Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, certains locataires commerciaux peuvent demander à payer leur loyer chaque mois, même si le bail prévoit un paiement trimestriel.
La mesure est pratique. Elle vise les commerçants, grossistes, artisans et prestataires de services commerciaux qui ont besoin de lisser leur trésorerie.
Elle peut aussi créer un conflit immédiat avec le bailleur. Beaucoup de baux commerciaux prévoient encore un loyer payable par trimestre d’avance. Certains bailleurs peuvent donc répondre que la clause du bail prime, que le paiement trimestriel reste obligatoire, ou que la mensualisation suppose un avenant.
Ce n’est pas toujours exact.
L’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, prévoit désormais que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande, si le local est destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le locataire doit toutefois être à jour des loyers et charges non contestés.
La difficulté pratique est donc moins de savoir si le bailleur peut refuser par principe. La vraie question est de vérifier si le locataire entre dans le champ du texte, si aucun arriéré non contesté ne bloque la demande, et à partir de quelle échéance la mensualisation doit produire effet.
Quels baux commerciaux sont concernés par le paiement mensuel ?
La mensualisation ne concerne pas tous les locaux professionnels.
Le texte vise le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Un commerce alimentaire, une boutique de vêtements, un salon de coiffure, un restaurant, une activité artisanale avec réception de clientèle ou un grossiste peuvent donc entrer dans le champ de la réforme.
En revanche, la situation doit être examinée plus prudemment pour un local de bureaux, un entrepôt pur, un bail professionnel libéral, une activité exclusivement civile ou un local dont l’usage réel ne correspond pas à l’une des activités visées par l’article L. 145-32-1 du code de commerce.
Le bailleur ne peut pas se contenter d’opposer la périodicité prévue au bail. Si le local et l’activité entrent dans le champ du texte, la clause trimestrielle doit céder devant la demande régulière du locataire.
Le point décisif est donc la qualification du local et de l’activité. Il faut relire le bail, l’extrait Kbis, la destination contractuelle, les factures, les autorisations administratives éventuelles et les échanges avec le bailleur.
Le locataire doit-il être à jour de ses loyers et charges ?
Oui.
La mensualisation est conditionnée à l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, lorsqu’elles n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Cette précision est importante.
Un arriéré réel, reconnu et non contesté peut permettre au bailleur de refuser la mensualisation tant que la dette n’est pas régularisée.
En revanche, un montant discuté sérieusement avant la demande ne doit pas être traité comme un simple impayé. C’est le cas, par exemple, lorsque le locataire a contesté des charges non justifiées, une indexation mal calculée, une taxe refacturée sans base contractuelle, ou des sommes réclamées sans décompte exploitable.
Le locataire doit donc éviter une demande trop vague.
Avant d’écrire au bailleur, il faut établir un état précis du compte locatif : loyers échus, charges appelées, règlements effectués, sommes contestées, dates des contestations et justificatifs transmis.
Si une dette existe, il peut être plus efficace de proposer d’abord une régularisation ou un échéancier distinct, puis de demander la mensualisation pour les échéances suivantes.
À partir de quand la mensualisation prend-elle effet ?
L’article L. 145-32-1 du code de commerce prévoit que la demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Exemple simple : le bail prévoit un loyer trimestriel payable le 1er juillet. Le locataire adresse une demande valable le 10 juin. La mensualisation doit produire effet à compter de l’échéance du 1er juillet.
Le bailleur ne peut pas imposer un délai arbitraire de plusieurs mois si les conditions légales sont réunies.
En pratique, la demande doit être envoyée assez tôt pour éviter une discussion sur sa réception. Il faut privilégier une lettre recommandée avec avis de réception, ou un courrier d’avocat, et conserver une copie complète.
Le courrier doit viser le bail, le local, l’activité exercée, l’article L. 145-32-1 du code de commerce, l’absence d’arriéré non contesté, et l’échéance à partir de laquelle le locataire demande le passage au paiement mensuel.
Il est utile d’ajouter un tableau très court indiquant le montant mensuel attendu, par exemple un tiers du loyer trimestriel hors charges, puis la quote-part mensuelle des provisions si elles sont également appelées trimestriellement.
Que répondre si le bailleur invoque la clause du bail ?
Le bailleur peut soutenir que le bail signé reste la loi des parties.
Cet argument ne suffit pas lorsque le texte légal crée un droit au paiement mensuel pour le locataire concerné.
Le bail reste applicable sur le montant du loyer, les charges, la destination des lieux, les obligations d’entretien, les assurances, la clause résolutoire et les autres stipulations qui ne sont pas neutralisées. Mais la périodicité de paiement doit être adaptée lorsque les conditions de l’article L. 145-32-1 sont remplies.
La réponse doit rester factuelle.
Il faut rappeler que la demande ne modifie pas le montant du loyer annuel. Elle modifie seulement son rythme de paiement. Le bailleur conserve donc sa créance de loyer, mais ne peut plus exiger le paiement trimestriel si le locataire bénéficie du droit à mensualisation.
Si le bailleur maintient son refus, le locataire doit éviter deux erreurs.
La première serait de cesser totalement de payer. Cela exposerait le locataire à un commandement de payer, puis à une clause résolutoire.
La seconde serait de payer sans réserve une échéance trimestrielle qu’il conteste, puis de laisser le silence s’installer. Le conflit doit être documenté.
La solution la plus prudente consiste à payer les sommes mensuelles calculées, à indiquer clairement l’imputation des virements, et à renouveler la demande par écrit en joignant la preuve des paiements.
Le bailleur peut-il conditionner la mensualisation à un avenant ?
Un avenant peut être utile pour clarifier le calendrier de paiement et les modalités pratiques.
Mais il ne doit pas servir à priver le locataire d’un droit déjà prévu par la loi.
Le bailleur ne peut pas exiger, en contrepartie de la mensualisation, une hausse de loyer, une renonciation à une contestation de charges, une nouvelle garantie excessive, ou une modification défavorable du bail sans rapport avec la périodicité du paiement.
Le locataire doit donc lire attentivement tout projet d’avenant.
Un avenant acceptable peut simplement préciser que le loyer annuel reste inchangé, que les paiements seront effectués mensuellement, que les charges seront appelées selon telle périodicité, et que les autres clauses du bail demeurent inchangées.
Un avenant risqué ajoute une clause de reconnaissance de dette mal calibrée, un engagement de garantie du dirigeant, une clause résolutoire renforcée, une renonciation générale aux contestations antérieures, ou une modification de la destination des lieux.
Dans ce cas, il ne faut pas signer dans l’urgence.
Quel lien avec le dépôt de garantie du bail commercial ?
La même réforme modifie aussi le régime du dépôt de garantie.
L’article L. 145-40 du code de commerce prévoit désormais, pour les locaux mentionnés à l’article L. 145-32-1, que les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Le texte vise aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Cette règle est surtout utile lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. Elle permet de discuter un dépôt de garantie ou un empilement de garanties qui immobiliserait trop de trésorerie.
Le même article prévoit aussi que les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous déduction des sommes restant dues et des sommes justifiées.
Pour le locataire, l’enjeu est clair : la réforme ne se limite pas à la mensualisation. Elle oblige aussi à relire les garanties demandées, surtout lorsqu’un bailleur profite d’une renégociation pour réclamer un dépôt, une caution personnelle, une garantie autonome ou un nantissement.
Que faire si le bailleur menace d’un commandement de payer ?
La menace doit être traitée immédiatement.
Un commandement visant la clause résolutoire peut entraîner la résiliation du bail commercial si les causes du commandement ne sont pas régularisées dans le délai prévu.
Si le bailleur réclame un trimestre complet alors que le locataire a demandé la mensualisation, il faut vérifier trois points.
D’abord, la demande de mensualisation a-t-elle été envoyée avant l’échéance concernée et reçue par le bailleur ?
Ensuite, le locataire était-il à jour des loyers et charges non contestés au moment de la demande ?
Enfin, les paiements mensuels ont-ils été effectués aux dates annoncées, avec des libellés permettant de les rattacher au bail ?
Si ces éléments sont réunis, le locataire dispose d’arguments sérieux pour contester le commandement, demander au bailleur de le retirer, ou saisir le juge afin d’éviter que la clause résolutoire ne produise ses effets.
À l’inverse, si la demande a été tardive, si des arriérés non contestés existaient, ou si les paiements mensuels n’ont pas été exécutés, il faut traiter le dossier comme un risque d’impayé de loyer commercial et organiser une régularisation rapide.
Quelles pièces réunir avant d’agir ?
Le locataire doit réunir le bail commercial et ses avenants, le dernier appel de loyer, les appels de charges, le décompte locatif, les preuves de paiement, les courriers de contestation déjà envoyés, l’extrait Kbis, les justificatifs d’activité et la preuve de réception de la demande de mensualisation.
Il faut aussi conserver les échanges postérieurs au refus : courriels, lettres, messages du gestionnaire, projet d’avenant, commandement éventuel, et tout document montrant que le bailleur continue à exiger un paiement trimestriel.
Cette preuve est déterminante.
Le litige ne porte pas seulement sur une règle juridique nouvelle. Il porte sur une chronologie : demande, réception, échéance suivante, absence d’arriéré non contesté, paiement mensuel, refus du bailleur.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite ?
À Paris et en Île-de-France, les loyers commerciaux peuvent représenter une part très lourde de la trésorerie d’un commerce.
Un paiement trimestriel d’avance peut absorber plusieurs semaines de chiffre d’affaires, surtout pour une boutique, un commerce de bouche, un salon, un atelier recevant du public ou un prestataire de services.
La mensualisation peut donc être un outil utile pour éviter un incident de paiement, à condition d’être demandée proprement et assez tôt.
En cas de refus, le dossier doit être préparé avant que le conflit ne devienne un contentieux d’impayé. Une contestation tardive, après commandement, est toujours plus risquée qu’une demande claire et documentée avant l’échéance.
Pour les commerces situés à Paris, Bobigny, Nanterre, Créteil, Versailles, Pontoise ou Évry-Courcouronnes, il faut aussi tenir compte du tribunal compétent, de la présence éventuelle d’un administrateur de biens et des délais pratiques de signification.
Les actions utiles en pratique
Le premier réflexe consiste à vérifier l’éligibilité du bail et de l’activité.
Le deuxième consiste à solder les sommes non contestées ou à isoler précisément les sommes contestées.
Le troisième consiste à envoyer une demande écrite, datée, fondée sur l’article L. 145-32-1 du code de commerce, en visant l’échéance suivante.
Le quatrième consiste à payer effectivement selon le rythme demandé, sauf stratégie différente décidée après analyse du dossier.
Le cinquième consiste à répondre rapidement à tout refus, mise en demeure, avis d’échéance trimestriel ou commandement.
Il ne faut pas laisser le bailleur transformer un désaccord sur la périodicité du loyer en impayé non maîtrisé.
Sources officielles utiles
Le texte central est l’article L. 145-32-1 du code de commerce sur le paiement mensuel du loyer commercial : Legifrance, article L. 145-32-1.
Le régime du dépôt de garantie et des garanties figure à l’article L. 145-40 du code de commerce : Legifrance, article L. 145-40.
Service-Public Entreprendre a également publié une synthèse pratique sur les changements applicables aux baux commerciaux depuis la loi de simplification : Bail commercial : ce qui change.
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