Un commerçant qui demande sa retraite trouve un repreneur pour son local, mais le repreneur veut exercer une activité différente de celle prévue au bail. Le droit des baux commerciaux connaît cette situation : la cession du bail peut s’accompagner d’un changement d’activité, et l’accord du bailleur peut, dans certaines conditions, être réputé acquis à l’expiration d’un délai de deux mois prévu par l’article L. 145-51 du code de commerce. Encore faut-il que ce délai ait réellement commencé à courir. C’est le point tranché par la Cour de cassation le 15 octobre 2026, dans une affaire où les murs appartenaient à plusieurs propriétaires en indivision et où le projet de cession n’avait été signifié qu’à l’un d’entre eux.
La question paraît technique. Elle décide pourtant du sort de la cession : si le délai n’a pas couru contre un propriétaire, son silence ne vaut pas accord, et la contestation qu’il forme ensuite ne peut pas être écartée au motif qu’elle arriverait trop tard. À Paris et en Île-de-France, où beaucoup de locaux commerciaux appartiennent à une indivision familiale ou à des héritiers, l’erreur d’adressage est fréquente : on signifie au membre de la famille qui encaisse les loyers, en supposant qu’il représente les autres. L’arrêt du 15 octobre 2026 dit que cette supposition ne suffit pas.
Cet article explique ce que le locataire qui part à la retraite doit signifier, et à qui, lorsque le bail a été consenti par des propriétaires indivis, puis comment cédant, repreneur et bailleurs indivisaires sécurisent chacun leur position.
I. Céder son bail commercial à la retraite : ce qu’il faut signifier, et à chaque propriétaire indivis
A. La cession avec changement d’activité ouverte au locataire qui part à la retraite ou en invalidité
Le mécanisme de l’article L. 145-51 du code de commerce concerne le locataire « ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite » ou « ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales ». Ce locataire signifie « à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé ». Trois informations structurent donc l’acte : l’intention de céder le bail, les activités que le repreneur envisage d’exercer et le prix proposé. Sans le prix, le bailleur ne peut pas exercer utilement le droit que le texte lui réserve ; sans les activités, il ne peut pas apprécier le changement qui lui est soumis.
Le texte ajoute en effet que, après cette signification, « le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification », selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Le propriétaire peut donc racheter aux conditions annoncées plutôt que de voir entrer un repreneur inconnu. Si le bailleur n’use pas de ce droit, le même texte prévoit que « son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire », toujours selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Le silence du bailleur ne produit cet effet qu’à une double condition : une signification régulière et l’absence de saisine du tribunal dans le délai ouvert par cette signification.
Le changement d’activité n’est pas libre. Le texte pose l’exigence suivante : « La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble », aux termes de l’article L. 145-51 du code de commerce. Un projet qui transformerait un local calme en activité générant des nuisances incompatibles avec l’immeuble, son règlement de copropriété ou sa situation peut donc être contesté pour ce motif. Enfin, le dernier alinéa étend le bénéfice du texte, lorsque la société est titulaire du bail, à « l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée », selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Le commerçant qui exploite par une société à responsabilité limitée dont il est le gérant majoritaire depuis au moins deux ans peut ainsi préparer sa sortie par cette voie, à charge de rapporter la preuve de sa situation.
Ce régime spécial ne doit pas être confondu avec les déspécialisations de droit commun. Hors départ à la retraite ou invalidité, le locataire qui veut seulement adjoindre des activités connexes ou complémentaires relève de l’article L. 145-47 du code de commerce, qui prévoit qu’il « doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé ». Celui qui veut exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail relève de l’article L. 145-48 du code de commerce, qui subordonne l’autorisation à des activités « compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ». Sa demande obéit alors aux formes de l’article L. 145-49 du code de commerce, et le changement peut ouvrir les droits prévus par l’article L. 145-50 du code de commerce, notamment une indemnité ou une modification du prix du bail. La cession pour retraite suit une logique différente : elle transfère le bail à un repreneur et change l’activité en une seule opération, sous le contrôle du prix annoncé et de la priorité de rachat du bailleur.
Le cadre général de la cession explique aussi pourquoi les parties regardent de près les clauses du bail. Sont réputées non écrites les conventions « tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise », aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce. Cette protection vise la cession à l’acquéreur du fonds. La cession du seul droit au bail à un repreneur qui exercera une autre activité, dans le cadre du départ à la retraite, passe par la procédure spéciale décrite ci-dessus : signification, prix, activités envisagées, priorité de rachat, puis accord exprès, accord réputé acquis ou contestation devant le tribunal. Le lecteur qui veut le régime général de cette cession peut se reporter à notre article sur la cession du bail commercial pour départ à la retraite ou invalidité ; les développements qui suivent traitent du cas, distinct, où le bailleur n’est pas une personne unique mais une indivision.
Une précision s’impose sur la personne du cédant lorsque le droit au bail est lui-même démembré. La Cour de cassation a jugé, le 6 février 2013, que « l’article L. 145-51 du code de commerce bénéficie à l’usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu’il exploite dans les lieux loués, s’il justifie de l’accord des nus-propriétaires pour la cession du bail », dans l’arrêt Cass. 3e civ., 6 février 2013, n° 11-24.708. Côté locataire comme côté propriétaire, le démembrement et l’indivision imposent donc d’identifier toutes les personnes dont l’accord ou l’information conditionne la régularité de l’opération. L’arrêt de 2026 traite le versant propriétaire de cette exigence.
B. Murs en indivision : le délai de deux mois ne court contre un indivisaire que s’il a été signifié, sauf mandat spécial
Dans l’affaire jugée le 15 octobre 2026, les locaux commerciaux appartenaient en indivision à trois bailleurs : deux personnes physiques et une société civile immobilière. La locataire, une société exploitant un pressing, a signifié le 22 juin 2021 son intention de céder son bail à une société repreneuse, sur le fondement du texte de la retraite. L’acte n’a été délivré qu’à l’une des indivisaires, désignée comme agissant « en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires », relate Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964. Les bailleurs ont ensuite assigné pour faire constater l’inopposabilité de la cession, obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. La locataire et la repreneuse ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription, en soutenant que le délai ouvert aux bailleurs avait couru depuis la signification de 2021. La cour d’appel de Paris leur a donné raison le 19 décembre 2024 : elle a retenu que la locataire avait légitimement pu croire que l’indivisaire signifiée disposait d’un pouvoir général de représentation de ses coindivisaires dans les relations avec la locataire, de sorte que la signification unique avait fait courir le délai contre tous.
La troisième chambre civile casse cet arrêt en toutes ses dispositions. Elle pose, au visa des deux textes concernés, que « le délai de deux mois imparti au bailleur pour s’opposer à la cession déspécialisation prévue par l’article L. 145-51 du code de commerce ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l’égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification », énonce Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964. La solution comporte une règle et une exception. La règle : chaque indivisaire bailleur doit recevoir personnellement la signification du projet de cession, et le délai de deux mois ne court à son égard qu’à compter de la signification qui lui a été faite. L’exception : les indivisaires peuvent donner à l’un d’entre eux un mandat spécial pour recevoir cette signification ; dans ce cas, la signification au mandataire vaut à l’égard des mandants.
Le fondement tient au régime de l’indivision. Aux termes de l’article 815-3 du code civil, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent accomplir certains actes à cette majorité et peuvent « Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ». Le même texte précise que l’indivisaire qui prend en main la gestion au su des autres « est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux », selon l’article 815-3 du code civil. La gestion courante — encaisser les loyers, suivre les réparations, correspondre avec le locataire — ne confère donc pas, à elle seule, le pouvoir de recevoir pour les autres un acte qui fait courir contre eux un délai d’opposition à une cession avec changement d’activité. C’est exactement l’erreur relevée par la Cour : la cour d’appel avait constaté que la locataire connaissait les trois indivisaires bailleurs et qu’elle n’avait signifié qu’à celle qui n’avait pas reçu mandat des autres ; en retenant néanmoins que le délai avait couru contre tous, elle n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, juge Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964.
Trois enseignements pratiques se dégagent de l’arrêt, sans qu’il soit besoin de lui faire dire davantage. Premièrement, la croyance du locataire dans un pouvoir de représentation général de l’indivisaire signifié ne remplace pas la signification à chacun. La Cour écarte le raisonnement fondé sur l’apparence d’un mandat général dès lors que le locataire connaissait les coindivisaires et qu’aucun mandat n’était produit. Deuxièmement, le mandat qui dispense des significations multiples est un mandat « spécial », donné pour recevoir cette signification : un document qui viserait seulement la gestion locative courante ne répond pas à la formule de l’arrêt. Le locataire qui reçoit l’assurance qu’un indivisaire représente les autres a donc intérêt à demander la production de ce mandat spécial avant de signifier, et à le conserver avec l’acte. Troisièmement, la solution protège l’indivisaire qui n’a rien reçu : faute de signification à sa personne, le délai de deux mois n’a pas couru contre lui, de sorte que son silence ne peut pas être transformé en accord réputé acquis sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce.
L’arrêt ne dit pas que toute cession signifiée à un seul indivisaire est nulle, et il ne tranche pas le fond du litige : il casse et renvoie les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée, à qui il appartiendra de statuer à nouveau. Il ne dit pas non plus comment se traite l’indivisaire dont l’adresse serait inconnue, ni quelles diligences vaudraient alors signification régulière ; ces questions restent ouvertes et devront être traitées, le cas échéant, avec l’appui des règles générales de signification et les circonstances de chaque dossier. Ce que l’arrêt règle, c’est le point de départ du délai d’opposition en présence de bailleurs indivis connus : chacun doit être signifié, sauf mandat spécial. Pour une indivision successorale parisienne où les héritiers résident parfois dans plusieurs pays, la préparation de la liste des destinataires — identités exactes, domiciles, qualité de chacun, existence d’une société civile parmi les indivisaires — devient une pièce du dossier au même titre que le prix et la description des activités du repreneur.
II. Sécuriser la cession ou s’y opposer : le dossier du cédant, les droits de chaque bailleur indivisaire
A. Côté locataire cédant et repreneur : prouver la retraite, décrire les activités et signifier sans oublier personne
Le premier travail du locataire qui prépare son départ consiste à établir qu’il entre dans le champ du texte. Celui qui invoque la retraite doit pouvoir justifier qu’il a « demandé à bénéficier de ses droits à la retraite », selon les termes de l’article L. 145-51 du code de commerce ; celui qui invoque l’invalidité doit justifier de son admission au bénéfice de la pension visée par le même texte. La cour d’appel de Paris, dans une affaire où le bailleur contestait un projet de cession avec déspécialisation, a retenu que la condition relative à la demande de retraite était remplie lors de la notification, le preneur ayant justifié de cette demande, de son intention de se retirer de la vie active et de son éligibilité à faire valoir ses droits, au vu notamment des courriers de sa caisse, juge CA Paris, pôle 5, ch. 3, 6 septembre 2023, n° 20/05643. Les justificatifs de la caisse de retraite, la demande de liquidation et les pièces montrant l’arrêt effectif de l’activité appartiennent donc au dossier dès la signification, et non à une régularisation ultérieure. Lorsque le bail est détenu par une société, les pièces doivent aussi établir la qualité d’associé unique ou de gérant majoritaire depuis au moins deux ans, que le dernier alinéa de l’article L. 145-51 du code de commerce exige.
Le deuxième travail porte sur le contenu de la signification. L’acte précise « la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé », aux termes de l’article L. 145-51 du code de commerce. La description des activités doit permettre au bailleur de vérifier la compatibilité du projet avec « la destination, les caractères et la situation de l’immeuble », critère posé par le même texte. Une formule vague expose à une contestation que le cédant aurait pu prévenir : nature exacte du commerce du repreneur, aménagements envisagés, horaires ou contraintes particulières lorsque le dossier les connaît. Le prix doit être le prix réellement proposé, puisque le bailleur peut exercer sa priorité de rachat « aux conditions fixées dans la signification », selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Annoncer un prix qui ne correspondrait pas à l’accord conclu avec le repreneur fragilise l’ensemble de l’opération au moment où le bailleur compare l’acte signifié et la cession finalement réalisée.
Le troisième travail concerne les destinataires, et c’est celui que l’arrêt du 15 octobre 2026 rend décisif. Le texte impose une signification « à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce », selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Lorsque le propriétaire est une indivision, « la signification à chacun d’entre eux du projet de cession » est requise, « sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification », juge Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964. Concrètement, le cédant dresse la liste des indivisaires à partir du bail, des actes de propriété dont il dispose et des informations que les bailleurs eux-mêmes ont fournies pendant la location ; il vérifie si une société civile figure parmi eux, auquel cas la signification vise la société en sa qualité propre ; il demande, si un indivisaire se présente comme représentant des autres, la production du mandat spécial de recevoir la signification, et non une simple attestation de gestion. À défaut d’un tel mandat, chaque indivisaire reçoit son acte. Dans une autre affaire parisienne de cession pour retraite, la promesse avait d’ailleurs été « signifiée à chacun des bailleurs par actes du 20 décembre 2019 », relève CA Paris, pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 23/01162 : la pluralité des actes y était traitée comme la voie normale, avant même que la Cour de cassation ne la consacre.
Le repreneur, de son côté, ne doit pas considérer l’accord comme acquis sur la seule foi d’un délai écoulé. Avant de signer l’acte de cession, d’engager des travaux ou de verser le prix, il vérifie les actes de signification eux-mêmes : combien d’actes, à quelles personnes, à quelles dates, avec quel contenu, et si un mandat spécial justifiait une signification unique. Si un indivisaire connu n’apparaît pas parmi les destinataires et qu’aucun mandat spécial n’est produit, le délai de deux mois n’a pas couru contre lui, d’après la règle posée par Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964 ; la prudence commande alors une signification complémentaire à cet indivisaire et l’écoulement d’un nouveau délai à son égard avant de traiter son silence comme un accord. Cette vérification protège aussi le cédant, dont la cession resterait contestable si un propriétaire écarté de la procédure demandait ensuite au juge de constater que la cession ne lui est pas opposable.
B. Côté bailleurs indivisaires : priorité de rachat, saisine du tribunal et organisation du mandat spécial
Le bailleur signifié dispose de deux voies successives, toutes deux enfermées dans le même délai. D’abord, « le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification », aux termes de l’article L. 145-51 du code de commerce. L’indivision qui préfère récupérer la libre disposition de son local, ou qui estime le prix annoncé intéressant, examine donc le rachat avant toute contestation. Cette décision engage l’indivision au-delà de la gestion courante : les coindivisaires la préparent entre eux, car le mandat tacite de gestion couvre « les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux », selon l’article 815-3 du code civil. L’indivisaire qui gère au quotidien ne décide donc pas seul du rachat au nom des autres.
Ensuite, si le bailleur n’use pas de sa priorité, il peut contester le projet en saisissant le tribunal judiciaire, et c’est cette saisine qui empêche son accord d’être réputé acquis, puisque celui-ci ne l’est que « si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire », selon l’article L. 145-51 du code de commerce. La cour d’appel de Paris, dans l’affaire déjà citée, a relevé que le bailleur avait « saisi le tribunal le 18 juillet 2017, soit dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter de la notification par M. [R] du projet de cession de bail le 29 mai 2017 », et en a déduit qu’il n’avait pas validé la cession en s’abstenant de préempter, juge CA Paris, pôle 5, ch. 3, 6 septembre 2023, n° 20/05643. Pour un bailleur indivisaire, la date à surveiller est celle de l’acte qui lui a été signifié à lui-même : c’est à partir de sa propre signification que le délai court à son égard, d’après Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964. Celui qui n’a reçu aucun acte ne doit pas se laisser opposer un délai parti chez un coindivisaire ; celui qui a été signifié ne doit pas attendre que les autres réagissent à sa place, car son délai court depuis son acte.
Les motifs de contestation se rattachent aux conditions du texte : le cédant ne justifie pas de sa demande de retraite ou de son admission à la pension d’invalidité ; les activités envisagées ne sont pas précisées ou ne sont pas compatibles avec « la destination, les caractères et la situation de l’immeuble », au sens de l’article L. 145-51 du code de commerce ; le prix signifié ne correspond pas aux conditions réelles de la cession ; un indivisaire connu n’a pas été signifié et aucun mandat spécial ne couvre l’omission. Chaque motif se prouve par pièces : acte de signification et son contenu, bail et sa clause de destination, règlement de copropriété de l’immeuble parisien, échanges avec le cédant. Au-delà du délai d’opposition propre à cette procédure, le contentieux des baux commerciaux connaît une prescription courte, puisque le texte énonce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce. Dans l’affaire de 2026, c’est d’ailleurs sur le terrain de la prescription que la locataire et la repreneuse avaient tenté de faire écarter les demandes des bailleurs ; la cassation prononcée le 15 octobre 2026 remet les parties dans l’état antérieur à l’arrêt cassé et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée, sans préjuger l’issue du litige au fond.
L’enseignement organisationnel de l’arrêt vaut pour toutes les indivisions propriétaires d’un local commercial à Paris ou en Île-de-France, qu’un projet de cession soit annoncé ou non. Quand les coindivisaires souhaitent qu’un seul d’entre eux reçoive les actes qui font courir des délais, ils le disent dans un mandat spécial de recevoir la signification du projet de cession, document daté, signé et conservé de manière à pouvoir être produit au locataire qui le demande. À défaut, chacun doit s’attendre à être signifié personnellement et à devoir réagir dans son propre délai. Symétriquement, l’indivisaire gestionnaire qui reçoit seul un acte adressé « au nom des coindivisaires » informe immédiatement les autres et leur transmet l’acte, tout en sachant que, selon l’arrêt du 15 octobre 2026, cette transmission interne ne remplace pas, à elle seule, la signification à chacun en l’absence de mandat spécial. Cette discipline documentaire évite le malentendu au cœur du litige jugé en 2026 : un acte unique, une indivisaire diligente, des coindivisaires silencieux — et, cinq ans plus tard, une cession contestée devant le juge.
Conclusion
La cession du bail commercial du locataire qui part à la retraite ou qui est admis à une pension d’invalidité repose sur un équilibre simple : le cédant annonce son prix et les activités du repreneur, le bailleur peut racheter en priorité, et son accord n’est réputé acquis que s’il laisse passer, sans saisir le tribunal judiciaire, le délai de deux mois ouvert par une signification régulière, selon l’article L. 145-51 du code de commerce. Lorsque les murs appartiennent à des propriétaires indivis, cette régularité suppose désormais, de manière expresse, que chaque indivisaire ait été signifié, « sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification », juge Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964.
En pratique, le cédant et le repreneur dressent la liste complète des bailleurs avant de signifier, demandent la production de tout mandat spécial invoqué et conservent chaque acte avec sa date. Chaque bailleur indivisaire, de son côté, surveille le délai qui court à compter de l’acte qu’il a personnellement reçu, examine d’abord la priorité de rachat, puis, s’il conteste, saisit le tribunal judiciaire dans ce délai. Les indivisions qui veulent un destinataire unique l’organisent par un mandat spécial écrit, produit à première demande. Cette rigueur d’adressage, qui ne coûte que quelques actes supplémentaires au départ, épargne aux trois parties — cédant, repreneur et propriétaires — le contentieux long et incertain d’une cession dont l’accord réputé acquis s’effondre des années plus tard.