L’obligation de décence du bailleur à l’épreuve de l’action en paiement des loyers : exception d’inexécution, réduction judiciaire du loyer et imputation des indemnités d’occupation
Le 16 juillet 2026, le Figaro Immobilier relatait l’affaire singulière d’un propriétaire du Val-de-Marne qui, après avoir assigné ses locataires en expulsion pour un impayé locatif de 16 000 euros, s’est vu condamner par le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie à réaliser d’importants travaux de mise en conformité du logement, tandis que la dette locative était réduite de moitié et le loyer diminué de 620 à 300 euros jusqu’à achèvement des travaux. Cette décision, pour le moins contre-intuitive pour le profane, illustre avec une acuité particulière l’articulation subtile qu’opère le droit du bail d’habitation entre l’obligation de décence pesant sur le bailleur et l’obligation de paiement du loyer incombant au preneur. Elle met en lumière un mouvement jurisprudentiel de fond par lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation renforce, arrêt après arrêt, les pouvoirs du juge du fond dans l’appréciation de l’exception d’inexécution opposée par le locataire et dans la modulation des sanctions pécuniaires applicables au bailleur défaillant. Le contentieux locatif se trouve ainsi profondément renouvelé par une série de décisions récentes qui, des arrêts du 11 janvier 2023 au 4 juin 2026, redessinent l’équilibre des obligations réciproques des parties au contrat de bail. L’analyse de cette recomposition impose d’examiner, dans un premier temps, la manière dont l’obligation de décence du bailleur constitue un rempart opposable à l’action en paiement (I), avant d’envisager, dans un second temps, les sanctions pécuniaires que le juge peut déployer à l’encontre du bailleur manquant à ses obligations (II).
I. L’obligation de décence, fondement d’une exception d’inexécution opposable à l’action en paiement du bailleur
A. Le logement décent, obligation de résultat du bailleur sanctionnée par le refus du droit au loyer
L’article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, avant de préciser que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (art. 1719, 1°, C. civ.). Cette obligation est reprise et précisée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (art. 6, L. 6 juill. 1989). La Cour de cassation a très tôt qualifié cette obligation de résultat, ce qui signifie que le bailleur ne saurait s’exonérer en démontrant son absence de faute, seule la preuve d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure étant de nature à l’en décharger.
La portée de cette obligation de résultat a été considérablement renforcée par un arrêt essentiel rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2023, aux termes duquel la Cour de cassation a posé le principe selon lequel « le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décences et de dignité ne peut prétendre au paiement d’un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale » (Civ. 3e, 11 janv. 2023, n°21-23.792, Publié au Bulletin). En l’espèce, une société civile immobilière sollicitait une indemnité pour perte de revenus locatifs dans le cadre d’une procédure d’expropriation, alors que les logements concernés, d’une superficie inférieure à neuf mètres carrés, ne répondaient manifestement pas aux normes de décence. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait fait droit à cette demande, au motif que le bailleur ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers pour des locaux ne satisfaisant pas aux exigences légales de décence. Cet arrêt constitue une pierre angulaire de la construction jurisprudentielle en la matière, car il érige le logement décent en condition sine qua non du droit du bailleur à percevoir un loyer.
Par ailleurs, dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a franchi une étape supplémentaire en jugeant « qu’il ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-16.993, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré congé à son locataire pour un motif tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité d’un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés, surface notoirement inférieure au seuil de neuf mètres carrés fixé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait validé ce congé, estimant que le bailleur ne pouvait tirer argument de sa propre turpitude pour justifier la délivrance d’un congé fondé sur une indécence qu’il connaissait dès l’origine de la relation contractuelle. Cette décision consacre l’idée selon laquelle l’obligation de décence constitue un ordre public de protection dont le bailleur ne saurait instrumentaliser la violation à son propre bénéfice.
B. L’exception d’inexécution comme moyen de défense opposable à l’action en résiliation pour défaut de paiement
L’exception d’inexécution, consacrée par les articles 1219 et 1220 du code civil, permet à une partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant que son cocontractant n’exécute pas la sienne. En matière de bail d’habitation, ce mécanisme autorise le locataire à suspendre le paiement du loyer lorsque le logement qui lui est délivré ne répond pas aux exigences de décence posées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt du 28 novembre 2024, les conditions auxquelles cette exception d’inexécution peut prospérer : après avoir constaté que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var avait relevé des problèmes d’étanchéité, d’isolation, d’humidité ainsi que des non-conformités électriques, la cour d’appel avait souverainement retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué fût inhabitable, et en avait exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers (Civ. 3e, 28 nov. 2024, n°23-18.135). Il résulte de cette décision que l’indécence du logement ne suffit pas, à elle seule, à caractériser l’inhabitabilité requise pour fonder une exception d’inexécution, la frontière entre le logement non conforme aux normes de décence et le logement inhabitable relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.
En conséquence, la jurisprudence demeure exigeante quant au degré de gravité des désordres invoqués par le locataire, et cette exigence se trouve encore renforcée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 13 mars 2025, par lequel elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que, si le logement n’était pas conforme aux normes de décence, avec des installations de gaz et d’électricité présentant un danger et une chaudière ne pouvant être mise en route sans risque mortel, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux (Civ. 3e, 13 mars 2025, n°22-23.406). Cette sévérité dans l’appréciation de l’inhabitabilité est cependant tempérée par un arrêt remarqué du 5 mars 2026, par lequel la Cour de cassation a posé une règle procédurale d’une importance décisive pour la défense du locataire : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n°24-15.820, Publié au Bulletin).
Dès lors, l’office du juge se trouve substantiellement enrichi puisqu’il ne saurait se borner à constater l’absence de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement pour en déduire l’acquisition automatique de la clause résolutoire, mais doit au contraire examiner au fond la légitimité de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur. Cette obligation de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution, même en l’absence de saisine du juge dans le délai d’un mois du commandement de payer, marque un renversement de perspective au bénéfice du locataire et témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’assurer un contrôle juridictionnel effectif de l’équilibre des obligations réciproques des parties. L’affaire de Villeneuve-Saint-Georges évoquée par Le Figaro illustre précisément cette dynamique contentieuse : le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, saisi d’une demande d’expulsion pour impayés de loyer, a constaté, sur la base d’un diagnostic technique réalisé par l’organisme Citémétrie à la demande de l’ADIL 94, que le logement était affecté d’une installation de gaz non sécurisée, d’une mauvaise évacuation des eaux usées, de fissures et d’une humidité généralisée, caractérisant ainsi une indécence de nature à paralyser partiellement l’action en paiement du bailleur.
II. Les sanctions pécuniaires consécutives au manquement du bailleur à son obligation de décence
A. La réduction proportionnelle du loyer et la suspension judiciaire de son paiement
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 investit le juge saisi d’un pouvoir de modulation du loyer en disposant qu’« il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (art. 20-1, L. 6 juill. 1989). Ce texte, introduit par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, offre au juge un éventail de mesures correctives destinées à rétablir l’équilibre contractuel compromis par la défaillance du bailleur. La réduction du loyer n’est pas subordonnée à la démonstration d’une inhabitabilité totale du logement, mais peut être ordonnée dès lors que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Cette prérogative judiciaire a trouvé une illustration concrète dans la décision du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, qui a réduit de moitié l’indemnité d’occupation due par les locataires, la faisant passer de 620 euros à 300 euros par mois jusqu’à la réalisation effective des travaux de mise en conformité ordonnés au propriétaire. La réduction du loyer constitue ainsi une sanction pécuniaire directe du manquement du bailleur, distincte de l’exception d’inexécution, en ce qu’elle n’exige pas que le locataire démontre l’inhabitabilité du logement mais simplement son caractère indécent. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt précité du 4 juin 2026, les dispositions combinées des articles 1719, 1°, du code civil et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permettent au juge de « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux », et ce indépendamment de toute résiliation du bail. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, au visa de l’article 20-1, que le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, le mécanisme de la réduction judiciaire du loyer s’articule de manière complémentaire avec l’exception d’inexécution, la première offrant une solution de nature structurelle et pérenne au litige, tandis que la seconde constitue une défense ponctuelle opposée à une demande en paiement déterminée. Le juge peut ainsi, dans une même décision, constater l’indécence du logement, ordonner la réalisation de travaux sous astreinte, réduire le montant du loyer pour la période antérieure au jugement et pour l’avenir jusqu’à mise en conformité, et éventuellement suspendre l’expulsion du locataire, comme l’a fait le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en l’espèce. Cette combinaison de mesures témoigne de la plasticité des pouvoirs du juge du bail d’habitation et de sa capacité à adapter la sanction à la gravité du manquement constaté.
B. L’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie : une extension remarquable de la garantie du bailleur
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (art. 22, L. 6 juill. 1989). La Cour de cassation a été conduite à préciser la notion de « sommes restant dues au bailleur » pouvant être déduites du dépôt de garantie, dans un arrêt du 26 octobre 2023 par lequel elle a jugé que les condamnations au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives s’imputent sur le dépôt de garantie, privant ainsi le locataire de son droit à restitution lorsque le montant de ces condamnations excède celui du dépôt (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n°22-20.183, Publié au Bulletin).
Toutefois, l’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans l’arrêt du 29 janvier 2026, par lequel la troisième chambre civile a étendu le champ des sommes déductibles du dépôt de garantie à l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. La Cour énonce en effet que « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n°24-20.758, Publié au Bulletin). Cette solution est d’une portée pratique considérable, car elle permet au bailleur de compenser sa créance d’indemnité d’occupation avec la dette de restitution du dépôt de garantie, sans que le locataire puisse lui opposer la prescription de l’action en paiement de cette indemnité, et alors même que le bail a pris fin et que l’indemnité d’occupation trouve sa source non plus dans le contrat mais dans le fait juridique de l’occupation sans droit ni titre.
Par ailleurs, un autre arrêt du même jour, publié au Bulletin, a également traité de la question connexe du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial, en rappelant que le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et qu’il peut être déduit des sommes dues au bailleur. Ces décisions témoignent de la volonté de la Cour de cassation d’assurer une cohérence d’ensemble dans le traitement du dépôt de garantie, quelle que soit la nature du bail considéré, et de renforcer la sécurité juridique du bailleur en élargissant l’assiette des créances pouvant être imputées sur cette garantie. Enfin, la troisième chambre civile a rendu un arrêt important le 16 avril 2026 relatif au congé pour reprise, en jugeant que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n°24-13.191, Publié au Bulletin).
Cet arrêt, qui intéresse indirectement la problématique des sanctions pécuniaires, rappelle que les droits du bailleur sur le dépôt de garantie et sur l’indemnité d’occupation sont étroitement subordonnés à la régularité des actes qu’il accomplit, et que la défaillance du bailleur dans la mise en œuvre de ses prérogatives, qu’il s’agisse de la délivrance d’un congé ou de l’exécution de son obligation de décence, se retourne inéluctablement contre lui en le privant des sanctions pécuniaires qu’il entendait voir prononcer à l’encontre du locataire. Or, cette symétrie des obligations et des sanctions, qui innerve l’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile, constitue le fil directeur de l’évolution contemporaine du droit du bail d’habitation, dont l’affaire de Villeneuve-Saint-Georges n’est que la manifestation la plus récente et la plus médiatisée.
Conclusion
L’analyse croisée de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et de la décision du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie du 16 juillet 2026 révèle une recomposition profonde de l’équilibre des obligations réciproques dans le contrat de bail d’habitation. L’obligation de décence du bailleur, érigée en obligation de résultat par la loi et par la jurisprudence, constitue désormais le pivot autour duquel s’organisent les droits et obligations des parties, au point de priver le bailleur défaillant de son droit au paiement intégral du loyer et de l’exposer à une réduction judiciaire de sa créance locative. L’exception d’inexécution, dont le juge doit vérifier le bien-fondé même en l’absence de saisine dans le délai du commandement de payer, offre au locataire un moyen de défense substantiel dont l’efficacité est renforcée par le pouvoir de réduction du loyer conféré au juge par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’extension des sommes imputables sur le dépôt de garantie à l’indemnité d’occupation, consacrée par l’arrêt du 29 janvier 2026, complète ce dispositif en assurant au bailleur une garantie effective du recouvrement de sa créance, sous réserve qu’il ait lui-même satisfait à ses propres obligations. Cette architecture jurisprudentielle, fondée sur une appréciation concrète et proportionnée des manquements respectifs des parties, confère au juge du bail d’habitation un office renouvelé dont la plasticité lui permet d’adapter la sanction à la gravité des manquements constatés, dans le respect de l’équilibre contractuel voulu par le législateur.
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