La clause résolutoire dans les baux : la bonne foi du bailleur, nouveau rempart du juge contre l’automaticité contractuelle
La clause résolutoire constitue l’instrument privilégié par lequel le bailleur entend obtenir la résiliation du contrat de bail en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations, au premier rang desquelles figure le paiement du loyer. Insérée dans la quasi-totalité des contrats de bail d’habitation comme des baux commerciaux, elle opère de plein droit, sans que le juge n’ait à en prononcer la résiliation : son acquisition résulte du seul écoulement du délai imparti par le commandement de payer, lorsque celui-ci est demeuré infructueux. Ce mécanisme, dont l’apparente automaticité rassure les bailleurs, se trouve néanmoins soumis à un contrôle judiciaire qui ne cesse de s’étoffer, au point de conférer au juge un véritable pouvoir modérateur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2022 et 2026, a progressivement dessiné les contours d’un office qui dépasse la simple vérification des conditions formelles pour s’étendre au contrôle de la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause. Cette construction prétorienne, qui culmine avec un arrêt du 12 février 2026 imposant au juge de rechercher si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi, invite à revisiter l’ensemble du régime de la clause résolutoire à la lumière de l’exigence de loyauté contractuelle.
I. Le mécanisme légal de la clause résolutoire, entre rigueur formelle et pouvoirs modérateurs du juge
A. La délivrance du commandement de payer, préalable formel rigoureusement encadré
La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose, dans tous les cas, la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 1104 du code civil, qui dispose que les contrats « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », constitue la norme de référence qui innerve l’ensemble du mécanisme [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040800 ]]. Les régimes applicables au bail d’habitation et au bail commercial se distinguent tant par la durée du délai imparti au preneur pour apurer sa dette que par les mentions obligatoires que doit comporter l’acte. L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900019 ]]. Le texte énumère ensuite, à peine de nullité, six mentions que le commandement doit contenir : le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement quant à la procédure judiciaire encourue, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, et la possibilité de saisir le juge pour obtenir des délais de grâce. L’article L. 145-41 du code de commerce, pour sa part, prévoit que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477 ]].
La jurisprudence de la troisième chambre civile attache une importance particulière à la précision du décompte figurant au commandement. Par un arrêt du 24 octobre 2024, elle a censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur un second commandement que le bailleur n’invoquait pas pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, rappelant que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » et que le juge ne peut modifier les termes du litige [[ Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-12.847, https://www.courdecassation.fr/decision/6719e4635857dd64cbdaa2c8 ]]. La Cour rappelle ainsi que le formalisme du commandement n’est pas une simple exigence de forme, mais une condition substantielle de la validité de l’acte introductif de la procédure de résiliation. Le commandement doit permettre au destinataire de connaître avec exactitude la nature, la cause et l’étendue de son obligation, faute de quoi la clause résolutoire ne saurait être acquise.
La troisième chambre civile veille en outre à ce que les dispositions d’ordre public protectrices du preneur ne soient pas contournées. Dans un arrêt du 8 février 2024, elle a censuré une décision qui, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail d’habitation, s’était fondée sur un commandement visant deux causes de résiliation, dont l’une contrevenait à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au caractère non écrit des clauses prévoyant la résiliation pour d’autres causes que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie [[ Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-24.833, https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d9386d70a000846cd08 ]]. La Cour rappelle ainsi que le champ de la clause résolutoire est strictement circonscrit par la loi et qu’un commandement qui excède ce champ est irrégulier.
Par ailleurs, la question de la computation des délais en période de crise sanitaire a donné lieu à une construction jurisprudentielle significative. L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 avait institué une période dite juridiquement protégée, du 12 mars au 23 juin 2020, durant laquelle les effets des clauses résolutoires étaient suspendus. La troisième chambre civile, dans un arrêt publié du 12 octobre 2023, a précisé la portée de ce dispositif en jugeant que le report des effets des clauses résolutoires « n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée » [[ Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-19.117, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65278d2e625e6e83183e338f ]]. Il en résulte que si le délai expire après la période protégée, le locataire ne peut prétendre à un report supplémentaire, la Cour ayant expressément exclu l’application de la règle du report au-delà du 24 juin 2020.
B. Les pouvoirs de suspension et d’octroi de délais, expression de l’office modérateur du juge
Si la clause résolutoire produit effet de plein droit, le juge n’en est pas pour autant dépourvu de tout pouvoir. Le fondement textuel de ce pouvoir modérateur réside dans l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042065 ]]. Le quatrième alinéa de ce texte précise que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 déroge à ce délai de droit commun en portant à trois années la limite dans laquelle les délais de paiement peuvent être accordés au locataire, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » — alignant ainsi le régime des baux commerciaux sur celui des baux d’habitation.
La portée de cette suspension est encadrée avec précision. L’article 24, VII, de la loi de 1989 dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » ; dans le cas contraire, « elle reprend son plein effet ». La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 4 janvier 2023, que « lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait » [[ Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-19.705, https://www.courdecassation.fr/decision/63b91a29b63d827c909cabaa ]]. Cette règle emporte une conséquence majeure : le non-respect d’une seule échéance de l’échéancier judiciaire suffit à faire renaître rétroactivement les effets de la clause, sans que le juge puisse s’y opposer.
De surcroît, l’articulation entre les délais de paiement accordés par le juge et les périodes de protection exceptionnelle a fait l’objet d’une construction prétorienne remarquable. Dans un arrêt publié du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que « l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge » [[ Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/648aaca202075b05db402415 ]]. Il en résulte que le locataire qui ne respecte pas l’échéancier judiciaire, fût-ce pendant une période de protection légale, ne peut invoquer cette protection pour échapper aux conséquences de sa défaillance. La Cour établit ainsi une hiérarchie entre les causes de suspension : la décision judiciaire prime la protection légale, et le non-respect de la première rend la seconde inopérante.
En outre, dans un arrêt publié du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a estimé que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé des délais de paiement en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais « rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » [[ Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/653a038ed0451e8318d0e6c5 ]]. La solution est remarquable : elle signifie que, passé le stade de la décision de justice ayant acquis autorité de chose jugée, l’acquisition de la clause résolutoire échappe à tout contrôle fondé sur la bonne foi. Ce n’est qu’en amont, au stade de la mise en œuvre initiale de la clause, que le juge peut et doit exercer ce contrôle.
II. L’encadrement prétorien de la mise en œuvre de la clause, entre contrôle de la bonne foi et sanction de la renonciation
A. La bonne foi, condition implicite de la mise en œuvre de la clause résolutoire
Le développement le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans l’affirmation, par la troisième chambre civile, de l’obligation pour le juge de contrôler la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Par un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher « si les circonstances de délivrance du commandement puis la mise en œuvre de la clause résolutoire révélaient de la part des bailleurs une mauvaise foi qui se trouvait confirmée par leur comportement ultérieur puisqu’ils avaient refusé d’encaisser les chèques pourtant reçus chaque mois en paiement du loyer » [[ Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-16.691, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7b05cdc6046d47fec8bd ]]. Le visa retenu est l’article 1104 du code civil, aux termes duquel « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». La Cour impose ainsi au juge du fond une obligation positive de recherche, dont l’omission prive sa décision de base légale.
Cet arrêt opère un déplacement significatif du centre de gravité du contrôle judiciaire. Là où la jurisprudence antérieure se bornait à vérifier les conditions formelles de l’acquisition de la clause — régularité du commandement, écoulement du délai, absence de paiement dans ce délai —, l’arrêt du 12 février 2026 ajoute un contrôle substantiel portant sur les circonstances de fait entourant la mise en œuvre de la clause. Le juge ne peut plus se contenter de constater que les conditions légales sont réunies ; il doit encore s’assurer que le bailleur n’a pas, par son comportement, rendu impossible ou excessivement difficile le paiement par le locataire, ou qu’il n’a pas agi dans l’intention de provoquer la résiliation. Le refus d’encaisser les chèques de paiement du loyer, expressément visé par l’arrêt, constitue l’archétype du comportement de mauvaise foi privant la clause résolutoire de son fondement légitime.
Cette solution s’inscrit dans un mouvement plus large de moralisation du droit des contrats, dont l’article 1104 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, constitue la pierre angulaire. La troisième chambre civile transpose ainsi, dans le contentieux spécifique des baux, un principe général qui innerve l’ensemble du droit des obligations. La particularité de l’arrêt du 12 février 2026 tient à ce qu’il applique ce principe à un mécanisme — la clause résolutoire — traditionnellement perçu comme automatique, et donc rétif à toute appréciation judiciaire de l’opportunité ou de la loyauté de sa mise en œuvre.
L’articulation de ce contrôle de bonne foi avec la règle de l’automaticité de la clause résolutoire, déjà rappelée par l’arrêt du 26 octobre 2023 précité, mérite d’être soulignée. La Cour de cassation distingue deux temps dans le contentieux de la clause résolutoire : avant l’intervention d’une décision de justice passée en force de chose jugée, le juge doit contrôler la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause ; après une telle décision, et notamment après l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause, le non-respect de l’échéancier rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur puisse plus y faire obstacle. Cette distinction temporelle est cohérente avec l’économie générale du dispositif : la bonne foi s’apprécie au stade de l’initiative du bailleur, non à celui de l’exécution d’une décision de justice.
B. La renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire
À côté du contrôle de la bonne foi, la jurisprudence de la troisième chambre civile a construit un second tempérament à l’automaticité de la clause résolutoire : la renonciation du bailleur. Celle-ci peut résulter de son comportement postérieur au commandement, dès lors que ce comportement manifeste sans équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir des manquements antérieurs du preneur. La renonciation doit être certaine et non équivoque, ce qui exclut qu’elle puisse être déduite de simples tolérances ou de l’écoulement du temps.
L’arrêt de principe rendu le 11 mai 2022 par la troisième chambre civile illustre cette construction avec une netteté particulière. Dans cette affaire, les bailleurs avaient, postérieurement à la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, accepté le principe du renouvellement du bail commercial demandé par les preneurs. La Cour de cassation a jugé que « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement » [[ Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/627b536b76c5d9057df7fdf5 ]]. L’acceptation du renouvellement, en ce qu’elle implique la volonté de poursuivre la relation contractuelle, est incompatible avec la volonté de s’en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail. La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’appel qui avait estimé que les bailleurs étaient libres de consentir un nouveau contrat, le bail initial étant résilié de plein droit.
Cette solution est remarquable en ce qu’elle fait prévaloir la volonté implicite du bailleur sur la lettre du mécanisme résolutoire. L’automaticité de la clause cède devant la manifestation de volonté contraire du bailleur, quand bien même cette volonté ne serait pas exprimée en termes exprès. La renonciation se déduit d’un comportement objectivement incompatible avec la volonté de se prévaloir de la résiliation. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond de rechercher, au-delà des conditions formelles de l’acquisition de la clause, si le bailleur n’a pas, par son comportement ultérieur, renoncé à s’en prévaloir.
Il convient néanmoins de distinguer la renonciation de la simple tolérance. L’acceptation de paiements partiels postérieurs au commandement, ou l’absence de diligences pendant une période prolongée, ne suffisent pas, à elles seules, à caractériser une renonciation non équivoque. La troisième chambre civile veille à ce que la renonciation ne soit pas présumée et exige un acte ou un comportement qui ne puisse s’interpréter que comme l’abandon de la prérogative de résiliation. C’est ainsi que l’acceptation du principe du renouvellement du bail est jugée incompatible avec le maintien de la clause résolutoire, tandis que l’octroi de délais de paiement amiables, ou l’encaissement tardif de loyers, ne caractérise pas nécessairement une telle renonciation. La distinction repose sur la nature de l’acte : le renouvellement engage l’avenir de la relation contractuelle et suppose que le bailleur entende poursuivre celle-ci ; l’encaissement d’un paiement, fût-il tardif, n’implique qu’une acceptation rétrospective et n’emporte pas renonciation à se prévaloir des manquements antérieurs.
Il résulte de l’ensemble de ces principes que la clause résolutoire, en dépit de son apparente automaticité, se trouve soumise à un faisceau de contrôles judiciaires qui en tempèrent considérablement la rigueur. Le juge vérifie, en premier lieu, la régularité formelle du commandement de payer, dont les mentions obligatoires sont prescrites à peine de nullité. Il contrôle, en deuxième lieu, les conditions d’acquisition de la clause au regard des éventuelles périodes de protection légale. Il s’assure, en troisième lieu, que le bailleur n’a pas renoncé à se prévaloir de la clause par un comportement incompatible avec cette prérogative. Et désormais, il doit, en quatrième lieu, vérifier que la clause n’a pas été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, au sens de l’article 1104 du code civil. Cette quadruple vérification confère au juge un pouvoir d’appréciation qui, sans remettre en cause le principe de l’automaticité de la clause, en limite substantiellement les effets lorsque les circonstances révèlent un comportement déloyal du bailleur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle s’est développée entre 2022 et 2026, dessine les contours d’un équilibre renouvelé entre les droits du bailleur et la protection du preneur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. L’arrêt du 12 février 2026, en imposant au juge de vérifier la bonne foi du bailleur, constitue une étape décisive dans la construction d’un contrôle judiciaire qui ne se réduit plus à la vérification des conditions formelles de l’acquisition de la clause. Combiné avec la théorie de la renonciation, ce contrôle de bonne foi offre au preneur une protection substantielle contre les comportements abusifs du bailleur, sans pour autant paralyser le mécanisme résolutoire lorsque le preneur est défaillant. L’articulation entre ces différents niveaux de contrôle — formalisme du commandement, suspension légale, renonciation, bonne foi — constitue un cadre d’analyse complet dont la maîtrise est indispensable tant pour le bailleur qui entend sécuriser la mise en œuvre de la clause que pour le preneur qui entend en contester les effets. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en alignant le régime des baux commerciaux sur celui des baux d’habitation s’agissant des conditions d’octroi des délais de paiement, parachève cette unification progressive des régimes, qui tendent vers un standard commun de protection du preneur dans la mise en œuvre de la sanction résolutoire.
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