La force majeure dans le contrat de bail immobilier : cause unique d’exonération du bailleur dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. La force majeure, cause unique et incompressible d’exonération des obligations légales du bailleur
A. Un principe constamment réaffirmé : l’obligation continue de délivrance et de garantie
L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 22 août 2021, renforce ces prescriptions en imposant au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, construit un édifice jurisprudentiel d’une remarquable cohérence, dont la clef de voûte réside dans l’affirmation que seule la force majeure, au sens de l’article 1218 du Code civil, est de nature à exonérer le bailleur de ses obligations.
La Cour de cassation a, par un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 27 juin 2024, cassé un arrêt de la cour d’appel d’Amiens qui avait rejeté les demandes d’une locataire en remboursement de loyers et en indemnisation de son préjudice de jouissance, alors que le logement était affecté d’une humidité importante le rendant indécent. La Haute juridiction énonce que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Or, la cour d’appel avait retenu, pour débouter la locataire, que cette dernière n’avait adressé aucune réclamation aux bailleurs et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité par ses agissements personnels. La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que ces circonstances, fussent-elles avérées, ne caractérisent nullement un événement de force majeure et ne sauraient, dès lors, exonérer le bailleur de son obligation légale.
La même rigueur anime l’arrêt du 11 janvier 2024, par lequel la troisième chambre civile casse une décision de la cour d’appel de Paris qui avait débouté un locataire de ses demandes indemnitaires au prétexte qu’il avait refusé l’installation d’un déshumidificateur et les propositions de relogement formulées par le bailleur. La Cour énonce que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage » (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-15.848). En conséquence, le seul fait que le locataire ait refusé des solutions techniques proposées par le bailleur ne peut, en l’absence de force majeure, décharger ce dernier de sa responsabilité pour les préjudices subis par le preneur du fait de l’indécence du logement dès la prise d’effet du bail. Par ailleurs, la Cour précise expressément que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent, et que cette obligation ne souffre aucune dérogation conventionnelle.
L’arrêt publié au Bulletin du 19 juin 2025 constitue un jalon essentiel de cette construction. La troisième chambre civile y rappelle, dans le cadre d’un litige opposant une société locataire de locaux commerciaux à sa bailleresse à la suite d’infiltrations en provenance de la toiture, que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait limité l’indemnisation de la locataire à une perte de chance, alors que la bailleresse, informée des infiltrations, devait l’indemniser intégralement de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation, en l’absence de force majeure caractérisée. Cet arrêt, qui se réfère expressément à la jurisprudence constante depuis 1974, témoigne de l’ancrage historique de ce principe dans l’office de la troisième chambre civile.
L’arrêt du 21 mai 2026 réitère cette solution avec une clarté remarquable. Saisie d’un pourvoi formé par une locataire commerciale victime de dégâts des eaux répétés, la troisième chambre civile censure l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui avait rejeté les demandes dirigées contre les bailleurs au motif que ceux-ci avaient immédiatement porté les désordres à la connaissance du syndic de copropriété et que les travaux incombaient à la copropriété. La Cour énonce que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » et reproche à la cour d’appel de s’être « déterminée sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905). Dès lors, la Cour confirme que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’inaction du syndicat des copropriétaires pour échapper à son obligation personnelle de garantie envers le preneur.
B. L’inefficacité des clauses contractuelles exonératoires et des comportements dilatoires du preneur
La troisième chambre civile a, par un arrêt rendu le 16 octobre 2025, apporté une précision décisive quant à l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir des stipulations contractuelles pour échapper à son obligation légale de délivrance d’un logement décent. La Cour casse un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait rejeté la demande d’indemnisation de locataires au motif que le contrat de bail prévoyait que le preneur déclarait avoir une parfaite connaissance des lieux et ne pourrait plus formuler de réserves après la signature de l’état des lieux. La Cour énonce que la cour d’appel a statué « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682). A cet égard, il résulte de cette jurisprudence que les clauses du contrat de bail ne sauraient, en aucune circonstance, restreindre ou éteindre l’obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle procède de la nature même du contrat et revêt un caractère d’ordre public au sens des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 1721 du Code civil dispose, dans ce prolongement, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. Cette garantie, qui s’applique indépendamment de la connaissance que le bailleur pouvait avoir des défauts affectant la chose louée, conforte la thèse selon laquelle l’obligation du bailleur est une obligation de résultat dont il ne peut s’affranchir, en dehors de la force majeure, ni par une clause contractuelle, ni par l’invocation d’un comportement du preneur qui ne présenterait pas les caractéristiques de cette force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil. En conséquence, la démonstration est faite que le législateur comme le juge ont entendu ériger l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur au rang de principe cardinal du droit du bail, dont la force obligatoire ne peut être entamée que par la survenance d’un événement présentant les trois caractères cumulatifs de la force majeure : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.
Par ailleurs, l’article 1722 du Code civil, qui prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans qu’il y ait lieu à aucun dédommagement, ne saurait être confondu avec le mécanisme exonératoire de la force majeure. La distinction est fondamentale : l’article 1722 organise les conséquences de la perte de la chose louée par cas fortuit, tandis que l’article 1218, combiné aux articles 1719 et 1720, définit les conditions dans lesquelles le bailleur peut être déchargé de ses obligations contractuelles sans que le bail ne soit nécessairement résilié. La jurisprudence de la troisième chambre civile ne se réfère jamais à l’article 1722 pour exonérer le bailleur ; elle mobilise exclusivement la notion de force majeure, dont elle vérifie scrupuleusement la caractérisation dans chaque espèce, ce qui témoigne de l’autonomie conceptuelle des deux régimes et de la volonté de la Haute juridiction de ne pas diluer l’exigence de la force majeure dans la notion plus large de cas fortuit.
II. L’extension du principe aux désordres originaires des parties communes et aux circonstances exceptionnelles
A. L’obligation de garantie du bailleur confrontée aux troubles provenant des parties communes de l’immeuble en copropriété
L’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, a posé une règle dont la portée pratique est considérable pour l’ensemble des bailleurs dont le bien loué est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. La troisième chambre civile énonce en effet que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Cette solution, expressément reprise par l’arrêt du 21 mai 2026 (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905), consacre une conception particulièrement protectrice des droits du preneur, qui ne saurait pâtir de la circonstance que le trouble trouve sa source dans les parties communes de l’immeuble, sur lesquelles le bailleur ne dispose d’aucun pouvoir individuel d’intervention.
La portée de cette jurisprudence est renforcée par le fait que la Cour de cassation ne se contente pas de rappeler le principe d’une obligation continue à la charge du bailleur. Elle en tire des conséquences indemnitaires précises : le préjudice de jouissance du preneur doit être intégralement réparé, à compter du jour où le bailleur a été informé du désordre et jusqu’à sa cessation, sans que le juge puisse le réduire à une simple perte de chance. La Cour censure en effet la cour d’appel de Riom qui avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à une certaine somme correspondant à une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture. La Haute juridiction rappelle que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Civ. 3e, 19 juin 2025, précité). Or, cette exigence d’indemnisation intégrale, qui écarte le mécanisme de la perte de chance, confère à l’obligation de garantie du bailleur une effectivité remarquable et dissuade toute tentation dilatoire de la part de ce dernier.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt rendu le 13 octobre 2021 par la même chambre, expressément visé par l’arrêt du 19 juin 2025, selon lequel « les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier » (Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19.278, publié). La synthèse opérée par les arrêts de 2025 et 2026 articule ainsi deux séries d’obligations à la charge du bailleur : d’une part, une obligation de diligence, consistant à accomplir les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser le trouble, et d’autre part, une obligation de résultat, consistant à garantir la jouissance paisible des locaux, dont l’inexécution engage sa responsabilité même s’il a accompli les diligences requises, sauf force majeure. Dès lors, le bailleur ne peut se contenter de transmettre les réclamations de son locataire au syndic ; il doit assumer une véritable obligation de garantie à l’égard du preneur, dont la violation est sanctionnée par une indemnisation intégrale.
B. La catastrophe naturelle et l’incendie criminel : les contours jurisprudentiels de la force majeure exonératoire
La question de la catastrophe naturelle, régulièrement au cœur de l’actualité juridique comme en témoigne l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle publié au Journal officiel le 17 juillet 2026, constitue un terrain privilégié pour l’examen des contours de la force majeure dans le contrat de bail. L’article L. 125-1 du Code des assurances dispose que les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, l’état de catastrophe naturelle étant constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages couverts. La troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre la reconnaissance administrative de l’état de catastrophe naturelle et les obligations respectives du bailleur et du preneur, dans un arrêt du 4 juillet 2024.
Dans cette affaire, des désordres étaient apparus dans une maison à la suite d’un épisode de sécheresse ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle, et l’assureur multirisques habitation avait financé des travaux de reprise en sous-œuvre. La Cour de cassation, saisie de la question du point de départ du délai de prescription de l’action en garantie de l’assureur contre les constructeurs, a jugé que « l’assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti de condamnations en nature ou par équivalent » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-12.449). Par ailleurs, si cet arrêt porte principalement sur la prescription de l’action récursoire, il illustre la complexité des chaînes de responsabilité qui se nouent autour de la catastrophe naturelle, mobilisant successivement l’assureur, le bailleur, le vendeur, les constructeurs et leurs propres assureurs.
L’arrêt du 28 mai 2026, rendu dans le contentieux de la tempête Xynthia, apporte un éclairage complémentaire sur la mobilisation de la garantie catastrophe naturelle dans le cadre de la copropriété. La Cour était saisie d’un litige consécutif à l’indemnisation insuffisante des dégâts subis par une résidence, dans lequel le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires recherchaient la responsabilité de l’assureur, du syndic et du maître d’œuvre. Si la cassation prononcée est partielle et porte sur la dénaturation des contrats de maîtrise d’œuvre produits par deux sociétés copropriétaires, l’arrêt rappelle que l’évaluation des dommages et le chiffrage des travaux par les assureurs et les experts constituent des opérations dont la responsabilité peut être recherchée lorsqu’elles se révèlent insuffisantes (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-15.724). En conséquence, la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ne constitue pas, en elle-même, un fait exonératoire de responsabilité pour les intervenants à l’acte de construire ou pour le bailleur.
La troisième chambre civile a également précisé les contours de la force majeure dans l’hypothèse particulière de l’incendie criminel, par un arrêt du 29 janvier 2026 rendu sur le fondement de l’article 1733 du Code civil. Selon ce texte, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. La Cour a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Limoges qui avait retenu la responsabilité solidaire d’une colocataire pour un incendie volontairement provoqué par son ex-compagnon, sans rechercher si ce dernier occupait toujours les lieux et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire. La Cour énonce que ces circonstances étaient « de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-13.378). A cet égard, cet arrêt illustre la démarche pragmatique de la troisième chambre civile qui, tout en maintenant une exigence élevée pour la caractérisation de la force majeure exonératoire, admet que l’intrusion d’un tiers dans les lieux loués, à l’insu de l’occupant, peut répondre aux critères de l’article 1218 du Code civil dès lors que l’événement échappe au contrôle du débiteur, ne pouvait être raisonnablement prévu et que ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.
L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la même chambre, dans une espèce relative à un bail rural, complète ce tableau en rappelant que la distinction entre les grosses réparations, qui incombent au bailleur, et les réparations locatives ou de menu entretien, qui incombent au preneur, demeure gouvernée par l’absence de force majeure. La Cour approuve la cour d’appel de Lyon d’avoir retenu, au vu des conclusions de l’expert judiciaire, que la remise en eau d’un étang nécessitait de grosses réparations et que « les bailleurs, qui n’avaient pas rempli l’obligation d’effectuer les travaux de réfection de la digue mise à leur charge en vertu de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, avaient commis une faute à l’origine du préjudice subi par le preneur » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-14.780). Dès lors, la Cour confirme que le preneur d’un bail rural n’est tenu que des réparations locatives et que les dégâts causés par des animaux nuisibles ne sauraient, en l’absence de force majeure, exonérer le bailleur de son obligation d’effectuer les grosses réparations nécessaires au maintien en état du fonds loué.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 dessine une architecture remarquablement cohérente autour du principe de la force majeure comme cause unique d’exonération des obligations du bailleur. Qu’il s’agisse de la délivrance d’un logement décent, de l’entretien de la chose louée ou de la garantie de jouissance paisible, la Cour de cassation refuse toute atténuation conventionnelle ou factuelle de ces obligations en l’absence d’un événement répondant aux critères cumulatifs de l’article 1218 du Code civil. L’extension de ce principe aux désordres originaires des parties communes de l’immeuble en copropriété et aux conséquences des catastrophes naturelles confère à cette construction prétorienne une portée pratique considérable, tant pour les professionnels de l’immobilier que pour les praticiens du contentieux locatif. La rigueur avec laquelle la Haute juridiction vérifie, dans chaque espèce, la caractérisation de la force majeure témoigne de sa volonté de ne pas laisser le bailleur se soustraire à des obligations que la loi a voulues impératives, tout en ménageant, dans certaines hypothèses telles que l’incendie criminel, la possibilité d’une exonération lorsque les circonstances de fait répondent effectivement aux exigences de l’article 1218. Cette jurisprudence constitue, en définitive, un instrument de protection du preneur dont l’effectivité ne cesse de se renforcer, sans jamais verser dans un automatisme qui méconnaîtrait les situations véritablement exceptionnelles.
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