Depuis le mois de mai 2026, les questions de fin de location remontent fortement dans les recherches et les discussions pratiques : logement rendu avec quelques traces, état des lieux signé trop vite, facture de ménage reçue après le départ, dépôt de garantie amputé, ou propriétaire qui ne rend pas la caution dans les délais. Le sujet est concret. Il arrive au moment où le locataire a déjà déménagé, parfois changé de ville, et où le bailleur veut solder vite le dossier.

La demande Google confirme l’intérêt immédiat. Le Keyword Planner fait ressortir environ 390 recherches mensuelles en France sur « retenue sur caution pour nettoyage », 170 sur « contestation état des lieux de sortie », 110 sur « propriétaire ne rend pas caution », et 110 sur « retenue sur caution après état des lieux ». La concurrence reste faible. L’intention est transactionnelle : le lecteur veut savoir si la retenue est légale, quels justificatifs exiger, comment contester, et combien il peut récupérer.

La réponse pratique tient en une phrase : le bailleur peut retenir une somme pour nettoyage seulement si l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, établit une saleté ou un défaut d’entretien imputable au locataire, et si le montant retenu est justifié et proportionné.

Cet article traite le cas ciblé du nettoyage et de l’état des lieux. Pour les litiges plus larges de charges récupérables, voir aussi notre article sur la régularisation des charges locatives et les justificatifs du bailleur.

Retenue sur caution pour nettoyage : quand est-elle légale ?

Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution des obligations locatives. Il peut couvrir des loyers impayés, des charges dues, des réparations locatives ou des frais liés à des dégradations. En revanche, il ne permet pas au bailleur de financer une remise à neuf du logement, un ménage de confort ou une amélioration du bien entre deux locations.

Le point de départ est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Si l’état des lieux d’entrée indique un logement propre et que l’état des lieux de sortie mentionne une cuisine encrassée, une hotte grasse, des sanitaires entartrés, un sol collant ou des traces de salissures précises, le bailleur peut soutenir qu’un nettoyage est nécessaire. Il doit encore justifier le montant retenu.

Si les deux états des lieux sont conformes, ou si l’état des lieux de sortie ne mentionne qu’une formule vague comme « ménage à revoir », la retenue devient contestable. Une retenue de 250 euros pour un nettoyage général non décrit peut être fragile. Une retenue de 25 ou 50 euros pour une trace localisée clairement constatée ne se discute pas de la même façon.

Le juge regarde les faits. Il ne suffit pas que le bailleur soit mécontent. Il faut une différence vérifiable entre l’entrée et la sortie.

Ce que dit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie. Le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est ramené à un mois.

Le texte prévoit aussi une sanction financière. À défaut de restitution dans les délais, le solde restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le retard vient du fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

La règle est simple, mais les litiges naissent sur trois points : le bailleur estime que le logement n’était pas propre, le locataire estime que la retenue n’est pas justifiée, et chacun interprète différemment l’état des lieux.

Nettoyage, dégradation ou vétusté : ne pas tout confondre

Le nettoyage relève de l’entretien courant. Un locataire doit rendre un logement propre, avec les équipements entretenus. Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives vise notamment l’entretien courant et les menues réparations. Les dépôts de calcaire, les joints d’entretien, les flexibles, les petites reprises et certains nettoyages peuvent donc entrer dans le débat.

La vétusté est autre chose. Une peinture qui a jauni avec le temps, un parquet usé par un usage normal, un équipement ancien ou une trace liée au vieillissement naturel du logement ne peut pas être facturé comme si le locataire devait rendre un logement neuf.

Le nettoyage ne doit pas non plus servir de prétexte à une rénovation. Si le bailleur remplace un élément entier alors qu’un nettoyage suffisait, ou s’il facture une prestation globale sans lien avec ce qui est noté dans l’état des lieux, la retenue peut être réduite ou écartée.

Exemple : l’état des lieux de sortie mentionne uniquement du calcaire sur le mitigeur et quelques traces sur la hotte. Une facture de nettoyage complet de l’appartement pendant six heures doit être discutée. Le sujet n’est pas de savoir si le bailleur a le droit de faire nettoyer le logement. Le sujet est de savoir ce qu’il peut mettre à la charge du locataire.

Facture ou devis : quels justificatifs exiger ?

Le bailleur doit justifier la somme retenue. En pratique, il peut produire un devis, une facture, des photographies, un constat de commissaire de justice, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Une facture n’est pas toujours indispensable, mais un chiffre isolé ne suffit pas. Une retenue de 300 euros sans devis, sans facture, sans photos et sans mention précise à l’état des lieux doit être contestée. À l’inverse, une retenue appuyée sur un état des lieux détaillé, des photos datées et un devis cohérent sera plus difficile à faire tomber.

Le locataire doit demander trois choses :

• l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• le détail des retenues poste par poste ;
• les justificatifs du montant retenu.

Il faut éviter les contestations vagues. Un courrier efficace ne dit pas seulement « je conteste la retenue ». Il explique que le poste de nettoyage n’est pas mentionné dans l’état des lieux, que les photos sont postérieures à la remise des clés, que le devis porte sur tout l’appartement alors que seules deux traces sont notées, ou que la somme retenue ne tient pas compte de la vétusté.

État des lieux signé : peut-on encore contester ?

Oui, mais la contestation devient plus difficile.

Si le locataire signe un état des lieux de sortie indiquant « logement sale », « ménage non fait » ou « cuisine à nettoyer », il reconnaît l’existence de ce constat au jour de la sortie. Il peut encore discuter le montant de la retenue, le caractère excessif de la facture, l’absence de justificatif ou l’imputation de certains postes. Mais il sera plus compliqué de soutenir que le logement était parfaitement propre.

Si l’état des lieux contient des mentions fausses ou imprécises, il faut réagir vite. Le locataire peut envoyer un courrier recommandé, produire des photos prises au moment du départ, demander les justificatifs, et saisir la commission départementale de conciliation lorsque le litige porte sur un bail d’habitation.

Si l’état des lieux amiable est impossible parce que l’une des parties ne se présente pas ou refuse de signer, un commissaire de justice peut être mandaté. Service-Public rappelle que le commissaire avertit les parties au moins sept jours à l’avance et que son constat s’impose ensuite aux parties.

Ce que les décisions récentes montrent

La Cour de cassation a rappelé le 13 juin 2024 que les sommes retenues sur le dépôt de garantie doivent correspondre à des sommes restant dues au bailleur ou à des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cette décision portait sur des pénalités de restitution tardive, mais elle confirme le rôle central de la justification.

Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a aussi jugé que l’indemnité d’occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail peut être déduite du dépôt de garantie. Cette décision, publiée au Bulletin, est utile parce qu’elle montre que le dépôt de garantie ne se limite pas aux dégradations matérielles. Il peut couvrir des sommes réellement dues, mais pas des postes vagues.

Les décisions de juges des contentieux de la protection sont très parlantes sur le nettoyage. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans une décision du 26 février 2026, a distingué plusieurs postes. Il a admis une somme réduite pour nettoyage lorsque l’état des lieux de sortie relevait seulement quelques traces précises, tout en écartant d’autres retenues jugées non fondées. La logique est pragmatique : le bailleur peut retenir ce qui est démontré, pas davantage.

Cette approche doit guider les courriers. Le bon débat n’est pas « caution rendue ou non rendue ». Le bon débat est poste par poste : nettoyage, joints, clés, charges, indemnité d’occupation, retenue provisoire de copropriété, pénalité de retard.

Comment contester une retenue sur caution pour nettoyage

La première étape consiste à récupérer toutes les pièces. Il faut le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les photos prises le jour du départ, les échanges avec l’agence ou le bailleur, le décompte de restitution, les devis et les factures.

La deuxième étape consiste à vérifier les délais. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose en principe d’un mois. S’il existe des différences, il dispose de deux mois. Dans un immeuble collectif, il peut conserver une provision pouvant aller jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’approbation des comptes, si cette retenue est justifiée.

La troisième étape est la mise en demeure. Elle doit demander la restitution du solde, la communication des justificatifs et, si le délai est dépassé, la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

La quatrième étape est la commission départementale de conciliation. Elle est utile lorsque le montant est limité et que le dossier peut se régler rapidement. Il faut présenter un dossier clair, avec un tableau des retenues contestées.

La dernière étape est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Le recours peut viser la restitution du dépôt de garantie, les pénalités de retard, et parfois des dommages-intérêts si un abus particulier est démontré.

Exemple de raisonnement sur une retenue de 300 euros

Un locataire quitte un appartement. L’état des lieux d’entrée mentionne une cuisine propre. L’état des lieux de sortie indique : « hotte grasse, calcaire salle d’eau, poussière placard ». Le bailleur retient 300 euros et produit un devis de nettoyage complet de l’appartement.

La retenue n’est pas automatiquement illégale. Mais elle doit être discutée.

Le bailleur peut probablement retenir une somme pour nettoyer les zones précisément constatées. En revanche, il doit expliquer pourquoi un nettoyage complet est nécessaire. Si le devis couvre l’ensemble du logement sans distinguer les postes, le locataire peut demander une réduction. Le juge peut retenir une somme inférieure, par exemple uniquement le temps raisonnable correspondant aux traces constatées.

Autre exemple : l’état des lieux de sortie est conforme, aucune saleté n’est notée, puis le bailleur envoie trois jours plus tard des photos d’un logement sale. La contestation du locataire est plus solide. Une retenue fondée sur des photos postérieures, sans constat contradictoire au jour de la remise des clés, est vulnérable.

Paris et Île-de-France : les points pratiques

À Paris et en Île-de-France, les litiges de dépôt de garantie sont fréquents parce que les loyers et dépôts sont élevés. Un mois de loyer hors charges peut représenter une somme importante. Un retard de restitution peut donc produire une pénalité significative.

Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation du logement. Pour un appartement à Paris, le dossier relève du tribunal judiciaire de Paris, avec le juge des contentieux de la protection. En petite couronne et grande couronne, la compétence dépend de la commune du logement.

La stratégie locale doit rester simple. Il faut agir par écrit, éviter les échanges téléphoniques non tracés, conserver les photos du jour de sortie, demander les justificatifs dans un courrier précis et chiffrer immédiatement le solde réclamé. Pour les logements gérés par agence, il faut écrire à l’agence et au bailleur si nécessaire, car la restitution du dépôt reste une obligation du bailleur.

Pour les dossiers immobiliers à Paris, notre page avocat droit immobilier Paris présente les principaux contentieux traités par le cabinet.

Les erreurs à éviter

Première erreur : quitter les lieux sans photo. Les photos doivent être prises le jour de la remise des clés, pièce par pièce, avec les points sensibles : cuisine, salle d’eau, sols, murs, équipements, placards.

Deuxième erreur : signer un état des lieux défavorable sans réserve alors que les mentions sont fausses ou exagérées. Si la signature est inévitable, il faut ajouter des observations précises avant de signer.

Troisième erreur : confondre dépôt de garantie et caution. Le dépôt de garantie est la somme versée à l’entrée dans les lieux. La caution est la personne qui garantit le paiement des dettes locatives.

Quatrième erreur : contester sans chiffrer. Il faut indiquer le dépôt versé, les sommes retenues, le montant accepté le cas échéant, le solde réclamé et la pénalité de retard.

Cinquième erreur : oublier la nouvelle adresse. L’article 22 prévoit que la majoration de 10 % n’est pas due lorsque le retard vient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire.

Pièces à préparer avant d’appeler un avocat

Préparez le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, le reçu ou la preuve du dépôt de garantie, le congé, la preuve de remise des clés, votre nouvelle adresse transmise au bailleur, les photos prises à l’entrée et à la sortie, les échanges avec l’agence, le décompte de restitution, les devis ou factures de nettoyage, et les preuves du loyer hors charges.

Ajoutez un tableau simple :

• dépôt de garantie versé ;
• somme restituée ;
• sommes retenues ;
• postes acceptés ;
• postes contestés ;
• date de remise des clés ;
• date limite de restitution ;
• pénalité réclamée.

Ce tableau permet de savoir vite s’il faut envoyer une mise en demeure, saisir la commission départementale de conciliation ou préparer une requête devant le juge.

Sources juridiques utiles

• Article 22 de la loi du 6 juillet 1989
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives
• Service-Public : dépôt de garantie dans un bail d’habitation
• Cour de cassation, 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-14.760
• Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758
• TJ Bordeaux, 26 février 2026, RG 24/02865

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Nous vérifions l’état des lieux, les justificatifs, le montant retenu, les délais de restitution, la pénalité de 10 % et le recours utile contre le bailleur ou l’agence.

À Paris et en Île-de-France, une retenue de dépôt de garantie doit être contestée vite, avec les bonnes pièces et un chiffrage clair.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou décrivez votre situation via le formulaire de contact.