La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction : synthèse des apports jurisprudentiels de 2026
I. Le principe de la prescription biennale et ses conditions d’application
A. Le point de départ du délai : la date d’effet du congé
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, soumet l’ensemble des actions qui en découlent à une prescription abrégée de deux ans, en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cette prescription biennale constitue un mécanisme protecteur de la stabilité des situations juridiques, qui trouve une application particulièrement rigoureuse en matière d’indemnité d’éviction. En effet, lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le locataire qui entend obtenir le paiement de cette indemnité doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Par un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec fermeté que « la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578). Cette précision revêt une importance pratique considérable pour le preneur qui, rassuré par l’offre d’indemnité formulée par le bailleur dans le congé, pourrait être tenté de différer l’introduction de son action en justice. La Cour énonce ainsi que le délai de prescription n’est pas suspendu par la simple circonstance que le bailleur a reconnu, dans le congé lui-même, le principe du droit à indemnité d’éviction.
Le même jour, dans un second arrêt de principe (pourvoi n° 24-18.382, également publié au Bulletin), la troisième chambre civile a confirmé cette solution en énonçant qu’« en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382). Cette position, désormais constante, s’inscrit dans une jurisprudence qui ne laisse aucune place à l’incertitude quant au point de départ du délai. Le locataire ne saurait donc se prévaloir des pourparlers engagés avec le bailleur ou de l’attente du rapport d’expertise pour justifier un retard dans la saisine du juge du fond.
Dès lors, le preneur à bail commercial doit être particulièrement vigilant dans le suivi des délais procéduraux. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose certes que le bailleur doit, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », mais ce droit substantiel est strictement encadré par la prescription biennale de l’action en paiement. La Haute juridiction rappelle ainsi que le droit à indemnité d’éviction, pour essentiel qu’il soit, n’est pas pour autant imprescriptible, et que son exercice est subordonné au respect d’une condition de délai dont la méconnaissance est sanctionnée par la perte irrémédiable du droit d’agir.
La rigueur de cette solution se justifie par la finalité même de la prescription biennale, qui tend à assurer une sécurité juridique dans les relations entre bailleur et preneur, en évitant que ce dernier ne puisse indéfiniment différer l’introduction de son action tout en se maintenant dans les lieux. La Cour de cassation a, ce faisant, entendu prévenir les situations dans lesquelles le locataire, fort de la reconnaissance de principe de son droit à indemnité par le bailleur, s’abstiendrait de toute diligence procédurale pour ne s’en prévaloir que tardivement, au détriment de la prévisibilité des situations juridiques. Cette exigence de célérité trouve un écho dans la règle posée par l’article L. 145-28 du Code de commerce, aux termes de laquelle le locataire prescrit perd son droit au maintien dans les lieux, ce qui emporte pour conséquence que le bailleur peut obtenir son expulsion sans avoir à lui verser quelque indemnité que ce soit.
B. L’absence d’effet suspensif de la mauvaise foi du bailleur
L’un des apports les plus significatifs de l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578) réside dans l’affirmation selon laquelle « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, le bailleur avait, après avoir délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, demandé au locataire de lui communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité, avant de se prévaloir de l’acquisition de la prescription pour solliciter l’expulsion du preneur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, estimant que l’attitude du bailleur était empreinte de mauvaise foi, et que le locataire, qui n’avait jamais entendu contester le congé ni le principe du versement d’une indemnité, « n’avait donc aucune raison d’ester en justice ».
La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Par cette formule dépourvue d’ambiguïté, la troisième chambre civile réaffirme l’autonomie du régime de la prescription biennale par rapport aux considérations d’équité ou de bonne foi qui peuvent paraître légitimes au regard des circonstances de l’espèce. La prescription extinctive obéit à des règles objectives qui ne sauraient être écartées au motif que le comportement du bailleur serait critiquable sur le plan moral ou déontologique.
En conséquence, le locataire ne peut se fier aux assurances données par le bailleur, fussent-elles expresses et réitérées, pour s’abstenir d’introduire son action dans le délai de deux ans. La reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur dans le congé ne constitue pas, en elle-même, une reconnaissance interruptive de prescription au sens de l’article 2240 du Code civil, lequel exige une manifestation non équivoque de la volonté du débiteur de reconnaître sa dette. Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation exige que le comportement du bailleur traduise une véritable reconnaissance de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction, et non une simple acceptation du principe du droit à indemnité.
Cette rigueur trouve son prolongement dans la sanction attachée à la prescription : conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux. Ainsi que le rappelle la Cour dans l’arrêt du 12 février 2026, les textes ne permettent pas au juge de faire prévaloir une appréciation subjective de la bonne foi du bailleur sur les règles objectives de computation du délai de prescription, quand bien même l’attitude du bailleur pourrait être qualifiée de contradictoire ou déloyale au sens du droit commun des obligations.
Il convient néanmoins de réserver l’hypothèse de la fraude, qui demeure, en droit commun, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription lorsque le débiteur a, par des manœuvres dolosives, empêché le créancier d’agir dans le délai légal. La Cour de cassation, en visant expressément la mauvaise foi et non la fraude dans sa motivation, laisse entendre que la simple attitude contradictoire du bailleur, consistant à reconnaître le droit à indemnité pour ensuite se prévaloir de la prescription, ne caractérise pas en elle-même une fraude au sens de l’article 2234 du Code civil. La distinction entre mauvaise foi, qui est sans effet sur le cours de la prescription, et fraude, qui le suspend, constitue ainsi un enjeu probatoire essentiel pour le locataire qui entendrait échapper à la forclusion de son action.
II. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale
A. L’interruption par la contestation des motifs du congé
Si la prescription biennale obéit à un régime rigoureux, il n’en demeure pas moins qu’elle est susceptible d’être interrompue par l’effet de la demande en justice, conformément à l’article 2241 du Code civil. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573), les conditions dans lesquelles la contestation des motifs du congé par le locataire produit un effet interruptif de prescription à l’égard de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. Il avait ensuite assigné le locataire en validation de ce congé. La société cessionnaire du fonds de commerce, intervenue volontairement à l’instance, avait formé une demande de paiement d’indemnité d’éviction par conclusions d’appel du 22 juillet 2022, puis par conclusions du 4 juillet 2023. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande prescrite comme ayant été formée plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cette décision marque une articulation essentielle entre les deux branches de l’action du locataire : la contestation des motifs graves et légitimes du congé produit un effet interruptif de prescription à l’égard de la demande subséquente en paiement de l’indemnité d’éviction, dès lors que les deux demandes participent d’une même finalité indemnitaire et procèdent d’un même rapport d’obligation.
À cet égard, il convient de souligner que la solution retenue le 4 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure, selon laquelle le locataire qui conteste le congé conserve la faculté de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même après l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. La Cour de cassation rappelle implicitement, en visant les articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce, que la prescription biennale, pour rigoureuse qu’elle soit, n’est pas pour autant insusceptible d’interruption, et que le locataire qui a manifesté sa volonté de contester les motifs du congé dans le délai de deux ans se trouve protégé contre l’écoulement du délai de prescription.
Cette jurisprudence du 4 juin 2026 revêt une portée pratique considérable pour le contentieux des baux commerciaux. Elle signifie que le locataire qui, dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, a émis des contestations sur les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur pour refuser le paiement de l’indemnité d’éviction, peut ultérieurement former une demande en paiement de cette indemnité sans se voir opposer la prescription. L’interruption de la prescription joue ainsi un rôle de protection du droit d’action du locataire, en lui permettant de concentrer ses efforts procéduraux sur la contestation des motifs du congé dans le délai biennal, quitte à chiffrer et formuler sa demande indemnitaire dans un second temps. Cette souplesse, qui tempère la rigueur du délai biennal, s’inscrit dans une logique de proportionnalité et d’efficacité procédurale qui caractérise l’office du juge des baux commerciaux.
Le même jour, un autre arrêt de la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-19.120) est venu rappeler une exigence procédurale fondamentale en matière d’interruption de prescription : la cour d’appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées par les parties, conformément aux articles 455 et 954 du Code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). En l’espèce, la cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce en se fondant sur des conclusions du 4 octobre 2023, alors que les dernières conclusions avaient été déposées le 25 avril 2024. La Cour de cassation censure en rappelant que le juge doit viser les dernières conclusions avec l’indication de leur date, sous peine de priver sa décision de base légale.
B. La suspension de la prescription par la mesure d’expertise : un effet conditionné
L’article 2239 du Code civil dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Cette disposition trouve une application fréquente en matière de baux commerciaux, le juge des référés étant souvent saisi, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, de demandes d’expertise destinées à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
Or, dans l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382), la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles le locataire peut se prévaloir de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’expertise. La Cour rappelle le principe dégagé par la deuxième chambre civile le 31 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.011, publié au Bulletin) et confirmé par la troisième chambre civile le 19 mars 2020 (pourvoi n° 19-13.459, publié au Bulletin) : la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du Code civil « ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution ». La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution, d’une importance pratique majeure, signifie que le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves devant le juge des référés, sans s’associer expressément à la demande d’expertise, ne peut se prévaloir de la suspension du délai de prescription. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait constaté que le locataire, bien que défendeur à l’instance de référé, « s’était contenté de formuler protestations et réserves » sans se joindre à la demande d’expertise. La Cour de cassation approuve cette analyse, confirmant ainsi que le locataire ne saurait tirer argument de la simple existence d’une mesure d’expertise ordonnée à la demande du bailleur pour s’abstenir d’introduire son action au fond.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382) apporte une précision utile quant à l’effet interruptif de la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction. La Cour approuve l’analyse de la cour d’appel qui avait retenu que « le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction ». Cette solution rappelle que l’article 2240 du Code civil exige, pour que l’interruption de la prescription soit constituée, une manifestation claire et non équivoque du débiteur reconnaissant l’existence de la créance. Un dire à expert qui se borne à discuter la méthode d’évaluation de l’indemnité ne saurait valoir reconnaissance du droit à indemnité.
En conséquence, la vigilance du locataire doit s’exercer à un double niveau : d’une part, il doit impérativement s’associer à la demande d’expertise s’il entend bénéficier de la suspension de la prescription ; d’autre part, il ne doit pas se fier à l’attitude procédurale du bailleur dans le cadre des opérations d’expertise pour retarder l’introduction de son action au fond. La jurisprudence de 2026 dessine ainsi un régime de la prescription biennale qui, tout en ménageant des possibilités d’interruption et de suspension, impose au preneur une rigueur procédurale dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée.
L’articulation entre l’interruption de la prescription par la contestation du congé et la suspension par la mesure d’expertise révèle une architecture procédurale complexe, dont la maîtrise conditionne la préservation des droits du preneur évincé. Le locataire avisé, confronté à un congé avec refus de renouvellement, doit ainsi engager une double démarche : contester les motifs du congé dans le délai de deux ans pour interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, et, si une expertise est ordonnée à la demande du bailleur, s’y associer expressément pour bénéficier de la suspension du délai. La combinaison de ces deux mécanismes protecteurs permet au preneur de sécuriser sa position procédurale tout au long de la phase précontentieuse et de la phase judiciaire. À défaut, la sanction est sévère : la perte du droit à indemnité d’éviction, corrélativement à la perte du droit au maintien dans les lieux, ce qui expose le commerçant à une expulsion sans contrepartie financière, avec des conséquences économiques pouvant s’avérer irrémédiables pour le fonds de commerce exploité dans les locaux.
Conclusion
La synthèse des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre 2026 met en évidence une construction jurisprudentielle cohérente du régime de la prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. D’un côté, la Haute juridiction rappelle avec fermeté le caractère impératif du délai de deux ans, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé, sans que la mauvaise foi du bailleur ou la délivrance d’une offre d’indemnité dans le congé lui-même ne soient de nature à en suspendre le cours. De l’autre, elle admet que ce délai puisse être interrompu par la contestation des motifs graves et légitimes du congé, laquelle emporte interruption de la prescription à l’égard de la demande indemnitaire subséquente, pour autant que le locataire ait manifesté sans équivoque sa volonté de contester le refus de renouvellement dans le délai biennal. La suspension attachée à l’expertise en référé demeure quant à elle subordonnée à une démarche active du locataire, qui doit s’associer expressément à la mesure d’instruction pour en recueillir le bénéfice. Cette architecture jurisprudentielle, rigoureuse mais non dénuée de souplesse, appelle une vigilance accrue des praticiens dans l’articulation des différentes voies procédurales ouvertes au preneur évincé.
Par ailleurs, l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié certaines dispositions du statut des baux commerciaux sans toutefois remettre en cause le principe de la prescription biennale, confère à ces précisions jurisprudentielles une actualité renouvelée. Le praticien du droit des baux commerciaux se doit désormais d’intégrer ces solutions dans son analyse précontentieuse, en alertant le preneur sur l’impérieuse nécessité d’agir dans le délai de deux ans et sur les conditions auxquelles ce délai peut être interrompu ou suspendu. La rigueur procédurale qui se dégage de la jurisprudence de 2026 ne constitue pas seulement une contrainte technique ; elle reflète une conception exigeante de la sécurité juridique dans les rapports locatifs commerciaux, où la protection du droit à indemnité d’éviction est indissociable du respect des délais qui en conditionnent l’exercice effectif.
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