Chaque été, puis à l’approche des avis de taxe foncière de l’automne, des locataires reçoivent une demande qui mélange plusieurs notions : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, régularisation de charges, dépôt de garantie ou solde de tout compte après départ du logement.
La réponse n’est pas la même selon la somme réclamée.
En bail d’habitation, le propriétaire ne peut pas transférer la taxe foncière elle-même au locataire. Cette taxe pèse sur le propriétaire du logement. En revanche, une partie figurant sur l’avis de taxe foncière peut créer la confusion : la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, souvent appelée TEOM ou taxe d’ordures ménagères. Celle-ci peut être récupérée auprès du locataire, mais seulement dans les limites prévues par les textes et avec des justificatifs.
La différence est essentielle. Si le bailleur réclame « la taxe foncière », il faut vérifier s’il demande réellement l’impôt foncier global, ce qui est contestable, ou seulement la TEOM, qui peut être une charge récupérable. Le bon réflexe consiste donc à demander le détail avant de payer.
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire
La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt attaché à la propriété du bien. Elle vise le propriétaire, l’usufruitier ou certains titulaires de droits réels, pas le locataire d’un bail d’habitation classique.
Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables. Mais les charges récupérables ne se déterminent pas librement. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’elles sont exigibles sur justification, en contrepartie de services rendus, de dépenses d’entretien courant, de menues réparations ou de certaines impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
La liste pratique des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987. La taxe foncière globale n’y figure pas comme charge récupérable en bail d’habitation.
Autrement dit, une clause du bail qui ferait payer au locataire la taxe foncière du propriétaire serait très fragile en location d’habitation principale soumise à la loi de 1989. Le bailleur ne peut pas transformer un impôt de propriétaire en charge locative simplement parce qu’il l’a écrit dans le contrat ou parce qu’il envoie l’avis d’imposition.
Le point a encore été rappelé dans une décision récente du Tribunal judiciaire de Blois du 18 mars 2026. Le juge y relève que le décret de 1987 liste les charges récupérables et que la taxe foncière n’y apparaît pas, puis rejette la demande du bailleur portant sur un reliquat de taxe foncière. La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation : Tribunal judiciaire de Blois, 18 mars 2026, n° 23/01045.
Pourquoi la confusion vient souvent de la TEOM
La confusion vient du fait que la TEOM apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.
Le propriétaire paie l’avis au fisc. Mais il peut ensuite demander au locataire le remboursement de la TEOM, car cette taxe correspond au service d’enlèvement des déchets ménagers dont bénéficie l’occupant du logement. Service-Public et impots.gouv.fr rappellent que la TEOM fait partie des charges récupérables, à l’exclusion des frais de gestion.
Cela ne permet pas de réclamer toute la taxe foncière.
Le bailleur doit isoler la ligne correspondant à la TEOM. Il doit aussi pouvoir justifier le montant, la période concernée et, si nécessaire, le prorata lorsque le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année. Si le logement est dans un immeuble collectif, il faut en outre pouvoir comprendre la répartition.
Un avis de taxe foncière envoyé en bloc, sans explication, ne suffit pas toujours. Le locataire doit pouvoir vérifier ce qui est demandé.
Sur ce point, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le 10 juin 2026 le rejet d’une demande de charges lorsque les éléments produits ne permettaient pas d’apprécier la réalité et le montant de la créance. La décision rappelle que le bailleur doit justifier les charges récupérables qu’il réclame : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 10 juin 2026, n° 24/02343.
Pour le détail pratique de la TEOM, vous pouvez aussi consulter notre article sur la taxe d’ordures ménagères réclamée au locataire.
Que faire si le bailleur réclame la taxe foncière ?
Il ne faut pas répondre seulement par oral.
La première étape consiste à demander un décompte écrit. Le locataire peut indiquer qu’il ne conteste pas par principe les charges récupérables légalement dues, mais qu’il refuse de payer une taxe foncière globale non récupérable en bail d’habitation.
Le courrier doit demander :
- la copie de l’avis de taxe foncière, si le bailleur se fonde dessus ;
- la ligne exacte correspondant à la TEOM ;
- le montant des frais de gestion éventuellement exclus ;
- le prorata d’occupation si le locataire est entré ou parti en cours d’année ;
- le décompte par nature de charges si la demande est intégrée à une régularisation plus large ;
- le mode de répartition entre locataires ou lots lorsque le logement est dans un immeuble collectif.
Le locataire doit éviter deux erreurs.
La première erreur serait de payer immédiatement une somme intitulée « taxe foncière » sans demander de détail. Un paiement rapide peut compliquer la contestation ensuite, surtout si le bailleur l’impute sur un solde de charges ou sur un dépôt de garantie.
La seconde erreur serait d’arrêter de payer le loyer. Même si la demande du bailleur paraît abusive, le loyer courant doit rester payé. La contestation porte sur la somme réclamée au titre de la taxe ou des charges, pas sur l’existence du bail.
Peut-on refuser de payer ?
Oui, si le bailleur réclame la taxe foncière elle-même en bail d’habitation.
La réponse doit être précise : le locataire refuse le paiement de la taxe foncière globale, demande le retrait de cette ligne du décompte et reste disponible pour examiner une éventuelle TEOM justifiée.
Si le bailleur réclame uniquement la TEOM, le refus total n’est pas toujours justifié. La bonne position consiste plutôt à vérifier le montant, les justificatifs, le prorata et les frais de gestion. Les frais de gestion liés à la fiscalité ne sont pas récupérables auprès du locataire.
Si le bailleur ne justifie pas la somme, le locataire peut contester la créance et demander une régularisation conforme. En cas de régularisation tardive et brutale, le juge peut aussi tenir compte du comportement du bailleur.
Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour d’appel de Paris a ainsi retenu qu’une régularisation très tardive, portant sur plusieurs années et excédant fortement les provisions appelées, pouvait engager la responsabilité du bailleur dans certaines circonstances. La décision est consultable ici : Cour d’appel de Paris, 10 avril 2025, n° 23/00935.
Et si le bailleur retient la somme sur le dépôt de garantie ?
La situation est fréquente après un départ.
Le bailleur restitue le dépôt de garantie, mais déduit une ligne « taxe foncière », « impôts locaux », « ordures ménagères » ou « charges 2025/2026 ». Le locataire doit alors distinguer les postes.
Une retenue au titre de la taxe foncière globale doit être contestée. Le bailleur doit justifier les sommes qu’il retient. Il ne peut pas simplement imputer un impôt de propriétaire sur le dépôt de garantie.
Une retenue au titre de la TEOM peut être possible si elle est justifiée. Mais elle doit être identifiable, calculée correctement et proportionnée à la période d’occupation.
Le courrier de contestation doit demander la restitution de la retenue non justifiée dans un délai court, par exemple huit ou quinze jours, avec communication des pièces. Si le bailleur maintient la retenue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel : ne mélangez pas
La réponse ci-dessus concerne le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le raisonnement peut être différent en bail commercial ou en bail professionnel. Dans ces baux, les parties disposent d’une liberté contractuelle plus large, même si les clauses doivent être claires et que le bailleur doit justifier les sommes réclamées. Une taxe foncière peut parfois être refacturée si le bail le prévoit expressément et si le calcul est exploitable.
Il ne faut donc pas appliquer automatiquement à un locataire d’habitation une clause ou une pratique utilisée pour des locaux commerciaux. Le régime juridique n’est pas le même, les textes applicables non plus.
Sur ce point, vous pouvez lire notre analyse sur le bail professionnel et la refacturation de taxe foncière.
Paris et Île-de-France : les litiges de charges sont souvent documentaires
A Paris et en Île-de-France, beaucoup de litiges naissent à la sortie du logement ou après une régularisation de charges.
Les loyers sont élevés, les copropriétés nombreuses, les provisions parfois anciennes et les avis de taxe foncière peuvent comporter plusieurs lignes. Le montant contesté paraît parfois modeste, mais il peut révéler une régularisation plus large : charges de copropriété, eau, chauffage collectif, entretien, TEOM, frais de syndic ou retenue sur dépôt de garantie.
Le dossier se gagne rarement sur une phrase générale. Il se gagne sur les pièces.
Le locataire doit conserver le bail, les quittances, les appels de provisions, les régularisations, l’état des lieux de sortie, le décompte de dépôt de garantie, l’avis de taxe foncière transmis, les échanges avec l’agence et les preuves de paiement.
Le bailleur doit, de son côté, produire un décompte lisible, les justificatifs et une clé de répartition compréhensible. Une demande imprécise expose à une contestation, voire à un rejet judiciaire.
Modèle de réponse courte au bailleur
Le locataire peut écrire :
« Je conteste la somme réclamée au titre de la taxe foncière. En bail d’habitation, la taxe foncière n’est pas une charge récupérable auprès du locataire. Je vous remercie de retirer cette ligne du décompte. Si votre demande porte en réalité sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, merci de me transmettre l’avis de taxe foncière, la ligne TEOM isolée, le calcul du prorata d’occupation, l’exclusion des frais de gestion et le mode de répartition retenu. Dans l’attente de ces justificatifs, je ne peux pas valider la somme réclamée. »
Cette réponse doit être adaptée au dossier. Si le bailleur menace d’imputer la somme sur le dépôt de garantie, il faut le mentionner. Si un commandement de payer ou une mise en demeure a déjà été reçu, il faut répondre plus fermement et vérifier rapidement la stratégie.
Sources utiles
Service-Public explique que le propriétaire paie la TEOM figurant sur son avis de taxe foncière, mais qu’il peut en demander le remboursement au locataire, sauf les frais de gestion : Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
impots.gouv.fr confirme que la TEOM peut être récupérée auprès du locataire, à l’exclusion des frais de gestion : Question officielle sur la TEOM réclamée au locataire.
Les règles générales des charges récupérables figurent à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
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