Un commerce de centre-ville baisse le rideau, un autre est placé en liquidation judiciaire, un troisième cherche un repreneur. À Perpignan, la presse locale a compté au moins treize fermetures récentes dans le cœur de ville, et le maire a annoncé par communiqué, le 5 novembre 2026, des mesures immédiates et, à plus long terme, des dispositifs destinés à répondre aux difficultés du commerce de centre-ville (Actu.fr, article lié par Google Trends à la requête « perpignan »). Parmi les outils dont dispose une commune figure un mécanisme méconnu des commerçants eux-mêmes : le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, institué par le code de l’urbanisme. Ce droit ne s’exerce ni partout, ni sur toutes les ventes, ni sans délai. Il suppose un périmètre délimité, une déclaration préalable du cédant, une décision dans un délai de deux mois prévue par l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme, puis, si la commune acquiert, une rétrocession à un commerçant ou à un artisan. Pour le vendeur, pour le repreneur pressenti et pour le bailleur, tout se joue sur des questions très concrètes : la vente est-elle dans le périmètre, la déclaration est-elle complète, le délai a-t-il couru, le prix peut-il être discuté devant un juge, et que se passe-t-il lorsque le fonds dépend d’une procédure collective ? Les développements qui suivent décrivent le régime général de ce droit de préemption, à partir des textes en vigueur et de décisions publiées ; ils ne décrivent la situation d’aucun commerce en particulier et ne préjugent d’aucune décision qu’une commune pourrait prendre.
I. Fermeture d’un commerce en centre-ville : quand la mairie peut-elle préempter le fonds ou le bail commercial ?
A. Un périmètre de sauvegarde délimité par délibération motivée, et des ventes précisément visées
Le droit de préemption commercial n’existe que si la commune l’a institué. Aux termes de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme : « Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. » Le même article ajoute qu’à l’intérieur de ce périmètre, « sont également soumises au droit de préemption visé à l’alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ». Trois conséquences pratiques se déduisent directement du texte. D’abord, hors périmètre délimité, la commune ne dispose pas de ce droit sur un fonds ou sur un bail : la première vérification, avant toute signature, consiste donc à demander à la mairie si un périmètre de sauvegarde couvre la rue concernée et à obtenir la délibération qui l’institue. Ensuite, seules les aliénations à titre onéreux sont visées : la donation d’un fonds ou sa transmission à titre gratuit ne relève pas de ce mécanisme. Enfin, le terrain nu ou à bâtir n’entre dans le champ que dans la fourchette de surface de vente que le texte fixe, entre 300 et 1 000 mètres carrés.
L’institution du périmètre obéit elle-même à une procédure que le vendeur ou le repreneur peut utilement vérifier lorsqu’il conteste l’existence même du droit. L’article R. 214-1 du code de l’urbanisme prévoit que le maire soumet pour avis le projet de délibération à la chambre de commerce et d’industrie territoriale et à la chambre des métiers et de l’artisanat, avec le projet de plan du périmètre et un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité dans ce périmètre ainsi que les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. Le même article précise : « En l’absence d’observations de la chambre de commerce et d’industrie territoriale et de la chambre des métiers et de l’artisanat dans les deux mois de leur saisine, l’avis de l’organisme consulaire est réputé favorable. » La délibération délimitant le périmètre fait ensuite « l’objet des mesures de publicité et d’information dans les conditions prévues par l’article R. 211-2 », selon l’article R. 214-2 du code de l’urbanisme. Pour un commerçant qui prépare la vente de son fonds, ces pièces — délibération motivée, plan du périmètre, rapport d’analyse — sont les premiers documents à réunir : elles disent si la vente projetée tombe sous le coup du droit de préemption et quel objectif la commune a affiché pour le secteur.
La commune n’exerce pas nécessairement elle-même ce droit. L’article L. 214-1-1 du code de l’urbanisme permet à la commune qui fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation de lui déléguer tout ou partie des compétences du chapitre, et il permet à la commune ou à l’établissement délégataire de déléguer à son tour ce droit, notamment « à une société d’économie mixte » ou « au concessionnaire d’une opération d’aménagement ». Le texte ajoute que cette délégation « peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou de terrains », et les biens ainsi acquis entrent alors dans le patrimoine du délégataire. Concrètement, la décision de préemption peut donc émaner d’un délégataire et non du maire : le cédant qui reçoit une telle décision vérifiera l’existence et la portée de la délégation avant toute autre discussion, car c’est elle qui fonde la compétence de l’auteur de la décision.
Reste la question que posent toutes les fermetures liées à une procédure collective : le droit de préemption s’applique-t-il lorsque le fonds est cédé dans le cadre d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ? L’article R. 214-3 du code de l’urbanisme énumère les biens concernés, puis pose une exclusion expresse pour les biens ou droits inclus dans la cession d’une ou de plusieurs activités prévue à l’article L. 626-1 du code de commerce ou dans le plan de cession arrêté en application de l’article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 à L. 642-17 du même code Autrement dit, lorsque le fonds ou le bail fait partie d’un plan de cession d’entreprise arrêté par le tribunal, le mécanisme de préemption commerciale ne s’applique pas à cette cession. En revanche, le texte ne vise pas, en tant que telle, la vente isolée d’un actif hors plan de cession : le liquidateur, l’administrateur ou le commerçant concerné doivent donc qualifier précisément l’opération envisagée — plan de cession ou aliénation distincte — avant de conclure que la déclaration préalable est ou non requise. Sur les autres voies de sortie d’un bail lorsque l’exploitation cesse, le lecteur pourra rapprocher ce régime de celui du congé triennal du preneur d’un bail commercial, qui répond à une logique différente : partir à une échéance du bail, et non vendre le fonds ou le droit au bail à un repreneur.
Le cas de la vente aux enchères est traité séparément par le décret. L’article R. 214-7 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de cession par voie d’adjudication d’un fonds ou d’un bail visé par le chapitre, l’officier chargé de la vente « procède à la déclaration préalable prévue à l’article L. 214-1 », que cette déclaration « indique la date et les modalités de la vente » et qu’elle « est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente ». Le même article prévoit ensuite que le titulaire du droit de préemption « dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication » pour notifier sa décision de se substituer à l’adjudicataire. L’enchérisseur qui emporte un fonds ou un droit au bail situé dans un périmètre de sauvegarde ne devient donc pas définitivement acquéreur au coup de marteau : il doit intégrer, dans son financement et dans son calendrier d’ouverture, l’existence de ce délai de substitution postérieur à l’adjudication, tel que l’article R. 214-7 du code de l’urbanisme l’organise.
B. Une déclaration préalable à peine de nullité, puis un délai de deux mois pour décider
Lorsqu’une aliénation à titre onéreux entre dans le champ du périmètre, elle ne peut pas être conclue sans que la commune ait été mise en mesure de se prononcer. L’article L. 214-1 du code de l’urbanisme dispose : « Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. » Le contenu de cette déclaration est fixé par le même texte : « Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. » La sanction énoncée par la loi est la nullité de l’aliénation conclue sans déclaration : vendre d’abord et déclarer ensuite expose donc la vente elle-même, et non seulement le vendeur à une amende. Pour le repreneur pressenti, la prudence commande d’exiger, avant tout versement, la copie de la déclaration et la preuve de sa réception par la commune, puis de subordonner la signature définitive à l’expiration du délai de préemption ou à une renonciation exprès.
Une fois la déclaration reçue, la commune ne dispose pas d’un temps indéterminé. L’article L. 214-1 du code de l’urbanisme prévoit : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. » L’article R. 214-5 du code de l’urbanisme décline les trois réponses possibles dans ce même délai : le titulaire notifie au cédant, au choix, sa décision d’acquérir aux prix et conditions de la déclaration, son offre d’acquérir au prix qui sera fixé par l’autorité judiciaire saisie selon l’article R. 214-6, ou sa décision de renoncer au droit de préemption. Le décret précise les formes de cette notification — pli recommandé avec demande d’avis de réception, remise contre décharge ou voie électronique dans les conditions qu’il fixe — et ajoute : « Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur. » Le bailleur n’est donc pas un spectateur de la procédure : le texte organise son information, ce qui lui permet de vérifier, de son côté, les clauses du bail relatives à la cession.
La computation de ce délai de deux mois a donné lieu à un contentieux précis, utile à tout cédant qui reçoit une demande de pièces complémentaires. La cour administrative d’appel de Versailles a jugé, le 7 février 2019 (n° 17VE01587), que « le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d’un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration préalable » et que ces dispositions ont notamment pour objet de permettre au propriétaire qui veut vendre de savoir de façon certaine et dans de brefs délais s’il peut poursuivre l’aliénation envisagée (CAA Versailles, 2e chambre, 7 février 2019, n° 17VE01587). La cour ajoute, dans la même décision, qu’une demande de précisions complémentaires ne proroge le délai « que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation », et que, dans ce cas, « le délai de deux mois court à compter de la réception par l’administration d’une déclaration complétée ou rectifiée » (CAA Versailles, 7 février 2019, n° 17VE01587). Dans cette affaire, la cour a considéré que la déclaration enregistrée le 10 février 2016 n’était ni incomplète ni entachée d’une erreur substantielle, que la demande de pièces complémentaires ne pouvait donc pas empêcher le délai de courir depuis cette réception, et que la commune était « réputée avoir renoncé à l’exercice de ce droit » à la date à laquelle le cédant avait reçu notification de la décision de préemption, le délai de deux mois étant, selon la cour, « un délai franc » (CAA Versailles, 7 février 2019, n° 17VE01587). Deux réflexes se déduisent de cette jurisprudence pour le cédant : déposer d’emblée une déclaration complète au regard des mentions exigées par l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme, et conserver la preuve datée de la réception, car c’est elle qui fait courir le délai au terme duquel le silence vaut renonciation.
Le consentement du bailleur, lorsqu’il est requis par le bail, peut également affecter la validité de la suite des opérations. La cour administrative d’appel de Versailles a ainsi jugé, le 29 août 2023 (n° 21VE01749), dans une affaire où la cession du bail était conditionnée par le bail au consentement du bailleur et où la déclaration transmise à la commune faisait apparaître ces conditions, que « l’absence de consentement de cette dernière à la cession envisagée constitue, dans les circonstances particulières de l’espèce, une irrégularité telle qu’elle est de nature à entacher d’illégalité la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration » (CAA Versailles, 6e chambre, 29 août 2023, n° 21VE01749). La cour relève expressément les « circonstances particulières de l’espèce » : cette solution ne se transpose donc pas mécaniquement à tous les baux, mais elle invite le cédant d’un droit au bail à régler la question de l’accord du bailleur avant ou pendant la déclaration, et le bailleur à faire connaître sa position par écrit. Sur un terrain voisin, celui des conditions de forme d’une cession de bail lorsque le bailleur est en indivision, le lecteur pourra consulter l’analyse consacrée à la cession de bail commercial et à l’accord du bailleur en indivision.
II. Préemption d’un bail commercial par la mairie : prix, rétrocession et recours du vendeur et du repreneur
A. Un prix qui peut être fixé par le juge de l’expropriation, puis une rétrocession obligatoire à un commerçant ou à un artisan
La commune peut accepter le prix déclaré, mais elle peut aussi le discuter. L’article L. 214-1 du code de l’urbanisme renvoie, pour l’exercice du droit, aux « modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7 ». L’article R. 214-6 du code de l’urbanisme précise la voie à suivre en cas de désaccord : « En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d’expropriation », par lettre recommandée avec demande d’avis de réception accompagnée de son mémoire, avec notification simultanée au cédant et, le cas échéant, au bailleur. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme pose alors la règle de fixation : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » Le vendeur qui reçoit une offre à un prix inférieur au prix déclaré n’est donc pas tenu d’accepter ce prix : c’est le juge de l’expropriation qui le fixera à défaut d’accord, selon les règles que ce texte rend applicables.
La procédure de fixation judiciaire du prix laisse aux deux parties une porte de sortie que le cédant doit connaître avant de s’y engager. L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix. » Le même article ajoute qu’en cas de fixation judiciaire du prix, « pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation », et le silence des parties dans ce délai vaut alors acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété au profit du titulaire du droit de préemption, selon l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme. Pour le commerçant, la conséquence est nette : contester le prix offert ne le condamne pas à vendre au prix que fixera le juge, puisqu’il peut retirer son offre dans les conditions de ce texte ; mais laisser passer sans réagir le délai de deux mois qui suit la décision définitive produit, au contraire, les effets d’une acceptation.
Si la commune ou son délégataire acquiert, l’opération ne s’arrête pas là : la loi impose une revente à un exploitant. L’article L. 214-2 du code de l’urbanisme prévoit que le titulaire « doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné ». Le même article précise que ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds, que l’acte de rétrocession prévoit les conditions de sa résiliation en cas d’inexécution du cahier des charges par le cessionnaire, et que la rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur, lequel figure dans l’acte de rétrocession, selon l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme. Pendant ce délai, le titulaire peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions des articles L. 144-1 à L. 144-13 du code de commerce, que le même texte rend applicables. Le repreneur évincé par la préemption n’est donc pas nécessairement écarté pour toujours : il peut se porter candidat à la rétrocession, voire à une location-gérance, si son activité répond à l’objectif de diversité que la loi assigne à l’opération.
La rétrocession est elle-même encadrée. Le cahier des charges « est approuvé par délibération du conseil municipal » ou de l’organe délibérant de l’établissement délégataire, selon l’article R. 214-11 du code de l’urbanisme. Avant toute décision de rétrocession, le maire publie « par voie d’affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession » comportant « un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain, le prix proposé » et la mention que le cahier des charges peut être consulté en mairie, selon l’article R. 214-12 du code de l’urbanisme, qui exige aussi des candidats la justification de leur immatriculation. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l’article R. 214-13 du code de l’urbanisme organise le recueil de l’accord du bailleur : le titulaire lui transmet le projet d’acte accompagné du cahier des charges par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; si le bailleur entend s’opposer, il saisit le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond ; à défaut de notification de la saisine motivée de la juridiction dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d’acte, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession, selon ce même article R. 214-13 du code de l’urbanisme, qui prévoit en outre la suspension du délai de rétrocession pendant cette procédure. Bailleur, candidat à la reprise et commune disposent ainsi chacun d’un calendrier écrit : le suivre, pièces datées à l’appui, évite que le silence ne produise des effets que personne n’avait voulus.
B. Contester la décision de préemption : motivation, réalité du projet et délai du recours
Le vendeur qui estime la préemption injustifiée, comme l’acquéreur évincé qui avait signé un compromis, peuvent contester la décision devant le juge administratif. Le contrôle porte d’abord sur la finalité de l’opération. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dispose que les droits de préemption du titre « sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », parmi lesquels l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme mentionne le fait « d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques ». Le Conseil d’État a rappelé, le 8 juillet 2025 (n° 501402), qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités doivent, « d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date » (CE, 1re chambre, 8 juillet 2025, n° 501402). Dans cette affaire, qui portait sur la préemption d’un local commercial, le Conseil d’État a relevé que la décision avait été prise pour la réalisation d’un local d’activité conforme aux objectifs d’un plan communal pour le commerce visant notamment « à lutter contre la vacance commerciale, à préserver la diversité des activités et à favoriser l’installation de commerces et services de proximité », et que le projet avait fait l’objet d’une étude de faisabilité ; il a jugé que le juge des référés avait commis une erreur de droit en retenant un doute sérieux tiré de l’absence de précision des caractéristiques du projet (CE, 8 juillet 2025, n° 501402). Autrement dit, la commune n’a pas à présenter un projet d’exploitation arrêté dans ses moindres détails, mais elle doit établir la réalité d’un projet rattachable aux objets de l’article L. 300-1 à la date de sa décision : c’est sur ce terrain — existence d’un plan, d’une étude, d’une délibération antérieure — que le requérant devra concentrer sa critique.
La motivation formelle de la décision fait l’objet du même contrôle. Dans l’arrêt du 7 février 2019 déjà cité, la cour administrative d’appel de Versailles a jugé qu’une décision de préemption d’un fonds de commerce qui visait les articles L. 210-1 et L. 300-1 et la délibération instaurant le périmètre, faisait état d’une étude de restructuration du quartier et indiquait que la préemption s’inscrivait « dans la politique de la commune de préservation de la diversité des commerces dans le périmètre de sauvegarde » répondait « aux exigences de motivation fixées par l’article L. 210-1 » (CAA Versailles, 7 février 2019, n° 17VE01587). La même cour a également admis, sur les pièces du dossier — progression du nombre d’établissements d’un même type d’activité, étude locale faisant apparaître une surreprésentation et un effet d’éviction des autres commerces — que l’intérêt général relatif à la préservation de la diversité commerciale était établi (CAA Versailles, 7 février 2019, n° 17VE01587). Pour le commerçant dont la vente est préemptée au motif que l’activité du repreneur pressenti déséquilibrerait l’offre locale, la discussion utile portera donc moins sur l’opportunité commerciale de son projet que sur les pièces que la commune verse au dossier : rapport d’analyse du périmètre, données sur la vacance ou sur la concentration d’activités, cohérence entre le motif énoncé et l’activité de l’acquéreur évincé telle qu’elle figurait dans la déclaration préalable.
Le recours doit enfin être formé sans tarder. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » À ce recours au fond peut s’ajouter, lorsque l’urgence le justifie, une demande de suspension en référé : c’est dans ce cadre que le Conseil d’État a statué le 8 juillet 2025, en rappelant les termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, selon lesquels le juge des référés « peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » (CE, 8 juillet 2025, n° 501402). La suspension n’est donc pas automatique : dans cette affaire, le Conseil d’État a jugé que les moyens tirés du défaut de motivation et de l’absence de projet réel n’étaient pas propres à créer un doute sérieux. Pendant l’instance, le cédant conservera toutes les pièces de la chronologie — déclaration, accusé de réception, demandes de pièces complémentaires, notification de la décision et, le cas échéant, copie adressée au bailleur — car les litiges tranchés par les décisions citées se sont joués sur des dates et sur le contenu exact des documents échangés. Il évitera également de conclure, en parallèle, une vente avec le repreneur initial tant que la décision de préemption n’est ni retirée ni annulée, afin de ne pas exposer cette seconde vente à la nullité que l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme attache à l’aliénation réalisée sans déclaration conforme.
Conclusion
Lorsqu’un commerce de centre-ville se vend, se transmet ou dépend d’une procédure collective, le droit de préemption commercial de la commune n’intervient que dans un cadre strict : un périmètre de sauvegarde délimité par délibération motivée après avis des organismes consulaires, une aliénation à titre onéreux d’un fonds, d’un bail ou d’un terrain visé par les textes, et une exclusion expresse pour les biens inclus dans un plan de cession. Le vendeur dépose une déclaration préalable complète et conserve la preuve de sa réception ; le silence du titulaire pendant le délai de deux mois prévu par l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme vaut renonciation, et une demande de pièces ne proroge ce délai que si la déclaration était incomplète ou entachée d’une erreur substantielle, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Versailles le 7 février 2019 (CAA Versailles, n° 17VE01587). Si la commune préempte, le prix peut être fixé par le juge de l’expropriation et le propriétaire peut retirer son offre dans les conditions de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme ; l’acquéreur public doit ensuite rétrocéder à un commerçant ou à un artisan dans le délai de deux ans, porté à trois ans en cas de location-gérance, que fixe l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme, avec l’accord préalable du bailleur lorsque la rétrocession porte sur un bail. La contestation de la décision se joue sur sa motivation et sur la réalité du projet poursuivi, que le Conseil d’État contrôle sans exiger un projet défini dans toutes ses caractéristiques (CE, 8 juillet 2025, n° 501402), et elle doit être engagée dans le délai de deux mois de l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Aucune responsabilité ni aucun droit ne sont établis par cet article pour une situation particulière : les contrats signés, la délibération instituant le périmètre et les pièces de chaque dossier priment sur cette analyse générale, et seul le juge saisi décide.