Votre bail mentionne un diagnostic de performance énergétique classé G, votre logement reste froid malgré un chauffage qui tourne à plein, les factures grimpent avec l’automne et le bailleur répond que tout est normal. Depuis le 1er janvier 2025, un logement étiqueté G ne peut plus être proposé à la location, car la loi le range parmi les logements non décents. La tempête Austen qui vient de balayer Paris et l’Île-de-France a rendu la question visible : humidité qui s’infiltre, pièces impossibles à chauffer, locataires qui découvrent l’état réel de leur passoire thermique au premier coup de froid. Cet article explique qui est concerné par l’interdiction, ce qu’elle change pour les baux en cours, renouvelés ou reconduits, et quelles démarches concrètes le locataire comme le bailleur peuvent engager à Paris et en Île-de-France.

I. Logement classé G à Paris : ce que l’interdiction de louer change pour votre bail

A. Quels logements sont interdits à la location et depuis quand

Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment « est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale », selon l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation. Ce document classe le logement de A à G en fonction de sa consommation et de ses émissions de gaz à effet de serre. La lettre G désigne les logements les plus énergivores, ceux que l’on appelle couramment les passoires thermiques.

Les bâtiments existants à usage d’habitation « sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », dispose l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Un arrêté ministériel fixe les seuils de chaque classe, de sorte que la lettre figurant sur votre diagnostic résulte d’une méthode réglementée et non d’une appréciation libre du diagnostiqueur.

Le calendrier d’interdiction provient de la loi climat et résilience du 22 août 2021 et il est rappelé par l’administration : à compter du 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sont considérés comme non décents, à compter du 1er janvier 2028 les logements étiquetés F le seront à leur tour, et à partir du 1er janvier 2034 les logements étiquetés E suivront le même sort, comme l’expose la fiche d’actualité de Service-Public sur les passoires thermiques. Retenez ces trois dates, car elles commandent toute la stratégie du bailleur comme du locataire : G dès 2025, F en 2028, E en 2034.

L’interdiction s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025, précise cette même fiche Service-Public. Un bail signé avant cette date pour un logement G reste donc valable jusqu’à son terme, mais l’interdiction rattrape le logement au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. En pratique, à Paris où les baux d’habitation vides durent trois ans, ou six ans lorsque le bailleur est une personne morale, chaque échéance devient un point de contrôle de la lettre du diagnostic.

Le fondement de droit commun reste l’obligation de décence. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise désormais expressément le niveau de performance minimal au sens du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, depuis 2025, louer un G comme logement d’habitation, c’est louer un logement que la loi présume non décent, avec toutes les conséquences qui s’attachent à ce constat.

Le diagnostic doit être tenu à disposition dès la mise en location : « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire », prévoit l’article L126-28 du code de la construction et de l’habitation. Si le bailleur ne vous a jamais montré le diagnostic, exigez-le par écrit avant toute autre démarche, car la lettre qui y figure conditionne vos droits. Le diagnostiqueur lui-même doit présenter des garanties de compétence et une assurance couvrant sa responsabilité, comme l’exige l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation, ce qui ouvre un recours contre lui si le classement se révèle faux, comme l’illustre notre analyse du recours ouvert lorsque le DPE est erroné.

Les annonces elles-mêmes sont encadrées : en cas de vente ou de location, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit figurer dans les annonces, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon l’article L126-33 du code de la construction et de l’habitation. Une annonce parisienne qui tait la lettre G ou qui affiche une lettre flatteuse alors que le diagnostic dit G constitue un premier indice utile pour votre dossier. Capturez l’annonce, conservez les échanges avec l’agence et demandez systématiquement le diagnostic complet, avec sa date de validité.

Attention aux faux diagnostics et aux étiquettes arrangées : si le DPE qui vous a été remis classe le logement F alors que la consommation réelle correspond à un G, ou si le document a été établi sans visite, le recours contre le diagnostiqueur se joue sur le terrain de sa responsabilité professionnelle et de son assurance obligatoire. Rassemblez factures d’énergie, relevés de température pièce par pièce et constats d’humidité, puis faites établir si besoin un second diagnostic par un professionnel certifié. La comparaison des deux documents fait souvent apparaître l’écart et fonde la demande de correction, de travaux ou d’indemnisation.

B. Bail en cours, renouvellement et reconduction : ce qui s’applique à votre contrat

Premier cas, le plus fréquent à Paris cet automne : vous occupez déjà le logement sous un bail signé avant le 1er janvier 2025 et le diagnostic affiche G. Le bail n’est pas annulé pour autant, mais le logement est désormais regardé comme non décent sur le plan énergétique. Vous pouvez donc agir pendant le bail, sans attendre son terme, en exigeant la mise en conformité du logement. La reconduction tacite qui interviendra à l’échéance ne pourra en revanche plus porter sur un logement G non rénové, ce qui place le bailleur devant un choix : rénover avant l’échéance, ou ne plus pouvoir relouer.

Deuxième cas : le bail arrive à échéance ou fait l’objet d’un renouvellement depuis le 1er janvier 2025. Le bailleur ne peut pas renouveler ni laisser se reconduire tacitement un bail portant sur un logement G. S’il vous propose un renouvellement sans travaux, refusez-le par écrit et rappelez l’interdiction, car signer un renouvellement pour un G non rénové vous priverait d’un levier. S’il vous délivre un congé pour reprise ou pour vente afin d’échapper à l’obligation de travaux, vérifiez la régularité du congé, ses motifs et ses délais, car un congé de complaisance destiné à relouer ensuite au prix fort expose le bailleur à des sanctions.

Troisième cas : vous cherchez un logement et l’on vous propose un G à Paris. Le bailleur ne peut pas conclure un nouveau bail d’habitation pour ce logement. S’il insiste, s’il minore la portée de la lettre ou s’il vous demande de signer vite avant un hypothétique changement de règle, ne signez pas et signalez la pratique. Aucune dérogation négociée entre les parties ne permet de contourner l’interdiction, car les critères de décence relèvent de l’ordre public du logement et s’imposent au contrat.

La justice parisienne applique déjà ce raisonnement. Dans une ordonnance du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par un bailleur qui voulait imposer des travaux de rénovation énergétique en milieu occupé dans un appartement classé G, a relevé qu’« il entre dans la catégorie des logements qui ne pourront plus être mis en location à compter du 1er janvier 2025 ou pour lesquels la reconduction du bail ne pourra plus être réalisée », selon l’ordonnance RG 24/06307 du tribunal judiciaire de Paris du 25 novembre 2024. Le juge a finalement estimé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes du bailleur et l’a renvoyé à mieux se pourvoir au principal : « DISONS n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de la S.A.S. TOWA France », tranche cette même ordonnance RG 24/06307. L’enseignement est net : même lorsque le bailleur affiche une volonté de rénover, la méthode compte autant que l’objectif, et le juge contrôle la proportionnalité des travaux exigés du locataire en place.

Cette décision éclaire aussi la situation des baux en cours dont l’échéance approche. Le bail litigieux expirait en novembre 2027, et le tribunal a pris soin de situer le logement G dans le calendrier de l’interdiction. Pour un locataire parisien dont le bail se reconduit en 2026 ou 2027, l’argument est transposable : le bailleur qui n’aura pas atteint au moins la lettre F avant l’échéance devra rendre des comptes, et le locataire peut anticiper en lui adressant dès maintenant une mise en demeure de réaliser les travaux.

Reste la question du loyer pendant la période de non-décence. La loi ne prévoit pas de baisse automatique, mais le juge peut tirer les conséquences du manquement à l’obligation de délivrer un logement décent : injonction de travaux sous astreinte, suspension ou réduction de loyer jusqu’à la mise en conformité, dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le surcoût de chauffage. Chiffrez ces postes dès le départ : écart entre la consommation théorique du diagnostic et vos factures réelles, nombre de jours où une pièce est restée inchauffable, dépenses de chauffage d’appoint, dégradations liées à l’humidité. Un tableau mois par mois sur la saison de chauffe vaut mieux qu’une réclamation globale.

Enfin, si le logement G a été acheté récemment et que le vendeur connaissait le classement ou l’a dissimulé, le terrain du vice caché complète celui de la décence locative. « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine », rappelle l’article 1641 du code civil. « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice », dispose l’article 1648 du code civil. Ce délai de deux ans court à compter de la découverte du vice et non de la vente, comme le prévoit l’article 1648 du code civil, ce qui protège l’acquéreur qui ne découvre la supercherie qu’au premier hiver. Faites établir sans tarder un diagnostic contradictoire et adressez une réclamation écrite au vendeur dès la découverte, car laisser passer les mois fragilise la preuve de la date de découverte.

II. Que faire concrètement : locataire qui subit, bailleur qui doit rénover

A. Locataire d’un G à Paris : preuves, mise en demeure et juge

Commencez par le dossier de preuves, car tout le contentieux de la décence énergétique se gagne sur pièces. Réunissez le bail et ses annexes, le diagnostic de performance énergétique avec sa date, les annonces et échanges antérieurs à la signature, vos factures d’énergie sur douze mois, des relevés de température datés pièce par pièce, des photographies d’humidité, de moisissures ou de menuiseries dégradées, et les attestations de proches ou de voisins qui constatent le froid. Si la tempête Austen a aggravé les désordres, conservez les photographies des infiltrations, les échanges avec le syndic sur les parties communes et les factures de chauffage d’appoint, car l’épisode climatique objective ce que le diagnostic annonçait.

Adressez ensuite au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure décrivant précisément les désordres, la lettre G du diagnostic, les textes applicables et les travaux demandés, avec un délai raisonnable d’exécution. Joignez les pièces essentielles et conservez la preuve de l’envoi. Cette lettre conditionne la suite : elle fait courir la démonstration de la mauvaise foi du bailleur s’il reste inerte, et elle fonde la demande de dommages et intérêts pour la période postérieure.

En parallèle, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris. La saisine de cette commission est le préalable usuel des litiges de décence et elle permet souvent d’obtenir un calendrier de travaux sans passer immédiatement par le tribunal. Préparez un dossier identique à celui adressé au juge : bail, diagnostic, mise en demeure, factures, photographies. Si la conciliation échoue, le procès-verbal de non-conciliation ou de conciliation partielle devient une pièce forte de la procédure judiciaire.

Devant le juge, la voie dépend de l’urgence et de l’objectif. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris peut ordonner les travaux de mise en conformité, assortir l’injonction d’une astreinte, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’achèvement des travaux et allouer des dommages et intérêts. En cas d’urgence manifeste, par exemple un chauffage hors service en plein hiver dans un G déjà fragile, le référé permet d’obtenir rapidement des mesures provisoires. L’ordonnance parisienne du 25 novembre 2024 montre toutefois que le juge des référés refuse les demandes disproportionnées, dans un sens comme dans l’autre, et renvoie au fond les dossiers qui exigent un examen complet : préparez donc chaque demande comme si elle devait être jugée au fond, avec devis, chronologie et chiffrage.

Le fondement procédural de la conciliation puis de l’action figure dans la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 20-1 organise le recours à la commission départementale de conciliation avant la saisine du juge. Ne négligez pas cette étape : un dossier qui arrive devant le juge avec une tentative de conciliation documentée inspire davantage confiance qu’une assignation précipitée. Et si le bailleur vous oppose que les travaux relèvent des parties communes et du vote de la copropriété, répondez que cette circonstance ne suspend pas son obligation de délivrance envers vous, même si elle explique un calendrier réaliste d’exécution.

Chiffrez le préjudice avec méthode. Distinguez le trouble de jouissance lié au froid et à l’humidité, le surcoût de chauffage par rapport à un logement correctement isolé de même surface à Paris, les frais engagés pour vous chauffer d’appoint ou pour protéger vos biens, et les conséquences sanitaires attestées par un médecin si elles existent. Demandez au juge la compensation entre les loyers dus et les indemnités réclamées lorsque les montants sont certains, et sollicitez l’exécution provisoire pour les travaux. Un locataire qui paie régulièrement son loyer tout en documentant ses réclamations se présente toujours mieux qu’un locataire qui cesse de payer pour se faire entendre : la consignation encadrée vaut mieux que la rétention sauvage.

Si le bailleur vous délivre un congé dans la foulée de vos réclamations, faites-le contrôler. Un congé pour motif légitime et sérieux suppose un manquement réel du locataire, un congé pour reprise suppose une reprise effective et sincère par le bailleur ou sa famille, un congé pour vente suppose le respect du droit de préemption et des délais. Un congé notifié quelques semaines après une mise en demeure pour indécence énergétique sent la mesure de rétorsion : contestez-le dans les délais, demandez des explications écrites et rapprochez les dates dans votre dossier. Le juge apprécie les chronologies.

B. Bailleur en Île-de-France : travaux, calendrier et spécificités parisiennes

Côté bailleur, la première étape consiste à faire établir ou actualiser le diagnostic par un professionnel certifié et assuré, car tout le calendrier dépend de la lettre et de la date du document. Si le bien est classé G, faites réaliser en même temps un audit énergétique et des devis d’entreprises : isolation des murs et des combles, remplacement des menuiseries simple vitrage, ventilation, régulation du chauffage. Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture, « des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement », rappelle l’article L173-1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, chaque chantier programmé sur l’immeuble est une occasion à saisir pour gagner une lettre.

En copropriété parisienne, la rénovation d’un G se heurte souvent au vote des travaux collectifs : isolation par l’extérieur, réfection de la chaufferie, changement des fenêtres en parties communes. Préparez l’assemblée générale des mois à l’avance : audit, devis comparés, plan de financement, aides mobilisables, calendrier compatible avec l’échéance du bail. À Paris, le tribunal judiciaire statue sur les litiges entre copropriétaires et avec le syndic, la direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports ainsi que l’Agence parisienne du climat renseignent sur les dispositifs locaux, et les diagnostiqueurs comme les artisans franciliens connaissent les contraintes des immeubles haussmanniens, des cours étroites et des façades protégées. Documentez chaque diligence, car un bailleur qui prouve qu’il a tout mis en œuvre obtient du juge des délais et évite les dommages et intérêts, là où le bailleur passif s’expose à l’injonction sous astreinte.

Pour les logements dont la rénovation s’avère techniquement impossible ou économiquement déraisonnable, deux issues existent : la vente ou le changement d’usage encadré. La vente d’un G reste possible, à condition d’informer l’acquéreur avec un diagnostic régulier, et l’acheteur dispose ensuite des garanties du droit commun, dont celle des vices cachés dans le délai de deux ans à compter de leur découverte prévu par l’article 1648 du code civil. Le changement d’usage d’un logement en bureau ou en meublé de tourisme obéit à des autorisations strictes à Paris, où la protection de l’habitation est forte : ne transformez pas un G en location saisonnière pour contourner l’interdiction sans vérifier le régime d’autorisation préalable, sous peine de sanctions financières lourdes.

Le bailleur parisien doit aussi anticiper l’échéance du bail en cours. Si le bail se reconduit en 2026 ou 2027 et que le logement est encore G, la reconduction tacite devient impossible en l’état. Trois options : réaliser les travaux avant l’échéance et faire établir un nouveau diagnostic attestant au moins la lettre F, négocier avec le locataire un départ amiable avec un calendrier de travaux entre deux locations, ou délivrer un congé régulier pour un motif réel, en respectant les délais et les droits du locataire. Ce que le bailleur ne peut pas faire, c’est exiger du locataire en place qu’il supporte des travaux pharaoniques en milieu occupé sans relogement sérieux : l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 25 novembre 2024, qui écarte la demande d’accès sous astreinte du bailleur dans un appartement G de 54 mètres carrés occupé par quatre personnes dont deux enfants placés, montre que le juge sanctionne les rénovations imposées sans solution de relogement adaptée, comme le confirme le dispositif de l’ordonnance RG 24/06307.

Enfin, préparez la relocation d’après travaux. Faites établir le nouveau diagnostic après achèvement et réception des travaux, conservez les factures et attestations des entreprises, mettez à jour l’annonce avec la nouvelle lettre conformément à l’obligation d’affichage du classement prévue par l’article L126-33, et constituez le dossier de diagnostic technique remis au nouveau locataire. Un bailleur qui entre dans la relocation avec un diagnostic F ou mieux, des travaux facturés et une annonce conforme, loue sereinement et valorise son bien sur le marché parisien, où les logements rénovés se distinguent nettement des passoires encore nombreuses.

Conclusion

Depuis le 1er janvier 2025, le G ne se loue plus et le F suit en 2028 : le locataire parisien qui subit le froid et l’humidité dispose d’un fondement solide pour exiger la mise en conformité, et le bailleur qui anticipe protège son revenu locatif. Constituez le dossier de preuves dès les premiers froids, écrivez au bailleur par recommandé, tentez la conciliation puis saisissez le juge des contentieux de la protection avec un chiffrage précis. Côté bailleur, faites auditer le bien, votez les travaux en copropriété sans attendre l’échéance du bail et sécurisez la relocation avec un diagnostic actualisé. L’hiver qui s’installe à Paris et en Île-de-France ne pardonne pas aux passoires thermiques : mieux vaut une rénovation planifiée qu’une injonction subie.