La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit l’article L. 145-5-1 du Code de commerce. Le texte codifie la solution dégagée par la jurisprudence depuis plusieurs décennies. Il définit la convention d’occupation précaire et la soustrait, à la condition d’une précarité objective, au statut des baux commerciaux.

Code de commerce, article L. 145-5-1 : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

La rédaction est exigeante. Trois conditions cumulatives ressortent du texte : des circonstances particulières, une indépendance par rapport à la seule volonté des parties, et un lien direct avec l’autorisation d’occuper. À défaut, la qualification de convention d’occupation précaire n’est pas opposable et l’occupant peut revendiquer le statut.

Art. L. 145-5-1 C. com.Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014

La 3e chambre civile, par arrêt publié au Bulletin du 12 décembre 2019, a posé le critère central de la requalification. La précarité ne peut résulter de la seule volonté des parties. Elle doit reposer sur une cause objective faisant obstacle, en elle-même, à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial. À défaut, la convention est requalifiée et l’occupant bénéficie du statut.

Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-23.784, publié au Bulletin : « Seule une cause objective de précarité, faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial, justifie le recours à une convention d’occupation précaire. »

Dans l’espèce, un accord de rupture anticipée d’un bail commercial avait été assorti d’une convention d’occupation précaire jusqu’à la cession du fonds. La Cour casse l’arrêt qui retenait la précarité : le projet de cession portant sur le fonds ou le droit au bail excluait l’existence d’une cause objective. Le maintien dans les lieux sans opposition du bailleur avait fait naître un nouveau bail commercial.

Art. L. 145-5-1 C. com.Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-23.784

La jurisprudence admet plusieurs catégories de causes objectives. La perspective d’un projet de démolition ou de restructuration imminent constitue un motif récurrent, à condition que les démarches administratives soient engagées et documentées. L’expropriation déclarée d’utilité publique avant la signature de la convention est également admise. L’autorisation administrative précaire, telle une autorisation d’occupation temporaire du domaine public ou une décision de la Commission départementale de sécurité subordonnant l’occupation au caractère précaire, peut suffire.

La Cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, par arrêt du 30 novembre 2022, n° 20/02499, a rejeté la demande de requalification présentée par l’occupant d’un emplacement de 9 m² dans un mail de centre commercial : la convention indiquait expressément que la Commission départementale de sécurité avait conditionné son autorisation au caractère précaire de l’occupation des surfaces dans le mail, ce qui caractérisait une cause objective extérieure aux parties.

Art. L. 145-5-1 C. com.CA Paris, 30 nov. 2022, n° 20/02499

Les juges rejettent toute précarité fondée sur la seule volonté des parties. Le motif tiré de la politique de gestion immobilière du bailleur, de son intérêt à conserver une marge de manœuvre, ou d’un simple souhait commun de tester la viabilité commerciale, ne suffit pas. La Cour de cassation a rappelé que les circonstances liées à la politique du bailleur, lorsqu’elles ne sont pas extérieures à sa volonté, ne caractérisent pas la précarité objective.

L’écueil classique est la rédaction d’une convention dite « précaire » qui sert en réalité à éviter le statut, sans aucun événement objectif extérieur. Les juges saisis d’une demande de requalification scrutent l’économie du contrat, la rédaction de l’article qualificatif et la réalité de la précarité alléguée. Le faisceau d’indices comprend le montant de la redevance, la durée stipulée, la liberté commerciale réelle de l’occupant et l’existence d’un projet documenté du propriétaire.

Art. L. 145-5-1 C. com.

La convention d’occupation précaire ne se confond pas avec le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Le bail dérogatoire est consenti pour une durée totale de trois ans maximum. À l’expiration, si le preneur reste et est laissé en possession, un nouveau bail commercial soumis au statut s’opère de plein droit. La convention d’occupation précaire, à l’inverse, peut durer indéfiniment, mais elle suppose une précarité objective continue.

Cass. 3e civ., 15 octobre 2014, n° 13-20.085, publié au Bulletin : « Un bail dérogatoire excluant expressément le statut des baux commerciaux peut être conclu après résiliation anticipée d’un bail commercial. À l’expiration du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, un nouveau bail commercial lie les parties. »

Le risque de confusion contractuelle est majeur. Un bail intitulé « convention d’occupation précaire » mais dépourvu de cause objective sera traité comme un bail dérogatoire, voire directement comme un bail commercial. Le cabinet sécurise dès la rédaction la dénomination et le motif effectif.

Art. L. 145-5 C. com.Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-20.085

La requalification produit des effets puissants. L’occupant bénéficie rétroactivement du statut des baux commerciaux : durée minimale de neuf ans, faculté de résiliation triennale, droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de refus. La redevance versée est traitée comme un loyer commercial, susceptible de révision selon les règles statutaires.

Le bailleur supporte les conséquences financières d’une éviction sans cause grave et légitime. L’indemnité d’éviction, calculée selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, comprend la valeur marchande du fonds ou du droit au bail, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation. L’enjeu peut être considérable, en particulier pour un emplacement parisien.

Art. L. 145-1 et s. C. com.Art. L. 145-14 C. com.

L’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, le contentieux des baux commerciaux est traité par le tribunal judiciaire de Paris, doté de chambres spécialisées. En appel, la cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, est la juridiction de référence en matière de baux commerciaux et sa jurisprudence est régulièrement suivie.

L’assignation doit articuler clairement les moyens : absence de cause objective de précarité, dépendance des motifs allégués à la volonté du seul bailleur, faisceau d’indices contredisant la qualification contractuelle. La preuve incombe au demandeur en requalification, mais le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain sur la qualification, par-delà la dénomination retenue par les parties.

Art. R. 145-23 C. com.Art. 12 CPC

L’article L. 145-60 du Code de commerce institue une prescription biennale pour les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Sa portée pour l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire est délicate. La jurisprudence distingue deux situations.

Lorsque la convention est qualifiée de « précaire » par les parties mais dépourvue de cause objective, l’action en requalification est, selon la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 3-4, 30 avril 2025, n° 21/07392), enfermée dans le délai biennal qui court à compter de la signature du contrat. À l’inverse, lorsque le bénéfice du statut découle du seul effet de la loi (maintien après bail dérogatoire), la prescription quinquennale de droit commun s’applique.

Art. L. 145-60 C. com.CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2025, n° 21/07392

La charge de la preuve de la cause objective de précarité incombe à celui qui invoque le bénéfice du régime dérogatoire de l’article L. 145-5-1. En pratique, le bailleur doit produire les pièces établissant la précarité : autorisation administrative provisoire, décision de la Commission départementale de sécurité, projet de démolition validé, déclaration d’utilité publique, permis de démolir, programme de restructuration documenté.

Les clauses contractuelles ne suffisent pas à elles seules. La simple mention dans le contrat que la convention « déroge aux dispositions des baux commerciaux » ou que l’occupation est « à caractère précaire » est inopérante en l’absence de cause objective vérifiable. Le juge contrôle la sincérité de la qualification, indépendamment de la formulation retenue.

Art. L. 145-5-1 C. com.Art. 1353 C. civ.

Le bailleur d’une convention d’occupation précaire peut mettre fin au contrat lorsque la cause de précarité se réalise. Le congé n’obéit pas aux formes statutaires des articles L. 145-9 et suivants. Il suffit, en principe, d’un préavis raisonnable contractuellement défini, sauf si l’événement déclencheur impose une cessation immédiate. La survenance de l’événement attendu (démolition, expropriation, retrait d’autorisation) justifie la résiliation.

Si l’occupant se maintient au-delà de la fin du contrat, il est redevable d’une indemnité d’occupation, fixée selon la valeur locative du bien. Si la convention est ensuite requalifiée par le juge, le bailleur risque de devoir verser une indemnité d’éviction. Le cabinet sécurise la notification du congé et la documentation de l’événement précaire.

Art. L. 145-5-1 C. com.

La rédaction d’une convention d’occupation précaire exige plusieurs précautions. La clause qualificative doit nommer la cause objective de précarité, en détailler les éléments factuels et viser les pièces administratives justificatives en annexe. La durée doit être indéterminée ou liée à la survenance de l’événement, sans terme fixe contredisant la précarité. La redevance, traditionnellement minorée par rapport à un loyer commercial, doit refléter la précarité réelle.

Les clauses dangereuses sont nombreuses : référence à un terme fixe pluriannuel, autorisation tacite d’aménagements lourds, faculté de cession du contrat, autorisation expresse d’exploitation commerciale stable. Chacune affaiblit la qualification précaire et nourrit une future requalification. Le cabinet rédige la convention et vérifie la documentation de la cause à chaque stade.

Art. L. 145-5-1 C. com.

Oui. L’article L. 145-5-1 précise que la précarité s’applique « quelle que soit sa durée ». Le contrat peut durer plusieurs années, à condition que la cause objective de précarité subsiste sans interruption. Un contrat long sans événement extérieur attendu fragilise la qualification et expose à requalification.

Non. Le seul fait de qualifier la somme de « redevance » et non de « loyer » est inopérant. Le juge restitue leur qualification aux paiements selon leur nature économique. Une redevance équivalente à la valeur locative entière, sans abattement traduisant la précarité, est un indice de bail commercial déguisé.

Oui. Une fois la requalification prononcée, le contrat est traité comme un bail commercial depuis l’origine. Le refus de renouvellement par le bailleur sans motif grave et légitime ouvre droit à indemnité d’éviction, calculée selon l’article L. 145-14 du Code de commerce. Le risque financier peut être très lourd pour un emplacement parisien.

Le bail dérogatoire est limité à trois ans cumulés et ne suppose aucune cause objective de précarité. La convention d’occupation précaire peut être plus longue mais exige une précarité objective continue. À l’expiration du bail dérogatoire, si le preneur reste, un nouveau bail commercial naît automatiquement (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-20.085).

La question est débattue. Lorsque la convention est dite « précaire » sans cause objective, plusieurs juridictions, dont la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 30 avril 2025, appliquent la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce à compter de la signature. Pour le bénéfice automatique du statut après un bail dérogatoire, la prescription quinquennale s’applique. Un avocat doit être consulté tôt.

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. À Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, parvis du tribunal de Paris 75017. En appel, la cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, est la juridiction de référence en matière de baux commerciaux et concentre la jurisprudence française la plus suivie.