L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial et le renforcement de l’office du juge : les enseignements des arrêts du 5 mars 2026
I. L’affirmation prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
A. La consécration jurisprudentielle du rapport permanent d’obligation
Le droit des baux commerciaux repose sur un équilibre entre les prérogatives du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur. Cet équilibre, construit par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a trouvé dans la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation un vecteur d’approfondissement constant. Les deux arrêts rendus le 5 mars 2026 par cette chambre, tous deux destinés à la publication au Bulletin, s’inscrivent dans cette dynamique en précisant, l’un, la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur, l’autre, l’étendue du contrôle juridictionnel de la clause résolutoire en présence d’une exception d’inexécution.
Par un premier arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». L’arrêt ajoute qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n°24-19.292, FS-B). Cette motivation, par sa généralité et par sa publication au Bulletin, énonce un principe dont la portée dépasse la seule espèce soumise à la Cour.
L’arrêt du 5 mars 2026 confirme et amplifie une ligne jurisprudentielle dont les prémisses étaient déjà perceptibles. Un mois plus tard, la même chambre, statuant le 2 avril 2026 dans une affaire de bail d’habitation, a repris la même formule en énonçant au visa des articles 1709 et 1719 du code civil que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n°24-22.181). La réitération de ce motif, à un mois d’intervalle et dans deux domaines distincts du droit des baux, atteste de la volonté de la Cour de cassation d’ancrer le caractère continu de l’obligation de délivrance comme un principe structurant du droit du bail.
L’obligation de délivrance du bailleur, définie par l’article 1719 du code civil, impose au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », d’« entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’« en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». La Cour de cassation en déduit désormais explicitement que cette obligation ne s’épuise pas lors de la remise des clés : elle est exigible en permanence, à chaque instant de l’exécution du contrat. Cette qualification d’obligation continue emporte une conséquence procédurale majeure que l’arrêt du 5 mars 2026 explicite sans ambiguïté.
L’espèce soumise à la Cour de cassation illustre la portée pratique de cette qualification. En l’affaire, des preneurs à bail commercial se plaignaient de ne pouvoir jouir d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, pourtant incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif qu’ils avaient eu connaissance de la configuration de la cour dès la signature de l’avenant au bail commercial en 2003, de sorte que le délai de prescription quinquennale était expiré lorsqu’ils avaient assigné la bailleresse en 2019. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation » et que « la demande du preneur à bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie ». Cette motivation, par sa généralité, dépasse le cas particulier de la cour litigieuse pour énoncer une règle applicable à toute hypothèse dans laquelle le bailleur manque durablement à son obligation de délivrance.
L’innovation conceptuelle de l’arrêt réside dans la notion de « rapport permanent d’obligation », qui fonde le caractère continu de l’obligation de délivrance. En qualifiant le bail commercial de contrat à exécution successive créant un tel rapport, la Cour de cassation rattache l’obligation de délivrance non pas à un fait instantané — la remise des locaux — mais à une situation juridique permanente — l’exécution du bail. Par cette construction, elle écarte l’objection tirée de ce que le fait générateur du dommage serait un événement unique, achevé, dont le délai de prescription aurait commencé à courir dès sa survenance. Dès lors que le manquement du bailleur persiste, le preneur demeure recevable à en poursuivre la cessation.
B. La neutralisation de la prescription extinctive pour l’action en exécution forcée
La qualification d’obligation continue produit un effet direct sur le régime de la prescription extinctive. L’article 2224 du code civil dispose en effet que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Or, si l’obligation de délivrance est continue, le manquement du bailleur se renouvelle à chaque instant, de sorte que le point de départ du délai de prescription est lui-même constamment repoussé. L’action en exécution forcée en nature devient, par construction, imprescriptible aussi longtemps que le manquement persiste.
La troisième chambre civile avait déjà amorcé cette analyse. Dans un arrêt du 10 avril 2025, elle avait jugé qu’une « clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n°23-14.974, FS-B). Cette décision, en refusant qu’une stipulation contractuelle puisse paralyser l’obligation légale de délivrance, préfigurait la logique de l’arrêt du 5 mars 2026 : l’obligation de délivrance échappe aux mécanismes extinctifs que sont la prescription ou la clause de non-recours, parce qu’elle est inhérente à la nature même du contrat de bail.
Cette distinction opérée par la Cour de cassation mérite d’être soulignée. L’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance échappe à toute prescription tant que le manquement perdure. En revanche, l’action en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution reste soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, mais la Cour précise que cette prescription ne porte que sur la période de cinq ans précédant la demande en justice. Par cette articulation, la Cour de cassation concilie l’effectivité du droit à exécution forcée avec la sécurité juridique qu’incarne la prescription extinctive. Le preneur peut donc obtenir la condamnation du bailleur à délivrer le local conforme à la destination convenue, sans limitation de durée, tout en n’étant indemnisé de son préjudice que pour les cinq années antérieures à sa demande.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de l’évolution du droit des obligations. La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 a consacré, à l’article 1221 du code civil, un principe de faveur pour l’exécution forcée en nature. L’arrêt du 5 mars 2026 transpose cette logique au droit spécial des baux, en garantissant au preneur la possibilité de contraindre le bailleur à exécuter son obligation essentielle aussi longtemps que le contrat perdure. En cela, la troisième chambre civile renforce substantiellement la position du preneur, dont le droit à une jouissance paisible et conforme des locaux ne peut être anéanti par l’écoulement du temps.
Sur le plan pratique, l’arrêt du 5 mars 2026 invite les praticiens à repenser la rédaction des actes introductifs d’instance. Le preneur qui agit en exécution forcée de l’obligation de délivrance n’a plus à démontrer que le manquement du bailleur est survenu dans les cinq années précédant l’assignation, ni à établir l’absence de prescription de son action. Il lui suffit d’établir la persistance du manquement à la date de la demande en justice. Cette simplification probatoire constitue un levier procédural significatif, en particulier dans les contentieux où le manquement du bailleur est ancien et où la prescription quinquennale aurait pu constituer un obstacle dirimant si l’action avait été fondée sur le seul terrain de la responsabilité contractuelle. En outre, l’arrêt du 10 avril 2025 (n°23-14.099) avait déjà précisé que le bailleur doit garantir une jouissance conforme à la destination du bail, ce qui inclut l’absence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. La combinaison de ces deux jurisprudences offre au preneur une assise solide pour agir, tant sur le fondement de l’obligation continue de délivrance que sur celui de l’obligation de jouissance paisible.
II. Le renforcement corrélatif de la protection juridictionnelle du preneur face à la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution comme instrument de contrôle de la clause résolutoire
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 intéresse l’articulation entre la clause résolutoire stipulée au bail commercial et l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La Cour de cassation était interrogée sur le point de savoir si le locataire qui n’a pas saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire dans le mois du commandement de payer pouvait néanmoins opposer une exception d’inexécution pour contester l’acquisition de cette clause.
La Cour répond par l’affirmative dans une motivation particulièrement construite. Après avoir rappelé les termes des articles 1184 (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016), 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, elle énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n°24-15.820, FS-B). Cette solution opère un rééquilibrage procédural significatif.
L’arrêt du 5 mars 2026 se réfère explicitement à une décision antérieure de la même chambre, en date du 18 septembre 2025, qui avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n°23-24.005, FS-B). L’arrêt du 5 mars 2026 franchit une étape supplémentaire : non seulement le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure, mais le juge est tenu d’en examiner le bien-fondé, même si le preneur n’a pas engagé la procédure de suspension des effets de la clause résolutoire dans le délai d’un mois.
Cette construction prétorienne repose sur une lecture combinée des textes. L’article L. 145-41 du code de commerce organise la possibilité pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au locataire. Mais cette faculté, qui suppose que le locataire ait saisi le juge dans le mois du commandement, ne se confond pas avec l’exception d’inexécution. Celle-ci, régie par le droit commun des contrats, permet au preneur de justifier son inexécution par celle du bailleur, et constitue un moyen de défense au fond qui ne saurait être paralysé par l’écoulement du délai d’un mois prévu pour les seuls délais de paiement.
B. L’intensification de l’office du juge dans la préservation des droits du preneur
L’arrêt du 5 mars 2026, en imposant au juge de « vérifier le bien-fondé » de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, consacre une obligation de motivation renforcée. La cour d’appel de Cayenne avait, en l’espèce, refusé d’examiner l’exception d’inexécution au motif que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution ». Ce raisonnement circulaire est censuré par la Cour de cassation : ce n’est pas la clause résolutoire qui détermine l’efficacité de l’exception d’inexécution, mais l’exception d’inexécution qui conditionne la régularité de l’acquisition de la clause résolutoire.
Cette censure s’inscrit dans une tendance plus large au renforcement du contrôle juridictionnel en matière de baux commerciaux. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 10 avril 2025, que l’obligation de délivrance du bailleur comprend celle de « délivrer un local conforme à la destination prévue par le bail » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n°23-14.099). Elle avait également, par un arrêt du 27 juin 2024, sanctionné une cour d’appel qui n’avait pas suffisamment caractérisé le manquement du bailleur à son obligation de délivrance (Civ. 3e, 27 juin 2024, n°23-10.340). Ces décisions témoignent d’une exigence croissante de motivation à l’égard des juges du fond.
Or, l’arrêt du 5 mars 2026 étend cette exigence au contentieux de la clause résolutoire. Le juge ne peut plus se contenter de constater que le commandement de payer est resté infructueux pendant un mois pour en déduire l’acquisition automatique de la clause résolutoire. Il lui incombe désormais de rechercher, au besoin d’office, si l’inexécution reprochée au preneur ne procède pas d’une inexécution préalable du bailleur. Cette obligation de vérification constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, qui peut ainsi opposer à la demande de résiliation du bail un moyen de défense tiré du fond du droit, sans être enfermé dans le formalisme du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41.
L’articulation des deux arrêts du 5 mars 2026 dévoile une cohérence d’ensemble remarquable. La première décision consolide le droit substantiel du preneur en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance et en neutralisant la prescription de l’action en exécution forcée. La seconde consolide le droit processuel du preneur en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Dans les deux cas, la troisième chambre civile renforce la capacité du preneur à obtenir du juge une protection effective de son droit à la jouissance paisible des locaux loués.
Par ailleurs, la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le titre X est consacré au statut des baux commerciaux, a introduit des modifications substantielles du régime des baux commerciaux, notamment la création de l’article L. 145-38-1 relatif à la clause d’indexation tunnel et la mensualisation du loyer. La réforme législative poursuit, par des voies distinctes, une dynamique protectrice du preneur que la jurisprudence de la troisième chambre civile avait anticipée et consolidée. L’arrêt du 5 mars 2026 s’articule avec cette réforme sans en dépendre, puisqu’il puise ses fondements dans le droit commun du contrat de louage, spécialement les articles 1709, 1719 et 1728 du code civil, que la loi du 26 mai 2026 n’a pas modifiés.
La construction prétorienne ainsi dégagée présente une portée qui excède le seul droit des baux commerciaux. En effet, le caractère continu de l’obligation de délivrance a été étendu au bail d’habitation par l’arrêt du 2 avril 2026, et la logique de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable irrigue désormais l’ensemble du droit des contrats de louage. Cette transversalité confère aux arrêts du 5 mars 2026 une autorité doctrinale qui dépasse le contentieux spécialisé des baux commerciaux pour innerver le droit commun du bail.
Ainsi, l’année judiciaire 2026 aura été marquée par un mouvement jurisprudentiel d’une rare densité en droit des baux commerciaux. En l’espace de quelques mois, la troisième chambre civile aura successivement consacré le droit du preneur de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable, affirmé l’inopposabilité des clauses de non-recours à l’obligation de délivrance, puis, par les deux arrêts du 5 mars 2026, érigé l’obligation continue de délivrance en principe cardinal et imposé au juge un contrôle effectif de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire. Cette accélération du rythme des décisions de principe, que la publication systématique au Bulletin et la formation de section confirment, témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’adapter le statut des baux commerciaux aux réalités contemporaines du contentieux locatif.
En définitive, l’arrêt du 5 mars 2026 relatif à la clause résolutoire complète le dispositif protecteur que le premier arrêt du même jour avait édifié sur le fondement de l’obligation continue de délivrance. Le preneur à bail commercial dispose désormais d’une double protection : l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, d’une part ; l’inopposabilité de la clause résolutoire en présence d’une exception d’inexécution que le juge est tenu d’examiner, d’autre part. Cette architecture prétorienne, que la troisième chambre civile a construite avec une remarquable célérité au cours des années 2024 à 2026, innerve désormais l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 constituent un apport doctrinal substantiel au droit des baux commerciaux. En qualifiant l’obligation de délivrance du bailleur d’obligation continue, la Cour en tire une conséquence procédurale décisive : l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée en nature aussi longtemps que le manquement perdure. En imposant au juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment du respect du délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce, la Cour garantit au preneur une protection juridictionnelle effective contre la résiliation du bail.
Ces deux décisions, publiées au Bulletin et rendues en formation de section, s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle cohérente qui, de l’arrêt du 18 septembre 2025 à celui du 2 avril 2026, renforce la position procédurale et substantielle du preneur à bail commercial. La pratique notariale et judiciaire devra intégrer ces enseignements, qui modifient sensiblement l’équilibre des forces dans le contentieux locatif commercial.
Désormais, le preneur confronté à un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut agir en exécution forcée sans craindre l’irrecevabilité tirée de la prescription, aussi longtemps que ce manquement se poursuit. Au surplus, le preneur qui suspend le paiement des loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations dispose d’un moyen de défense substantiel que le juge est tenu d’examiner, sans que le formalisme de l’article L. 145-41 puisse lui en interdire l’accès. La réforme issue de la loi du 26 mai 2026 n’a pas altéré ces constructions prétoriennes, qui continueront d’irriguer le contentieux locatif commercial pour les baux conclus antérieurement et pour ceux relevant de situations non modifiées par le législateur. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit des baux commerciaux, accompagne bailleurs et preneurs dans la mise en œuvre de ces évolutions jurisprudentielles devant les juridictions parisiennes.
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