Chapeau : Vous faites construire une maison, ajouter une extension ou rénover le gros œuvre, et les premières fissures apparaissent avant même la fin du chantier. Qui paie les réparations pendant que l’architecte, le maçon et l’assureur décennal se renvoient la responsabilité pendant des années ? C’est exactement pour éviter cette attente que la loi impose l’assurance dommages-ouvrage : elle préfinance vos réparations sans que vous ayez à prouver la faute de qui que ce soit, puis se retourne elle-même contre les responsables. Pourtant, beaucoup de maîtres d’ouvrage découvrent son existence trop tard, au moment où l’assureur décennal du constructeur défaillant ne répond plus, ou apprennent qu’aucun assureur ne veut les couvrir. Cet article explique qui doit souscrire la dommages-ouvrage et avant quelle date, ce que risque celui qui construit sans elle, comment la mettre en jeu pour obtenir une provision en quelques mois devant le juge des référés, et quels désordres elle couvre pendant dix ans. Les règles citées sont celles lues sur Légifrance le 11 novembre 2026 et les décisions rendues par les juridictions françaises, dont une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 12 novembre 2025 qui condamne un assureur dommages-ouvrage à verser plus de 35 000 euros de provision.
I. L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour vos travaux ?
A. Qui doit souscrire la dommages-ouvrage et avant quelle date ?
Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Le texte est l’article L.242-1 du Code des assurances, qui vise « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction » et lui impose de souscrire « avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Le lien officiel du texte est le suivant : article L.242-1 du Code des assurances. Trois enseignements se dégagent de cette phrase. D’abord, l’obligation pèse sur le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire vous qui faites construire, et non sur les entreprises : ce n’est pas l’assurance décennale du constructeur, qui couvre la responsabilité de celui-ci, mais votre propre assurance, qui vous paie directement. Ensuite, la souscription doit intervenir avant l’ouverture du chantier : une fois les travaux commencés, la plupart des assureurs refusent de couvrir, et le maître de l’ouvrage se retrouve seul face au risque. Enfin, la garantie joue « en dehors de toute recherche des responsabilités » : l’assureur dommages-ouvrage ne peut pas vous opposer que le responsable n’est pas identifié, que l’entreprise a disparu ou que l’expertise est en cours ; il paie d’abord, et exerce ensuite ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
Le champ des travaux concernés suit celui de la responsabilité décennale. Sont visés les travaux de construction d’un ouvrage neuf, mais aussi les extensions, les surélévations et les rénovations qui touchent au gros œuvre, à la structure ou à la solidité du bâtiment : reprise en sous-œuvre, réfection de toiture, remplacement d’un plancher porteur, ouverture d’un mur porteur. En revanche, les menus travaux d’entretien ou d’embellissement qui ne relèvent pas de la garantie décennale n’exigent pas de dommages-ouvrage. La frontière se trace donc avec l’article 1792 du Code civil, qui rend « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil). Si vos travaux sont susceptibles d’engager cette responsabilité décennale des constructeurs, la dommages-ouvrage est en principe obligatoire. Sont réputés constructeurs l’architecte, l’entrepreneur et le technicien liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, mais aussi le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire (article 1792-1 du Code civil) : le vendeur d’immeuble à rénover ou le promoteur qui revend après travaux est donc lui-même soumis à l’obligation d’assurance.
Deux catégories de maîtres d’ouvrage échappent à l’obligation. D’une part, les personnes morales de droit public et les grands maîtres d’ouvrage professionnels qui font construire pour un usage autre que l’habitation. D’autre part, et c’est une nuance que les particuliers doivent connaître sans s’en réjouir trop vite, la sanction pénale ne s’applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche. Mais attention : l’absence de sanction pénale ne supprime pas le risque civil et financier. Le particulier qui autoconstruit sans dommages-ouvrage reste exposé à l’intégralité des conséquences pratiques décrites ci-dessous, à commencer par l’impossibilité de revendre sereinement dans les dix ans. Avant de renoncer, il faut donc mesurer ce que le défaut d’assurance coûte réellement.
B. Que risque-t-on à construire sans dommages-ouvrage ?
Le premier risque est pénal. L’article L.243-3 du Code des assurances dispose que « quiconque contrevient aux dispositions des articles L.241-1 à L.242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement » (article L.243-3 du Code des assurances). Seule la personne physique qui construit pour elle-même ou sa famille proche échappe à cette sanction, comme indiqué ci-dessus. Pour les autres, et notamment pour tout vendeur professionnel ou tout particulier qui fait construire pour revendre, le défaut d’assurance est un délit. En pratique, les poursuites pénales restent rares, mais la menace irrigue tout le contentieux : un vendeur qui n’a pas souscrit la police obligatoire aborde chaque négociation et chaque procès en position de fragilité.
Le deuxième risque est commercial et pèse sur la revente. Lorsqu’un acte translatif de propriété ou de jouissance intervient avant l’expiration du délai de dix ans, « mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances » obligatoires, et l’attestation d’assurance y est annexée (article L.243-2 du Code des assurances). Autrement dit, le notaire doit écrire noir sur blanc que le bien n’est pas couvert, et l’acquéreur le sait avant de signer. Cette mention refroidit les acheteurs, fait baisser le prix et fournit, en cas de désordre ultérieur, un moyen de recours contre le vendeur qui n’avait pas assuré. La Cour de cassation a d’ailleurs eu à trancher le rôle du notaire face à une attestation d’assurance dommages-ouvrage qui s’est révélée fausse : dans un arrêt du 27 juin 2018, rendu sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil et de l’article L.243-2 du Code des assurances, la première chambre civile a cassé l’arrêt qui condamnait le notaire, en jugeant que « de telles diligences ne s’imposaient au notaire qu’en présence d’éléments, qu’elle n’avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires » (Cass. 1re civ., 27 juin 2018, pourvoi n°17-18.582, arrêt n°670 FS-P+B, décision sur courdecassation.fr). L’enseignement est double : le notaire n’est pas tenu de mener l’enquête en l’absence de signal d’alerte, mais le vendeur qui produit un faux s’expose, lui, à une condamnation pénale pour faux et usage de faux et à l’indemnisation des acquéreurs, comme dans cette affaire où le dirigeant de la société venderesse avait été déclaré coupable et condamné à indemniser. Construire sans assurance, ou masquer cette absence, se paie donc au moment de la vente, devant le notaire puis éventuellement devant le juge.
Le troisième risque est financier et immédiat : sans dommages-ouvrage, vous avancez seul le coût des réparations et vous supportez seul la durée du contentieux contre les constructeurs. Avec elle, c’est l’assureur qui préfinance, dans des délais stricts détaillés dans la seconde partie. L’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros et en années de procédure. C’est pourquoi, même lorsque la sanction pénale ne s’applique pas, la souscription reste le choix raisonnable pour tout maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux structurels.
Reste la situation, fréquente, du maître d’ouvrage qui veut s’assurer mais essuie des refus : petit chantier jugé risqué, antécédents de sinistres, travaux atypiques. La loi a prévu une porte de sortie. L’article L.243-4 du Code des assurances permet à « toute personne assujettie à l’obligation de s’assurer qui, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance […], se voit opposer un refus » de « saisir un bureau central de tarification », dont « le rôle exclusif » est de « fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé » (article L.243-4 du Code des assurances). Le refus de l’assureur doit mentionner cette possibilité et ses modalités de saisine, et le bureau statue dans un délai encadré. Concrètement, si deux ou trois assureurs refusent votre chantier, conservez les refus écrits et saisissez le bureau central de tarification plutôt que de lancer les travaux sans couverture : c’est la voie légale pour obtenir une prime imposée à l’assureur désigné.
II. Comment la dommages-ouvrage vous fait-elle payer vite après des malfaçons ?
A. Déclarer le sinistre et faire respecter les délais de 60, 90 et 15 jours
La force de la dommages-ouvrage tient à ses délais légaux, qui font d’elle l’assurance la plus contraignante pour l’assureur et la plus protectrice pour l’assuré. L’article L.242-1 du Code des assurances impose à l’assureur « un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat », puis, lorsqu’il accepte la mise en jeu, « un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre », pour présenter « une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages ». Et « en cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours » (article L.242-1 du Code des assurances). Soixante jours pour dire s’il garantit, quatre-vingt-dix jours pour chiffrer, quinze jours pour payer après acceptation : aucun autre assureur construction n’est tenu à un calendrier aussi serré.
Le non-respect de ce calendrier est lourdement sanctionné. Le même article prévoit que « lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages », et que « l’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal ». Autrement dit, l’assuré n’est pas prisonnier de l’inertie de son assureur : passé les délais, il fait réparer à ses frais en conservant ses factures, et l’assureur paiera le tout majoré des intérêts au double du taux légal. Seule soupape pour l’assureur : en cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, il peut proposer, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la garantie, un délai supplémentaire pour établir son offre, fondé exclusivement sur des considérations techniques et motivé, subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et plafonné à cent trente-cinq jours.
La voie la plus rapide pour contraindre un assureur qui tarde ou qui conteste est le référé. Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette. Une illustration récente et chiffrée vient du tribunal judiciaire de Paris : par ordonnance de référé du 12 novembre 2025, le juge a condamné la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, à payer à une société immobilière « la somme de 35 520,19 euros TTC à titre de provisions à valoir sur les indemnités d’assurances afférentes aux désordres déclarés le 5 février 2024 », en relevant que les travaux de reprise étaient justifiés par des factures en lien avec les désordres constatés dans les rapports d’expertise, de sorte que l’obligation de l’assureur n’était pas sérieusement contestable (TJ de Paris, ordonnance de référé du 12 novembre 2025, RG n°25/56538, décision sur courdecassation.fr). Le juge a précisé que la provision devait être affectée aux travaux de reprise, l’a majorée « des intérêts au double du taux légal à compter du 18 avril 2025 », date de la mise en demeure, et a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, qui est de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du Code civil, selon lequel « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise » (article 1343-2 du Code civil). En revanche, les frais de gestion réclamés par la société, qui n’étaient pas strictement nécessaires à la réparation des dommages, ont été exclus de la provision. La leçon pratique est claire : déclarez le sinistre par écrit, mettez l’assureur en demeure à l’expiration des délais légaux, conservez chaque facture de reprise en lien avec les désordres expertisés, puis assignez en référé devant le tribunal judiciaire du lieu de la construction, à Paris comme ailleurs. Si vos factures correspondent aux désordres constatés, la provision est accordée en quelques mois au lieu d’attendre des années l’issue d’un procès au fond contre les constructeurs. Les lecteurs confrontés à des fissures sur une maison de moins de dix ans trouveront un complément utile dans notre article sur les fissures et l’indemnisation par les assurances, et ceux dont le chantier est à l’arrêt dans notre article sur l’abandon de chantier et la mise en demeure.
B. Quels désordres la garantie couvre-t-elle pendant dix ans ?
La dommages-ouvrage ne couvre ni tout ni n’importe quoi : elle garantit le paiement des réparations des dommages de nature décennale, c’est-à-dire ceux dont les constructeurs sont responsables sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Le critère est donc celui de la garantie décennale elle-même : les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, affectant l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Les exemples typiques sont les fissures traversantes qui menacent la structure, les effondrements partiels, les infiltrations majeures par la toiture ou les façades qui rendent le logement inhabitable, les défauts d’étanchéité des fondations, les affaissements de plancher. La présomption de responsabilité s’étend aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, c’est-à-dire lorsque leur dépose ou leur remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration de l’ouvrage (article 1792-2 du Code civil). Une chaudière simplement posée ou des peintures écaillées ne relèvent pas de la décennale, donc pas de la dommages-ouvrage ; une canalisation encastrée dont la rupture impose de casser la dalle, si.
La durée de la garantie est de dix ans à compter de la réception des travaux. L’article 1792-4-1 du Code civil dispose que toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 1792 à 1792-4 « est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle […] après dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-1 du Code civil). La réception est donc le point de départ de tout le système : c’est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves », prononcé contradictoirement, à l’amiable ou judiciairement (article 1792-6 du Code civil). Pendant l’année qui suit la réception, c’est la garantie de parfait achèvement qui s’applique : l’entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés par réserves au procès-verbal ou par notification écrite ultérieure, et l’assurance dommages-ouvrage ne prend effet qu’après l’expiration de ce délai d’un an. Concrètement, les désordres de la première année se traitent avec l’entrepreneur au titre du parfait achèvement, puis la dommages-ouvrage prend le relais pour les désordres de nature décennale apparus ou dénoncés ensuite, jusqu’au dixième anniversaire de la réception.
Deux situations particulières méritent d’être connues. D’abord, la résiliation du marché avant réception : l’assurance garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception et après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations, et de même après la réception lorsque l’entrepreneur n’exécute pas les siennes. Le maître d’ouvrage abandonné par son entreprise n’est donc pas sans protection, à condition d’avoir mis en demeure avant de résilier. Ensuite, l’acquéreur d’un bien de moins de dix ans bénéficie de la police souscrite par le maître d’ouvrage initial, puisque l’assurance est contractée « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs » : c’est l’une des raisons pour lesquelles la mention de l’assurance dans l’acte de vente, prévue par l’article L.243-2, conditionne la sécurité de l’achat. Acheter une maison de huit ans sans dommages-ouvrage, c’est acheter un risque sans filet de préfinancement ; le prix doit en tenir compte, et le vendeur qui a construit sans assurer doit s’attendre à une négociation sévère ou à un procès.
Conclusion
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire avant l’ouverture du chantier pour tous les travaux qui relèvent de la garantie décennale, sanctionnée pénalement sauf pour le particulier qui construit pour lui-même, et exigible à la revente par la mention dans l’acte notarié. Elle se distingue de toutes les autres assurances construction par son mécanisme : payer vite, sans recherche de responsabilités, dans des délais de soixante, quatre-vingt-dix puis quinze jours dont la violation déclenche des intérêts au double du taux légal. Le juge des référés en fait une arme efficace, comme le montre la provision de 35 520,19 euros accordée à Paris en novembre 2025. En cas de refus d’assurer, le bureau central de tarification impose une prime à l’assureur. Pendant dix ans à compter de la réception, déduction faite de l’année de parfait achèvement, elle couvre les désordres qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Maîtres d’ouvrage à Paris et en Île-de-France : faites établir un procès-verbal de réception contradictoire, déclarez chaque sinistre par écrit dès son apparition, mettez l’assureur en demeure à l’expiration des délais légaux et conservez chaque facture. C’est ce dossier, précis et daté, qui transforme la promesse légale du préfinancement en provision effectivement versée.