En pleine saison d’été, le risque paraît improbable jusqu’au jour où il survient : la location de vacances se termine, le propriétaire attend de récupérer les clés, mais l’occupant reste dans les lieux. Il ne répond plus, demande quelques jours de plus, conteste l’état du logement ou explique qu’il n’a pas de solution.
Dans une location courte durée, le réflexe dangereux consiste à traiter la situation comme un simple incident de plateforme. Changer la serrure, couper l’eau, entrer dans le logement avec un double des clés ou sortir les affaires peut transformer un litige immobilier en faute pénale ou civile.
Le propriétaire doit raisonner autrement : vérifier le contrat, figer les preuves, qualifier juridiquement l’occupation, mettre en demeure, puis choisir le bon canal de reprise des lieux. La procédure n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un meublé de tourisme, d’un bail mobilité, d’une sous-location interdite ou d’une location qui cache en réalité une résidence principale.
Vérifier d’abord la nature exacte de la location
La première question n’est pas de savoir si l’occupant « a le droit » de rester. La première question est de savoir quel contrat a été signé.
Une location de vacances classique porte sur un court séjour, avec une date d’entrée et une date de sortie. Elle ne doit pas devenir la résidence principale de l’occupant. Pour une résidence principale mise ponctuellement en location, Service-Public rappelle que le propriétaire doit respecter les formalités de déclaration, les règles locales et les limites applicables au meublé de tourisme : faire de sa résidence principale une location de vacances.
À l’inverse, si le contrat ressemble à un bail d’habitation, si l’occupant y vit durablement, reçoit son courrier, paie un loyer mensuel et utilise le logement comme résidence principale, le litige peut basculer dans le régime protecteur du bail d’habitation. La qualification donnée par l’annonce ou par la plateforme ne suffit pas toujours.
Il faut donc réunir immédiatement :
- l’annonce publiée ;
- la réservation et les dates convenues ;
- les échanges écrits ;
- l’identité déclarée de l’occupant ;
- le règlement intérieur ;
- la preuve du paiement ;
- l’état des lieux d’entrée s’il existe ;
- les messages par lesquels l’occupant refuse ou retarde son départ.
Ce dossier de preuves servira à établir que l’occupation devait prendre fin à une date précise.
La date de sortie prévue ne suffit pas à reprendre les clés par la force
Lorsque le séjour est écrit et limité dans le temps, le contrat prend normalement fin au terme convenu. L’article 1737 du Code civil prévoit que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé : article 1737 du Code civil.
Cette règle est utile. Elle permet de dire que l’occupant n’a plus de titre à rester lorsque le séjour est terminé.
Mais elle ne donne pas au propriétaire un droit de reprise matérielle immédiate. Tant que la personne est physiquement dans le logement, le propriétaire doit éviter toute mesure de contrainte privée.
Il ne faut pas :
- changer la serrure ;
- couper l’électricité ou internet ;
- retirer les bagages ;
- entrer dans le logement sans accord ;
- menacer l’occupant ;
- faire intervenir des tiers pour le pousser à sortir ;
- publier son identité sur les réseaux sociaux.
Ces gestes créent un risque de plainte, de référé adverse, de demande indemnitaire ou de contestation de la procédure.
Mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux
La mise en demeure doit être envoyée très vite, mais sans excès.
Elle doit rappeler les dates de la réservation, la fin contractuelle du séjour, l’absence de droit au maintien dans les lieux et la demande claire de restitution des clés. Elle peut aussi chiffrer une indemnité d’occupation provisoire pour chaque journée de maintien, sans la présenter comme un nouveau loyer qui prolongerait le contrat.
Le message doit rester précis :
« Votre séjour devait prendre fin le [date] à [heure]. Vous occupez toujours le logement malgré l’expiration du contrat. Nous vous mettons en demeure de quitter les lieux et de restituer les clés sans délai. »
Il faut conserver la preuve d’envoi : lettre recommandée si l’adresse est connue, courriel, messagerie de plateforme, SMS, remise par commissaire de justice lorsque l’urgence et l’enjeu le justifient.
Si le logement est à Paris ou en Île-de-France, le recours à un commissaire de justice peut être particulièrement utile. Il permet de constater les messages, la présence dans les lieux, le refus de restitution des clés et parfois l’impossibilité de relouer le logement au client suivant.
Prévenir la plateforme ne suffit pas
Airbnb, Abritel, Booking ou une autre plateforme peuvent aider à documenter le litige, suspendre un profil, débloquer une garantie ou faciliter un échange avec le voyageur. Cela ne remplace pas une procédure de reprise des lieux.
Le propriétaire doit demander à la plateforme :
- la conservation des échanges ;
- l’historique de réservation ;
- l’identité et les coordonnées disponibles ;
- les conditions applicables au séjour ;
- l’ouverture d’un dossier incident ;
- la prise en charge éventuelle des pertes ou dégradations.
Mais si l’occupant reste physiquement dans le logement, le problème devient d’abord un problème de possession et d’exécution. La plateforme ne peut pas envoyer la force publique ni autoriser le propriétaire à reprendre le logement lui-même.
Faut-il déposer plainte ?
Le dépôt de plainte peut être utile dans certains cas, mais il ne règle pas mécaniquement la reprise du logement.
Il se justifie notamment lorsque l’occupant a utilisé de faux documents, a organisé dès le départ son maintien dans les lieux, a dégradé le logement, menace le propriétaire, refuse tout contact ou a détourné une location de courte durée pour s’installer durablement.
En revanche, une plainte ne remplace pas toujours la procédure civile d’expulsion ou de reprise. Le propriétaire doit donc éviter de tout miser sur le commissariat. Une plainte peut documenter la fraude ou les dégradations ; la procédure civile peut permettre d’obtenir une décision d’expulsion, une indemnité d’occupation et, si nécessaire, le concours de la force publique.
Saisir le juge lorsque l’occupant refuse toujours de partir
Si la mise en demeure reste sans effet, il faut envisager une procédure rapide.
Le fondement dépend du dossier. Dans les cas les plus nets, l’occupant est sans droit ni titre depuis la fin du séjour. Le propriétaire peut demander au juge d’ordonner la libération des lieux, l’expulsion, la restitution des clés et le paiement d’une indemnité d’occupation.
La procédure de référé peut être pertinente lorsque l’urgence est caractérisée : logement bloqué, nouvelle réservation annulée, impossibilité d’accès, trouble manifestement illicite, risque de dégradation ou occupation sans titre après la date de sortie.
Le dossier doit être construit avec méthode :
- contrat ou confirmation de réservation ;
- preuve de la date de sortie ;
- mise en demeure ;
- échanges de refus ;
- constat de commissaire de justice si possible ;
- preuve du préjudice financier ;
- preuve des réservations annulées ;
- justificatif de propriété ou mandat du gestionnaire.
L’objectif n’est pas seulement d’obtenir une phrase indiquant que l’occupant doit partir. Il faut obtenir une décision exploitable, permettant au commissaire de justice de poursuivre l’exécution dans un cadre légal.
Attention à la proposition de loi sur les locations de courte durée
Une proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction a été adoptée au Sénat et transmise à l’Assemblée nationale. Le dossier législatif est accessible sur le site du Sénat : proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction.
Ce débat est important, notamment pour les locations de courte durée et les situations de maintien dans les lieux. Mais un texte transmis à l’Assemblée nationale n’est pas automatiquement applicable.
En pratique, le propriétaire ne doit pas attendre une réforme hypothétique pour agir. Il doit traiter le dossier avec le droit en vigueur, les preuves disponibles et la procédure adaptée.
Paris et Île-de-France : un risque aggravé pour les propriétaires
À Paris, la location courte durée est très surveillée. Les règles relatives au meublé de tourisme, au changement d’usage, au numéro d’enregistrement et au plafond de location de la résidence principale peuvent se cumuler.
Si l’occupant refuse de partir, le propriétaire doit donc vérifier deux fronts en même temps.
D’abord, la reprise du logement : mise en demeure, preuve du maintien, procédure d’expulsion ou de référé.
Ensuite, sa propre conformité : déclaration, durée de location, règlement de copropriété, éventuel changement d’usage, annonce publiée, mandat de conciergerie.
Cette vérification est essentielle. Un propriétaire qui saisit le juge avec un dossier de location courte durée irrégulier s’expose à une défense plus agressive de l’occupant et à des difficultés périphériques avec la commune ou la copropriété.
En Île-de-France, le même réflexe vaut pour les communes qui ont renforcé le contrôle des meublés de tourisme ou des locations de courte durée. La procédure contre l’occupant ne doit pas révéler une irrégularité évitable dans la gestion du logement.
Que peut réclamer le propriétaire ?
Le propriétaire peut demander plusieurs mesures, selon les preuves disponibles.
La première est la libération du logement, avec restitution des clés.
La deuxième est l’expulsion si l’occupant ne part pas spontanément après la décision.
La troisième est une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la fin du séjour. Cette indemnité doit être justifiée par le prix convenu, la valeur locative, la durée d’occupation et les pertes subies.
La quatrième est la réparation des préjudices annexes : réservation suivante annulée, frais de relogement d’autres voyageurs, frais de commissaire de justice, frais de remise en état, perte de revenus, frais de procédure.
La cinquième est la restitution ou la compensation des sommes garanties, lorsque les conditions contractuelles et la plateforme le permettent.
Il faut rester prudent dans le chiffrage. Un montant excessif peut fragiliser la demande. Un montant documenté, avec captures, factures et calendrier, est plus solide.
Les erreurs qui fragilisent le dossier
Plusieurs erreurs reviennent souvent.
La première consiste à continuer à discuter pendant des jours sans mise en demeure claire. L’occupant gagne du temps et le propriétaire perd la chronologie.
La deuxième consiste à accepter un paiement complémentaire mal rédigé. Si le propriétaire accepte une somme en échange de quelques jours de plus, il doit écrire que cette tolérance est exceptionnelle, limitée et ne crée aucun nouveau bail.
La troisième consiste à supprimer l’annonce ou les échanges de plateforme trop tôt. Ces éléments prouvent pourtant la nature courte du séjour.
La quatrième consiste à appeler la situation un « squat » dans tous les messages. Le mot peut être utile médiatiquement, mais juridiquement il faut démontrer l’absence de titre, la fin du contrat et le maintien malgré demande de restitution.
La cinquième consiste à agir seul matériellement. Dans un logement occupé, la procédure doit être tenue par écrit et, lorsque le blocage persiste, par commissaire de justice et avocat.
Que faire dans les 24 premières heures ?
Dans les 24 premières heures, le propriétaire doit éviter les gestes irréversibles et construire son dossier.
Il faut télécharger la réservation, faire des captures des échanges, demander officiellement la restitution des clés, informer la plateforme, prévenir la conciergerie ou le gestionnaire, identifier les réservations suivantes affectées et préparer une mise en demeure.
Si l’occupant annonce qu’il ne partira pas, refuse tout contact ou menace de rester durablement, il faut rapidement consulter. Le bon tempo est court : plus le propriétaire attend, plus l’occupant peut tenter d’installer une situation de fait.
Pour les propriétaires, conciergeries et gestionnaires de locations courtes durées, le sujet relève du bail d’habitation et des contentieux locatifs, même lorsque le contrat initial était présenté comme une simple location de vacances.
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