L’obligation de délivrance d’un logement décent à l’aune des arrêts du 4 juin 2026
Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus le 4 juin 2026 et publiés au Bulletin, viennent préciser de manière significative la portée de l’obligation de délivrance d’un logement décent pesant sur le bailleur. Le premier, attendu, censure une cour d’appel qui avait validé un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement loué. Le second, non moins remarquable, fixe le régime de la prescription de l’action en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire. Ces deux décisions, rendues le même jour par la même formation, dessinent un régime cohérent dans lequel l’obligation pesant sur le bailleur s’apparente de plus en plus à une obligation de résultat renforcée, dont l’inexécution ne saurait être ni contournée par un congé ni limitée dans ses effets réparateurs par une lecture trop restrictive de la prescription. Par ailleurs, un arrêt de la Cour européenne des droits de l’homme du 12 mai 2026, rendu dans l’affaire Eisenauer c. France, est venu apporter un éclairage complémentaire sur l’articulation entre les voies de droit interne et le système de la Convention, en validant le dispositif français du droit au logement opposable. La convergence de ces trois décisions, au coeur du printemps 2026, invite à une relecture d’ensemble de l’obligation de délivrance du bailleur.
I. L’obligation de délivrance, obstacle au congé du bailleur pour mise en conformité
A. L’impossibilité de contourner l’interdiction d’expulser par la voie du congé
Aux termes de l’article 1719, 1°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Le même texte dispose en son second alinéa que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Cette prohibition, introduite par la loi du 25 mars 2009, constitue une protection essentielle du locataire confronté à l’indécence de son logement. La question se posait cependant de savoir si le bailleur pouvait contourner cet obstacle en recourant à la voie du congé pour motif légitime et sérieux, prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en invoquant précisément la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité. C’est à cette interrogation que répond l’arrêt du 4 juin 2026.
En l’espèce, un studio de 8,84 mètres carrés avait été donné à bail le 25 novembre 2016. Par jugement définitif du 7 janvier 2019, le local avait été déclaré indécent et impropre à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé et ordonné l’expulsion, en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance de ce contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil ». La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par cet arrêt de cassation avec renvoi, la troisième chambre civile énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette formulation, dont la généralité dépasse les circonstances de l’espèce, consacre l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de son propre manquement à l’obligation de délivrance pour justifier un congé. La Cour rappelle par ailleurs, en citant l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, le juge pouvant réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin).
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse au bailleur le droit de tirer profit de sa propre défaillance. Déjà, le 26 septembre 2024, la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, alors que le locataire invoquait le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276). De même, le 27 juin 2024, elle avait jugé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiait la suspension du paiement des loyers par le preneur sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil, lequel dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226). Enfin, le 16 mai 2024, la Cour avait rappelé que l’indécence du logement autorise le locataire à former des demandes reconventionnelles en exécution de travaux et en suspension du paiement des loyers (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438).
B. La distinction entre congé et résiliation et ses conséquences pratiques
L’apport principal de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans l’alignement du régime du congé sur celui de la résiliation. La cour d’appel de Paris avait cru pouvoir distinguer les deux mécanismes en estimant que la prohibition de l’article 1719, 1°, du Code civil ne visait que la résiliation judiciaire et non le congé pour motif légitime et sérieux, lequel opère de plein droit à l’échéance du bail. La Cour de cassation ne retient pas cette analyse. En énonçant de manière générale que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé, elle fait prévaloir la substance sur la forme et empêche le bailleur d’utiliser le congé comme un expédient procédural.
Cette solution emporte des conséquences pratiques significatives pour les professionnels du contentieux locatif. Un bailleur confronté à l’indécence de son logement ne peut désormais ni solliciter la résiliation judiciaire du bail, ni délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité, dès lors qu’il avait connaissance de cette indécence au moment de la conclusion du contrat. La seule voie qui lui est ouverte est celle de l’exécution forcée en nature de son obligation, à l’initiative du locataire ou du juge, sans que la validité du contrat en cours ne soit affectée. En d’autres termes, le bailleur ne peut se libérer de son obligation de délivrance en mettant fin au contrat : il doit l’exécuter.
Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin, dans le dispositif de l’arrêt, de maintenir la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif et des charges pour la période antérieure, dissociation qui rappelle que si le bailleur ne peut expulser, le locataire demeure tenu au paiement du loyer, sous réserve des pouvoirs de modulation reconnus au juge par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette ventilation illustre l’équilibre recherché entre la protection du locataire et le droit de créance du bailleur. L’arrêt du 2 avril 2026 avait déjà rappelé, dans une espèce où des locataires sollicitaient l’exécution de travaux d’accès aux balcons, que l’obligation de délivrance doit s’apprécier au moment de l’entrée dans les lieux, mais que son inexécution persistante ouvre droit à réparation (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). La décision du 4 juin 2026 s’inscrit dans ce prolongement en interdisant au bailleur de mettre fin unilatéralement au contrat pour échapper à ses obligations.
II. La mesure de la réparation du préjudice de jouissance et l’articulation des voies de droit
A. L’obligation continue de délivrance et le jeu de la prescription triennale
Le second arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile apporte une contribution décisive à la détermination de l’étendue temporelle du droit à réparation du locataire. Dans cette affaire, une locataire avait assigné son bailleur dès le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance, qu’elle imputait à l’indécence du logement depuis son entrée dans les lieux le 1er octobre 2005. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation au préjudice subi à compter du 21 septembre 2013, en faisant application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire soutenait au contraire que le dommage résultant de l’état d’indécence du logement constituait un préjudice continu, échappant au jeu de la prescription, et qu’elle devait être indemnisée pour toute la durée du trouble de jouissance. La Cour de cassation rejette le pourvoi et, ce faisant, fixe une règle dont la portée est double. D’une part, elle qualifie expressément l’obligation de délivrance d’un logement décent d’obligation continue, « exigible pendant toute la durée du bail ». Cette qualification, qui n’avait jamais été formulée avec une telle netteté, emporte que le bailleur demeure tenu de son obligation aussi longtemps que le contrat se poursuit et que le locataire peut en poursuivre l’exécution forcée en nature sans que la prescription ne lui soit opposable. D’autre part, en ce qui concerne l’action en réparation du préjudice de jouissance, la Cour énonce que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin).
Cette solution, qui consacre une distinction entre l’action en exécution forcée en nature, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation pécuniaire, soumise à la prescription triennale, est d’une grande cohérence juridique. Elle s’articule avec la lettre de l’article 1709 du Code civil, aux termes duquel « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’obligation de délivrance n’est pas une prestation instantanée qui s’épuiserait à la remise des clés : elle est une obligation successive dont le contenu se renouvelle à chaque instant du bail. Il est logique que l’action tendant à son exécution forcée ne se prescrive pas aussi longtemps que l’inexécution perdure, tandis que l’action en dommages et intérêts, qui tend à la réparation d’un préjudice né et actuel, obéisse au droit commun de la prescription.
En pratique, cette distinction offre au locataire une double protection : une protection dynamique, par la possibilité d’obtenir à tout moment la condamnation du bailleur à exécuter les travaux sous astreinte, et une protection réparatrice, par l’indemnisation du préjudice subi dans la limite de trois ans. L’arrêt du 4 juin 2026 confirme ainsi que le locataire diligent, qui saisit le juge sans tarder, peut obtenir réparation de l’intégralité du préjudice de jouissance couvert par la période triennale antérieure, sans que le bailleur ne puisse lui opposer le caractère continu du dommage pour réduire le périmètre indemnisable.
B. L’articulation entre les voies de droit interne et la validation européenne du dispositif DALO
À cette construction jurisprudentielle interne s’ajoute un éclairage conventionnel apporté par l’arrêt de la Cour européenne des droits de l’homme du 12 mai 2026 dans l’affaire Eisenauer c. France (CEDH, 12 mai 2026, n° 47090/22). Quinze résidents d’Île-de-France, dont le relogement avait été judiciairement ordonné en application de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, saisissaient la Cour de Strasbourg d’une violation des articles 6 § 1 et 8 de la Convention, au motif que l’État français n’avait pas exécuté les décisions de justice ordonnant leur relogement, et ce pendant des périodes allant de deux ans et dix mois à huit ans.
La Cour européenne, se déclarant maître de la qualification juridique, s’est limitée à l’examen du grief tiré de l’article 6 § 1, refusant d’examiner celui fondé sur l’article 8. Sur le fond, elle a considéré que le dispositif français du DALO, combinant un mécanisme d’astreinte dépourvu de fonction compensatoire mais destiné au financement d’actions collectives en matière de logement, et un mécanisme indemnitaire individuel réparant le préjudice résultant de l’incomplète exécution des décisions de justice, satisfaisait aux exigences de la Convention. La Cour relève que « confronté à l’ampleur du défi auquel il doit faire face pour garantir l’opposabilité du droit au logement, l’État français a mis en place un double mécanisme légal d’astreintes et d’indemnités compensatoires ». Cette solution contraste avec la condamnation prononcée le 9 août 2015 dans l’affaire Tchokontio Happi c. France (CEDH, 9 avr. 2015, n° 65829/12), où le mécanisme n’était pas encore complété par le volet indemnitaire. La Cour s’inscrit dans la droite ligne de sa jurisprudence antérieure relative à l’exécution des décisions de justice. Depuis l’arrêt Hornsby c. Grèce du 19 mars 1997 (CEDH, 19 mars 1997, n° 18357/91), le droit à l’exécution des décisions judiciaires définitives fait partie intégrante du procès équitable au sens de l’article 6 § 1. Récemment rappelé dans l’arrêt M.K. et autres c. France du 8 décembre 2022 (CEDH, 8 déc. 2022, n° 34349/18), ce principe impose aux États de garantir l’exécution effective des jugements, sans toutefois que la Cour européenne ne se substitue aux autorités internes dans la mise en oeuvre des politiques sociales et économiques.
Bien que cette décision relève principalement du contentieux administratif, elle n’est pas sans incidence sur le contentieux locatif privé. En effet, le raisonnement de la Cour européenne repose sur l’idée que la combinaison d’une voie d’exécution collective (l’astreinte versée au Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement) et d’une voie de réparation individuelle (le recours indemnitaire) constitue un standard conventionnel suffisant. Ce faisant, la Cour valide implicitement une architecture à deux étages qui trouve un écho dans la distinction opérée par la troisième chambre civile entre l’exécution forcée en nature, imprescriptible, et la réparation pécuniaire, soumise à la prescription triennale. Dans les deux cas, le droit à un logement décent est garanti par un double mécanisme : une obligation de faire, sanctionnée par l’exécution forcée, et une obligation indemnitaire, réparant le préjudice subi.
Cette convergence entre la jurisprudence de Strasbourg et celle de la Cour de cassation confère au droit du locataire à un logement décent une assise renforcée, à la fois nationale et conventionnelle. Elle invite également à une réflexion plus large sur l’effectivité du droit au logement, qui ne saurait se réduire à une obligation de moyens pour les personnes publiques et privées tenues de le garantir. En définitive, qu’il s’agisse du bailleur privé tenu par l’article 1719 du Code civil ou de l’État débiteur de l’obligation de résultat instituée par la loi DALO, la tendance est à une intensification des obligations pesant sur les débiteurs du droit au logement, sous le double contrôle du juge judiciaire et du juge européen.
Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent ainsi dans un mouvement jurisprudentiel plus vaste, qui tend à faire de l’obligation de délivrance d’un logement décent une obligation de résultat renforcée, dont le bailleur ne peut s’exonérer ni par la rupture du contrat ni par l’écoulement du temps. Cette orientation, protectrice des droits du locataire, impose aux professionnels du droit et aux bailleurs une vigilance accrue dans la rédaction et l’exécution des contrats de bail, sous peine de sanctions civiles significatives. En l’état de la jurisprudence, le bailleur qui délivre un logement indécent se trouve dans une situation juridique particulièrement défavorable : il ne peut ni expulser, ni donner congé pour remédier à son propre manquement, et il est tenu d’une obligation continue dont l’exécution forcée peut être poursuivie sans limitation de durée. Les impayés de loyers ne sauraient davantage justifier l’expulsion lorsque le logement est indécent, le bailleur devant d’abord satisfaire à son obligation de délivrance.
La portée de cette jurisprudence dépasse le seul contentieux du bail d’habitation. Elle concerne également les baux commerciaux lorsque les locaux sont impropres à leur destination, et plus généralement tout contrat de louage dans lequel le bailleur manque à son obligation essentielle de délivrance. En définitive, le double arrêt du 4 juin 2026 consolide un édifice jurisprudentiel dont la clé de voûte est le caractère continu et renforcé de l’obligation de délivrance.
Conclusion
Les deux arrêts publiés au Bulletin de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 contribuent de manière décisive à la consolidation du régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent. En interdisant au bailleur de donner congé pour réaliser des travaux de mise en conformité dont il connaissait la nécessité dès la conclusion du contrat, la Cour de cassation prive le bailleur de toute échappatoire contractuelle. En qualifiant l’obligation de délivrance d’obligation continue et en articulant le double régime de l’exécution forcée en nature et de la réparation pécuniaire dans la limite de la prescription triennale, elle offre au locataire un cadre d’action complet et cohérent. Enfin, la validation par la Cour européenne des droits de l’homme du dispositif DALO, dans son arrêt du 12 mai 2026, confirme que le droit français a su construire un système conforme aux exigences conventionnelles, dans lequel la sanction de l’inexécution ne passe pas nécessairement par une condamnation de l’État mais par la combinaison de mécanismes collectifs et individuels de réparation. Ces trois décisions du printemps 2026 dessinent les contours d’un droit au logement décent dont l’effectivité progresse, par la voie prétorienne, au détriment des stratégies dilatoires ou élusives des débiteurs de cette obligation.
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