Bail dérogatoire L. 145-5 et requalification : avocat Paris

Le statut des baux commerciaux est d’ordre public. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites toutes les clauses contraires aux dispositions protectrices du preneur. L’article L. 145-5 ouvre une seule fenêtre négociée : un bail de courte durée écartant le statut, à condition que les parties en conviennent expressément et avant l’entrée dans les lieux du preneur.

Code de commerce, article L. 145-5 alinéa 1er : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

La dérogation suppose une volonté claire des deux parties au moment où le preneur prend possession. Une simple mention tardive ne suffit pas. La Cour de cassation rappelle que l’entrée dans les lieux désigne la prise de possession effective en exécution du bail, et non une occupation matérielle antérieure étrangère au contrat. Art. L. 145-5 C. com.Art. L. 145-15 C. com.Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-28.068

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée maximale du bail dérogatoire de deux à trois ans et verrouillé la pratique des renouvellements successifs. Le plafond joue désormais sur la durée totale cumulée des baux dérogatoires conclus entre les mêmes parties pour le même fonds dans les mêmes locaux. La Cour de cassation a tranché la portée du verrou.

Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443 : « La loi du 18 juin 2014 a ajouté à l’article L. 145-5 du code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire. »

La renonciation expresse du preneur au bénéfice du statut, formalisée au terme d’un précédent bail dérogatoire, n’autorise pas la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire si la durée cumulée totale excède trois ans. Le délai de trois ans court dès la prise d’effet du premier bail. Toute tentative d’étalement par baux fractionnés se heurte à la requalification automatique. Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443

L’article L. 145-5-1 du Code de commerce ouvre une seconde voie d’évitement du statut : la convention d’occupation précaire. Cette qualification suppose une cause objective de précarité étrangère à la seule volonté des parties (péril, démolition prévue, opération d’urbanisme imminente, situation juridique transitoire). Elle se distingue rigoureusement du bail dérogatoire de l’article L. 145-5.

Le bail dérogatoire repose sur un choix temporel libre des parties dans la limite de trois ans. La convention d’occupation précaire repose sur une cause objective extérieure. La confusion des deux régimes expose à la requalification. Le risque de qualification croisée est traité dans la page dédiée à la convention d’occupation précaire L. 145-5-1. Art. L. 145-5-1 C. com.

Le bailleur tente parfois d’écarter la requalification en invoquant l’absence d’inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés au moment de l’expiration du bail dérogatoire. La Cour de cassation a fermé cet argument.

Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.126 : « Lorsque le preneur est laissé en possession à l’expiration d’un bail dérogatoire, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. »

Le mécanisme de l’article L. 145-5 alinéa 2 est automatique. Il joue par le seul effet du maintien dans les lieux après le terme. Le preneur n’a pas à démontrer une inscription RCS pour invoquer la requalification statutaire. Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-26.126

L’adage fraus omnia corrumpit s’applique au bail dérogatoire. Lorsque les baux successifs ont été conclus dans le seul but d’éluder l’application du statut, le bailleur perd le bénéfice de la dérogation et la renonciation du preneur à la propriété commerciale lui devient inopposable.

Cass. 3e civ., 8 avril 2010, n° 08-70.338 : « La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur à la propriété commerciale. »

La fraude se déduit d’un faisceau d’indices : multiplication de courts contrats sans cause économique, pressions sur le preneur, formulation imposée d’une renonciation, montage destiné à neutraliser un droit au renouvellement attendu. Le juge apprécie souverainement. La sanction est radicale : application pleine du statut, ouverture du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-70.338

L’article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce organise la sanction. Si le preneur reste et est laissé en possession après l’échéance, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois, un nouveau bail soumis au statut commercial s’opère de plein droit.

Code de commerce, article L. 145-5 alinéa 2 : « Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. »

Le mécanisme est automatique. Aucun acte solennel n’est exigé. Deux conditions cumulatives suffisent : la possession matérielle du preneur et l’absence d’opposition effective du bailleur dans le délai d’un mois. La même règle joue en cas de renouvellement exprès ou de signature d’un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local. Art. L. 145-5 al. 2 C. com.

Le bail commercial issu de la requalification suit le régime de droit commun. Sa durée est de neuf ans avec faculté triennale de résiliation pour le preneur. Il ouvre droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur sans motif grave et légitime, à l’indemnité d’éviction. L’enjeu économique est lourd, en particulier pour les fonds bien implantés.

Le bailleur qui contestait la requalification se retrouve débiteur d’un bail long, exposé à un loyer plafonné et à une indemnité d’éviction calée sur la valeur du fonds. Le risque procédural et financier justifie la rigueur du contentieux en amont. Sur l’articulation avec la tacite prolongation L. 145-9, le régime du nouveau bail diffère : la requalification fait naître un bail de neuf ans, la tacite prolongation maintient le bail existant sans terme défini. Art. L. 145-12 C. com.Art. L. 145-14 C. com.

Le loyer du nouveau bail statutaire issu de la requalification doit être fixé. Il correspond à la valeur locative, par référence aux critères de l’article L. 145-33. L’action en fixation est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. La Cour de cassation a précisé le point de départ.

Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-19.485 : « Le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique à l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du code de commerce et a pour point de départ la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties. »

Le délai court à compter de la demande d’application du statut, formulée par l’une ou l’autre des parties. La vigilance procédurale impose d’agir vite. Le preneur qui invoque la requalification doit, dans le même mouvement, sécuriser sa demande de fixation du loyer pour ne pas se voir opposer la prescription. Art. L. 145-60 C. com.Cass. 3e civ., 7 juil. 2016, n° 15-19.485

Le bailleur qui souhaite éviter la requalification doit organiser son congé avant le terme du bail dérogatoire. Le congé doit être formel, sans ambiguïté, signifié au preneur avec un délai suffisant pour permettre la libération effective des lieux à l’échéance. Toute tolérance au-delà d’un mois après le terme déclenche l’effet automatique de l’article L. 145-5 alinéa 2.

Le bailleur évite par ailleurs toute pratique pouvant être qualifiée de fraude : multiplication artificielle de courts contrats, pressions sur le preneur, montage destiné à éluder le statut. La rédaction initiale du bail doit être soignée : datation précise de la prise d’effet, mention explicite de la dérogation, clauses sur la restitution des lieux. La rigueur formelle conditionne la défense en cas de contentieux. Art. L. 145-5 C. com.

Le preneur qui revendique la requalification doit administrer la preuve de la possession continue après l’échéance et de l’absence d’opposition effective du bailleur dans le délai d’un mois. Sont utiles : quittances de loyer postérieures au terme, attestations de fournisseurs, factures d’électricité ou d’eau, courriers reçus à l’adresse, déclarations fiscales mentionnant l’exploitation.

La demande d’application du statut doit être formulée explicitement, par écrit, pour fixer la date de référence des actions subséquentes (fixation du loyer, renouvellement). Le preneur conserve toute trace de la chronologie des baux successifs et de la durée cumulée pour caractériser, le cas échéant, le dépassement du plafond de trois ans dès la prise d’effet du premier contrat. Art. L. 145-5 al. 2 C. com.

La durée maximale est de trois ans depuis la loi du 18 juin 2014. Le plafond joue sur la durée cumulée des baux dérogatoires successifs conclus entre les mêmes parties pour le même fonds dans les mêmes locaux. Le délai court dès la prise d’effet du premier bail. Tout dépassement entraîne la requalification automatique en bail commercial statutaire de neuf ans (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443).

L’article L. 145-5 alinéa 2 du Code de commerce s’applique. Si le preneur reste et est laissé en possession à l’expiration du bail dérogatoire, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère de plein droit. Aucune formalité n’est exigée. Le bail nouveau est de neuf ans avec droit au renouvellement et indemnité d’éviction.

Non. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 octobre 2018 (n° 17-26.126, publié), que l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas une condition de la requalification. Le mécanisme automatique de l’article L. 145-5 alinéa 2 joue par le seul effet du maintien du preneur dans les lieux après l’échéance, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une inscription RCS à cette date.

Une renonciation formelle au terme d’un précédent bail dérogatoire n’autorise pas un nouveau bail dérogatoire si la durée cumulée totale dépasse trois ans (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443). La fraude commise lors de baux dérogatoires successifs prive le bailleur du bénéfice de la renonciation à la propriété commerciale (Cass. 3e civ., 8 avril 2010, n° 08-70.338). La sécurité juridique d’une renonciation suppose une situation conforme au plafond légal.

L’action en fixation du loyer du bail commercial issu de la requalification est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le point de départ est la date à laquelle la demande d’application du statut a été formulée par l’une ou l’autre des parties (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-19.485). La vigilance impose d’agir rapidement après la formulation de la demande.

Le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 repose sur un choix temporel libre des parties dans la limite de trois ans. La convention d’occupation précaire de l’article L. 145-5-1 suppose une cause objective de précarité étrangère à la seule volonté des parties (péril, démolition prévue, opération d’urbanisme). La confusion des deux régimes expose à la requalification en bail commercial statutaire. Le contrôle doit être effectué dès la rédaction.