Un locataire de cabinet médical, de bureau d’architecte, de cabinet de conseil ou de local professionnel peut recevoir, en cours de bail, une demande de remboursement de taxe foncière. La demande arrive souvent avec une régularisation de charges, une copie partielle de l’avis fiscal, ou une ligne isolée dans un décompte annuel.
La réponse n’est pas la même selon le bail signé.
Dans un bail d’habitation, la taxe foncière reste en principe une charge du propriétaire. Le locataire peut seulement supporter certaines charges récupérables, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsque les conditions sont réunies. Dans un bail commercial, la refacturation de la taxe foncière est fréquente mais doit être prévue par le bail et justifiée. Dans un bail professionnel, il faut revenir au contrat. Le bailleur ne peut pas transformer une dépense de propriétaire en dette du locataire par une simple ligne de régularisation.
L’enjeu est concret. Une taxe foncière peut représenter plusieurs centaines ou plusieurs milliers d’euros, surtout à Paris et en Île-de-France. Pour un professionnel libéral, une refacturation imprévue peut déséquilibrer le coût réel du local. Pour le bailleur, une clause mal rédigée ou non justifiée peut rendre la demande contestable.
Le premier réflexe : relire la clause charges et impôts du bail
La question centrale est simple : le bail professionnel met-il clairement la taxe foncière à la charge du locataire ?
Le bail professionnel est un contrat. Il est régi par les stipulations convenues entre les parties, sous réserve des règles d’ordre public applicables. En pratique, le bail peut prévoir que le locataire rembourse au bailleur certains impôts, taxes, redevances ou charges liés au local.
Mais il faut une clause suffisamment claire.
Une clause qui vise seulement les “charges locatives”, les “charges de copropriété” ou les “dépenses d’entretien” ne suffit pas toujours à faire supporter la taxe foncière. Cette taxe frappe la propriété de l’immeuble. Elle n’est pas, par nature, une dépense de consommation du locataire.
Le bailleur doit donc montrer le fondement exact de sa demande. Il doit produire le bail, identifier la clause, puis rattacher le montant réclamé au local loué.
Si le contrat indique que “le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière afférente aux locaux loués”, la demande est en principe possible. Si le contrat ne dit rien, ou s’il reste ambigu, le locataire peut contester.
Bail professionnel, bail commercial, bail d’habitation : ne pas mélanger les régimes
Beaucoup de litiges naissent d’une confusion.
Le bail d’habitation obéit à la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire ne peut récupérer auprès du locataire que les charges récupérables prévues par les textes. La taxe foncière elle-même n’est pas une charge récupérable classique. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut l’être, mais elle doit être distinguée de la taxe foncière globale.
Le bail commercial obéit à un régime plus structuré, notamment depuis les règles relatives à l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances. La taxe foncière est souvent transférée au preneur, mais la clause et le décompte doivent être contrôlés.
Le bail professionnel concerne notamment les professions libérales et certaines activités non commerciales. Il est encadré par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 pour sa durée minimale et son préavis, mais la répartition des charges dépend d’abord du contrat. C’est ce qui rend la lecture du bail déterminante.
Un bailleur ne peut donc pas dire : “dans les baux commerciaux, cela se fait, donc vous devez payer”. Le raisonnement doit partir du bail professionnel signé.
Ce que le bailleur doit justifier
Même lorsqu’une clause permet la refacturation, le bailleur ne peut pas réclamer n’importe quel montant.
Il doit produire au minimum :
- la clause du bail qui met la taxe foncière à la charge du locataire ;
- l’avis de taxe foncière ou un extrait suffisant pour identifier l’immeuble ;
- la clé de répartition lorsque l’immeuble comprend plusieurs lots ou plusieurs occupants ;
- le calcul de la quote-part imputée au local professionnel ;
- les années concernées ;
- les sommes déjà provisionnées, si le locataire verse des provisions mensuelles ou trimestrielles.
La jurisprudence rappelle que le bailleur doit justifier les charges qu’il conserve ou réclame. La Cour de cassation a notamment jugé, en matière de bail, que le bailleur doit justifier du montant des dépenses pour conserver des provisions sur charges, faute de quoi il peut devoir restituer les sommes perçues.
Le locataire peut donc demander un décompte exploitable. Il ne s’agit pas de refuser par principe. Il s’agit de vérifier que la somme demandée correspond bien à une dette contractuelle.
La taxe foncière ne se confond pas avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Le point mérite d’être isolé.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères apparaît souvent sur l’avis de taxe foncière. Elle peut être récupérée auprès du locataire dans de nombreux cas, car elle rémunère un service lié à l’occupation du local.
Mais cela ne signifie pas que toute la taxe foncière devient récupérable.
Le bailleur doit distinguer les lignes :
- taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- taxe spéciale d’équipement, lorsqu’elle figure sur l’avis ;
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- frais de gestion ;
- éventuelles taxes annexes.
Le locataire doit vérifier si la clause du bail vise toute la taxe foncière ou seulement certaines taxes récupérables. Une demande globale, sans ventilation, expose le bailleur à une contestation.
Que faire si la clause est ambiguë ?
Une clause ambiguë doit être discutée avec prudence.
Exemple : “le preneur supportera les impôts et taxes relatifs à son occupation”. Cette formule peut viser certaines taxes liées à l’activité du locataire, mais elle ne transfère pas nécessairement la taxe foncière du propriétaire.
Autre exemple : “le preneur remboursera les charges de l’immeuble”. Là encore, il faut vérifier si la taxe foncière est expressément incluse. À défaut, le locataire peut soutenir que le bailleur réclame une dépense qui n’a pas été contractuellement transférée.
En cas de doute, il faut éviter deux erreurs.
Le locataire ne doit pas payer sans réserve une somme importante s’il conteste le principe même de la refacturation. Un paiement répété, sans protestation, peut compliquer ensuite la discussion, même s’il ne vaut pas toujours renonciation définitive.
Le bailleur ne doit pas menacer trop vite d’une résiliation ou d’une procédure sans avoir vérifié la clause. Une mise en demeure fondée sur une charge non due fragilise sa position.
Peut-on réclamer plusieurs années de taxe foncière en une seule fois ?
La question revient souvent lorsque le bailleur découvre tardivement qu’il n’a jamais refacturé la taxe foncière.
La Cour de cassation a déjà jugé, pour un bail commercial, qu’une créance de taxe foncière née de l’obligation contractuelle du preneur de rembourser cette taxe est déterminée annuellement et constitue un accessoire du loyer, soumis à la prescription quinquennale. Cette logique impose de vérifier les dates, les mises en demeure et les paiements déjà intervenus.
En pratique, un bailleur ne devrait pas réclamer mécaniquement toutes les années passées sans vérifier la prescription applicable, la rédaction du bail et les justificatifs disponibles.
Le locataire doit, de son côté, contrôler :
- l’année d’imposition ;
- la date de première demande de remboursement ;
- les provisions déjà versées ;
- les régularisations antérieures ;
- les éventuels échanges où le bailleur aurait renoncé ou accepté une autre répartition.
Une dette ancienne n’est pas nécessairement exigible.
Le cas du local situé dans une copropriété
Lorsque le local professionnel se trouve dans une copropriété, la taxe foncière peut être plus difficile à rattacher précisément au lot loué.
Le bailleur doit éviter un calcul approximatif. Il ne suffit pas de diviser la taxe foncière globale par le nombre d’occupants. Il faut une méthode cohérente : lot concerné, tantièmes, surface, quote-part ou clé prévue par le bail.
Le locataire peut demander la justification de cette clé. S’il occupe seulement une partie d’un lot, ou si plusieurs professionnels partagent les lieux, le calcul doit être adapté.
À Paris, ce point est fréquent dans les cabinets partagés, les bureaux divisés et les locaux mixtes. Une refacturation mal individualisée devient rapidement litigieuse.
Que répondre au propriétaire qui réclame la taxe foncière ?
La réponse doit être écrite, courte et documentée.
Le locataire peut demander :
- la clause du bail invoquée ;
- l’avis de taxe foncière complet ou l’extrait correspondant au local ;
- le détail des lignes réclamées ;
- la clé de répartition ;
- la période exacte ;
- la déduction des provisions déjà payées.
Si la clause est absente ou ambiguë, il peut indiquer qu’il conteste le principe de la refacturation. Si la clause existe mais que le montant n’est pas justifié, il peut contester uniquement le quantum.
Il faut éviter les réponses vagues. Écrire “je refuse de payer” sans motif laisse au bailleur l’initiative du terrain. Il vaut mieux écrire : “je vous remercie de me transmettre la clause précise du bail et le calcul permettant de rattacher cette somme au local loué ; en l’état, je conteste devoir la taxe foncière globale.”
Que peut faire le bailleur avant de mettre en demeure ?
Le bailleur doit sécuriser son dossier.
Il doit relire le bail, vérifier la clause, préparer les justificatifs et distinguer les sommes selon leur nature. Si le bail contient une clause de charges imprécise, il peut être préférable d’engager une discussion amiable plutôt que d’envoyer une mise en demeure agressive.
Pour les nouveaux baux professionnels, la rédaction doit être plus précise. Le contrat doit dire clairement si le locataire rembourse :
- la taxe foncière ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les taxes additionnelles ;
- les frais de gestion ;
- les charges de copropriété ;
- les dépenses exceptionnelles.
Un bail professionnel mal rédigé coûte souvent plus cher qu’une négociation claire au départ.
Paris et Île-de-France : pourquoi le litige est fréquent
À Paris et en Île-de-France, les locaux professionnels sont souvent chers, divisés, partagés ou situés dans des copropriétés anciennes. Les baux sont parfois repris d’un modèle ancien. La clause charges peut tenir en quelques lignes.
Le litige apparaît lorsque le bailleur augmente les provisions, régularise plusieurs années ou demande au locataire de supporter une taxe foncière qui n’avait jamais été évoquée.
Dans ce contexte, il faut raisonner par pièces :
- bail signé ;
- avenants ;
- décomptes annuels ;
- avis de taxe foncière ;
- appels de provisions ;
- justificatifs de paiement ;
- échanges avec le bailleur ou le gestionnaire.
Le bon réflexe n’est pas seulement de savoir qui a raison en théorie. Il faut savoir ce qui peut être prouvé.
Les recours possibles
Si le désaccord persiste, plusieurs options existent.
Le locataire peut contester par courrier, payer sous réserve pour éviter une escalade immédiate, demander une régularisation corrigée, ou saisir le juge compétent selon la nature du litige et du bail.
Le bailleur peut mettre en demeure, réclamer le paiement des sommes justifiées, ou engager une procédure si la dette est contractuellement due et impayée.
Avant toute procédure, il faut chiffrer l’enjeu réel. Une contestation de taxe foncière peut parfois se régler par une ventilation correcte. Elle peut aussi révéler une clause de charges mal rédigée, une régularisation prescrite ou une demande partiellement infondée.
La stratégie dépend donc de trois questions :
- Que dit exactement le bail ?
- Quel montant est prouvé ?
- Depuis quand le bailleur réclame-t-il la somme ?
Sources utiles
Le cadre du bail professionnel est notamment prévu par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La Cour de cassation a jugé que le transfert de la taxe foncière au preneur suppose un accord des parties dans un bail, même verbal, lorsque cet accord est souverainement constaté par les juges du fond : Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-10.056.
Elle a également retenu qu’une créance de taxe foncière remboursable contractuellement par le preneur est déterminée annuellement et soumise à la prescription quinquennale : Cass. 3e civ., 25 novembre 2009, n° 08-21.384.
Pour les litiges proches, vous pouvez aussi lire notre article sur la taxe foncière réclamée au locataire par le propriétaire et notre page consacrée aux litiges de bail commercial et professionnel à Paris.
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