La charge de la preuve des charges récupérables dans le bail commercial : le double arrêt du 29 janvier 2026 et la refonte du régime probatoire
I. La consolidation de l’obligation de transparence du bailleur
A. Le principe de communication active des justificatifs
Le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, n’a jamais érigé en dogme intangible la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a constitué une étape décisive dans la construction d’un régime de transparence en instituant, par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Ce texte, dont la portée est à la fois impérative et d’ordre public, dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail » et que cet inventaire « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » [[Article L. 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688]]. L’obligation de transparence pesant sur le bailleur s’est trouvée considérablement renforcée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a notamment introduit un plafonnement des provisions pour charges et une obligation de mensualisation des loyers.
Dans le contentieux du bail commercial, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà posé, par un arrêt du 25 janvier 2023, le principe selon lequel « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db3293de8405dea53158]]. Cette décision, fondée sur les articles 1134 et 1376 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, consacrait un principe d’équilibre : le bailleur ne pouvait conserver indéfiniment les provisions sur charges sans en justifier le bien-fondé. Elle précisait en outre que les provisions sur charges de copropriété non assorties de la régularisation annuelle par le syndic ne pouvaient être retenues par le bailleur, ce dernier ne pouvant se prévaloir des seuls appels de provisions pour établir sa créance.
Or, l’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la troisième chambre civile, dans sa formation de section, sous le numéro de pourvoi 24-14.982 et publié au Bulletin, a franchi un pas supplémentaire en imposant une obligation de communication active des justificatifs. La Cour de cassation y énonce, dans un attendu de principe limpide, que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et, surtout, « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041acdc6046d4711649f]]. La distinction opérée par la Cour de cassation est aussi subtile que décisive : communiquer n’est pas simplement mettre à disposition. Le bailleur doit adresser au locataire les documents justificatifs, c’est-à-dire les lui transmettre activement, et non se borner à lui offrir la faculté de venir les consulter. La formule « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition », dont il faut souligner l’adverbe « seulement », scelle définitivement le sort des pratiques consistant pour le bailleur à indiquer au locataire que les pièces sont consultables sur place ou en ligne sans les lui envoyer.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct des articles R. 145-35 et R. 145-36 du Code de commerce, issus du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, qui prévoient que l’état récapitulatif annuel est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». La Cour de cassation, en censurant la cour d’appel de Versailles qui s’était contentée de constater que « les différentes factures justifiant les dépenses ont été mises à sa disposition par la bailleresse », donne au verbe « communiquer » sa pleine portée sémantique, qui implique une transmission et non une simple accessibilité. Par ailleurs, la charge de la preuve pèse sur le bailleur en application de l’article 1353 du Code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » [[Article 1353 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042050]].
B. Les limites de la sanction : la régularisation tardive tolérée
Le même jour, la troisième chambre civile rendait un second arrêt, sous le numéro de pourvoi 24-16.270, également publié au Bulletin, qui tempère sensiblement la rigueur apparente du premier. La Cour y énonce que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041fcdc6046d4711664a]]. Cette solution, qui peut sembler contrebalancer la sévérité de l’arrêt 24-14.982, repose sur une logique probatoire distincte : la sanction de la communication tardive n’est pas l’anéantissement rétroactif du droit du bailleur à récupérer les charges, pourvu que celui-ci parvienne à en établir, même a posteriori devant le juge, l’existence et le montant.
La construction prétorienne est d’une grande finesse. D’un côté, le bailleur ne peut se contenter de mettre les justificatifs à disposition de son locataire ; il doit les lui transmettre. De l’autre, si le bailleur a manqué à cette obligation de transmission dans les délais légaux ou contractuels, il n’est pas pour autant privé de toute possibilité de conserver les provisions qu’il a perçues, dès lors qu’il parvient à démontrer, dans le cadre de l’instance judiciaire, que les charges dont il demande le remboursement sont bien réelles et exigibles. Ce double standard, qui peut surprendre au premier abord, s’explique par la distinction entre l’obligation de communication des justificatifs, qui relève du devoir d’information du bailleur, et l’obligation de justification du montant des charges, qui relève de la charge de la preuve pesant sur tout créancier. Le non-respect de la première n’éteint pas la seconde, dès lors que le bailleur parvient à s’acquitter de son obligation probatoire devant le juge.
L’arrêt du 5 mars 2026, rendu sous le numéro de pourvoi 24-15.820, a complété cet édifice en admettant que le preneur puisse opposer au bailleur l’exception d’inexécution pour faire échec à la clause résolutoire lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme. La Cour de cassation y juge que le locataire peut, par voie d’exception, refuser de payer les loyers tant que le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations, y compris en matière de charges récupérables [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, https://www.courdecassation.fr/decision/697b0beacdc6046d4711e11a]]. Cette solution, qui prolonge la jurisprudence antérieure sur l’obligation continue de délivrance, offre au preneur un levier procédural puissant pour contraindre le bailleur à la transparence.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion, dans un arrêt du 18 septembre 2025, de rappeler que la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des charges récupérables suppose que le bailleur justifie le montant de celles-ci et que les provisions sur charges mensuelles aient été régularisées. La Cour y censure la cour d’appel qui n’avait pas recherché « si les provisions sur charges mensuelles réclamées par le bailleur jusqu’en septembre 2020 avaient été régularisées » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-21.899, https://www.courdecassation.fr/decision/68cb9fe3e4abb8795b568f4f]]. Cette exigence de régularisation constitue un préalable indispensable à toute action du bailleur tendant à obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire pour non-paiement des charges doit, au préalable, avoir régulièrement communiqué au locataire l’état récapitulatif annuel et les justificatifs afférents.
II. La recomposition du contentieux des charges autour de la prescription biennale
A. L’action en répétition de l’indu et son point de départ
L’action en répétition des provisions sur charges versées par le locataire commercial s’inscrit dans le champ de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » [[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196]]. Ce délai, d’une brièveté remarquable, gouverne l’ensemble du contentieux statutaire des baux commerciaux. La jurisprudence en a précisé le champ d’application avec une rigueur constante. Dès le 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a jugé que la prescription biennale était inapplicable à une demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial, confirmant ainsi le caractère strictement statutaire de ce délai [[Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 18-25.111, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2d895cd1533dd5952b99]].
Le point de départ de cette prescription biennale pour l’action en répétition de l’indu a fait l’objet d’une construction prétorienne nuancée. L’arrêt du 25 janvier 2023, précité, énonce sans ambages que le bailleur « doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions ». La Cour de cassation y censure la cour d’appel de Douai qui, tout en constatant que la bailleresse n’avait pas produit la régularisation des charges de copropriété pour les années 2010, 2013 et 2015, avait néanmoins refusé d’ordonner la restitution des provisions correspondantes. L’arrêt affirme avec netteté que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité » [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db3093de8405dea53156]], ce qui exclut une confusion des régimes de prescription.
La question du point de départ du délai biennal pour l’action en répétition des charges indues a été abordée dans un arrêt du 17 septembre 2020, qui retient que « le locataire commercial ne peut avoir connaissance du caractère indu du paiement qu’à compter du jour où il est en mesure de constater que le bailleur ne pouvait prétendre au paiement de la somme en cause » [[Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-22.098, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca347e7e539335077732a9]]. Cette solution, qui fait courir la prescription à compter de la connaissance du caractère indu du paiement, est conforme à la théorie générale de la répétition de l’indu. Elle signifie que le locataire qui a payé des provisions sur charges pendant plusieurs années sans recevoir les justificatifs correspondants peut agir en restitution dans un délai de deux ans à compter du jour où il est mis en mesure de constater que ces provisions n’étaient pas justifiées, ce qui correspond généralement à la date à laquelle il a sollicité sans succès les justificatifs auprès du bailleur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 28 septembre 2022, que « la fraude suspend la prescription biennale » [[Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-17.907, https://www.courdecassation.fr/decision/6333ea22e5004d05dab7c0b0]], ce qui constitue une protection supplémentaire pour le locataire confronté à un bailleur qui dissimulerait délibérément les éléments de nature à établir le caractère indu des provisions perçues. La combinaison de cette règle avec l’obligation de communication active des justificatifs posée par l’arrêt du 29 janvier 2026 produit un effet dissuasif sur les pratiques dilatoires des bailleurs.
B. L’articulation entre la charge de la preuve et le droit à l’information
Le double arrêt du 29 janvier 2026 ne saurait être lu isolément. Il s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus vaste qui tend à rééquilibrer les obligations réciproques du bailleur et du preneur dans l’exécution du contrat de bail commercial. L’arrêt du 5 mars 2026, rendu sous le numéro de pourvoi 24-19.292, a ainsi rappelé que le bail commercial, en ce qu’il est un contrat à exécution successive, « crée un rapport permanent d’obligation » entre les parties, dont découle une obligation de délivrance continue qui ne saurait être paralysée par le jeu de la prescription biennale [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7bcdcdc6046d47ff4260]]. Cette qualification, par ses implications sur le régime de la preuve, renforce la position du preneur qui sollicite la communication des justificatifs de charges : le rapport permanent d’obligation interdit au bailleur de se retrancher derrière une prétendue prescription de l’obligation d’information.
Dans le prolongement de cette analyse, l’arrêt du 27 juin 2024 a rappelé que la liste des charges récupérables est une liste limitative, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et que les juges du fond ne sauraient en étendre le périmètre au gré des circonstances [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.150, https://www.courdecassation.fr/decision/667d32fe0e9e6ea7dff2c99a]]. La Cour y censure le tribunal judiciaire de Vienne qui avait rejeté la demande de remboursement d’une facture d’entretien du cumulus au motif que cette dépense ne figurait pas dans la liste des charges récupérables, alors que la demande s’analysait en réalité en une réparation locative. Cet arrêt illustre la nécessité de distinguer la récupération des charges, qui obéit à un inventaire limitatif, des réparations locatives, qui relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle et ne sont pas soumises aux mêmes exigences de justification.
L’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, déjà évoqué, complète ce dispositif en offrant au preneur une voie de résistance procédurale lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance. En admettant que le locataire puisse opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à une clause résolutoire invoquée pour défaut de paiement des charges, la Cour de cassation consacre une forme de justice commutative dans le contentieux des charges : le bailleur ne peut exiger du preneur qu’il exécute ses obligations que s’il a lui-même satisfait aux siennes, notamment en communiquant les justificatifs requis. Cette solution, dont la portée dépasse le seul contentieux des charges, résonne avec l’article 1103 du Code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » [[Article 1103 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040746]].
L’arrêt du 16 mai 2024, rendu sous le numéro de pourvoi 22-19.830, est venu rappeler que le transfert de charges au preneur ne saurait résulter d’une simple clause générale du bail : la cour d’appel qui avait retenu que le preneur s’était engagé à rembourser « la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux » sans vérifier si ces charges figuraient bien dans l’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 a été censurée [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a25b98cdd00008065056]]. La Cour rappelle ainsi que l’inventaire limitatif des charges ne constitue pas une simple formalité mais un instrument de protection du preneur, dont la méconnaissance prive le bailleur du droit de récupérer les charges non inventoriées.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 7 septembre 2023 publié au Bulletin, que lorsque l’apport partiel d’actif a été placé sous le régime des scissions, il entraîne de plein droit la transmission universelle des biens, droits et obligations dépendant de la branche d’activité transférée, de sorte que la société bénéficiaire de l’apport acquiert la qualité de partie aux instances précédemment engagées [[Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/64f97fd31e699005e6795326]]. Cette solution, qui concerne la transmission des obligations liées au bail commercial, est de nature à intéresser les preneurs qui, dans le cadre d’une restructuration, pourraient se voir opposer des demandes en paiement de charges par un bailleur qui n’était pas leur cocontractant initial.
Dès lors, le contentieux des charges récupérables dans le bail commercial se recompose autour d’un triptyque procédural que le double arrêt du 29 janvier 2026 a magistralement ordonné : une obligation de communication active des justificatifs, une charge de la preuve pesant intégralement sur le bailleur, et une prescription biennale dont le point de départ est fixé à la connaissance du caractère indu du paiement par le locataire. L’architecture est cohérente : le bailleur qui ne communique pas les justificatifs ne peut obtenir le paiement des charges contestées ; le bailleur qui communique tardivement conserve néanmoins la faculté de justifier, même en cours d’instance, de l’existence et du montant des charges ; le locataire qui a payé des provisions non justifiées dispose d’un délai de deux ans pour en obtenir la restitution à compter du jour où il a été mis en mesure de constater l’absence de justification.
Conclusion
Le double arrêt du 29 janvier 2026 constitue une étape structurante dans la construction du régime probatoire des charges récupérables du bail commercial. En imposant au bailleur une obligation de communication active des justificatifs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation met fin à une pratique qui consistait à tenir les pièces à disposition du locataire sans les lui transmettre, pratique qui vidait de sa substance le droit à l’information du preneur. En refusant d’assortir la communication tardive d’une sanction automatique de restitution des provisions, elle préserve l’équilibre économique du contrat en permettant au bailleur de régulariser sa situation, même en cours d’instance. Ce double standard, apparemment paradoxal, traduit en réalité une conception nuancée de l’office du juge dans le contentieux des charges : l’obligation d’information du bailleur est strictement encadrée, mais le droit substantiel à récupérer les charges effectivement exposées n’est pas anéanti par un simple retard procédural. La réforme issue de la loi du 26 mai 2026, qui a renforcé les obligations de transparence du bailleur, ne peut qu’amplifier ce mouvement jurisprudentiel dont la cohérence d’ensemble est aujourd’hui pleinement établie.
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