Prescription biennale de l’indemnité d’éviction et contestation du congé pour motifs graves : les enseignements de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Le régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Le point de départ et la nature du délai
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code se prescrivent par deux ans. Cette prescription biennale, qui constitue l’une des pièces maîtresses du statut des baux commerciaux, s’applique notamment à l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 12 février 2026 destiné à une large publication, de préciser le point de départ de ce délai. Selon la Cour, en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, mérite une attention particulière en ce qu’elle fixe le point de départ du délai à la date d’effet du congé et non à la date de sa délivrance. L’article L. 145-9 prévoit en effet que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le jeu combiné des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce a ainsi pour effet d’enfermer l’action du preneur dans un délai rigoureux de deux années à compter de la prise d’effet du congé, quelle que soit la nature de ce congé.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 27 mars 2025 également destiné à une large publication, que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). Dès lors, l’exercice du droit d’option, qui n’est soumis à aucune condition de forme, n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice. Cette distinction entre le congé stricto sensu et le droit d’option présente un intérêt pratique considérable pour le praticien, car elle détermine l’étendue de l’obligation d’information pesant sur le bailleur.
B. Les causes de suspension et d’interruption de la prescription
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas un délai de forclusion insusceptible de suspension ou d’interruption. La Cour de cassation l’a expressément rappelé dans l’arrêt précité du 12 février 2026 en énonçant que cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil selon lequel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du code civil qui prévoit la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
À cet égard, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante concernant l’effet suspensif de la mesure d’expertise ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Il est jugé que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, qui fait suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité la mesure en référé, ne joue qu’à son profit. En conséquence, le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette solution, fondée sur une jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile, revêt une importance pratique majeure pour le locataire évincé. Elle lui impose en effet d’adopter une attitude active et vigilante face à l’initiative procédurale du bailleur, sous peine de voir s’écouler le délai de prescription sans pouvoir en imputer la responsabilité à son adversaire. La simple émission de protestations et réserves devant le juge des référés ne suffit pas à faire bénéficier le locataire de l’effet suspensif de la mesure d’expertise sollicitée par le seul bailleur. Le preneur doit expressément se joindre à la demande ou formuler une demande propre, même à titre subsidiaire, pour se prévaloir de la suspension du délai de prescription.
Or, la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire constitue, aux termes de l’article 2240 du code civil, une cause d’interruption du délai de prescription. La Cour de cassation a toutefois précisé que cette reconnaissance doit être dénuée d’équivoque. Dans l’arrêt du 12 février 2026, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, dès lors que cette bailleresse distinguait, dans son assignation en référé, l’indemnité d’occupation qu’elle affirmait comme étant due, de l’indemnité d’éviction pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, précité).
II. La contestation des motifs du congé, cause interruptive de prescription, et les limites de l’invocation de la mauvaise foi
A. L’interruption de la prescription par la contestation des motifs graves et légitimes
L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le congé ainsi délivré doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal. La contestation de ces motifs par le locataire soulève une question cruciale, celle de son effet sur le cours de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a apporté un éclairage déterminant sur cette question. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. Le locataire, placé en liquidation judiciaire, avait contesté ces motifs en première instance, mais la cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande en paiement de l’indemnité d’éviction, estimant que la prescription biennale était acquise. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les contestations émises en première instance par le locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cette décision consacre, de manière implicite mais certaine, le principe selon lequel la contestation des motifs du congé par le locataire constitue une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction. Elle impose au juge du fond de vérifier, avant de déclarer prescrite l’action du locataire, si ce dernier a émis des contestations sur les motifs invoqués par le bailleur dans un acte interruptif de prescription. La portée de cet arrêt est considérable pour la pratique contentieuse du droit des baux commerciaux, car il protège le locataire qui, ayant régulièrement contesté le congé, conserve la possibilité de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure.
En conséquence, le locataire qui s’est opposé aux motifs graves et légitimes allégués par le bailleur dans le congé n’est pas tenu de présenter sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé lorsque sa contestation est intervenue avant l’expiration de ce délai. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne du mécanisme interruptif de prescription prévu par les articles 2240 et 2241 du code civil et conforte la protection du droit au maintien dans les lieux, droit fondamental du locataire commercial. Par ailleurs, elle invite le juge du fond à procéder à une analyse minutieuse de la chronologie procédurale, afin de déterminer si une contestation antérieure à l’expiration du délai biennal a pu en interrompre le cours.
La même juridiction, dans un arrêt rendu le même jour, a également censuré un arrêt de cour d’appel pour ne pas avoir visé les dernières conclusions déposées par une locataire qui invoquait la contestation des motifs du congé comme cause interruptive de prescription, rappelant ainsi que le respect des exigences procédurales des articles 455 et 954 du code de procédure civile conditionne directement la protection substantielle du droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
B. L’absence d’effet suspensif de la mauvaise foi du bailleur sur le cours de la prescription
Si la contestation des motifs du congé interrompt la prescription biennale, la question se pose de savoir si la mauvaise foi du bailleur peut produire un effet comparable. La troisième chambre civile a répondu par la négative dans un arrêt du 12 février 2026 promis à une large diffusion. Dans cette espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis avait demandé des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité avant de se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande d’expulsion, estimant que l’attitude du bailleur était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en énonçant que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. Elle ajoute que le locataire qui laisse s’écouler le délai biennal est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cette solution, d’une grande rigueur, consacre une distinction nette entre les causes objectives d’interruption ou de suspension de la prescription, tenant à la reconnaissance du droit par le débiteur ou à la demande en justice, et les considérations subjectives liées au comportement du bailleur. La mauvaise foi, même caractérisée, ne saurait tenir en échec le mécanisme légal de la prescription biennale. Dès lors, le locataire ne peut se reposer sur le comportement dilatoire de son bailleur pour justifier son inaction, et doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sous peine de perdre définitivement son droit à indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux.
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose en effet qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au versement de cette indemnité. Or, lorsque l’action en paiement de l’indemnité est prescrite, le locataire perd corrélativement ce droit au maintien et devient occupant sans droit ni titre. La rigueur de cette sanction impose au preneur une vigilance accrue dans la gestion des délais de prescription, particulièrement lorsque le bailleur adopte une attitude qui pourrait laisser croire à une reconnaissance implicite de son droit.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail, notamment une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Cette solution, qui résulte de la substitution par la loi du 18 juin 2014 de la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité pour les clauses faisant échec au droit au renouvellement ou au droit à indemnité d’éviction, est applicable aux baux en cours même lorsque la prescription de l’action en nullité était antérieurement acquise (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B). Dès lors, le locataire confronté à une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction peut agir à tout moment, sans être enfermé dans le délai biennal de prescription.
Cette distinction entre le régime de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, soumise au délai biennal, et l’action tendant à faire réputer non écrite une clause contraire au statut, qui échappe à toute prescription, illustre la dualité du statut protecteur des baux commerciaux. La première action obéit à une logique de sécurité juridique et de stabilité des relations locatives, tandis que la seconde relève d’une logique d’ordre public de protection du locataire, à laquelle le législateur a entendu conférer une portée renforcée en la soustrayant à l’écoulement du temps.
Or, l’articulation entre ces deux régimes peut s’avérer délicate en pratique, notamment lorsque le locataire, ayant vu son action en paiement de l’indemnité d’éviction prescrite, tente de contourner cet obstacle en invoquant le caractère réputé non écrit d’une clause du bail. La Cour de cassation veille à maintenir une frontière étanche entre ces deux actions, en rappelant que le caractère imprescriptible de l’action en réputé non écrit ne saurait remettre en cause l’acquisition de la prescription de l’action en paiement lorsque le délai biennal est expiré.
Par ailleurs, la question de l’exception d’inexécution opposée par le locataire au congé pour motifs graves mérite une attention distincte. Dans un arrêt rendu le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, que lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Si cet arrêt concerne principalement l’obligation de délivrance du bailleur et les effets de la force majeure, il intéresse également la problématique de la prescription dans la mesure où le locataire qui oppose légitimement l’exception d’inexécution peut voir les manquements qui lui sont reprochés écartés, ce qui affecte directement la qualification des motifs graves et légitimes du refus de renouvellement et, par ricochet, le droit à indemnité d’éviction.
Dans le prolongement de cette analyse, la troisième chambre civile a également eu à connaître, le 18 juin 2026, d’un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé comportant un loyer binaire, composé d’une partie fixe et d’une partie variable calculée sur le chiffre d’affaires. La Cour a rappelé que la révision de la partie fixe de ce loyer n’est régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne peut fixer ce loyer de base à la valeur locative que si les parties en ont manifesté la volonté (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Bien que cet arrêt ne traite pas directement de la prescription de l’action en indemnité d’éviction, il illustre la diversité des contentieux soumis à la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux et la cohérence d’ensemble de sa jurisprudence qui tend à renforcer la sécurité juridique des relations locatives commerciales tout en préservant les droits fondamentaux du preneur.
En définitive, le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, tel que précisé par la troisième chambre civile au cours des derniers mois, se caractérise par sa rigueur procédurale et par le caractère limitatif des causes d’interruption et de suspension. La contestation des motifs du congé constitue bien une cause interruptive de prescription, à condition d’être formulée avant l’expiration du délai biennal, tandis que la mauvaise foi du bailleur demeure inopérante à cet égard. Ces solutions, qui s’inscrivent dans un mouvement de sécurisation des relations locatives commerciales, imposent au locataire évincé une attitude processuelle active et diligente.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre novembre 2023 et juin 2026 dessinent un cadre jurisprudentiel cohérent de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction. Le point de départ du délai est fixé à la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité. Les causes de suspension sont strictement encadrées, la mesure d’expertise sollicitée par le seul bailleur ne bénéficiant au locataire que s’il s’y associe expressément. La mauvaise foi du bailleur, même caractérisée, ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension. En revanche, la contestation des motifs du congé, lorsqu’elle est émise avant l’expiration du délai de deux ans, interrompt la prescription et permet au locataire de former sa demande en paiement à toute hauteur de la procédure. Cette construction jurisprudentielle, qui combine rigueur procédurale et protection du droit fondamental du locataire à l’indemnité d’éviction, appelle de la part des praticiens une vigilance constante dans le suivi des délais et la formulation des actes interruptifs de prescription.
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