Le 6 novembre 2025, la Cour de cassation a rendu deux arrêts de principe sur la clause résolutoire du bail commercial. Dans la première affaire, un bailleur montpelliérain demandait le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours. Dans la seconde, des bailleurs lyonnais soutenaient que le commandement antérieur à la loi du 18 juin 2014 les dispensait de la nouvelle sanction du réputé non écrit. La troisième chambre civile a censuré les deux cours d’appel. Elle a jugé que toute clause résolutoire mentionnant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite en son entier. Elle a aussi précisé que la loi nouvelle s’applique dès lors que l’instance est en cours, même si le commandement a été délivré avant le 18 juin 2014. Ces décisions renforcent considérablement la protection du locataire commercial.
Le délai d’un mois : une exigence d’ordre public
L’article L. 145-41 du Code de commerce (texte officiel) pose une règle impérative :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Ce texte impose deux conditions cumulatives au bailleur. Le commandement de payer doit d’abord être délivré par un commissaire de justice. Il doit ensuite mentionner expressément le délai d’un mois dont dispose le locataire pour s’exécuter. Le défaut de mention de ce délai entraîne la nullité du commandement. La clause résolutoire ne peut alors être acquise.
La Cour de cassation qualifie ces dispositions d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas y déroger par convention. La clause résolutoire qui prévoirait un délai inférieur à un mois contrevient directement à cette exigence légale.
La sanction du réputé non écrit
Avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les clauses contraires aux articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce étaient frappées de nullité. Le législateur a substitué à cette sanction le régime du réputé non écrit. L’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi (texte officiel), dispose désormais :
« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont notamment pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. »
Cette nouvelle sanction présente un avantage majeur pour le locataire. Contrairement à la nullité, qui est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, l’action tendant à voir réputée non écrite une clause n’est pas soumise à prescription. Le locataire peut donc invoquer cette irrégularité à tout moment, même longtemps après la conclusion du bail.
La clause entière disparaît : l’arrêt du 6 novembre 2025, n° 23-21.454
Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a tranché une question disputée. Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois soulève un dilemme. Doit-elle être réputée non écrite en son entier, ou seule la mention du délai doit-elle disparaître ? La troisième chambre civile a opté pour la solution la plus protectrice du locataire. Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454 (décision), motifs :
« La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. »
La Cour confirme ainsi la jurisprudence antérieure rendue sous l’ancien article L. 145-15. Sous cet empire, la clause résolutoire était tenue pour nulle en son entier lorsque le délai imparti au locataire était inférieur au délai légal. La substitution de la nullité au réputé non écrit par la loi de 2014 n’a pas modifié la portée de la sanction. La clause disparaît totalement du contrat. Le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une résiliation de plein droit fondée sur une clause illicite.
Application dans le temps et instance en cours : l’arrêt n° 23-21.334
Le second arrêt du 6 novembre 2025 porte sur l’application dans le temps de la loi du 18 juin 2014. Les bailleurs avaient délivré un commandement en juillet 2013, plusieurs mois avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. La cour d’appel de Lyon avait retenu que la nullité de la clause était encourue aux termes de la législation ancienne, et que la sanction du réputé non écrit n’était pas applicable.
La Cour de cassation a censuré cet arrêt. Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334 (décision), motifs :
« Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle. »
La Cour applique ici l’article 2 du Code civil. Ce texte dispose que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Dès lors que l’instance judiciaire était encore en cours au 18 juin 2014, la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi Pinel.
L’action en réputé non écrit est imprescriptible
La substitution de la nullité au réputé non écrit par la loi de 2014 a des conséquences importantes en matière de prescription. L’action en nullité d’une clause de bail commercial se prescrit par deux ans en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce. En revanche, l’action tendant à voir réputée non écrite une clause n’est pas soumise à ce délai.
La Cour de cassation l’avait déjà affirmé dans un arrêt antérieur. Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 (décision), motifs :
« L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi. L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription. »
Cette solution permet au locataire d’invoquer la nullité de la clause résolutoire à tout moment, même si l’action en nullité serait prescrite. C’est un avantage décisif pour les commerçants confrontés à des baux anciens comportant des clauses irrégulières.
Ce que change cette jurisprudence pour le locataire commercial
Les deux arrêts du 6 novembre 2025 clarifient définitivement la portée de la réforme de 2014. Le tableau suivant résume l’évolution du régime :
| Élément | Avant la loi du 18 juin 2014 | Depuis la loi du 18 juin 2014 |
|---|---|---|
| Sanction de la clause illicite | Nullité | Réputé non écrit |
| Portée de la sanction | Clause entière annulée | Clause entière effacée |
| Prescription | Action en nullité : 2 ans (L. 145-60 C. com.) | Action en réputé non écrit : imprescriptible |
| Application dans le temps | Loi ancienne applicable aux baux antérieurs | Loi nouvelle applicable si bail en cours et instance non close |
| Effet du délai inférieur à un mois | Nullité en son entier (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010) | Réputé non écrit en son entier (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025) |
Le locataire commercial qui reçoit un commandement de payer visant une clause résolutoire doit vérifier trois éléments essentiels :
- Le délai mentionné dans la clause : si celui-ci est inférieur à un mois, la clause est entièrement réputée non écrite.
- La date du commandement : le commandement doit mentionner le délai d’un mois, à peine de nullité.
- L’instance judiciaire : si une procédure est en cours, la loi nouvelle du 18 juin 2014 s’applique, même pour des commandements antérieurs.
Questions fréquentes sur la clause résolutoire bail commercial
Une clause résolutoire prévoyant quinze jours est-elle valable ?
Non. Toute clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite en son entier par application de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Le commandement de payer doit-il obligatoirement mentionner le délai d’un mois ?
Oui. L’article L. 145-41 du Code de commerce impose cette mention à peine de nullité du commandement. Sans cette mention, la clause résolutoire ne peut être acquise.
La loi du 18 juin 2014 s’applique-t-elle aux baux conclus avant cette date ?
Oui, si le bail est encore en cours au 18 juin 2014 et si l’instance judiciaire n’était pas définitivement close à cette date.
L’action en réputé non écrit se prescrit-elle ?
Non. Contrairement à l’action en nullité, qui se prescrit par deux ans, l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription.
Le locataire peut-il contester le montant des sommes réclamées dans le commandement ?
Oui. Le locataire peut soutenir que les sommes ne sont pas dues ou qu’elles font l’objet d’une contestation sérieuse. Une contestation sérieuse fait obstacle au constat de la résolution.
Clause résolutoire et contentieux à Paris et en Île-de-France
Le contentieux des baux commerciaux à Paris et en Île-de-France présente des spécificités liées à la valeur élevée des locaux et à la densité commerciale. Les loyers commerciaux parisiens sont souvent supérieurs à ceux des autres régions. Le montant de la dette locative peut atteindre rapidement des seuils importants. Le commandement de payer vise alors des sommes considérables.
Le contentieux des baux commerciaux à Paris exige une vigilance particulière dès la réception du commandement. Le délai d’un mois court à compter de la signification. Toute contestation sur le montant des charges, des taxes foncières ou des provisions doit être formulée dans ce délai.
Le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux judiciaires de la petite couronne connaissent d’un volume important de contentieux de baux commerciaux. Les délais d’audiencement en référé sont généralement courts. Le locataire qui souhaite obtenir des délais de paiement doit présenter une demande motivée dans les formes prévues à l’article 1343-5 du Code civil. Il doit justifier de sa situation financière et de ses efforts pour apurer sa dette.
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