Le bail commercial à l’épreuve du contentieux : synthèse des apports jurisprudentiels récents (2023-2026)
I. Le renouvellement du bail commercial : un droit sous contrôle judiciaire
A. Les conditions du renouvellement et le mécanisme du plafonnement du loyer
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement de son bail à son expiration. Ce droit constitue l’un des piliers de la protection du fonds de commerce, en garantissant au commerçant la stabilité de son exploitation dans les lieux loués. L’article L. 145-1 du code de commerce définit le champ d’application de ce statut en l’étendant aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce (L. 145-1 C. com.).
Le droit au renouvellement est subordonné à une exploitation effective du fonds dans les lieux. Selon l’article L. 145-8 du code de commerce, le preneur doit justifier d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail, sauf motifs légitimes (L. 145-8 C. com.). À défaut de congé, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement doit en faire la demande soit dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce (L. 145-10 C. com.). Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa réponse, étant précisé qu’à défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
La cour d’appel de Versailles a rappelé avec rigueur les conséquences du défaut de réponse du bailleur dans le délai imparti. Dans un arrêt du 19 mars 2025 (n° 22/06866), la chambre commerciale 3-1 a énoncé que « dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (CA Versailles, 19 mars 2025, n° 22/06866). Cette solution illustre la rigueur avec laquelle le juge sanctionne le silence du bailleur, préservant ainsi la sécurité juridique du preneur.
En matière de fixation du loyer du bail renouvelé, l’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe de la valeur locative. Toutefois, l’article L. 145-34 du même code institue un mécanisme de plafonnement qui constitue une dérogation majeure à ce principe, destinée à protéger le preneur contre une augmentation excessive du loyer. Le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation indiciaire, sauf modification notable des éléments de la valeur locative. Ainsi que l’a rappelé le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne dans un jugement du 12 mars 2026 (n° 25/01451), « le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement » (TJ Bayonne, 12 mars 2026, n° 25/01451).
La cour d’appel de Versailles a, par un arrêt du 7 janvier 2026 (n° 23/06736), précisé les modalités d’application du plafonnement lorsque le bail prévoit un loyer variable. La juridiction a ainsi confirmé le jugement entrepris en retenant que le loyer variable constituait un élément de la convention des parties mais ne pouvait faire échec au mécanisme légal de plafonnement dans le cadre du renouvellement (CA Versailles, 7 janv. 2026, n° 23/06736). En conséquence, les clauses de loyer variable stipulées au bail d’origine ne sauraient priver le preneur du bénéfice du plafonnement, dès lors que les conditions de l’article L. 145-34 du code de commerce sont réunies.
B. Le déplafonnement du loyer à l’épreuve de la modification des facteurs locaux de commercialité
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé constitue une faculté offerte au bailleur lorsque les éléments de la valeur locative ont connu une modification notable au cours du bail expiré. L’article L. 145-34 du code de commerce énumère limitativement les critères de la valeur locative susceptibles de fonder un déplafonnement : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (L. 145-34 C. com.).
La modification de la destination des lieux constitue l’un des motifs de déplafonnement les plus fréquemment invoqués. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, dans un jugement du 11 septembre 2024 (n° 22/12487), constaté que « cette modification notable de la destination des lieux entraîne le déplafonnement lors du prochain renouvellement du bail », après avoir relevé que « l’adjonction des activités suivantes « retouches de vêtements et prêt-à-porter » à la destination du bail, à la suite de la cession du bail, est de nature à entraîner le déplafonnement » (TJ Paris, 11 sept. 2024, n° 22/12487). Cette décision confirme que le changement de destination, même partiel, constitue une modification notable justifiant le déplafonnement.
Par ailleurs, la modification des caractéristiques du local loué peut également justifier un déplafonnement, à condition que le bailleur en rapporte la preuve. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 3 juin 2026 (n° 24/00013), a énoncé que « le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des caractéristiques du local loué justifiant le déplafonnement du loyer » (TJ Nice, 3 juin 2026, n° 24/00013). La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur qui invoque le bénéfice du déplafonnement, et cette preuve doit être rigoureusement rapportée.
Dès lors, le mécanisme du déplafonnement s’inscrit dans un équilibre délicat entre la protection du preneur, qui bénéficie du plafonnement de principe, et le droit du bailleur à obtenir un loyer conforme à la valeur locative lorsque les circonstances le justifient. La jurisprudence rappelle constamment que le déplafonnement demeure l’exception et que le bailleur doit démontrer avec précision la modification notable des éléments de la valeur locative. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bastia, dans un jugement du 29 juin 2026 (n° 26/01147), a rappelé que « l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit, en son avant-dernier alinéa, que par dérogation aux dispositions du présent article, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dès lors que le bail est d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans » (TJ Bastia, 29 juin 2026, n° 26/01147). Ainsi, lorsque le bail initial a couru sur une durée supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et doit être fixé à la valeur locative.
II. La résiliation du bail commercial entre clause résolutoire et procédure collective
A. L’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution
La clause résolutoire constitue un instrument contractuel essentiel permettant au bailleur de mettre fin au bail en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’article L. 145-41 du code de commerce encadre strictement son régime juridique en disposant que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (L. 145-41 C. com.). Ce formalisme protecteur impose au bailleur de délivrer un commandement visant expressément la clause résolutoire et reproduisant le délai d’un mois, à défaut de quoi la résiliation ne peut être constatée.
La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 28 janvier 2025 (n° 24/01301), a fait une application rigoureuse de ces dispositions en rappelant que « faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée » (CA Reims, 28 janv. 2025, n° 24/01301). Cette solution met en évidence l’automaticité de la sanction lorsque les conditions légales sont réunies, le juge se bornant alors à constater l’acquisition de la clause résolutoire sans pouvoir accorder de délais de grâce supplémentaires.
Or, le preneur peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution pour faire échec à la mise en oeuvre de la clause résolutoire. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 17 avril 2026 (n° 24/02316), a ainsi statué au visa de l’article 1219 du code civil, selon lequel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). La cour a également rappelé les obligations du bailleur au titre de l’article 1719 du code civil, qui imposent « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette jurisprudence consacre une conception équilibrée du bail commercial, où le preneur ne saurait être contraint d’exécuter ses obligations lorsque le bailleur manque lui-même aux siennes.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 3 juin 2026 (n° 25/05690), a examiné de manière approfondie l’exception d’inexécution soulevée par le preneur à l’encontre du commandement de payer visant la clause résolutoire. La juridiction a retenu que « l’exception d’inexécution invoquée n’est étayée par aucun élément probant ; que la fuite de toiture a été promptement réparée selon facture du 19 décembre 2024 ; que le dysfonctionnement allégué ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la suspension du paiement des loyers » (CA Bordeaux, 3 juin 2026, n° 25/05690). À cet égard, la cour rappelle que l’exception d’inexécution ne peut prospérer que si le manquement du bailleur présente une gravité suffisante en lien direct avec l’obligation de paiement du loyer. Un désordre mineur ou promptement réparé ne saurait justifier la suspension du paiement des loyers.
Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 14 avril 2026 (n° 25/02891), a rappelé qu’un manquement à la destination du bail peut justifier la résolution judiciaire du contrat, mais que cette sanction doit être proportionnée à la gravité du manquement. En l’espèce, la cour a infirmé le jugement de première instance qui avait prononcé la résolution du bail, en relevant l’absence d’un préjudice suffisamment caractérisé pour le bailleur (CA Versailles, 14 avril 2026, n° 25/02891). Cette décision illustre la tendance jurisprudentielle à ne prononcer la résolution du bail que lorsque le manquement est d’une particulière gravité et que le maintien du contrat est devenu impossible.
B. L’incidence de la procédure collective du preneur sur le sort du bail commercial
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial soulève des difficultés particulières d’articulation entre le droit des baux commerciaux, gouverné par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et le droit des entreprises en difficulté, régi par le livre VI du même code. L’article L. 622-13 du code de commerce énonce un principe fondamental de protection du débiteur en disposant que « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture » (L. 622-13 C. com.).
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 5 mars 2025 (n° 24/01402), a fait application de ces dispositions en rappelant que la résiliation d’un contrat de crédit-bail ne pouvait être prononcée du seul fait de l’ouverture de la procédure collective. La cour a précisé que « le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture », ce qui implique que le bailleur ne peut se prévaloir du défaut de paiement des loyers antérieurs pour refuser d’exécuter ses propres obligations (CA Riom, 5 mars 2025, n° 24/01402). Cette jurisprudence, transposable au bail commercial, protège le preneur contre la résiliation automatique de son bail en raison de l’ouverture d’une procédure collective.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 mars 2026 (n° 25/00635), a précisé les conditions dans lesquelles le débiteur peut obtenir la continuation du bail commercial malgré l’ouverture de la procédure. La cour a énoncé que « la société Magafone fait valoir qu’elle a opté pour la poursuite du bail en cours en application des dispositions des articles L. 622-13 et L. 627-2 du code de commerce, se maintenant dans les lieux, poursuivant son exploitation et réglant le loyer courant. C’est à bon droit qu’elle rappelle la règle selon laquelle l’ouverture d’une procédure collective ne peut entraîner à elle seule la résiliation du bail » (CA Angers, 10 mars 2026, n° 25/00635). Ce faisant, la cour d’appel consacre le droit du preneur de poursuivre l’exécution du bail commercial, à condition de s’acquitter des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.
En revanche, l’ouverture de la procédure collective n’est pas sans incidence sur les actions en justice engagées par le bailleur. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 10 mars 2026 (n° 25/00956), a rappelé que « le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résiliation d’un bail pour défaut de paiement d’une somme d’argent » (CA Reims, 10 mars 2026, n° 25/00956), en application de l’article L. 622-21 du code de commerce. Ainsi, lorsque la procédure collective survient en cours d’instance, les demandes tendant à la condamnation du preneur au paiement de loyers antérieurs ou à la résiliation du bail pour défaut de paiement deviennent irrecevables. Le bailleur doit alors déclarer sa créance entre les mains du mandataire judiciaire et ne peut plus agir directement contre le preneur.
Dès lors, l’articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives révèle une tension permanente entre la protection du fonds de commerce du preneur, qui justifie le maintien du bail malgré les difficultés économiques, et le droit de créance du bailleur, qui se trouve temporairement paralysé par la procédure collective. La jurisprudence récente, sans remettre en cause le principe de la continuation des contrats en cours, veille à préserver un équilibre entre les intérêts en présence, en exigeant du preneur qu’il s’acquitte des loyers postérieurs au jugement d’ouverture et en rappelant au bailleur l’obligation de déclarer sa créance dans les formes prévues par le livre VI du code de commerce.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente en matière de bail commercial révèle une construction prétorienne minutieuse qui, sans bouleverser les grands équilibres du statut des baux commerciaux, en précise les contours avec une constance remarquable. Le droit au renouvellement demeure la clé de voûte du dispositif protecteur, le plafonnement du loyer constituant le principe dont le déplafonnement reste l’exception subordonnée à une preuve rigoureuse de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La clause résolutoire, quant à elle, voit son régime constamment rappelé par les juridictions du fond qui exigent un commandement formellement conforme aux prescriptions de l’article L. 145-41 du code de commerce, tout en reconnaissant au preneur la possibilité d’opposer une exception d’inexécution suffisamment caractérisée. Enfin, l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur ne constitue pas, à elle seule, une cause de résiliation du bail, mais elle impose au bailleur de déclarer sa créance dans le cadre de la procédure collective et suspend toute action directe en paiement ou en résiliation. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité d’une jurisprudence désormais bien établie, confirment la vitalité du statut des baux commerciaux comme instrument de protection du fonds de commerce tout en préservant la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs.
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