, pour aboutir à un loyer annuel de 101 834 euros. Cette décision illustre la complexité de l’évaluation de la valeur locative, qui mobilise l’ensemble des critères définis par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et donne lieu à une pondération minutieuse des facteurs de majoration et de minoration.
A cet égard, l’article R. 145-8 du code de commerce précise que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Cette disposition est fréquemment invoquée par les preneurs pour obtenir une réfaction du loyer en considération de clauses exorbitantes du droit commun, telles que le transfert de la charge de la taxe foncière ou l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité. Les juges du fond disposent, dans l’appréciation de ces éléments, d’un pouvoir souverain qui leur permet d’ajuster la valeur locative en fonction des spécificités de chaque contrat de bail.
Par ailleurs, les prix couramment pratiqués dans le voisinage constituent un référentiel essentiel pour la fixation de la valeur locative. Les articles R. 145-7 et R. 145-6 du code de commerce imposent que ces références portent sur des locaux équivalents, eu égard à l’ensemble des critères de détermination de la valeur locative, et que les corrections nécessaires soient opérées à raison des différences pouvant exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Dans l’affaire Cache Cache, l’expert avait relevé des valeurs comprises entre 400 et 900 euros le mètre carré, les valeurs supérieures portant sur des locaux de plus petites superficies ne pouvant servir de référence directe. Le juge a retenu une valeur de 500 euros, considérée comme pertinente compte tenu de la superficie du local litigieux et de son adaptation à l’activité de prêt-à-porter. Dans l’affaire FURSAC, les valeurs de référence s’établissaient entre 368 et 1 250 euros le mètre carré, et le juge a retenu une valeur de 660 euros en écartant tant la moyenne arithmétique préconisée par le preneur que les valeurs les plus élevées portant sur des loyers fixés à une date non contemporaine.
Enfin, il y a lieu de rappeler que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer consécutive au déplafonnement : en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif, qui tempère les effets potentiellement brutaux du déplafonnement, constitue une protection essentielle pour le preneur dont le loyer se trouve significativement réévalué à l’occasion du renouvellement.
L’ensemble de ces éléments dessine les contours d’un contentieux du déplafonnement en pleine évolution, dont l’arrêt du 18 septembre 2025 constitue le point d’orgue. La clarification apportée par la Cour de cassation, conjuguée aux applications concrètes qu’en font les juges du fond — et tout particulièrement les décisions bordelaises de juin 2026 —, confère à cette matière une cohérence doctrinale dont les praticiens du droit des baux commerciaux ne peuvent que se féliciter. Les parties au contrat de bail sont désormais en mesure d’anticiper, dès la conclusion du contrat ou en cours d’exécution, les conditions dans lesquelles le loyer du bail renouvelé pourra être fixé à la valeur locative, ce qui constitue un facteur de transparence et de loyauté dans la négociation contractuelle. Dès lors, la sécurisation des conditions du déplafonnement apparaît comme un facteur de pacification des relations entre bailleurs et preneurs à l’échéance du bail, en offrant à chacun des parties une grille d’analyse prévisible et objectivée.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025 opère une clarification décisive du régime du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. En substituant à l’exigence d’une incidence effective sur le commerce exploité celle d’une simple potentialité d’incidence favorable, la Haute juridiction simplifie la charge probatoire pesant sur le bailleur tout en préservant l’office du juge dans l’appréciation in concreto du caractère notable des modifications alléguées. Cette solution, qui a vocation à unifier la pratique des juges du fond, trouve déjà des prolongements significatifs dans la jurisprudence récente des tribunaux judiciaires, comme l’illustrent les décisions rendues par les juges des loyers commerciaux de Bobigny et de Bordeaux entre février 2025 et juin 2026. Le recours systématique à l’expertise judiciaire, ordonné dans chacune des espèces examinées, témoigne de la technicité de la matière et de la nécessité pour les parties de s’entourer de conseils spécialisés, tant pour la réunion des éléments probatoires que pour la discussion des conclusions de l’expert. L’articulation entre le principe du déplafonnement et la fixation de la valeur locative, qui mobilise l’ensemble des critères définis par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, constitue désormais le cœur du débat contentieux, dans un cadre juridique dont la prévisibilité se trouve considérablement renforcée. Le contentieux contemporain des baux commerciaux impose ainsi une vigilance accrue aux opérateurs économiques dans la gestion stratégique de leur implantation immobilière.