Des fissures en escalier sur la façade, une porte qui frotte, un carrelage qui se soulève au rez-de-chaussée : quand la maison a été construite ou vendue il y a moins de dix ans, deux assurances peuvent répondre du sinistre, et chacune tend à renvoyer le propriétaire vers l’autre. D’un côté, la multirisque habitation au titre de la garantie catastrophe naturelle, lorsque la sécheresse et la réhydratation des sols ont fait travailler le terrain. De l’autre, la garantie décennale des constructeurs et l’assurance dommages-ouvrage souscrite avant l’ouverture du chantier. Chaque voie possède ses conditions, ses délais et ses pièges, et saisir la mauvaise fait perdre des mois pendant que les désordres s’aggravent. Les décisions rendues en 2025 et 2026 ont précisé les points qui font basculer un dossier : la cause déterminante des fissures et les mesures de prévention prises par le propriétaire, la gravité réelle des désordres appréciée sur dix ans, et les délais stricts qui s’imposent à l’assureur dommages-ouvrage. Cet article décrit la marche à suivre dans l’ordre où les questions se posent : déclarer et prouver, comprendre un refus et le contester, puis choisir la bonne garantie quand la maison est récente.
I. Fissures et sécheresse : ce que paie la multirisque habitation en catastrophe naturelle
A. Fissure maison assurance catastrophe naturelle : que déclarer et dans quel délai
La garantie contre les effets des catastrophes naturelles n’est pas une option que l’on souscrit à part : elle est automatiquement incluse dans les contrats d’assurance qui couvrent les dommages aux biens, notamment les contrats multirisques habitation, et un assureur ne peut pas refuser de l’accorder lorsque le contrat couvre ces dommages, comme le rappelle la fiche officielle consacrée à l’indemnisation en cas de catastrophe naturelle (service-public.fr, fiche F3076, vérifiée le 10 avril 2026). Deux conditions doivent être réunies : être assuré contre les dommages aux biens concernés, et obtenir la reconnaissance officielle de l’événement par un arrêté interministériel qui précise les communes concernées, la période et la nature des dommages, publié au Journal officiel. Sans arrêté visant sa commune pour la période considérée, la garantie catastrophe naturelle ne peut pas jouer, même si les fissures sont spectaculaires.
Le texte applicable définit ainsi son champ : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises » (article L. 125-1 du code des assurances, en vigueur). Trois exigences en découlent pour le propriétaire : des dommages matériels directs, une cause déterminante tenant à la sécheresse reconnue, et des mesures habituelles de prévention qui ont été prises ou qui n’auraient rien empêché. C’est sur ces trois points que se jouent la plupart des refus.
Le premier réflexe consiste à déclarer vite et par écrit. La fiche officielle précise que la déclaration de sinistre doit être faite dès la connaissance de l’événement, et au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté (service-public.fr, fiche F3076). Indépendamment de ce délai propre aux catastrophes naturelles, le code des assurances impose à l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner sa garantie, dans un délai fixé par le contrat qui « ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances). Lorsque le contrat prévoit une déchéance pour déclaration tardive, celle-ci « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » et « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure » (article L. 113-2 du code des assurances). Concrètement, une déclaration envoyée en lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, qui décrit les désordres pièce par pièce, date leur apparition et leur aggravation, et joint des photographies datées, vaut toujours mieux qu’un simple appel téléphonique dont il ne reste aucune trace.
Le dossier doit ensuite être construit comme une chronologie que l’expert de l’assureur ne pourra pas balayer d’un revers de main : date d’achat et date de construction, nature des fondations si elle est connue, travaux réalisés, première apparition des fissures, aggravation constatée, échanges avec la mairie sur la demande communale de reconnaissance, publication de l’arrêté, déclaration à l’assureur, constats de commissaire de justice si les désordres sont importants, devis de reprise et avis techniques. L’assureur mandate presque toujours son propre expert, et cette expertise oriente tout le dossier : cause retenue, ancienneté des fissures, part imputable à la sécheresse reconnue, coût des travaux, simple rebouchage ou reprise en sous-œuvre. Préparer cette réunion, montrer chaque désordre, exiger que les observations du propriétaire figurent au rapport et conserver une copie de tous les documents remis, c’est déjà préparer la contestation si le rapport minimise les désordres.
La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté ce que l’assureur doit établir avant de faire échec à la garantie. Dans un arrêt du 12 février 2026, la deuxième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait condamné l’assureur au seul motif que les fissures, imputées par les experts à un tassement différentiel, « ne peuvent être imputées de façon déterminante qu’à une cause extérieure à sa construction, et en l’espèce aux épisodes de sécheresse exceptionnelle de 2016 et 2017 constatés comme catastrophe naturelle », car elle avait statué « sans rechercher si les mesures habituelles pour prévenir ces dommages avaient effectivement été prises, ou si, l’ayant été, n’avaient pu empêcher leur survenance », de sorte qu’elle « n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 2e civ., 12 févr. 2026, n° 24-15.504, cassation partielle). Le visa de l’arrêt reprend le texte applicable : « sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises » (Cass. 2e civ., 12 févr. 2026, n° 24-15.504). Le message adressé aux propriétaires est double : la sécheresse reconnue ne suffit pas à elle seule, et l’entretien courant du bien, le drainage, l’élagage ou l’étanchéité des réseaux dont le propriétaire a la charge peuvent devenir le terrain sur lequel l’assureur porte le débat. Conserver les factures d’entretien et de travaux préventifs, c’est se ménager la preuve que les mesures habituelles ont bien été prises.
Il faut enfin distinguer la règle légale de la clause contractuelle, car les deux se cumulent dans le règlement du sinistre. La loi fixe le périmètre de la garantie ; le contrat peut prévoir une franchise, c’est-à-dire la part qui reste à la charge de l’assuré, et l’assureur est fondé à l’appliquer lorsqu’elle est stipulée. La Cour de cassation l’a confirmé dans un litige où l’expert imputait les désordres pour l’essentiel à une succession de sécheresses : « la SA Generali est en droit de solliciter l’application de la franchise conformément aux stipulations contractuelles » (Cass. 2e civ., 10 nov. 2021, n° 20-11.868, rejet). Relire son contrat pour connaître le montant exact de la franchise avant de contester le chiffrage évite de perdre du temps sur un point que le juge validera.
B. Refus de l’assureur, commune non reconnue et aggravation : comment contester une offre ou un refus
Le refus le plus fréquent porte sur la causalité : l’assureur reconnaît les fissures mais soutient qu’elles ne viennent pas principalement de la sécheresse reconnue. Il invoque une insuffisance de fondations, un défaut d’entretien, une fuite de réseau, des travaux voisins ou des fissures antérieures à la période visée par l’arrêté. Ce débat n’est pas perdu d’avance, mais il se gagne avec des documents, pas avec des affirmations. Le rapport d’expertise judiciaire ordonné en référé reste l’arme la plus efficace : dans une affaire jugée le 2 juin 2026, des propriétaires avaient déclaré deux sinistres, imputés aux sécheresses de 2016 puis de 2018, et l’assureur déniait sa garantie en soutenant que les désordres, apparus dès 2016 sans catastrophe naturelle, n’avaient fait que s’aggraver en 2018 ; après expertise judiciaire et échec d’une médiation à laquelle l’assureur ne s’était pas présenté, le tribunal a condamné la compagnie à payer 207 400 euros au titre du coût de reprise des désordres en application de sa garantie catastrophe naturelle, 3 432 euros au titre des mesures conservatoires et 10 000 euros de préjudice, en retenant que les tassements s’étaient essentiellement produits durant le second semestre 2018 (TJ Bourges, 2 juin 2026, RG 24/01272). La même décision a déduit une franchise de 1 520 euros, ce qui donne l’ordre de grandeur de la part qui reste au propriétaire dans un dossier de sécheresse (TJ Bourges, 2 juin 2026, RG 24/01272).
Un deuxième motif de refus tient à la nature même des fissures. Pour les dommages dont la cause déterminante réside dans les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse, la loi limite en effet la garantie « aux dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment » (article L. 125-2 du code des assurances). Le simple faïençage superficiel ou les microfissures esthétiques qui ne menacent ni la structure ni l’usage des lieux n’entrent pas dans ce périmètre, et l’assureur qui le démontre par une expertise sérieuse obtient gain de cause sur ce point. En revanche, dès que les fissures sont traversantes, qu’elles s’accompagnent d’affaissements, de portes et de fenêtres qui ne ferment plus ou d’infiltrations, la discussion change de nature : il faut alors exiger de l’expert qu’il se prononce précisément sur l’atteinte à la solidité et sur l’usage normal, et faire compléter le rapport par un avis technique contradictoire si ces questions sont éludées.
Un troisième piège guette les maisons anciennes situées dans des zones soumises à des sécheresses répétées : l’assureur soutient que les désordres viennent d’une succession d’épisodes anciens, et non de la période reconnue par le dernier arrêté. Dans l’affaire tranchée le 10 novembre 2021, l’expert judiciaire indiquait que les conditions météorologiques avaient joué un rôle causal dans l’apparition des fissurations, mais l’assureur faisait valoir que les désordres résultaient à hauteur de 60 à 80 % de la succession de sécheresses connues depuis les années 1980 et que la construction elle-même, par ses fondations, avait aggravé l’effet de ces sécheresses sur le bâti ; la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’assurée sur ce point tout en rappelant que, lorsque la construction existante a elle-même généré ses propres désordres en aggravant l’effet des sécheresses successives, la garantie décennale du constructeur peut être recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil (Cass. 2e civ., 10 nov. 2021, n° 20-11.868 ; article 1792 du code civil). Cette articulation entre catastrophe naturelle et construction sera développée dans la seconde partie : pour une maison récente, l’état des fondations n’est pas seulement un argument de l’assureur, c’est aussi une voie de recours contre ceux qui l’ont construite.
Reste le cas où la commune n’est pas reconnue : l’arrêté interministériel liste les communes admises et celles dont la demande est rejetée, et sans reconnaissance la garantie catastrophe naturelle ne peut pas jouer pour la période considérée. La première démarche consiste à vérifier auprès de la mairie si une demande communale a bien été déposée et avec quelles pièces justificatives, puis à suivre la publication des arrêtés suivants, car une sécheresse d’une année donnée peut être reconnue par un arrêté ultérieur. En parallèle, rien n’interdit de déclarer le sinistre à l’assureur à titre conservatoire et de faire constater les désordres par commissaire de justice : si un arrêté postérieur reconnaît la commune, le dossier est déjà constitué et daté. Et lorsque les fissures compromettent la solidité alors que la maison a moins de dix ans, la voie de la construction décrite ci-après ne dépend d’aucun arrêté et peut être engagée immédiatement.
Enfin, aucun dossier ne doit mourir d’un délai. Par exception au principe selon lequel les actions dérivant d’un contrat d’assurance se prescrivent par deux ans, « les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance » (article L. 114-1 du code des assurances). En cas de sinistre, ce délai ne court toutefois « que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là » (article L. 114-1 du code des assurances), ce qui compte pour des fissures apparues progressivement ou découvertes tardivement. Avant tout procès, la médiation de l’assurance reste un passage utile : elle suspend la prescription et coûte moins cher qu’une expertise judiciaire. Mais l’affaire jugée à Bourges montre ses limites lorsque l’assureur ne s’y présente pas : après l’échec constaté, les propriétaires ont obtenu gain de cause devant le tribunal, avec 7 000 euros au titre des frais de procédure (TJ Bourges, 2 juin 2026, RG 24/01272). Mieux vaut donc tenter la voie amiable sans jamais laisser passer les délais d’action.
II. Maison de moins de dix ans : garantie décennale et dommages-ouvrage, quelle assurance saisir
A. Fissures graves apparues avant dix ans : la garantie décennale du constructeur ou du vendeur
Lorsque la maison a été réceptionnée il y a moins de dix ans, un second régime entre en jeu, qui ne dépend d’aucun arrêté de catastrophe naturelle. « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », et « Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère » (article 1792 du code civil). La mention du vice du sol est essentielle pour des fissures sur terrain argileux : des fondations inadaptées à la nature du sol engagent la responsabilité décennale, sauf si le constructeur démontre une cause étrangère, par exemple une sécheresse d’une intensité telle qu’aucune fondation normale n’y aurait résisté. C’est exactement le débat que l’assureur multirisque tente d’inverser lorsqu’il oppose l’état des fondations : ce qui est pour lui un motif de refus devient, dans la voie de la construction, un moyen de mise en cause.
Ce régime protège aussi bien le maître d’ouvrage qui a fait construire que l’acquéreur qui a acheté la maison à un vendeur, car « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » est elle-même réputée constructeur de l’ouvrage (article 1792-1 du code civil). Le particulier qui a fait construire puis revendu n’échappe donc pas à la garantie décennale, et l’acquéreur qui découvre des fissures quelques années après l’achat dispose d’une action directe contre lui, en plus de l’action contre les entreprises. Le délai pour agir est enfermé dans dix ans : toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur ce fondement « est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-1 du code civil). La réception, acte contradictoire par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, constitue donc le point de départ à partir duquel il faut compter (article 1792-6 du code civil). Pendant la première année qui suit cette réception, la garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés, avec ou sans réserves au procès-verbal (article 1792-6 du code civil).
La jurisprudence récente illustre à la fois la puissance et les limites de cette voie pour des fissures. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile a statué sur une maison réceptionnée le 25 août 2008, dont les premières fissures étaient apparues en 2016 avant de s’aggraver en 2019 : certaines n’étaient qu’esthétiques, mais celles des façades sud et ouest, pour partie traversantes, étaient structurelles et s’aggravaient, et l’expert préconisait des micropieux. La cour d’appel avait retenu un risque avéré d’effondrement et condamné le vendeur à 182 553,64 euros de travaux et 6 000 euros de relogement. La Cour de cassation a censuré cette décision, car l’expert avait précisé que la villa ne présentait pas de risque d’effondrement immédiat et que les fissures ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination, de sorte que la cour d’appel avait statué « par des motifs n’établissant pas que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-10.517, cassation partielle). L’enseignement est net : des fissures même structurelles et évolutives ne suffisent pas si, à l’expiration des dix ans, elles n’ont pas encore compromis la solidité ni rendu la maison impropre à sa destination de manière certaine. D’où l’importance d’agir tôt, de faire constater l’évolution par des accédits successifs et de ne pas attendre la dixième année pour saisir le juge. On notera que, dans cette affaire, l’acquéreur avait d’abord déclaré le sinistre à son assureur multirisque habitation, qui avait dénié sa garantie, et que la Cour a mis hors de cause cette compagnie devant la cour de renvoi : la multirisque qui a régulièrement dénié sa garantie n’a plus sa place dans le procès décennal (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-10.517).
Pour approfondir la mise en œuvre pratique de cette garantie, le lecteur peut se reporter au guide consacré à la responsabilité décennale face aux infiltrations et aux désordres, guide pratique pour le maître d’ouvrage, qui détaille les démarches de constat et de mise en cause des constructeurs.
B. Assurance dommages-ouvrage : le préfinancement des travaux sans attendre la recherche des responsabilités
Le propriétaire d’une maison récente dispose d’un troisième levier, souvent le plus rapide : l’assurance dommages-ouvrage, que toute personne qui fait réaliser des travaux de construction « doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs », et qui garantit, « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages » de nature décennale (article L. 242-1 du code des assurances). Symétriquement, toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée doit être couverte par une assurance à l’ouverture du chantier (article L. 241-1 du code des assurances). L’intérêt majeur de la dommages-ouvrage tient à son objet : préfinancer les réparations sans attendre que le juge ait tranché entre le constructeur, l’architecte et leurs assureurs. Pour des fissures qui s’aggravent chaque été, cette rapidité conditionne la sauvegarde du bâtiment.
Les délais d’instruction qui s’imposent à cet assureur ont été rappelés avec précision par la Cour de cassation le 3 avril 2025 : « l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la garantie », et, « Lorsqu’il accepte la mise en jeu de celle-ci, il présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité » (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-16.055, cassation partielle). Surtout, l’assureur qui a accepté la garantie dans ce délai de soixante jours « ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres », et il reste tenu de verser le complément nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-16.055). Concrètement, si l’assureur dommages-ouvrage a dit oui dans les soixante jours, il ne peut plus se raviser ensuite en soutenant que les fissures ne relèvent pas de la décennale ; et l’assuré qui n’acquiesce pas aux propositions peut obtenir une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité notifiée pour ne pas différer les travaux. Chaque déclaration doit donc être envoyée de façon à faire courir ces délais de manière incontestable, et chaque réponse de l’assureur doit être conservée.
Reste à ordonner les démarches quand les deux régimes coexistent. En pratique, le propriétaire d’une maison de moins de dix ans touchée par la sécheresse a intérêt à mener les deux voies en parallèle plutôt qu’à choisir trop tôt : déclarer la catastrophe naturelle à la multirisque habitation pour préserver la garantie et ses délais, et déclarer simultanément le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage pour obtenir le préfinancement des reprises. Si l’assureur multirisque dénie sa garantie en invoquant les fondations, ce refus documente utilement la mise en cause décennale des constructeurs ; si l’assureur dommages-ouvrage accepte sa garantie dans les soixante jours, les travaux peuvent commencer sans attendre l’issue du débat sur la sécheresse. L’erreur à éviter consiste à laisser l’une des deux voies se périmer : ne pas déclarer la catastrophe naturelle parce que l’on croit à la décennale, ou négliger la dommages-ouvrage parce que l’arrêté vient d’être publié. Les deux déclarations écrites, précises et datées, avec constats et photographies, forment ensemble le dossier qui permettra, devant l’expert puis devant le juge, de rattacher chaque fissure à sa cause et chaque réparation à son payeur.
Conclusion
Des fissures sur une maison de moins de dix ans ouvrent deux chemins qui ne s’excluent pas : la multirisque habitation au titre de la catastrophe naturelle sécheresse, subordonnée à un arrêté visant la commune et à la preuve d’une cause déterminante, et les garanties de la construction, décennale des constructeurs et dommages-ouvrage, qui ne dépendent d’aucun arrêté mais exigent des désordres d’une certaine gravité et une action avant l’expiration des dix ans. Dans les deux cas, tout se joue sur les pièces réunies dès les premiers mois : déclaration écrite dans les délais, chronologie photographiée des désordres, factures d’entretien, rapports d’experts et constats d’huissier. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que les juges sanctionnent aussi bien l’assureur qui refuse sans examiner les mesures de prévention prises par le propriétaire que le demandeur qui invoque la décennale sans établir une atteinte certaine à la solidité ou à la destination dans le délai de dix ans. Face à des fissures qui évoluent, attendre est la seule stratégie qui fait perdre à coup sûr.