Le 19 juin 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui bouleverse la donne pour les commerçants et les bailleurs. La troisième chambre civile a rejeté une question prioritaire de constitutionnalité. Les juges du fond demandaient si l’imprescriptibilité de l’action en constatation n’était pas contraire à la Déclaration des droits de l’homme. Cette décision confirme un principe posé dès 2014 et réaffirmé le 25 mai 2023. Un commerçant peut demander au juge de constater l’existence d’un bail commercial statutaire des années après la fin d’un bail dérogatoire. Le bailleur ne peut plus invoquer le délai de prescription pour échapper à cette demande. Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007 (décision), avait déjà posé ce principe, motifs : « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à prescription. » L’arrêt du 19 juin 2025 consacre définitivement cette solution en rejetant la question prioritaire de constitutionnalité.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire et quel est le risque du maintien dans les lieux
Le bail dérogatoire, souvent appelé bail précaire, permet aux parties de déroger au statut protecteur des baux commerciaux. L’article L. 145-5 du Code de commerce (texte officiel) encadre ce mécanisme. Les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas excéder trois ans.
Ce mécanisme offre une souplesse réelle. Un commerçant peut tester un emplacement. Un bailleur peut louer à court terme sans s’engager pour neuf ans. La contrepartie est l’absence de droit au renouvellement et d’indemnité d’éviction pour le locataire.
Le danger apparaît à l’échéance. Le même article prévoit un mécanisme automatique. Si le preneur reste dans les lieux à l’expiration du bail, et au plus tard un mois après l’échéance, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naît de plein droit. Ce bail de neuf ans confère au locataire le droit au renouvellement, la propriété commerciale et, le cas échéant, une indemnité d’éviction. Le bailleur perd alors la souplesse initiale du contrat. Notre article sur le déplafonnement du loyer commercial expose les conséquences financières de cette requalification.
La prescription biennale des actions en matière de bail commercial
L’article L. 145-60 du Code de commerce (texte officiel) établit une règle générale de prescription. Il dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. Ce délai court à compter de l’événement qui leur donne naissance ou de leur dénonciation lorsqu’elles ont été dissimulées.
Cette prescription biennale s’applique à de nombreux contentieux. Elle vise les actions en fixation de loyer, en contestation de congé, en résiliation, en réparation de préjudice. Elle vise également l’action en requalification d’un contrat en bail commercial lorsque le contrat initial ne remplissait pas les conditions d’un bail dérogatoire valable.
La question qui divise les juridictions depuis des années est la suivante. L’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire relève-t-elle de cette prescription biennale ? Ou échappe-t-elle au délai parce qu’elle ne vise pas à modifier un contrat, mais à constater un effet de la loi ?
L’arrêt du 19 juin 2025 : l’action en constatation est imprescriptible
La Cour de cassation a tranché le 19 juin 2025 dans un arrêt de principe. La décision, rendue sur renvoi après cassation, porte le numéro 24-22.125. Les juges du fond avaient posé une question prioritaire de constitutionnalité. Ils demandaient si l’article L. 145-5 du Code de commerce, tel qu’interprété par la Cour, n’était pas contraire au droit de propriété, au principe de sécurité juridique et au principe d’égalité. La Cour de cassation a rejeté cette question et confirmé sa jurisprudence.
L’arrêt rappelle un principe désormais acquis. La demande en constatation d’un bail commercial né du maintien en possession après bail dérogatoire n’est pas soumise à prescription. La Cour précise que le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation. Tous deux peuvent demander à voir constater l’existence d’un bail soumis au statut sans que leur demande ne soit soumise à prescription.
La différence de régime entre l’action en requalification, prescrite par deux ans, et l’action en constatation, imprescriptible, est justifiée par la différence de nature de ces actions. L’action en constatation ne vise pas à modifier la qualité d’un contrat. Elle vise à constater un effet de la loi produit par le maintien dans les lieux.
Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125 (décision), motifs : « la disposition contestée, telle qu’interprétée par la Cour de cassation, ne méconnaît ni l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, ni le principe d’égalité, ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété du bailleur. »
Constatation et requalification : deux actions, deux régimes
La confusion entre ces deux actions est fréquente. Pourtant, leur régime diffère radicalement. Une erreur de qualification peut coûter cher au commerçant comme au bailleur.
| Critère | Action en constatation | Action en requalification |
|---|---|---|
| Objet | Constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession après bail dérogatoire | Faire reconnaître qu’un contrat était en réalité un bail commercial dès l’origine |
| Fondement | Article L. 145-5, alinéa 3, du Code de commerce | Article L. 145-1 et suivants du Code de commerce |
| Prescription | Imprescriptible (Cass. 19 juin 2025) | Biennale (article L. 145-60) |
| Preuve clé | Maintien dans les lieux après échéance sans opposition du bailleur | Le contrat initial ne remplissait pas les conditions du bail dérogatoire |
| Délai d’action | Aucun délai, même après plusieurs années | Deux ans à compter de la signature du bail ou de l’événement |
L’action en constatation suppose que le bail dérogatoire était valable à l’origine. Le contrat respectait la durée maximale de trois ans. Les parties avaient exprimé clairement leur volonté de déroger au statut. L’entrée dans les lieux a coïncidé avec la signature. À l’échéance, le preneur est resté dans les lieux. Le bailleur ne s’est pas opposé dans le délai d’un mois. Dans ce cas, la loi produit un bail commercial de plein droit. L’action en constatation vise à faire reconnaître cet effet automatique.
L’action en requalification vise un tout autre objectif. Elle suppose que le contrat initial ne remplissait pas les conditions du bail dérogatoire. La durée dépassait trois ans. Les parties n’avaient pas exprimé clairement leur volonté de déroger. Le contrat a été signé alors que le preneur occupait déjà les lieux. Dans ce cas, le contrat est un bail commercial déguisé. L’action en requalification vise à faire reconnaître cette véritable nature. Cette action est soumise à la prescription biennale.
Ce que change l’arrêt du 19 juin 2025 dans la pratique
Pour le commerçant, l’arrêt est une sécurité majeure. Il peut céder son fonds de commerce des années après la fin d’un bail dérogatoire. Le repreneur exige souvent la preuve d’un bail commercial statutaire. Grâce à l’imprescriptibilité, le commerçant peut saisir le juge à tout moment pour faire constater l’existence du bail. La valeur du fonds est protégée.
Pour le bailleur, l’arrêt est un avertissement sévère. Il ne peut plus compter sur le temps pour éteindre une créance du locataire. Même dix ans après la fin du bail dérogatoire, le commerçant peut agir. Le bailleur doit donc être intransigeant dès l’échéance. Tout encaissement de loyer postérieur au terme, tout silence, toute tolérance peut être interprété comme un laisser-être compatible avec la naissance d’un bail statutaire. Nos conseils sur la gestion du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux détaillent les pièges à éviter en fin de contrat.
Le risque est particulièrement élevé dans les situations suivantes. Le bailleur continue d’encaisser les loyers après le terme sans envoyer de mise en demeure. Le bailleur propose un nouveau bail dérogatoire au-delà de la durée maximale de trois ans. Le bailleur laisse le locataire effectuer des travaux ou renouveler son assurance après l’échéance. Dans tous ces cas, le maintien dans les lieux est établi. L’opposition n’est pas prouvée. Le bail commercial naît.
Checklist : comment sécuriser sa position avant l’échéance
Le commerçant comme le bailleur doivent préparer le terme du bail dérogatoire avec rigueur. Voici les étapes à suivre.
- Vérifier la durée totale : additionner la durée du bail initial et de tous les avenants. Le total ne doit pas dépasser trente-six mois.
- Dater l’entrée dans les lieux : le bail dérogatoire doit être conclu lors de l’entrée. Toute signature postérieure est risquée.
- Rédiger l’opposition dans le délai : le bailleur doit manifester clairement son opposition au maintien dans les lieux avant l’expiration du délai d’un mois après l’échéance.
- Refuser les paiements postérieurs : tout encaissement de loyer après le terme doit être qualifié d’indemnité d’occupation, non de loyer de bail.
- Exiger la restitution des clés : le départ effectif du locataire doit être matérialisé par la remise des clés et un état des lieux de sortie.
- Conserver les preuves : courriers recommandés, mises en demeure, constats d’huissier, échanges de courriels doivent être archivés.
- Qualifier précisément l’action : en cas de litige, choisir entre l’action en constatation et l’action en requalification selon la nature du contrat initial.
- Saisir le juge compétent : le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent pour les baux commerciaux.
- Anticiper la cession du fonds : le commerçant qui envisage de céder son fonds doit faire constater l’existence du bail commercial avant la signature de la promesse de cession.
- Consulter un avocat : la distinction entre constatation et requalification est technique. Une erreur de stratégie peut coûter des années de procédure.
Paris et Île-de-France : particularités locales
La densité commerciale de Paris et de l’Île-de-France amplifie les enjeux. Les loyers sont élevés. La valeur des fonds de commerce est considérable. Une erreur sur le régime du bail peut représenter des centaines de milliers d’euros de différence.
Le tribunal judiciaire de Paris connaît d’importants contentieux de baux commerciaux. La cour d’appel de Paris a rendu plusieurs arrêts sur la requalification des baux dérogatoires. La jurisprudence parisienne est particulièrement stricte sur la preuve de l’opposition du bailleur. Un simple courrier recommandé avant l’échéance est souvent jugé insuffisant si le bailleur a par ailleurs laissé le locataire poursuivre son exploitation.
Le marché immobilier commercial francilien impose une vigilance accrue. Les commerçants investissent massivement dans l’aménagement de leurs locaux. Les bailleurs sont souvent des sociétés d’investissement qui cherchent à préserver la flexibilité de leur patrimoine. L’arrêt du 19 juin 2025 pénalise d’autant plus l’inattention du bailleur dans ce contexte.
Questions fréquentes
Puis-je revendiquer un bail commercial dix ans après la fin de mon bail dérogatoire ?
Oui, si les conditions de l’article L. 145-5 sont réunies. L’action en constatation est imprescriptible depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 19 juin 2025. Vous devez prouver que vous êtes resté dans les lieux après l’échéance et que le bailleur ne s’y est pas opposé dans le délai d’un mois.
Le bailleur peut-il aussi demander la constatation du bail commercial ?
Oui. La Cour de cassation précise que le bailleur et le locataire sont placés dans la même situation. Le bailleur peut demander au juge de constater l’existence d’un bail commercial statutaire. Cela lui permet de réclamer le paiement des loyers jusqu’au terme de la période triennale lorsque le locataire quitte les lieux de manière anticipée.
Quelle est la différence entre une convention d’occupation précaire et un bail dérogatoire ?
La convention d’occupation précaire est régie par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce (texte officiel). Elle se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Elle ne dépend pas d’une durée maximale. Le bail dérogatoire dépend d’une durée maximale de trois ans. Les deux contrats échappent au statut des baux commerciaux, mais leur régime diffère.
L’action en requalification d’une convention précaire en bail dérogatoire est-elle prescrite ?
Oui. L’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail dérogatoire est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60. Le tribunal judiciaire de Mulhouse l’a rappelé dans une décision du 20 février 2025, n° 24/00101, motifs : « la requalification de la convention d’occupation précaire en bail dérogatoire reste soumise à la prescription biennale en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce qui rappelle que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. » Il a précisé que cette règle ne s’applique pas à la constatation du bail commercial né du maintien en possession, qui échappe à tout délai.
Le bailleur peut-il récupérer son local sans indemnité après un bail dérogatoire ?
Oui, si aucun bail commercial n’est né. Le bailleur doit prouver qu’il s’est opposé au maintien dans les lieux dans le délai d’un mois après l’échéance. Il doit également prouver que le locataire a quitté les lieux ou qu’il a été expulsé. Si un bail commercial est né, le bailleur doit respecter le régime du congé et peut être tenu de verser une indemnité d’éviction.
Quels documents faut-il conserver pour prouver le maintien dans les lieux ?
Le locataire doit conserver plusieurs pièces. Le locataire doit conserver ses quittances de loyer postérieures à l’échéance. Il doit aussi garder les factures d’eau ou d’électricité, les photographies de l’exploitation, les contrats d’assurance, la correspondance avec le bailleur et les attestations de clients.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Le cabinet peut relire votre bail dérogatoire, vérifier votre échéance, préparer une mise en demeure ou défendre une demande de constatation de bail commercial.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Intervention possible à Paris et en Île-de-France.
Téléphone : 06 46 60 58 22
Contact : formulaire de contact du cabinet