Depuis l’adoption définitive du projet de loi de simplification de la vie économique en avril 2026, beaucoup de commerçants se posent la même question : la réforme va-t-elle enfin empêcher le bailleur de refacturer la taxe foncière dans un bail commercial ? La réponse utile, au 2 mai 2026, est plus nuancée. Le texte de simplification vise bien la trésorerie des commerçants, notamment par la mensualisation des loyers commerciaux et le plafonnement des dépôts de garantie, mais il ne supprime pas automatiquement toutes les clauses de refacturation de taxe foncière.

Le sujet est recherché et concret. Google Ads remonte environ 390 recherches mensuelles en France sur le cluster « taxe foncière bail commercial », 210 sur « refacturation taxe foncière bail commercial » et encore 70 recherches mensuelles à Paris sur les principales variantes. L’intention n’est pas théorique : le locataire vient de recevoir un appel de charges, un avis de régularisation ou une demande de remboursement de plusieurs milliers d’euros. Le bailleur, lui, veut savoir s’il peut continuer à appeler la taxe sans fragiliser son bail.

La bonne méthode consiste à séparer trois questions : qui paie l’administration fiscale, ce que le bail peut transférer au locataire, et ce que le locataire peut contester lorsque la clause ou les justificatifs sont insuffisants.

La loi de simplification 2026 ne règle pas encore toute la taxe foncière

Le ministère de l’Économie a présenté, le 17 avril 2026, les principales mesures de la loi de simplification de la vie économique. Dans les baux commerciaux, les mesures mises en avant portent surtout sur la mensualisation des loyers commerciaux à la demande du locataire, le plafonnement des dépôts de garantie à trois mois et la simplification de certains travaux via un régime déclaratif.

Le Sénat indique que le texte a été définitivement adopté les 14 et 15 avril 2026, puis transmis au Conseil constitutionnel après deux saisines signalées les 21 et 28 avril 2026. Tant que la décision du Conseil constitutionnel et la promulgation ne sont pas intervenues, il faut éviter deux erreurs : annoncer une règle déjà en vigueur lorsqu’elle ne l’est pas encore, ou croire que l’actualité parlementaire efface immédiatement les clauses des baux en cours.

La taxe foncière suit, à ce stade, le régime du Code de commerce. Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale le 13 janvier 2026 vise bien à limiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux. C’est une actualité importante, car elle montre que le sujet est devenu politique. Mais une proposition déposée n’est pas une règle applicable à un bail en cours.

Pour un commerçant, la question immédiate reste donc : mon bail permet-il vraiment au bailleur de me refacturer cette taxe, et dans quelles limites ?

Le propriétaire reste le redevable fiscal, mais le bail peut transférer le coût

La première distinction est essentielle. Vis-à-vis de l’administration fiscale, la taxe foncière est due par le propriétaire. Le locataire commercial ne devient pas débiteur fiscal du Trésor public parce qu’une clause du bail lui transfère le coût.

En revanche, le bail commercial peut organiser un remboursement entre bailleur et locataire. C’est ce que rappelle la fiche officielle Service-Public Entreprendre sur les charges et dépenses du bail commercial : la taxe foncière et certaines taxes additionnelles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit et si l’inventaire des charges le permet.

L’article R.145-35 du Code de commerce confirme cette logique. Il interdit l’imputation au locataire de plusieurs catégories de dépenses, notamment certaines grosses réparations, certains impôts dont le bailleur est redevable légal, les honoraires de gestion des loyers ou les charges relatives à des locaux vacants. Mais il précise que la taxe foncière et les taxes additionnelles peuvent être imputées au locataire.

Autrement dit, la taxe foncière n’est pas automatiquement récupérable. Elle est récupérable si le contrat est suffisamment clair et si les obligations d’information sont respectées.

Trois conditions à vérifier avant de payer

Avant de régler une refacturation de taxe foncière, le locataire doit contrôler trois points.

Le premier est la clause du bail. Une formule trop générale du type « tous impôts, taxes et charges » peut créer une discussion, surtout si elle ne permet pas d’identifier précisément ce qui est transféré. Plus la clause vise clairement la taxe foncière, les taxes additionnelles et la quote-part imputable au local loué, plus la position du bailleur est solide.

Le deuxième point est l’inventaire précis et limitatif des charges. L’article L.145-40-2 du Code de commerce impose que le contrat de location comporte un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Service-Public Entreprendre le formule de manière pratique : si les parties n’ont pas prévu cet inventaire précis et limitatif, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.

Le troisième point est la justification annuelle. Le bailleur doit fournir un état récapitulatif avec la liquidation et la régularisation des comptes de charges. En pratique, le locataire doit demander l’avis de taxe foncière, la méthode de calcul, la quote-part appliquée, la ventilation entre plusieurs lots, et le traitement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si elle figure sur le même avis.

Si l’un de ces éléments manque, il ne faut pas nécessairement arrêter de payer brutalement. Il faut contester par écrit, demander les justificatifs, isoler les sommes discutées et éviter qu’une dette non traitée déclenche un commandement visant la clause résolutoire.

Bail ancien ou renouvelé : la date change la stratégie

Les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 n’obéissent pas toujours au même raisonnement que les baux soumis au régime issu de la loi Pinel. Service-Public rappelle que, pour les baux conclus ou renouvelés avant cette date, bailleur et locataire ont pu décider plus librement de la répartition des charges, du coût des réparations et des taxes.

Cela ne veut pas dire que le bailleur gagne automatiquement. Il faut relire la clause. Il faut aussi vérifier s’il y a eu renouvellement, avenant, cession de fonds de commerce, changement de propriétaire, modification des locaux ou nouvelle répartition des charges. Dans un bail commercial ancien tacitement prolongé, une clause imprécise peut encore donner lieu à un contentieux.

Une décision récente de la cour d’appel de Paris du 25 septembre 2025 illustre ce point : la cour a raisonné sur un bail de 2006, donc hors application du régime Pinel, et a examiné la portée exacte de la clause fiscale avant de décider si la taxe foncière pouvait être récupérée. Le débat ne se résume donc pas à « avant ou après Pinel » ; il dépend aussi de la rédaction du bail.

Que faire si le bailleur réclame la taxe foncière en 2026 ?

Le premier réflexe est de demander une copie intégrale de l’avis de taxe foncière et du décompte de charges. Il faut vérifier l’année concernée, le montant total, le local visé, la présence d’autres lots, les parties communes et la méthode de répartition. Dans un immeuble mixte ou un centre commercial, la répartition doit correspondre au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation.

Le deuxième réflexe est de comparer la demande avec le bail. La taxe foncière est-elle nommée ? L’inventaire l’identifie-t-il ? Le bail prévoit-il une quote-part, une surface pondérée, un prorata temporis en cas d’entrée ou de sortie en cours d’année ? Le bailleur facture-t-il aussi des frais de gestion, des honoraires, des locaux vacants ou des charges qui ne devraient pas être supportés par le locataire ?

Le troisième réflexe est de traiter la TVA. Lorsqu’un bail commercial est soumis à TVA, la refacturation de la taxe foncière est souvent analysée comme un accessoire du loyer. La question peut devenir comptable et fiscale, surtout si le locataire n’a pas récupéré correctement la TVA ou si le bailleur facture une somme sans document suffisamment clair.

Le quatrième réflexe est d’écrire vite. Une contestation tardive, vague ou purement orale laisse le bailleur poursuivre ses appels. La lettre doit identifier la somme contestée, les textes invoqués, les justificatifs demandés et la réserve de droits. Elle peut proposer de payer le non contesté et de suspendre uniquement la part non justifiée, selon le niveau de risque.

Le bailleur peut-il utiliser la clause résolutoire ?

Oui, le risque existe. Dans beaucoup de baux commerciaux, la clause résolutoire vise les loyers, charges, taxes et accessoires. Si le locataire refuse toute somme sans méthode, le bailleur peut délivrer un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai très court pour agir, souvent un mois, et doit saisir le juge si la contestation est sérieuse ou s’il faut obtenir des délais.

La stratégie doit donc être calibrée. Si la taxe est clairement prévue, justifiée et correctement répartie, une contestation frontale expose le locataire. Si la clause est imprécise, si l’inventaire manque ou si le bailleur refuse de produire les justificatifs, le locataire a un angle sérieux, mais il doit le documenter.

Une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 12 juin 2025 montre l’importance de la preuve : dans un contentieux de clause résolutoire et de charges, le juge a examiné l’existence de l’inventaire, les régularisations et les pièces produites pour apprécier les demandes liées aux charges et taxes foncières. La décision ne crée pas une immunité générale du locataire, mais elle rappelle que les juges vérifient concrètement le bail et les justificatifs.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible

À Paris et en Île-de-France, la taxe foncière peut représenter un coût important pour les commerces, restaurants, cabinets, entrepôts et bureaux. La question se complique encore lorsque l’avis comprend plusieurs locaux, une copropriété, des surfaces annexes, une taxe annuelle sur les bureaux ou des taxes liées à l’usage du local.

Pour un locataire parisien, il faut donc contrôler la répartition poste par poste. Le bailleur ne peut pas se contenter d’envoyer une somme globale sans lien vérifiable avec le local exploité. Pour un bailleur, l’enjeu est inverse : une refacturation mal préparée peut fragiliser un appel de charges, une régularisation annuelle ou un commandement de payer.

La discussion est particulièrement importante au renouvellement. Le locataire peut tenter de renégocier la clause de taxe foncière, de plafonner la refacturation, de prévoir une communication automatique de l’avis ou d’exclure certains postes. Le bailleur peut accepter une rédaction plus précise pour sécuriser la récupérabilité plutôt que de conserver une clause large mais contestable.

Check-list de contestation ou de sécurisation

Pour le locataire, les pièces utiles sont simples : bail initial, avenants, renouvellement, cession de fonds ou droit au bail, inventaire des charges, appels de provisions, régularisations annuelles, avis de taxe foncière, tableaux de répartition, échanges avec le bailleur ou le gestionnaire, commandement éventuel.

Pour le bailleur, il faut préparer la preuve inverse : clause expresse, inventaire conforme, avis fiscal, calcul de quote-part, état récapitulatif annuel, information sur les charges nouvelles, preuve d’envoi et cohérence entre les appels de provisions et la régularisation.

Dans les deux cas, l’actualité 2026 doit être utilisée comme un signal de vigilance, pas comme une formule magique. La loi de simplification change le débat sur la trésorerie des commerçants. La proposition de loi sur la taxe foncière montre une pression politique réelle. Mais devant le juge, le dossier se gagnera sur le texte applicable, la clause, les dates et les justificatifs.

Pour une analyse plus large des clauses de bail, charges, renouvellement et contentieux locatif professionnel, consultez notre page dédiée aux baux professionnels à Paris.

Sources utiles

• Ministère de l’Économie, 17 avril 2026 : loi de simplification de la vie économique.
• Sénat : état parlementaire du projet de loi de simplification.
• Assemblée nationale : proposition de loi n° 2331 sur l’imputation de la taxe foncière dans les baux commerciaux.
• Service-Public Entreprendre : charges et dépenses du bail commercial.
• Code de commerce : article L.145-40-2 et article R.145-35.
• Jurisprudence : cour d’appel de Paris, 25 septembre 2025, n° 24/09609 ; tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2025, n° 24/56619.

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