Une décision récente de la Cour de cassation change un point pratique important pour les propriétaires bailleurs expropriés. Dans un arrêt du 9 avril 2026, n° 24-15.296, publié au Bulletin, la troisième chambre civile admet qu’une indemnité pour perte de revenus locatifs puisse être demandée pour la première fois en appel lorsqu’elle poursuit la même finalité que l’indemnité principale de dépossession.

La question est très concrète. Un propriétaire perd un appartement, un immeuble ou des lots loués dans le cadre d’une expropriation. L’offre de l’expropriant ou le jugement de première instance fixe une indemnité principale. Mais le bailleur réalise ensuite que la dépossession le prive aussi de loyers pendant le temps nécessaire pour racheter un bien équivalent et le remettre en location.

Peut-il encore réclamer cette perte en appel ? L’arrêt du 9 avril 2026 répond oui, sous conditions. C’est un angle utile pour les recherches Google du moment : « expropriation indemnisation », « indemnité d’expropriation », « perte de loyers expropriation », « contester indemnité expropriation appel ».

Ce que dit l’arrêt du 9 avril 2026

La décision est disponible sur le site officiel de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296.

L’affaire concernait des lots de copropriété expropriés. L’exproprié demandait une indemnité pour perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. L’expropriant soutenait que cette demande était nouvelle en appel et devait être déclarée irrecevable.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle retient que cette demande poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice causé par l’expropriation. Elle constitue donc l’accessoire de la demande d’indemnité principale au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

La conséquence pratique est forte : un propriétaire bailleur qui n’a pas suffisamment développé la perte de loyers en première instance peut, dans certains cas, la formuler en appel. Il ne faut pas en déduire que tout est rattrapable. Il faut respecter les délais de l’appel en expropriation, produire les pièces et démontrer un préjudice direct, matériel et certain.

Pourquoi la perte de loyers peut être indemnisée

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pose le principe de réparation du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité principale correspond à la valeur du bien dont le propriétaire est privé. Mais cette valeur ne couvre pas toujours tout. Lorsqu’un bien était loué, l’expropriation peut aussi interrompre un flux de revenus.

Exemple simple : un propriétaire détient deux appartements loués. L’expropriation transfère la propriété à l’expropriant. Même si le prix du bien est indemnisé, le propriétaire ne retrouve pas immédiatement un bien équivalent, financé, acheté, rénové le cas échéant, puis reloué. Pendant cette période, il peut perdre des loyers.

Cette perte n’est pas une abstraction. Elle doit être chiffrée. Elle doit être reliée à la dépossession. Elle doit correspondre à une période raisonnable, généralement discutée à partir du temps nécessaire pour racheter un bien comparable et le remettre sur le marché locatif.

Demander la perte de loyers en appel : ce qui devient possible

En appel, les demandes nouvelles sont en principe encadrées. L’article 566 du code de procédure civile permet toutefois d’ajouter des demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

C’est précisément le raisonnement retenu par la Cour de cassation le 9 avril 2026. La perte de revenus locatifs n’est pas étrangère à l’indemnité principale. Elle complète la réparation du même fait générateur : l’expropriation du bien.

Cette solution est importante pour les dossiers dans lesquels le propriétaire a d’abord concentré le débat sur la valeur vénale, la surface, la date de référence ou l’état d’occupation du bien. En appel, il peut être stratégique d’ajouter un poste autonome sur les revenus locatifs perdus, si les pièces existent.

Il ne faut pas attendre l’audience pour le faire. En matière d’expropriation, l’article R. 311-26 du code de l’expropriation impose des délais stricts pour les conclusions et les pièces devant la cour d’appel. Un mémoire tardif ou incomplet peut perdre le bénéfice de l’argument.

Quelles pièces produire pour prouver la perte de revenus locatifs

La demande doit être documentée. Le juge ne se contente pas d’une estimation générale ou d’un montant arrondi.

Les pièces utiles sont notamment :

• les baux signés ;
• les quittances de loyers ;
• les avis d’échéance ;
• les relevés bancaires montrant les loyers encaissés ;
• les déclarations fiscales de revenus fonciers ;
• l’état locatif de l’immeuble ou des lots ;
• l’ordonnance d’expropriation ;
• le jugement fixant l’indemnité ;
• les offres de l’expropriant ;
• les éléments montrant le délai nécessaire pour retrouver un bien comparable ;
• les frais ou contraintes empêchant une relocation immédiate.

Le point sensible est la durée. Le propriétaire doit expliquer pourquoi il retient trois mois, six mois, dix mois ou davantage. Il doit éviter une demande automatique sur une année entière sans justification. Le juge regarde la situation du bien, le marché local, le type de location, le montant réel des loyers et la possibilité de reconstituer un patrimoine locatif.

Comment chiffrer l’indemnité pour perte de loyers

Le raisonnement le plus lisible part des loyers réellement perçus avant l’expropriation. Il faut distinguer le loyer hors charges, les charges récupérables, les taxes et les frais qui ne constituent pas un revenu net.

Un tableau simple peut suffire :

• adresse ou lot concerné ;
• surface ;
• bail en cours ;
• loyer mensuel hors charges ;
• date de l’ordonnance d’expropriation ;
• date de libération ou d’extinction du bail ;
• durée retenue pour reconstituer un bien locatif ;
• montant demandé.

La demande peut ensuite être expliquée dans le mémoire. Le propriétaire doit montrer que le délai retenu est raisonnable : recherche d’un bien, signature, financement, travaux éventuels, relocation. Dans les opérations du Grand Paris ou les expropriations de copropriétés dégradées, les débats portent souvent sur des lots d’habitation, parfois occupés, parfois en mauvais état. Le dossier doit donc être adapté au cas concret.

Les erreurs qui font perdre l’indemnité

La première erreur consiste à confondre perte de valeur du bien et perte de revenus locatifs. Ce sont deux postes distincts. L’indemnité principale indemnise la dépossession du bien. La perte de loyers indemnise un flux interrompu pendant une période donnée.

La deuxième erreur consiste à demander une indemnité sans prouver que le bien était loué ou destiné à la location. Un bail, des quittances et des déclarations fiscales valent mieux qu’une simple affirmation.

La troisième erreur consiste à oublier les délais d’appel. L’article R. 311-26 fixe une procédure écrite et rapide. L’appelant dispose d’un délai pour déposer ses conclusions et ses pièces. L’intimé a également un délai pour répondre. Le commissaire du Gouvernement intervient dans ce cadre.

La quatrième erreur consiste à chiffrer trop haut sans méthode. Une demande excessive, non expliquée, peut décrédibiliser le dossier. Il vaut mieux une demande structurée, fondée sur les loyers réels et un délai défendable.

La cinquième erreur consiste à traiter l’arrêt du 9 avril 2026 comme une dispense de preuve. Il règle la recevabilité de la demande formée en appel. Il ne dispense pas de démontrer le préjudice.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible

À Paris et en Île-de-France, les expropriations liées aux projets publics, aux transports, aux opérations d’aménagement, aux copropriétés dégradées ou aux projets de renouvellement urbain peuvent toucher des propriétaires bailleurs. Certains détiennent un seul lot loué. D’autres détiennent plusieurs lots en copropriété ou via une SCI.

Le sujet est sensible dans les secteurs concernés par les grands projets d’infrastructure, notamment lorsque l’expropriation porte sur des lots déjà loués ou sur des biens qui produisaient un revenu régulier. Pour un bailleur, la perte de quelques mois de loyers peut représenter une somme importante, surtout si l’indemnité principale ne permet pas de reconstituer immédiatement un patrimoine équivalent.

Le tribunal judiciaire et la cour d’appel compétents dépendent de la localisation du bien et de la procédure engagée. En Île-de-France, les dossiers exigent souvent une lecture croisée du jugement, des offres, des références de vente, du bail et des pièces fiscales.

Stratégie utile après réception du jugement d’expropriation

Après un jugement fixant l’indemnité, il faut agir vite. La première étape consiste à vérifier la notification et le délai d’appel. La deuxième consiste à relire les postes indemnitaires : indemnité principale, remploi, éventuelles indemnités accessoires, frais, perte de revenus, dépréciation du surplus.

Si la perte de loyers n’a pas été demandée ou a été mal chiffrée, l’arrêt du 9 avril 2026 ouvre une piste. Il faut vérifier si la demande peut être présentée comme l’accessoire de l’indemnité principale. Il faut ensuite préparer un mémoire qui ne se limite pas à invoquer l’arrêt : il doit produire les baux, les loyers et la méthode de calcul.

L’ancien article du cabinet sur l’indemnisation des personnes expropriées présente le cadre général. Le présent article traite un point plus précis : la perte de revenus locatifs et sa présentation en appel après la décision du 9 avril 2026.

Pour le propriétaire, l’enjeu n’est pas seulement juridique. Il est financier. Une indemnité d’expropriation doit être relue comme un compte complet : valeur du bien, frais de remploi, perte de loyers, délais, preuve et stratégie d’appel.

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