Le droit de repentir du bailleur et la prescription de l’action en indemnité d’éviction : les enseignements de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’exercice du droit de repentir du bailleur : entre faculté légale discrétionnaire et contrôle prétorien de l’absence de processus irréversible
A. Le cadre légal du repentir et l’exigence jurisprudentielle de l’absence d’engagement irréversible du locataire
Le droit de repentir constitue l’une des prérogatives les plus singulières dont dispose le bailleur commercial dans l’économie du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-58 du code de commerce autorise en effet le propriétaire, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée, à se soustraire au paiement de cette indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce mécanisme, conçu comme une faculté de rétractation offerte au bailleur après qu’il a initialement refusé le renouvellement, ne peut toutefois être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 15 février 2023, précisé les contours temporels et matériels de cette condition en jugeant que le bailleur peut valablement exercer son droit de repentir « avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et que la locataire n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985).
Cette décision, rendue au visa de l’article L. 145-58, illustre la volonté de la Haute juridiction de concilier la protection du fonds de commerce du preneur avec la faculté de rétractation reconnue au bailleur. En l’espèce, la bailleresse avait refusé le renouvellement du bail le 6 octobre 2011 et offert le paiement d’une indemnité d’éviction, avant d’exercer son droit de repentir le 30 juillet 2015, soit près de quatre années après le refus initial. La cour d’appel de renvoi avait écarté la faute du bailleur en relevant que les travaux de réhabilitation entrepris par ce dernier n’avaient pas fait obstacle à la poursuite de l’activité commerciale dans les lieux loués et que le preneur n’avait pas sollicité judiciairement une diminution du loyer durant cette période. La Cour de cassation a validé cette analyse en retenant que l’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d’expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement. Par ailleurs, la Cour a censuré l’arrêt d’appel en ce qu’il avait condamné la locataire aux dépens, rappelant que le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter tous les frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-58 précité. En conséquence, si le repentir constitue une faculté légale dont le bailleur peut user librement et sans condition de délai autre que celle tenant à l’absence de décision passée en force de chose jugée, son exercice emporte néanmoins une obligation de prise en charge intégrale des frais de justice exposés par le preneur, ce qui tempère sensiblement l’avantage financier que le bailleur peut retirer de sa rétractation.
L’arrêt du 16 novembre 2023 est venu enrichir cette construction prétorienne en confirmant que l’exercice du droit de repentir par le bailleur, intervenu postérieurement à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, n’éteint pas la faculté pour le bailleur de contester ultérieurement le droit au renouvellement du preneur. Dans cette affaire, le bailleur avait délivré le 30 octobre 2013 un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, puis exercé son droit de repentir le 21 juillet 2014, avant qu’un procès-verbal de conciliation ne soit dressé le 7 mars 2016. La troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevables les demandes subsidiaires du bailleur portant sur le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). En conséquence, la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail tendait aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation judiciaire, à savoir la cessation des rapports locatifs entre les parties.
B. La sanction de l’exercice fautif du repentir et l’articulation avec le droit d’option du bailleur
La question de l’exercice fautif du droit de repentir a été directement soulevée dans l’arrêt du 15 février 2023, le moyen faisant grief à la cour d’appel de ne pas avoir sanctionné la faute de la bailleresse qui aurait exercé son repentir après avoir lancé un programme de réhabilitation de la galerie marchande abritant les locaux loués, comportant des travaux d’envergure ayant pour conséquence de modifier sensiblement les facteurs locaux de commercialité. La troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir écarté la faute, en relevant que les travaux, s’ils avaient causé des désagréments à la locataire, n’avaient cependant pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués. Dès lors, le seul constat d’une dégradation des facteurs locaux de commercialité ne suffit pas à caractériser un exercice fautif du repentir par le bailleur, le preneur conservant la faculté de solliciter une diminution du loyer pour tenir compte de cette évolution défavorable.
À cet égard, le droit de repentir doit être distingué du droit d’option reconnu au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce, qui permet au propriétaire de refuser le renouvellement du bail dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 mars 2025 publié au Bulletin, que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice du droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030 FS-B). Cette solution, qui distingue nettement le formalisme du congé de la liberté d’exercice du droit d’option, a été rendue au visa du principe d’égalité devant la loi, le preneur qui subit l’exercice du droit d’option ne pouvant prétendre à une protection équivalente à celle du congé quant à l’information sur le délai de prescription. Par ailleurs, la Cour a rappelé que le bailleur a la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, cette faculté devant néanmoins s’exercer sans équivoque quant à l’intention de mettre fin au bail.
II. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction à l’épreuve du repentir : le verrouillage prétorien des causes d’interruption et de suspension
A. Le régime rigoureux de la prescription biennale et l’exclusion de la mauvaise foi comme cause d’interruption
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à une prescription abrégée de deux ans. Ce délai, dont la brièveté répond à un impératif de sécurité juridique dans les relations entre bailleurs et preneurs, court à compter de la date d’effet du congé lorsqu’il est délivré avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, conformément aux articles L. 145-9 et L. 145-60 combinés. L’arrêt du 12 février 2026, revêtu de la formation de section et destiné à la publication au Bulletin, est venu rappeler avec une netteté remarquable que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578 FS-B).
En l’espèce, la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 et offert une indemnité d’éviction au locataire avant d’invoquer, le 19 novembre 2021, l’acquisition de la prescription biennale et de solliciter l’expulsion du preneur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant que l’attitude du bailleur, consistant à se prévaloir de la prescription pour obtenir l’expulsion après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi. La troisième chambre civile censure cette motivation au double visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en rappelant que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. Cette solution, particulièrement rigoureuse pour le preneur, consacre une lecture littérale de l’article L. 145-60 qui ne souffre d’aucune exception fondée sur le comportement du bailleur, fût-il déloyal.
L’article L. 145-14 du code de commerce énonce pourtant le principe fondamental selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions légales, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Or, l’effet combiné de la prescription biennale et de l’absence d’interruption fondée sur la mauvaise foi du bailleur peut conduire à une extinction du droit à indemnité sans que le locataire ait pu en obtenir le paiement effectif. Ce constat invite à une vigilance particulière du preneur quant au respect du délai de deux ans pour saisir le tribunal, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-9, alinéa 5, qui impose au congé de mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt du 23 janvier 2025 publié au Bulletin, que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription, mais que le locataire qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause ultérieurement réputée non écrite ne peut agir en répétition de l’indu que dans les cinq ans précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643 FS-B). La distinction ainsi opérée entre l’imprescriptibilité de l’action en réputation de la clause illicite et la prescription quinquennale de l’action en restitution des sommes indûment versées témoigne de la subtilité avec laquelle la Cour de cassation articule les différents régimes de prescription en matière de baux commerciaux, la prescription biennale de l’article L. 145-60 demeurant le principe cardinal pour les actions spécifiquement régies par le statut.
B. L’effet suspensif de l’expertise et la reconnaissance interruptive : les conditions strictes posées par l’arrêt du 12 février 2026
Le second arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile, également publié au Bulletin, a précisé les conditions dans lesquelles le locataire peut se prévaloir de l’effet suspensif de la prescription attaché à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 2239 du code civil. Il résulte de cet arrêt que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382 FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation relative à l’effet relatif de la suspension de prescription en matière de mesure d’instruction, emporte des conséquences pratiques considérables pour le locataire confronté à une expertise diligentée à l’initiative du bailleur. En l’espèce, la locataire n’avait pas sollicité, devant le juge des référés, que la mission de l’expert fût complétée ou modifiée ; elle s’était bornée à émettre des protestations et réserves, ce qui ne pouvait caractériser une association expresse à la demande. La cour d’appel de Paris en avait exactement déduit que la mesure d’expertise n’avait pas eu d’effet suspensif à l’égard de la locataire, ce que la Cour de cassation a validé. Par ailleurs, la troisième chambre civile a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse le 9 septembre 2019 ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction », de sorte que l’interruption de prescription prévue à l’article 2240 du code civil ne pouvait être invoquée par la locataire.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 2 octobre 2025, que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité civile obéit aux dispositions de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-23.293). Le fait manifestant le dommage allégué, en l’espèce le refus par la commune d’accorder le permis de construire sollicité, ne pouvait être confondu avec la seule connaissance par le preneur des insuffisances du projet architectural, ce qui conduit la Cour de cassation à censurer l’arrêt d’appel pour avoir fixé prématurément le point de départ du délai de prescription. Cette solution, si elle ne porte pas directement sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, illustre néanmoins l’attention constante portée par la Haute juridiction à la détermination rigoureuse du point de départ des délais de prescription dans le contentieux locatif commercial.
Cette double exclusion de l’effet suspensif tiré de l’article 2239 du code civil et de l’interruption fondée sur l’article 2240 du même code illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie les causes de suspension et d’interruption de la prescription biennale dans le contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 10 avril 2025, que si l’interruption de la prescription ne peut en principe s’étendre d’une action à une autre, il en va différemment lorsque les deux actions, au cours d’une même instance, concernent le même contrat et tendent à un seul et même but (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-19.847). Cette règle, fondée sur l’article 2241 du code civil, peut permettre au locataire de faire produire effet interruptif à des conclusions prises dans le cadre d’une instance déjà engagée, sous réserve de démontrer l’identité de but entre les demandes. En l’espèce, la Cour a toutefois déclaré le moyen irrecevable comme nouveau, mélangé de fait et de droit, n’ayant pas été soulevé devant les juges du fond.
En conséquence, la combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un régime résolument favorable au bailleur dans la gestion du risque de prescription de l’action en indemnité d’éviction. Le preneur qui entend préserver ses droits doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, ou à tout le moins s’associer expressément à toute demande d’expertise diligentée par le bailleur, faute de quoi il s’expose à une fin de non-recevoir dirimante. La jurisprudence du 12 février 2026 confirme que ni la mauvaise foi du bailleur, ni la seule existence d’une expertise en cours, ni l’attente légitime du locataire quant au calcul de l’indemnité ne constituent des circonstances de nature à écarter la prescription biennale. L’article L. 145-28 du code de commerce, qui garantit au locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci, ne saurait être invoqué au-delà du délai de prescription de l’action en paiement, le locataire perdant corrélativement son droit au maintien dans les lieux par l’effet de l’acquisition de la prescription.
Dès lors, l’articulation entre le droit de repentir du bailleur, qui constitue une faculté de réversibilité du refus de renouvellement, et le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction révèle une asymétrie procédurale significative au détriment du preneur. Le bailleur peut, pendant plusieurs années, maintenir l’incertitude sur l’issue du rapport locatif en différant l’exercice de son droit de repentir, tandis que le locataire demeure soumis à un délai de prescription rigide de deux ans pour agir en fixation de l’indemnité d’éviction. Cette tension a été partiellement prise en compte par le législateur dans le cadre de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sans toutefois que les dispositions nouvelles ne remettent en cause le principe même de la prescription biennale ni l’économie générale du droit de repentir tel que consacré par l’article L. 145-58 du code de commerce. La combinaison des arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 confirme ainsi la nécessité d’une stratégie procédurale rigoureuse pour le locataire commercial confronté à un congé avec refus de renouvellement, la vigilance dans le respect des délais de prescription constituant la seule parade efficace face à l’incertitude inhérente à l’exercice du droit de repentir par le bailleur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue entre 2023 et 2026 éclaire d’une lumière nouvelle les interactions entre le droit de repentir du bailleur et le régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. D’une part, le repentir demeure une faculté discrétionnaire du bailleur, dont l’exercice n’est limité que par l’absence de processus irréversible de départ du locataire, sans que le temps écoulé depuis le refus de renouvellement ni les travaux entrepris par le bailleur ne caractérisent par eux-mêmes une faute. D’autre part, la prescription biennale est appliquée avec une rigueur qui exclut toute interruption fondée sur la mauvaise foi du bailleur ou sur la seule existence d’une mesure d’expertise non expressément sollicitée par le preneur. Cette double orientation jurisprudentielle impose au locataire commercial une vigilance procédurale de chaque instant et confirme la place centrale du délai de deux ans dans l’économie du statut des baux commerciaux.
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