Bail commercial et domaine public : nullité absolue, prescription de l’action et effets restitutoires
I. L’exclusion du domaine public du champ d’application du statut des baux commerciaux
A. Le principe de nullité absolue du bail conclu sur le domaine public
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un dispositif d’ordre public protecteur qui confère au preneur à bail exploitant un fonds de commerce un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d’éviction legifrance.gouv.fr. L’article L. 145-1 du code de commerce délimite le champ d’application du statut en le réservant aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises. Or ce dispositif connaît des limites intrinsèques que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisées avec une netteté particulière dans un arrêt du 21 mai 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin.
Par cet arrêt, la Cour de cassation a jugé que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » Cass. Civ3, 21 mai 2026, n° 24-16.483 FS-B. En l’espèce, un bailleur avait donné à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage pour l’exploitation d’un restaurant. Le preneur, après avoir été poursuivi en paiement d’un arriéré de loyers, avait agi en nullité du bail en invoquant l’appartenance du bien au domaine public, en restitution des loyers versés et en indemnisation de la perte de son fonds de commerce. La cour d’appel de Basse-Terre avait fait droit à cette argumentation et prononcé la nullité du contrat.
La portée doctrinale de cette décision réside dans l’affirmation explicite de l’impossibilité pour les parties de soumettre volontairement leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque l’immeuble relève du domaine public. A cet égard, l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41 et L. 145-47 à L. 145-54 du même code legifrance.gouv.fr. Dès lors, la liberté contractuelle trouve ici une double limite : non seulement les parties ne peuvent déroger aux dispositions protectrices du statut, mais elles ne peuvent davantage étendre conventionnellement le champ d’application de ce statut à des situations que la loi n’a pas prévues. En conséquence, le domaine public, par essence inaliénable et imprescriptible en application des principes généraux de la domanialité publique, ne saurait constituer le support d’un droit au bail commercial.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le statut des baux commerciaux ne peut résulter que de la réunion de conditions légales objectives, à l’exclusion de toute convention contraire. L’article L. 145-5 du code de commerce, qui autorise les parties à déroger au statut pour les baux d’une durée n’excédant pas trois ans, illustre a contrario que toute dérogation au-delà de ce seuil est prohibée legifrance.gouv.fr. A cet égard, la nullité absolue ainsi consacrée est d’ordre public et peut être invoquée par tout intéressé, y compris le preneur lui-même, ce qui singularise cette construction juridique au regard des nullités relatives du droit commun des contrats. Cette solution offre au preneur un moyen de défense redoutable face à une action en paiement du bailleur, puisqu’elle lui permet de solliciter non seulement l’anéantissement du contrat mais également la restitution de l’intégralité des loyers versés.
En conséquence, la décision du 21 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de délimitation des frontières du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile avait déjà affirmé, dans un arrêt du 18 juin 2026, que la fixation du loyer d’un bail renouvelé comportant une part variable calculée sur le chiffre d’affaires échappe à l’office du juge des loyers commerciaux en l’absence de volonté contraire des parties Cass. Civ3, 18 juin 2026, n° 24-21.045. Dans cette espèce, la locataire contestait le refus de la cour d’appel de Douai de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la révision de la partie fixe d’un loyer binaire n’est régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne peut fixer ce loyer à la valeur locative que si les parties en ont manifesté la volonté, ce qu’elles n’avaient pas fait en l’espèce. Cette décision, qui refuse au juge le pouvoir de fixer le loyer de base à la valeur locative lorsque le bail stipule un loyer binaire, illustre la même logique de cantonnement du statut dans ses strictes limites légales. Dès lors, qu’il s’agisse de l’exclusion du domaine public du champ d’application du statut ou de la limitation de l’office du juge des loyers dans les baux à loyer variable, la Cour de cassation manifeste une volonté constante de ne pas étendre les prérogatives du statut au-delà de ce que la loi a expressément prévu.
B. Le régime de la prescription de l’action en nullité pour objet illicite
La question de la prescription de l’action en nullité pour objet illicite revêtait une importance pratique considérable dans l’espèce soumise à la Haute juridiction. Le bail litigieux avait été conclu le 12 décembre 2012 et l’action en nullité n’avait été introduite que le 13 octobre 2021, soit près de neuf années après la conclusion du contrat. La cour d’appel de Basse-Terre avait écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en considérant que le délai ne commençait à courir qu’à compter de la connaissance de la cause de nullité par le demandeur, et non à compter de la date de conclusion du contrat.
La troisième chambre civile a approuvé ce raisonnement en énonçant que « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat » Cass. Civ3, 21 mai 2026, n° 24-16.483 FS-B. Cette solution, qui consacre un point de départ glissant du délai de prescription, s’écarte de la jurisprudence antérieure qui tendait à faire courir la prescription des nullités absolues dès la conclusion du contrat.
Par ailleurs, cette position contraste nettement avec le régime de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation avait en effet rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025 également publié au Bulletin, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » Cass. Civ3, 18 déc. 2025, n° 24-10.767 FS-B. Dès lors, la coexistence de ces deux régimes de prescription au sein du contentieux des baux commerciaux appelle une vigilance particulière de la part des praticiens. L’action fondée sur l’appartenance d’un bien au domaine public relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, tandis que les actions propres au statut, telles que la contestation du congé, la demande d’indemnité d’éviction ou l’action en nullité de la vente pour méconnaissance du droit de préférence du locataire, demeurent soumises à la prescription biennale.
En conséquence, cette distinction, qui repose sur la nature de la règle méconnue, constitue un enjeu majeur de recevabilité des actions. Le preneur qui entend se prévaloir de la nullité du bail pour objet illicite dispose d’un délai de cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance de l’appartenance du bien au domaine public. Le bailleur, quant à lui, ne peut opposer la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce à une telle action, dès lors que celle-ci n’est pas exercée en vertu du statut des baux commerciaux mais sur le fondement du droit commun des obligations. Par ailleurs, la solution retenue par la Cour de cassation pourrait également profiter au bailleur qui découvrirait tardivement l’appartenance de son bien au domaine public, puisqu’il pourrait alors agir en nullité de son propre bail sans se voir opposer la prescription. Cette articulation entre les deux régimes de prescription illustre la porosité persistante entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des contrats.
II. Les effets de l’annulation du bail entre les parties
A. La restitution des prestations réciproques et la charge de la preuve
L’annulation d’un contrat emporte son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation antérieure à sa conclusion. Ce principe, consacré par les anciens articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, trouve à s’appliquer avec une rigueur particulière dans le contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation a ainsi posé que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies » Cass. Civ3, 21 mai 2026, n° 24-16.483 FS-B. Cette formule, délibérément large, consacre un principe de restitution intégrale qui transcende la cause de la nullité.
En conséquence, le preneur évincé est en droit d’obtenir la restitution de l’intégralité des loyers qu’il a versés au bailleur en exécution du contrat annulé, et ce depuis l’origine de la relation contractuelle. Cette restitution peut porter sur des sommes considérables lorsque le bail a été exécuté pendant de nombreuses années, comme en l’espèce où la location avait duré près d’une décennie. Par ailleurs, le preneur peut également prétendre à l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, le bailleur ayant indûment présenté le bien comme susceptible d’être donné à bail commercial. Cette action en responsabilité, distincte de l’action en nullité, obéit au régime de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.
A cet égard, la question de la preuve de l’appartenance du bien au domaine public revêt une importance décisive dans la mise en œuvre de ces principes. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 2 avril 2026, l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause, en censurant une cour d’appel qui avait retenu qu’une fiche d’information du site Infogreffe valait extrait Kbis pour établir l’immatriculation d’un commerçant au registre du commerce et des sociétés Cass. Civ3, 2 avril 2026, n° 24-15.435. Cette exigence probatoire s’applique avec la même rigueur à la démonstration de l’appartenance d’un bien au domaine public, laquelle suppose la production de titres de propriété ou d’actes administratifs établissant l’incorporation du bien dans le domaine concerné. Dès lors, la charge de la preuve de l’illicéité de l’objet du contrat pèse sur la partie qui l’invoque, conformément aux règles de droit commun énoncées à l’article 1353 du code civil.
Par ailleurs, l’article L. 145-14 du code de commerce, qui prévoit le versement d’une indemnité d’éviction au preneur en cas de refus de renouvellement, n’est pas applicable dans l’hypothèse d’une annulation du bail legifrance.gouv.fr. Le preneur ne dispose en effet d’aucun droit au renouvellement d’un contrat nul, l’anéantissement rétroactif du bail le privant de toute prérogative fondée sur le statut. En conséquence, l’indemnisation du preneur relève exclusivement du droit commun de la responsabilité civile, ce qui peut s’avérer moins favorable que le régime protecteur de l’indemnité d’éviction. Cette distinction souligne l’importance pour le preneur de mesurer les conséquences de l’action en nullité qu’il engage, celle-ci pouvant aboutir à une indemnisation moindre que celle à laquelle il aurait pu prétendre en restant dans le cadre du statut. Or l’appréciation du quantum de l’indemnisation pour perte du fonds de commerce suppose de déterminer la valeur de ce fonds à la date de l’annulation, en considération des éléments incorporels qui le composent, tels que la clientèle, l’achalandage et le droit au bail lui-même, dans les conditions prévues par l’article L. 145-14 du code de commerce pour l’indemnité d’éviction, sans que ces critères ne soient directement applicables.
B. L’indemnité d’occupation due au bailleur : une cassation partielle pragmatique
L’arrêt du 21 mai 2026 comporte une cassation partielle d’un intérêt pratique considérable concernant l’indemnité d’occupation due par le preneur après annulation du bail. La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par le bailleur au motif que celui-ci, n’étant pas propriétaire du bien litigieux, n’était pas fondé à solliciter une telle indemnité. Cette motivation, qui faisait dépendre le droit à indemnité de la qualité de propriétaire du bailleur, a été censurée par la troisième chambre civile.
La Haute juridiction a en effet considéré, au visa des anciens articles 1131 et 1304 du code civil, que le bailleur qui a procuré au preneur la jouissance effective d’un local est en droit de prétendre à la restitution en valeur de cette prestation, indépendamment de sa qualité de propriétaire. Cette solution, qui dissocie la titularité du droit de propriété de la créance de restitution, s’inscrit dans la logique rigoureuse des restitutions consécutives à l’annulation : chaque partie doit rendre ce qu’elle a reçu, en nature ou en valeur. Or le preneur ayant bénéficié de la jouissance des lieux pendant toute la durée du bail, il ne saurait conserver cet avantage sans contrepartie, sous peine de s’enrichir injustement aux dépens du bailleur.
Dès lors, la cour de renvoi, autrement composée, devra déterminer le montant de cette indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative réelle du bien, sans être liée par le montant du loyer stipulé au contrat annulé. Cette évaluation soulève des difficultés pratiques significatives, notamment lorsque le bien relève du domaine public et que sa valeur locative de marché est difficile à établir en l’absence de références comparables. Par ailleurs, la créance de restitution du bailleur au titre de l’indemnité d’occupation se compense, le cas échéant, avec la créance de restitution des loyers du preneur, dans les conditions du droit commun de la compensation prévues aux articles 1347 et suivants du code civil. A cet égard, le juge du fond dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation en considération des circonstances de l’espèce, de la durée effective de la jouissance et de la consistance des locaux occupés.
En conséquence, la solution retenue par la Cour de cassation réalise un équilibre pragmatique entre les intérêts des parties. Le bailleur qui a consenti un bail sur un bien dont il ne pouvait disposer n’est pas pour autant privé de toute protection, dès lors qu’il a effectivement fourni une prestation de jouissance au preneur. Cette indemnité d’occupation, distincte du loyer contractuel anéanti par la nullité, rémunère l’avantage effectivement retiré par le preneur de l’occupation des lieux. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile démontre une attention constante aux conséquences économiques de l’annulation, qui ne saurait aboutir à un appauvrissement du bailleur corrélatif à un enrichissement du preneur.
Cette solution peut être rapprochée de celle retenue par la Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2025, par lequel elle a censuré une cour d’appel ayant fixé l’indemnité d’occupation due par le preneur sur la base d’un calcul erroné, en rappelant que l’indemnité d’occupation doit être calculée proportionnellement à la durée réelle de l’occupation Cass. Civ3, 13 mars 2025, n° 23-19.112. Dans cette espèce, la cour d’appel de Nouméa avait retenu que l’indemnité d’occupation pour six jours était de 260000 francs CFP, soit un calcul fondé sur vingt-six jours et non six jours. La Cour de cassation a fixé la somme due à 60000 francs CFP, en appliquant une stricte proportionnalité entre la durée d’occupation et le montant de l’indemnité. Dès lors, le juge chargé d’évaluer l’indemnité d’occupation consécutive à l’annulation du bail devra déterminer la valeur de la jouissance procurée en considération de la durée effective de l’occupation et de la valeur locative du bien, sans être limité par les stipulations du contrat annulé.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mai 2026, publié au Bulletin, apporte des précisions déterminantes sur le régime du bail commercial consenti sur le domaine public. La nullité absolue pour objet illicite, encourue indépendamment de la bonne foi des parties, sanctionne l’impossibilité de soumettre un tel bien au statut des baux commerciaux. La prescription quinquennale de l’action en nullité, régie par l’article 2224 du code civil, court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat, et non à compter de la conclusion de celui-ci. Les effets restitutoires de l’annulation imposent une remise en état antérieur des parties, le preneur pouvant obtenir la restitution des loyers versés tandis que le bailleur peut prétendre à une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de la jouissance effectivement procurée, sans égard à sa qualité de propriétaire du bien. Cette jurisprudence, qui conjugue la protection de l’ordre public domanial avec les exigences de l’équité entre les parties, illustre la vitalité du contentieux des baux commerciaux et la capacité de la Cour de cassation à dégager des solutions équilibrées dans des situations juridiques complexes. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces enseignements dans l’analyse préalable de la validité des conventions qui leur sont soumises, particulièrement lorsque l’assiette du bail est susceptible de relever du domaine public.
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