La prescription acquisitive immobilière à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2022-2025)
I. Les conditions de la prescription acquisitive : une appréciation souveraine sous le contrôle de la Cour de cassation
A. La caractérisation de la possession utile : l’exigence d’un corpus et d’un animus rigoureusement établis
La prescription acquisitive, que l’on désigne également sous le terme d’usucapion, constitue l’un des modes originaires d’acquisition de la propriété immobilière les plus singuliers du droit civil français. L’article 2258 du code civil en donne une définition à la fois sobre et puissante : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, consacre le principe selon lequel la seule possession prolongée d’un bien immobilier durant le délai légal suffit à en transférer la propriété, indépendamment de tout titre et sans que la connaissance de l’absence de droit du possesseur ne constitue un obstacle. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a, ces dernières années, précisé les contours avec une régularité qui mérite une analyse d’ensemble.
L’article 2261 du code civil énonce les conditions auxquelles la possession doit satisfaire pour produire cet effet acquisitif : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » Ces six caractères cumulatifs, dont la réunion doit être constatée pendant une durée de trente années en matière immobilière, forment ce que la doctrine qualifie de possession utile. Leur appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, ainsi que le rappelle avec constance la troisième chambre civile, sous réserve que les motifs retenus ne soient pas entachés d’une erreur de droit ou d’une dénaturation des éléments de preuve.
L’animus domini, entendu comme l’intention de se comporter en propriétaire, constitue sans doute le caractère le plus difficile à établir. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, ainsi qu’en témoigne l’arrêt rendu le 29 février 2024 (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-23.562, lien Cour de cassation). Dans cette espèce, des époux revendiquaient la propriété d’une parcelle par prescription acquisitive trentenaire, en se prévalant de ce qu’ils y avaient autorisé leurs amis et voisins à se garer pendant plus de trente ans. La cour d’appel avait rejeté leur demande, et la Cour de cassation a approuvé cette solution en relevant « que M. et Mme [H] avaient proposé d’acquérir la parcelle en litige en 1979, puis en 2014, ce dont il résultait que les actes matériels d’usage qu’ils avaient pu faire de la parcelle entre ces dates n’avaient pas été accomplis à titre de propriétaire ». Par cette motivation, la haute juridiction rappelle que la proposition d’achat constitue un indice révélateur de l’absence d’animus domini, le possesseur manifestant ainsi sa conscience de ne pas être propriétaire du bien.
Par ailleurs, la possession doit être exempte d’équivoque, ce qui signifie que les actes matériels invoqués ne doivent pas pouvoir s’interpréter comme l’exercice d’un droit différent de celui de propriétaire. La troisième chambre civile a rendu sur ce point un arrêt remarquable le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-17.922, lien Cour de cassation). Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires contestait l’acquisition par prescription d’une cave annexée par des copropriétaires. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant « que la circonstance que les consorts [W] aient possédé une cave qu’ils savaient ne pas leur appartenir ne suffisait pas à rendre équivoque la possession », et en approuvant les juges du fond d’avoir « souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que les discussions intervenues en assemblée générale n’étaient pas susceptibles d’affecter la possession d’un tel vice ». En conséquence, la connaissance par le possesseur de l’absence de droit sur le bien ne vicie pas, à elle seule, la possession en la rendant équivoque, dès lors que les actes matériels accomplis continuent de manifester sans ambiguïté une emprise exclusive sur la chose.
B. L’interversion de titre et la détention précaire : le double obstacle à l’usucapion
La prescription acquisitive se heurte à un obstacle dirimant lorsque le possesseur détient le bien en vertu d’un titre qui le constitue détenteur précaire. L’article 2266 du code civil, anciennement article 2236, dispose en effet que « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit ». Ce principe, hérité du droit romain, exclut toute possibilité d’usucapion au profit du locataire, du dépositaire, de l’usufruitier ou de toute personne détenant le bien à un titre précaire. Pour que la prescription puisse commencer à courir, le détenteur précaire doit accomplir un acte manifestant sans équivoque sa volonté de se comporter désormais en propriétaire : c’est la théorie de l’interversion de titre.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.628, lien Cour de cassation) illustre avec une grande netteté les contours de cette règle. Une commune avait aménagé et entretenu pendant plus de trente années une voie de desserte créée en exécution d’un arrêté préfectoral de lotissement de 1975, lequel imposait au lotisseur l’obligation de céder gratuitement la parcelle à la commune. La cour d’appel avait refusé de reconnaître la prescription acquisitive au motif que la commune ne pouvait se méprendre sur l’absence de transfert de propriété et que sa détention était précaire. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant « qu’une autorisation administrative de lotir assortie de l’obligation de cession d’une parcelle à titre gratuit, prise sur le fondement de l’article R. 332-15 du code de l’urbanisme alors applicable, ne constitue pas pour le lotisseur un titre lui en conférant la détention, ce dont il résultait que la commune ne possédait pas la voie litigieuse pour autrui ». En d’autres termes, l’arrêté préfectoral, qui ne constituait pas un titre translatif de propriété au profit du lotisseur, ne pouvait pas davantage faire de ce dernier le détenteur précaire de la commune.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles un défendeur à une action en revendication peut opposer la prescription acquisitive. Dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-10.896, lien Cour de cassation), elle a jugé au visa des articles 32 du code de procédure civile et 2258 du code civil « que le défendeur à une action en revendication et expulsion d’un bien immobilier a qualité pour opposer au demandeur la prescription acquisitive trentenaire au soutien de sa propre revendication de la propriété de ce bien ». Cette solution, qui consacre le droit du défendeur de se prévaloir de l’usucapion à titre reconventionnel sans avoir à diriger son action contre un tiers, renforce l’effectivité de la prescription acquisitive en simplifiant son invocation procédurale.
En outre, l’arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-21.446, lien Cour de cassation) rappelle que la prescription acquisitive s’apprécie au regard des actes matériels de possession accomplis personnellement par le revendiquant. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir constaté que les époux demandeurs « ne justifiaient pas, à titre personnel, d’une possession trentenaire utile pour prescrire », après avoir relevé que le couloir litigieux n’était pas compris dans leur acte de vente. Cette décision souligne que la jonction des possessions, prévue par l’article 2265 du code civil, ne dispense pas le revendiquant d’établir la réalité et la continuité de la possession de son auteur.
II. Les effets de la prescription acquisitive : une acquisition originaire aux frontières élargies par la jurisprudence
A. La nature déclarative du jugement et l’acquisition de plein droit par l’écoulement du délai
L’un des aspects les plus significatifs de la prescription acquisitive réside dans le caractère déclaratif, et non constitutif, du jugement qui la constate. Le droit de propriété est acquis de plein droit au jour où le délai de prescription est accompli, et non au jour où le juge le reconnaît. Cette règle fondamentale a été rappelée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 juillet 2022 (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 20-23.132, lien Cour de cassation). En l’espèce, la cour d’appel de Reims avait rejeté l’action en revendication de parcelles de vignes fondée sur la prescription acquisitive au motif que le demandeur « n’était pas encore propriétaire par définition ». La Cour de cassation a censuré cette décision en affirmant « qu’en matière de possession, le jugement constatant l’acquisition de la prescription est déclaratif et non constitutif de droits ».
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Elle signifie que le possesseur devenu propriétaire par l’effet de la prescription trentenaire peut opposer son droit de propriété à toute personne, y compris au propriétaire originaire, sans qu’une décision de justice préalable ne soit nécessaire pour faire naître le droit. Le jugement se borne à constater une situation juridique déjà acquise. Il en résulte que tous les actes accomplis par le possesseur après l’expiration du délai de prescription, mais avant le jugement la constatant, sont réputés avoir été accomplis en qualité de propriétaire.
Par ailleurs, ce même arrêt du 6 juillet 2022 précise que l’action en revendication fondée sur la prescription acquisitive doit être dirigée contre le détenteur actuel du bien, et non nécessairement contre le propriétaire en titre. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui reprochait au demandeur de ne pas avoir dirigé son action « prioritairement contre les propriétaires en titre », en relevant, au visa de l’article 544 du code civil, que « après avoir constaté que les parcelles litigieuses étaient actuellement détenues par la société, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ». La revendication, action réelle par nature, peut donc être exercée contre quiconque détient le bien, sans égard pour la chaîne des titres.
La question de la charge de la preuve est également abordée avec précision par la jurisprudence récente. Dans l’arrêt du 18 décembre 2025 déjà cité (n° 24-17.922), la Cour de cassation a écarté le grief tiré de l’inversion de la charge de la preuve, en jugeant que le syndicat des copropriétaires ne se prévalait « d’aucun acte interruptif de prescription ». Il en résulte qu’il incombe à celui qui conteste l’acquisition de la prescription d’établir l’existence d’un acte interruptif, la preuve de la possession utile reposant sur le revendiquant, tandis que la charge de démontrer les causes d’interruption ou de suspension incombe à la partie adverse.
B. Les limites à l’usucapion : l’extension du champ des bénéficiaires et le domaine des servitudes
L’un des apports jurisprudentiels les plus notables de la période récente concerne le bénéfice de la prescription acquisitive au profit des personnes publiques. La question, longtemps débattue, a été tranchée par un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 4 janvier 2023, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-18.993, FS-B, lien Cour de cassation). Dans cette espèce, une commune revendiquait la propriété d’une parcelle par prescription acquisitive trentenaire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré son action irrecevable au motif que le code général de la propriété des personnes publiques énumérait de manière exhaustive et exclusive les modes d’acquisition des biens par les personnes publiques, et que la prescription n’y figurait pas. La Cour de cassation a cassé cet arrêt en posant le principe que « les personnes publiques peuvent acquérir par prescription », au visa des articles 712 et 2258 du code civil et du livre premier de la première partie du code général de la propriété des personnes publiques.
La motivation de l’arrêt est éclairante. Elle rappelle que la prescription acquisitive « répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable », et que les textes « ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition ». Cette décision, qui met fin à une controverse doctrinale et jurisprudentielle, consacre l’universalité du mécanisme de l’usucapion, accessible à toute personne publique ou privée dès lors que les conditions légales sont réunies.
Le domaine des servitudes a également donné lieu à une décision importante de la troisième chambre civile le 23 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047, lien Cour de cassation). En l’espèce, une cour d’appel avait rejeté l’action de copropriétaires qui invoquaient l’existence de servitudes de vue acquises par prescription trentenaire sur le fonds voisin. Pour motiver ce rejet, la cour d’appel avait retenu « que la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières et que des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du code civil, en affirmant que l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire n’est pas subordonnée à l’irrégularité de l’ouverture.
Aux termes de l’article 690 du code civil, « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». La Cour de cassation rappelle ainsi que la servitude de vue, servitude continue et apparente, peut s’acquérir par prescription indépendamment de la régularité de l’ouverture qui la fonde. L’arrêt précise que « la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit », ce qui signifie que la prescription court aussi longtemps que le fonds servant n’a pas opposé un obstacle matériel à l’exercice de la vue. Cette solution conforte la sécurité juridique des situations de fait anciennes, en permettant au propriétaire d’une ouverture pratiquée depuis plus de trente ans d’opposer au voisin l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription, que l’ouverture ait été régulière ou non à l’origine.
Enfin, l’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-17.922) apporte un éclairage utile sur les effets de la prescription acquisitive dans le contexte de la copropriété. En reconnaissant que des copropriétaires avaient acquis par usucapion la propriété d’une cave indivise malgré les contestations exprimées lors des assemblées générales, la Cour de cassation confirme que les droits des copropriétaires sur les parties communes ne sont pas immunisés contre la prescription acquisitive. La circonstance que les discussions en assemblée générale aient pu révéler la connaissance par les possesseurs de l’absence de titre ne suffit pas à vicier la possession, dès lors que le syndicat n’a pas accompli d’acte interruptif de prescription durant le délai trentenaire. Cette solution, qui pourrait surprendre dans le contexte d’une copropriété où la transparence et l’information sont censées prévaloir, illustre la force de la prescription acquisitive comme mode d’acquisition originaire de la propriété.
Les actes interruptifs de prescription, qui constituent le principal rempart contre l’usucapion, doivent revêtir un caractère non équivoque. La jurisprudence rappelle avec constance que les simples discussions, pourparlers ou échanges de correspondance ne suffisent pas à interrompre la prescription acquisitive. Seuls les actes matériels contredisant directement la possession du revendiquant, ou les actes judiciaires tels qu’une assignation en revendication, produisent cet effet interruptif. L’arrêt du 18 décembre 2025 illustre cette exigence en relevant expressément que le syndicat des copropriétaires « ne se prévalait d’aucun acte interruptif de prescription », ce qui conduisit la Cour à constater que « celle-ci était acquise au 21 novembre 2007 ». Cette rigueur probatoire confère à la prescription acquisitive une redoutable efficacité pratique, en rendant difficile pour le propriétaire originaire de rapporter la preuve d’une interruption qu’il n’aurait pas formalisée par un acte juridique ou judiciaire.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle également une attention particulière à la computation du délai trentenaire, notamment lorsqu’un expert judiciaire est intervenu pour constater l’état des lieux. Dans l’espèce jugée le 18 décembre 2025, la Cour relève que l’expert judiciaire « avait déposé son rapport le 21 novembre 1977 », que « le délai de prescription avait à tout le moins recommencé à courir à cette date » et que « la possession par les consorts [W] de la cave litigieuse s’était poursuivie au-delà ». Cette référence explicite au rapport d’expertise comme point de départ du délai de prescription constitue un indice précieux pour la pratique notariale et judiciaire : elle confirme que l’intervention d’un expert, loin d’interrompre nécessairement la prescription, peut au contraire fixer le point de départ de la computation du délai lorsque le possesseur maintient son emprise sur le bien postérieurement au dépôt du rapport.
L’étude d’ensemble des décisions rendues par la troisième chambre civile depuis 2022 fait apparaître une ligne jurisprudentielle cohérente : la Cour de cassation protège la prescription acquisitive comme un mécanisme de consolidation des situations de fait prolongées, tout en exigeant des juges du fond une motivation rigoureuse sur chacun des caractères de la possession utile. Elle censure systématiquement les décisions qui ajoutent à la loi des conditions qu’elle ne prévoit pas, comme l’illustre l’arrêt du 23 novembre 2023 sur les servitudes de vue, ou celles qui méconnaissent la nature déclarative du jugement constatant l’usucapion, comme l’illustre l’arrêt du 6 juillet 2022. Cette approche, à la fois protectrice du droit de propriété et respectueuse du pouvoir souverain des juges du fond, assure la prévisibilité et la sécurité juridique dans un domaine où les intérêts patrimoniaux en jeu sont souvent considérables.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue entre 2022 et 2025 manifeste une remarquable cohérence dans l’application du régime de la prescription acquisitive immobilière. Elle en précise les conditions avec rigueur, qu’il s’agisse de l’exigence d’une possession exempte d’équivoque, de l’animus domini, de l’interversion de titre ou de la charge de la preuve. Elle en étend simultanément le champ d’application, en reconnaissant aux personnes publiques le droit de s’en prévaloir et en rappelant que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par prescription sans considération de la régularité des ouvertures. Ce double mouvement, de précision des conditions et d’extension des effets, traduit la volonté de la Cour de cassation de faire de la prescription acquisitive un instrument effectif de consolidation des situations de fait anciennes, au service de la sécurité juridique. L’usucapion, loin d’être une institution archaïque, demeure un mécanisme vivant du droit des biens, dont l’actualité jurisprudentielle témoigne de la vitalité.
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