Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. À l’arrivée du terme contractuel, deux situations seulement mettent fin au contrat : un congé délivré six mois à l’avance, ou une demande de renouvellement adressée par le preneur. À défaut, le contrat ne s’éteint pas, il se prolonge.

Code de commerce, article L. 145-9 : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. »

La prolongation s’opère de plein droit, sans formalité. Le bail garde ses clauses, ses parties, son loyer en cours. Il devient simplement à durée indéterminée. Art. L. 145-9 c. com.Art. L. 145-10 c. com.

La tacite prolongation ne crée pas un nouveau bail. Le contrat originaire continue, identique à lui-même, avec les mêmes clauses, le même loyer indexé et les mêmes parties. C’est une différence essentielle avec la tacite reconduction du droit civil, qui ferait, elle, naître un nouveau contrat.

La conséquence pratique est lourde : tant qu’aucun renouvellement n’est demandé, le preneur conserve son droit au statut, mais le bailleur conserve, lui aussi, la faculté de délivrer congé à tout moment, à condition de respecter le préavis et la forme. Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-17.174

Pendant la prolongation, le congé obéit à des règles formelles strictes. Il doit être donné au moins six mois à l’avance, et pour le dernier jour du trimestre civil. Il doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par commissaire de justice. Il doit énoncer ses motifs à peine de nullité.

Code de commerce, article L. 145-9 : « Pendant la durée de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. […] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Le manquement à l’une de ces conditions entraîne la nullité du congé. Un congé verbal, un congé par lettre recommandée, un congé sans motifs ne produisent aucun effet juridique. Art. L. 145-9 c. com.

Le bailleur qui veut empêcher la tacite prolongation doit délivrer son congé au moins six mois avant l’échéance contractuelle. S’il le délivre dans les six derniers mois, il est trop tard pour mettre fin au bail à la date prévue. Le congé n’est pas nul pour autant : il produit ses effets, mais décalés.

Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-10.026 : « puisqu’il est impossible au bailleur de respecter un délai de six mois avant le terme du bail, le congé ne peut être délivré qu’avec une date d’effet au cours de la tacite prolongation du bail et dans ce cas faute de date contractuellement fixée ce ne peut être que pour le dernier jour du trimestre civil, suivant l’expiration du délai de six mois ».

Concrètement, le congé glisse jusqu’au premier dernier jour de trimestre civil qui suit l’écoulement du préavis de six mois. Cette mécanique évite l’anéantissement du congé tardif mais reporte d’autant la fin du bail. Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-10.026

Le preneur qui entend contester le congé ou réclamer une indemnité d’éviction dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, telle qu’elle figure dans l’acte, même si cette date est erronée.

Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-10.026 : « A défaut d’une demande ou d’une défense pouvant s’analyser comme une contestation, dans le délai de deux années suivant la date, fût-elle erronée, pour laquelle il est délivré, le congé produit ses effets à la date indiquée. »

La leçon est sévère pour le preneur : la passivité vaut acceptation. Un congé reçu, non contesté dans les deux ans, devient inattaquable et fait sortir le locataire du local sans indemnité, même si une irrégularité de fond aurait pu être soulevée. La vigilance s’impose dès la signification. Art. L. 145-60 c. com.

L’article L. 145-34 du Code de commerce fixe le plafond du loyer renouvelé sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Ce plafond protège le preneur. Mais le deuxième alinéa du même texte écarte cette protection lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Code de commerce, article L. 145-34 alinéa 2 : « Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »

Dans ce cas, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative, sans plafond. Il peut grimper très fortement, sans bénéficier du lissage à 10 % par an que prévoit le dernier alinéa du même article. La Cour de cassation l’a encore rappelé en 2025.

Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin : « La cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. Elle a, ensuite, constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation. Elle en a exactement déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions précitées de l’article L. 145-34 précité devait être rejetée. »

La solution est désormais ferme : passé douze ans de durée totale, le loyer renouvelé peut sauter sans amortissement. Cette jurisprudence a une portée pratique considérable sur les baux haussmanniens parisiens, souvent prolongés tacitement par négligence. Voir aussi les conditions du déplafonnement du loyer renouvelé. Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834

Pendant la tacite prolongation, le preneur n’est pas prisonnier du calendrier des six mois précédant l’échéance initiale. Il peut prendre l’initiative et demander le renouvellement à tout moment au cours de la prolongation.

Code de commerce, article L. 145-10 alinéa 1er : « À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. »

Le bailleur dispose alors de trois mois pour refuser le renouvellement. Le silence vaut acceptation tacite, et un nouveau bail prend effet à la date demandée.

Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-17.174, publié au Bulletin : « la société Claubon avait, le 19 octobre 2005, demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2006 et qu’à défaut d’avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société Noga était réputée l’avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s’était renouvelé le 1er avril 2006 ».

Cet arrêt confirme aussi la règle de fond : « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà de son terme ; qu’en ce cas, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ». Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-17.174

Le calcul est arithmétique. Tant que la durée totale du bail n’a pas dépassé douze ans, le plafond de l’article L. 145-34 protège le preneur. La hausse du loyer est cantonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation.

Une fois les douze ans franchis, le loyer renouvelé peut être fixé à la valeur locative, parfois deux ou trois fois supérieure dans les emplacements premium parisiens. Le preneur prudent provoque donc le renouvellement avant ce seuil, pour figer un loyer encadré pour neuf nouvelles années.

La demande de renouvellement doit être délivrée par acte extrajudiciaire ou notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle ouvre la phase de fixation du loyer renouvelé, devant le juge des loyers commerciaux en cas de désaccord. Art. L. 145-10 c. com.

Le calcul est symétriquement inverse pour le bailleur. Tant que le bail reste plafonné, il subit la modération de l’ILC. Au-delà des douze ans, il peut prétendre à la valeur locative pleine. Dans les artères commerciales recherchées, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros annuels.

Le bailleur silencieux n’est donc pas un bailleur passif : il peut, par son silence, attendre que la durée totale franchisse le seuil de l’article L. 145-34, puis délivrer congé avec offre de renouvellement à la valeur locative.

Cette stratégie suppose toutefois de respecter à la lettre la forme du congé : six mois de préavis, dernier jour du trimestre civil, acte de commissaire de justice, motifs énoncés. La moindre irrégularité fait tomber l’opération. Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834

Le contentieux du loyer renouvelé relève du juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire statuant selon une procédure spéciale. Il est saisi par mémoire préalable notifié à l’adversaire, puis par mémoire au greffe.

Le juge se prononce sur le plafonnement, ses exceptions, la modification notable des facteurs locaux de commercialité, et la valeur locative. Une expertise judiciaire est presque systématique pour les emplacements parisiens.

La défense ou l’attaque exige une analyse fine du bail, des avenants, de la durée effective, des comparables locatifs et des éventuels travaux du preneur. Voir aussi le refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Art. L. 145-33 c. com.Art. L. 145-34 c. com.

Le bailleur peut délivrer un congé à tout moment pendant la tacite prolongation, mais sous des conditions strictes : préavis de six mois, date d’effet au dernier jour du trimestre civil, acte de commissaire de justice, motifs énoncés à peine de nullité. Si le congé porte refus de renouvellement, une indemnité d’éviction reste due, sauf motif grave et légitime opposable.

Oui. Le préavis de six mois et la date d’effet au dernier jour du trimestre civil s’imposent aussi au preneur. La forme extrajudiciaire reste de règle. Le départ du preneur pendant la prolongation lui fait perdre le bénéfice du renouvellement, sauf à formaliser parallèlement une demande de renouvellement.

Parce que l’article L. 145-34, alinéa 2, du Code de commerce écarte le plafonnement du loyer renouvelé dès que la durée totale du bail, allongée par tacite prolongation, dépasse douze ans. Le loyer peut alors être fixé à la valeur locative, sans amortissement. La Cour de cassation l’a confirmé encore récemment (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).

Non. L’article L. 145-9, dernier alinéa, du Code de commerce impose la motivation du congé à peine de nullité. Un congé qui n’énonce aucun motif ou qui ne mentionne pas la voie de contestation et le délai de forclusion biennale est nul. Encore faut-il agir dans les deux ans suivant la date indiquée dans l’acte.

Oui, à six mois près. Le délai de forclusion est de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, telle qu’elle figure dans l’acte, même si cette date est erronée (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-10.026). Une saisine du tribunal s’impose rapidement, sous peine d’irrecevabilité définitive.

Non. La tacite prolongation prévue par l’article L. 145-9 du Code de commerce maintient le bail initial sans en créer un nouveau : mêmes clauses, mêmes parties, durée devenue indéterminée. La tacite reconduction de droit civil, elle, ferait naître un nouveau contrat. La distinction commande tout le régime du loyer, de la durée et du droit au renouvellement.