Marché à forfait : la dualité des voies de résiliation consacrée par la troisième chambre civile
Le régime de la résiliation du marché à forfait est traversé, depuis l’origine du code civil, par une tension entre deux logiques apparemment inconciliables. D’un côté, l’article 1794 du code civil confère au maître de l’ouvrage une faculté de résiliation unilatérale, discrétionnaire, mais assortie d’une obligation d’indemnisation intégrale de l’entrepreneur. De l’autre, le droit commun de la résolution pour inexécution, qu’il soit judiciaire ou unilatéral, dispense le créancier de toute indemnisation lorsque la gravité du comportement de son cocontractant le justifie. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 25 juin 2026 publié au Bulletin, a tranché cette articulation en énonçant que la faculté de l’article 1794 ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun. Cette décision, rendue au visa combiné des articles 1184 ancien et 1794 du code civil, constitue une clarification décisive pour l’ensemble des acteurs de la construction et du droit immobilier. L’arrêt intervient dans un contexte où la cour d’appel de Papeete avait retenu que la résiliation d’un marché à forfait relevait exclusivement de l’article 1794, condamnant le maître de l’ouvrage à indemniser l’entrepreneur sans même examiner le bien-fondé des griefs invoqués à son encontre — retards, malfaçons et abandon de chantier. La cassation prononcée remet en perspective la double voie offerte au maître de l’ouvrage et impose de repenser la stratégie de rupture du contrat de construction.
I. La dualité des voies de résiliation du marché à forfait
A. La résiliation unilatérale de l’article 1794 : un droit discrétionnaire mais onéreux
L’article 1794 du code civil dispose que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». Ce texte, inchangé depuis 1804, offre au maître de l’ouvrage une prérogative exorbitante du droit commun : rompre le contrat sans avoir à justifier d’un quelconque manquement de l’entrepreneur. Cette faculté est d’ordre public et ne requiert ni mise en demeure préalable, ni motivation. Le maître de l’ouvrage peut ainsi décider, pour des raisons qui lui sont propres — financières, stratégiques ou personnelles — de mettre un terme au marché en cours d’exécution.
Toutefois, cette liberté a un prix. Le texte impose au maître de l’ouvrage de « dédommager » l’entrepreneur de l’intégralité de ses dépenses engagées, de ses travaux réalisés, et surtout de son gain manqué — c’est-à-dire la marge bénéficiaire qu’il aurait réalisée si le marché avait été mené à son terme. Ce mécanisme indemnitaire, particulièrement favorable à l’entrepreneur, constitue la contrepartie de la discrétion laissée au maître de l’ouvrage. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, à de multiples reprises, le caractère automatique de cette indemnisation dès lors que la résiliation est intervenue sur le fondement de l’article 1794, indépendamment de toute faute du maître. Il en résulte que l’article 1794 fonctionne comme un droit potestatif tempéré : rupture unilatérale d’un côté, mais compensation intégrale de l’autre.
Par ailleurs, ce texte doit être lu en combinaison avec l’article 1793 du même code, qui dispose que « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ». Le caractère forfaitaire du marché, consacré par l’article 1793 du code civil, impose à l’entrepreneur de supporter le coût des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage convenu sans pouvoir en réclamer le paiement au maître, sauf acceptation expresse et écrite de celui-ci. Cet équilibre, voulu par le législateur de 1804, repose sur une double répartition des risques : l’entrepreneur assume le risque économique du forfait, tandis que le maître assume le risque de l’indemnisation en cas de résiliation sur le fondement de l’article 1794.
En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de Papeete du 11 avril 2024 avait précisément retenu que la résiliation du marché à forfait constituant le lot de plomberie s’exerçait « de manière discrétionnaire sans que le maître de l’ouvrage ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ». La cour d’appel consacrait ainsi une lecture moniste de l’article 1794, excluant que le maître puisse s’en affranchir en invoquant les manquements de l’entrepreneur. La Cour de cassation a censuré cette analyse, ouvrant la voie à une dualité de régimes.
B. La résiliation pour faute de droit commun : une alternative libératoire pour le maître d’ouvrage
La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064), a posé le principe suivant : « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun ». Il en résulte, précise la Cour, que « lorsque la rupture du marché à forfait est justifiée par des manquements suffisamment graves de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage peut se placer sur le terrain du droit commun et n’est pas tenu au dédommagement prévu par l’article 1794 du code civil ».
Ce faisant, la troisième chambre civile consacre l’existence de deux voies distinctes de résiliation, dont le maître de l’ouvrage peut librement choisir la plus adaptée à la situation. La première, fondée sur l’article 1794, est une voie de rupture sans faute, mais avec indemnisation. La seconde, fondée sur le droit commun de la résolution pour inexécution, est une voie de rupture pour faute, sans indemnisation. Ce dualisme était déjà esquissé dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation. L’arrêt fondateur de la première chambre civile du 13 octobre 1998 (pourvoi n° 96-21.485) avait posé que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ». Cet attendu de principe, rendu sous l’empire de l’ancien article 1184 du code civil, constitue la matrice de la résiliation unilatérale pour faute en droit commun.
La réforme du droit des obligations de 2016 a codifié cette construction prétorienne aux articles 1224 et suivants du code civil. L’article 1224 dispose désormais que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1226, qui régit la résolution unilatérale, précise que « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification » et que « le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ». Enfin, l’article 1227 rappelle que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».
L’arrêt du 25 juin 2026 opère ainsi une clarification essentielle : l’article 1794 ne constitue pas un régime exclusif de résiliation du marché à forfait. Il coexiste avec le droit commun, qui peut être mobilisé lorsque l’entrepreneur a commis des manquements d’une gravité suffisante. En conséquence, le maître de l’ouvrage confronté à des retards, des malfaçons, des non-façons ou un abandon de chantier n’est pas contraint de subir l’indemnisation automatique de l’article 1794. Il peut, à ses risques et périls, notifier la résiliation du marché sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil, à charge pour lui de démontrer, en cas de contestation judiciaire, la gravité des manquements reprochés.
Cette solution s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle que la troisième chambre civile avait déjà illustrée, notamment dans un arrêt du 5 janvier 2022 (pourvoi n° 20-14.615), où elle avait rappelé que la mise en oeuvre d’une clause résolutoire conventionnelle devait être appréciée au regard de la commune intention des parties et non de l’appréciation judiciaire de la gravité des manquements. La Cour avait alors jugé qu’en l’absence de mauvaise foi constatée du maître de l’ouvrage dans l’application de la clause résolutoire, la cour d’appel ne pouvait lui substituer son appréciation de la gravité des fautes de l’entrepreneur. Par cet arrêt, elle réaffirmait l’autonomie des régimes conventionnels de résiliation par rapport au pouvoir d’appréciation du juge.
II. L’articulation prétorienne avec le droit commun de la résolution
A. La clause résolutoire conventionnelle face à l’appréciation judiciaire de la gravité
La question de l’articulation entre la volonté des parties et le contrôle judiciaire de la résiliation se pose avec une acuité particulière dans les marchés de construction. La clause résolutoire, régie par l’article 1225 du code civil, « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Lorsque les parties ont conventionnellement déterminé les manquements sanctionnés et les modalités de mise en oeuvre de la clause, la jurisprudence considère que le juge ne peut substituer son appréciation de la gravité à celle des parties, sauf à caractériser la mauvaise foi du créancier dans l’exercice de cette prérogative contractuelle.
L’arrêt du 5 janvier 2022 illustre ce principe avec une netteté particulière. La Cour de cassation y a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré abusive la résiliation d’un marché de construction, au motif que les malfaçons et retards imputables à l’entrepreneur n’étaient pas d’une gravité suffisante pour justifier la rupture, alors même que la clause résolutoire stipulée au contrat avait été respectée dans ses conditions de forme et qu’aucune mauvaise foi du maître de l’ouvrage n’était caractérisée. La Cour a énoncé que la cour d’appel avait statué « sans constater la mauvaise foi du promoteur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, alors que les parties étaient convenues d’écarter l’appréciation judiciaire de la gravité de leur comportement ».
Cette jurisprudence est d’une importance pratique considérable pour les professionnels de la construction. Elle signifie que la rédaction des clauses résolutoires dans les marchés de travaux doit faire l’objet d’une attention particulière. Une clause claire et précise, détaillant les obligations dont la méconnaissance entraînera la résolution de plein droit, permettra au maître de l’ouvrage de se placer sur le terrain contractuel plutôt que de devoir démontrer la gravité de l’inexécution dans le cadre d’une résolution unilatérale aux risques et périls. La chambre commerciale de la Cour de cassation a d’ailleurs récemment rappelé, dans un arrêt du 3 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.612, destiné à une large publication), que la clause résolutoire n’a pas à énumérer exhaustivement les obligations sanctionnées, pourvu que celles-ci puissent être « identifiées de manière claire et non équivoque ».
Par ailleurs, il convient de distinguer soigneusement la clause résolutoire, qui opère de plein droit si ses conditions sont réunies, de la résolution unilatérale pour inexécution de l’article 1226, qui place le créancier dans une situation probatoire plus exigeante. Dans le premier cas, le juge se borne à vérifier le respect des conditions contractuelles et l’absence de mauvaise foi. Dans le second, il apprécie souverainement la gravité de l’inexécution. Cette distinction commande la stratégie contentieuse et la charge de la preuve. L’arrêt du 25 juin 2026 enrichit cette grille d’analyse en ajoutant le régime spécifique de l’article 1794 comme troisième voie, autonome mais non exclusive.
B. Les conséquences financières de la qualification retenue
Le choix de la voie de résiliation emporte des conséquences financières radicalement différentes pour les parties. La résiliation sur le fondement de l’article 1794 oblige le maître de l’ouvrage à indemniser l’entrepreneur de l’intégralité de son préjudice : dépenses engagées, travaux réalisés et gain manqué. Cette indemnisation, dite « de dédommagement », est étrangère à la logique de la responsabilité civile : elle ne suppose aucune faute du maître et constitue la contrepartie légale d’un droit de rupture unilatérale. À l’inverse, la résiliation pour faute de l’entrepreneur sur le fondement du droit commun libère le maître de l’ouvrage de cette obligation indemnitaire. Mieux encore, elle lui ouvre la possibilité de solliciter des dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables des manquements de l’entrepreneur : retard de chantier, surcoûts liés à la substitution d’un nouvel entrepreneur, préjudice de jouissance ou encore perte de chance.
Le risque pour le maître de l’ouvrage réside dans l’hypothèse où la résiliation pour faute serait ultérieurement jugée non fondée par le juge. Dans ce cas, la rupture sera requalifiée en résiliation de l’article 1794 ou, si le marché n’était pas à forfait, en résiliation abusive de droit commun, exposant alors le maître à des condamnations substantielles. C’est précisément la signification de la formule « à ses risques et périls », employée tant par la Cour de cassation depuis l’arrêt de 1998 que par l’article 1226 du code civil. Le maître de l’ouvrage qui résilie le marché pour faute doit donc avoir préalablement constitué un dossier probatoire solide, documentant les manquements de l’entrepreneur, la persistance de ceux-ci après mise en demeure, et leur caractère suffisamment grave pour justifier une rupture sans indemnisation.
La pratique révèle que les manquements les plus fréquemment invoqués sont les retards dans l’exécution, les malfaçons et les non-façons, l’abandon de chantier et le non-respect des règles de l’art. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, le maître de l’ouvrage invoquait précisément des « retards, malfaçons, non-façons et un abandon de chantier imputables à l’entrepreneur ». La cour d’appel de Papeete avait refusé d’examiner ces griefs, estimant que le seul fondement de la résiliation était l’article 1794. La cassation prononcée impose désormais aux juges du fond de rechercher si les manquements allégués sont établis et, dans l’affirmative, s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier que le maître de l’ouvrage se place sur le terrain du droit commun.
L’arrêt du 5 janvier 2022 offre une illustration complémentaire de cette problématique contentieuse. En l’espèce, une société civile de construction vente avait notifié à un entrepreneur la résiliation de son marché en raison de retards, du non-respect des règles de sécurité et de non-conformités aux règles de l’art. La cour d’appel de Paris avait jugé la résiliation abusive aux motifs que les retards imputables à l’entrepreneur ne justifiaient pas une rupture. La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que la clause résolutoire prévoyait la résiliation de plein droit après mise en demeure infructueuse et que le juge ne pouvait, sans constater la mauvaise foi du maître, substituer son appréciation à celle des parties.
Cette double illustration jurisprudentielle — arrêts de 2022 et 2026 — met en évidence la nécessité, pour les praticiens du droit de la construction, d’anticiper dès la phase contractuelle le régime de résiliation applicable. La rédaction d’une clause résolutoire précise et détaillée constitue la première ligne de défense du maître de l’ouvrage. Elle lui permet, en cas de défaillance de l’entrepreneur, d’actionner un mécanisme conventionnel de rupture dont le juge ne pourra remettre en cause la mise en oeuvre que sur le terrain de la mauvaise foi. À défaut d’une telle clause, ou si les manquements constatés excèdent le périmètre de la clause stipulée, le maître de l’ouvrage devra se placer sur le terrain de la résolution unilatérale de l’article 1226, avec la charge probatoire renforcée qu’elle implique, ou saisir le juge d’une demande de résolution judiciaire sur le fondement de l’article 1227.
En matière probatoire, il est recommandé au maître de l’ouvrage de constituer un constat d’huissier ou un procès-verbal de chantier documentant l’état d’avancement des travaux, les désordres apparents et les non-conformités. La mise en demeure préalable, exigée par l’article 1226 du code civil, doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et mentionner expressément qu’à défaut de régularisation dans un délai raisonnable, le maître de l’ouvrage se verra contraint de résilier le marché à ses torts exclusifs. Cette formalité est essentielle car elle conditionne la régularité de la résolution unilatérale et constitue le point de départ de l’appréciation de la persistance des manquements.
Enfin, le maître de l’ouvrage doit être attentif à l’articulation entre la résiliation du marché à forfait et les autres régimes de responsabilité des constructeurs. La résiliation pour faute n’éteint pas les actions en garantie décennale ou en garantie de parfait achèvement qui pourraient être mobilisées ultérieurement. Elle ne fait pas non plus obstacle à l’action en responsabilité contractuelle de droit commun fondée sur les anciens articles 1147 et 1184 du code civil, devenus 1231-1 et 1224, pour les désordres qui ne relèveraient pas du champ des garanties légales. La coexistence de ces régimes témoigne de la complexité du contentieux de la construction, qui appelle une approche globale et stratégique de la part du maître de l’ouvrage comme de son conseil.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 consacre une dualité des voies de résiliation du marché à forfait dont la portée pratique est considérable. Le maître de l’ouvrage n’est pas prisonnier de l’article 1794 du code civil et de son mécanisme indemnitaire automatique. Il peut, lorsque l’entrepreneur a commis des manquements d’une gravité suffisante, choisir la voie de la résiliation pour faute de droit commun, qui le dispense de l’obligation de dédommagement et lui ouvre un droit à réparation. Cette clarification, qui était attendue par la doctrine comme par les praticiens, renforce la position du maître de l’ouvrage sans pour autant déséquilibrer les rapports contractuels : l’entrepreneur conserve la protection de l’article 1794 tant qu’il n’a pas démérité, et le juge conserve son pouvoir d’appréciation de la gravité des manquements dans le cadre de la résiliation de droit commun. La décision s’inscrit ainsi dans la recherche constante d’un équilibre entre la liberté de rupture et la sécurité contractuelle, équilibre dont la troisième chambre civile s’est faite, une fois encore, la gardienne.
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