Dans la nuit du jeudi 22 au vendredi 23 octobre 2026, peu avant 23 heures, un violent incendie a enfumé un immeuble de la rue Jacquart à Reims, au 9 bis selon le site d’information ici.fr. Le feu a pris dans le hall du rez-de-chaussée, au niveau d’un compteur électrique d’après les constatations rapportées par le journal L’Union et par Champagne FM, tandis que l’origine exacte du sinistre reste à établir et qu’une enquête devra la déterminer, comme le relève ici.fr. À l’arrivée des secours, sept personnes étaient encore bloquées chez elles : deux ont été évacuées au moyen des échelles à mains, une troisième par l’escalier protégée par une cagoule filtrant les fumées toxiques, et les quatre dernières, réfugiées sur le balcon d’un duplex aménagé au deuxième étage, ont été descendues par la grande échelle et par une nacelle. Une mère tenant son bébé dans les bras a sauté du premier étage et s’est fait une entorse à la cheville. L’intervention des pompiers de la Marne s’est achevée vers minuit quarante-cinq sans autre blessé grave, mais le hall est détruit et l’accès à l’immeuble est désormais interdit jusqu’à nouvel ordre. L’immeuble compte cinq appartements au rez-de-chaussée et au premier étage, plus le duplex du dessus, et un relogement va s’imposer pour les habitants, hébergés la première nuit par leur entourage.
Cet incendie pose la question que redoute tout locataire d’un immeuble collectif : quand le feu part des parties communes et que l’on est évacué en pleine nuit sans pouvoir rien emporter, qui déclare quoi, dans quel délai, qui paie le relogement et que devient le loyer, et qui répondra finalement des dégâts. La réponse tient en deux temps. D’abord, chaque foyer doit déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés et constituer ses preuves, car l’indemnisation dépend autant du contrat souscrit que de la loi. Ensuite, le loyer, le sort du bail et les responsabilités obéissent à des règles précises qui changent selon que le logement est détruit en totalité ou seulement en partie, et selon que le feu est né dans un appartement ou dans les parties communes de l’immeuble.
I. Incendie d’immeuble : que faire dans les cinq jours pour être indemnisé
A. Déclarer l’incendie à son assurance habitation et faire constater les dégâts
Le premier réflexe, une fois les personnes en sécurité, consiste à donner avis du sinistre à son assureur. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances). Chaque locataire évacué de la rue Jacquart doit donc avertir sa propre assurance habitation au plus tard dans les cinq jours ouvrés, même si l’origine du feu n’est pas encore établie et même si l’incendie a commencé dans le hall, qui appartient aux parties communes : le mobilier, les effets personnels, les frais d’hébergement et les préjudices propres à chaque foyer relèvent du contrat personnel de chacun. L’avis se donne par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’espace client en ligne avec conservation du récépissé, en rappelant la date, l’adresse, les circonstances connues et la liste des dommages déjà visibles. Un appel téléphonique immédiat ne suffit pas à lui seul : seul un écrit daté prouve que le délai a été respecté.
La deuxième urgence consiste à prouver ce qui a été perdu ou abîmé. Les photos prises avant tout nettoyage, l’inventaire précis du mobilier et des effets détruits, les factures d’achat, les attestations d’intervention des pompiers et, le cas échéant, le récépissé d’une plainte si une origine criminelle est suspectée forment le dossier sans lequel aucune indemnisation sérieuse n’est possible. Rien ne doit être jeté ni réparé avant le passage de l’expert, sauf les mesures strictement nécessaires pour éviter l’aggravation des dégâts, et chaque dépense conservatoire doit être justifiée par une facture. À Reims, où l’accès à l’immeuble est interdit jusqu’à nouvel ordre, les habitants ne pourront récupérer leurs biens qu’avec l’autorisation des autorités et, si possible, en présence d’un constat : un inventaire contradictoire, dressé avec l’expert de l’assurance ou avec un commissaire de justice, évite les contestations ultérieures sur l’état des lieux après le sinistre.
Le retard de déclaration n’efface pas automatiquement les droits de l’assuré. La loi précise que, « lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive » ne peut être opposée « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice », et jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure » (article L. 113-2 du code des assurances). La Cour de cassation applique cette exigence à la lettre : dans un arrêt du 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile juge que « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » et que « la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice » (Cass. 2e civ., 21 janvier 2021, n° 19-13.347). Elle en déduit que l’assureur ne peut opposer une déchéance lorsque la clause du contrat prévoit un délai inférieur au minimum légal de cinq jours ouvrés, car ce minimum est d’ordre public. Même après un dépassement, un assuré évacué dans l’urgence a donc intérêt à déclarer sans attendre et à expliquer les circonstances du retard, plutôt que de renoncer. Reste le délai de fond : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » (article L. 114-1 du code des assurances), et « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là » (même article). Autrement dit, l’action contre l’assureur se prescrit par deux ans, avec un point de départ fixé au jour où l’intéressé en a eu connaissance lorsqu’il prouve l’avoir ignoré jusque-là.
L’expertise constitue l’étape décisive. L’assureur mandate un expert qui visite les lieux, chiffre les dommages et propose une indemnité en appliquant le contrat : valeur à neuf ou vétusté déduite, plafonds par pièce ou par objet, franchise. Rien n’oblige l’assuré à accepter le premier chiffrage : il peut mandater à ses frais un expert d’assuré pour une contre-expertise, et le contrat prévoit parfois la prise en charge de ces honoraires, ce qu’il faut vérifier clause par clause. Les offres et les quittances se lisent avec attention : signer une quittance définitive « pour solde de tout compte » sans réserve interdit en pratique toute réclamation ultérieure, y compris si des désordres apparaissent ensuite. Toute contestation du montant, de la vétusté appliquée ou d’un refus de garantie se fait par écrit, de manière motivée, en joignant les justificatifs et, si besoin, le rapport de contre-expertise. Si le désaccord persiste, le médiateur de l’assurance peut être saisi avant toute action en justice, laquelle doit respecter la prescription biennale rappelée ci-dessus.
B. Assurance incendie de l’appartement en copropriété : ce que paient le locataire, le bailleur et la copropriété
Le locataire d’un logement d’habitation n’a pas le choix de s’assurer ou non. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (article 7, g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur vérifiée sur Légifrance). La justification « résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (même article), et « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (même article). À défaut d’attestation après mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût. Concrètement, l’assurance du locataire couvre son mobilier et, surtout, sa responsabilité envers le bailleur : si le feu est né dans son appartement, c’est elle qui répondra du recours du propriétaire. Elle prend aussi en charge, selon les options souscrites, les frais de relogement et les pertes d’usage, dans la limite des plafonds et sous déduction de la franchise : la loi impose l’assurance, mais son contenu reste fixé par le contrat, et deux locataires du même immeuble peuvent être inégalement couverts.
Le bailleur, de son côté, assure l’immeuble lui-même : les murs, la toiture, les parties communes comme le hall, l’escalier ou les compteurs collectifs, ainsi que sa propre responsabilité de propriétaire. Dans un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance collective qui garantit les parties communes et la responsabilité de la copropriété. L’articulation est donc la suivante : le hall du rez-de-chaussée et le compteur électrique d’où le feu serait parti rue Jacquart relèvent des parties communes et concernent au premier chef l’assurance de l’immeuble, tandis que chaque appartement, le mobilier qu’il contient et la responsabilité propre de son occupant relèvent de l’assurance personnelle de chaque locataire. Les contentieux naissent presque toujours à la frontière : un conduit collectif défectueux, un compteur vétuste, un défaut d’entretien des communs ou, à l’inverse, un comportement fautif dans un logement. C’est pourquoi l’enquête sur l’origine du feu et les expertises, menées de façon contradictoire avec tous les assureurs concernés, conditionnent toute la suite. Les lecteurs confrontés à un désaccord durable avec leur bailleur sur ces questions trouveront un éclairage complémentaire sur la page d’expertise du cabinet consacrée au bail d’habitation à Paris, qui présente le contentieux locatif traité par le cabinet.
Un mécanisme traverse l’ensemble du dossier : une fois qu’il a indemnisé son assuré, l’assureur se retourne contre le responsable. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur » (article L. 121-12 du code des assurances). Chaque locataire indemnisé pour son mobilier verra donc son assureur exercer ses droits contre la personne finalement reconnue responsable de l’incendie, dans la limite de ce qui a été payé. Cette subrogation explique pourquoi les assureurs exigent des preuves rigoureuses et participent activement à la recherche des causes : le dernier mot sur les responsabilités conditionne leurs recours entre eux, et l’assuré qui aurait compromis ces recours par son fait pourrait voir sa propre garantie réduite.
II. Incendie d’appartement : relogement, loyer et responsabilités après l’évacuation
A. Loyer, résiliation et relogement quand le logement est inhabitable
Quand l’accès à l’immeuble est interdit et que le logement ne peut plus être habité, la première question porte sur le loyer. Si un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité est pris, la loi organise la suspension : « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation » cesse d’être dû « à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble » (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Le même chapitre met à la charge du propriétaire ou de l’exploitant le relogement ou l’hébergement des occupants dans les cas qu’il vise, notamment lorsqu’un établissement recevant du public utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation). Ces textes ne s’appliquent que si de telles mesures de police sont effectivement décidées : à Reims, où l’accès est interdit jusqu’à nouvel ordre, les habitants doivent vérifier auprès de la mairie si un arrêté a été pris, car c’est lui qui déclenche ces protections. En l’absence d’arrêté, le sort du loyer et du bail se règle par le droit commun du louage.
Ce droit commun figure à l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du code civil). La Cour de cassation donne à ce texte une portée très concrète pour les logements sinistrés : dans un arrêt du 11 avril 2019, la troisième chambre civile juge que « si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », et casse l’arrêt qui avait rejeté la demande d’une locataire au motif que l’immeuble n’était pas détruit, alors qu’il était constaté que « l’appartement n’était pas habitable en l’état » et que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-12.635). Un appartement enfumé et inaccessible, même dans un immeuble encore debout, ouvre donc droit à la résiliation ou à la diminution du loyer. Et lorsque la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit : dans un arrêt du 9 janvier 2025, la troisième chambre civile rappelle que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit », tout en censurant le juge des référés qui avait tranché « une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit » au lieu de laisser ce débat au juge du fond (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). Dans cette affaire, la cour d’appel avait jugé que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail » depuis l’arrêté de péril, point que la cassation partielle a conservé : sans jouissance possible, aucun loyer n’est dû.
Reste l’urgence matérielle : dormir quelque part dès la première nuit. À Reims, les sinistrés ont été pris en charge par leur entourage, et un relogement durable va s’imposer. Les frais d’hôtel ou de location temporaire sont remboursés par l’assurance habitation sur présentation des justificatifs, dans la limite des plafonds et de la durée prévus au contrat : : dans l’affaire jugée le 11 avril 2019, la police d’assurance habitation prévoyait une prise en charge des frais de relogement calculée sur la base du loyer mensuel du local sinistré, sur présentation des pièces justificatives (mécanisme rappelé dans l’arrêt du 11 avril 2019 précité). Le locataire qui avance ces frais doit donc conserver chaque facture. Si le bailleur ou la commune propose un relogement temporaire, l’offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités de l’occupant : un logement insalubre, dangereux ou situé à une distance incompatible avec le travail et la scolarisation peut être refusé pour un motif légitime, mais ce refus se motive par écrit, car l’assureur comme le juge apprécieront ensuite si le foyer a limité son préjudice. À la sortie des lieux, le dépôt de garantie se règle sur justification : le bailleur ne peut retenir que des sommes dûment établies, et le sinistre lui-même ne lui donne aucun droit automatique sur ce dépôt.
B. Qui répond de l’incendie : présomption, exonérations et recours entre voisins d’un même immeuble
Le droit de l’incendie locatif repose sur une présomption sévère pour l’occupant. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du code civil). Et quand l’immeuble abrite plusieurs foyers, comme les six logements de la rue Jacquart, l’article 1734 ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent » (article 1734 du code civil), sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux, qui en répond alors seul, ou que certains prouvent qu’il n’a pu commencer chez eux. Concrètement, chaque locataire évacué est présumé responsable envers le bailleur tant qu’il ne démontre pas l’un de ces cas d’exonération : la charge de la preuve pèse sur lui, non sur le propriétaire.
La Cour de cassation encadre strictement cette présomption. Dans un arrêt du 17 juillet 1996, la troisième chambre civile juge que « le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine », et précise que « l’article 1733 du Code civil ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire » (Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, n° 94-16.590). Entre voisins d’un même immeuble, en revanche, il faut prouver une faute : l’article 1242 du code civil prévoit que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable », tout en rappelant que « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil » (article 1242 du code civil). Un locataire dont le logement a été noirci par les fumées venues du hall ne pourra donc se retourner contre un voisin qu’en démontrant sa faute, tandis que le bailleur bénéficie de la présomption des articles 1733 et 1734.
L’expérience des grands incendies collectifs montre que l’origine inconnue n’exonère personne à elle seule. Dans un arrêt du 3 décembre 2020, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de l’assureur d’une locataire condamnée pour un incendie criminel aux auteurs restés inconnus : la cour d’appel avait retenu « au vu des expertises versées aux débats, que l’incendie avait été volontairement provoqué par des auteurs restés inconnus », sans que « ces circonstances ne permettaient pas en soi d’exclure que ces auteurs occupaient l’immeuble ou avaient été introduits dans les lieux par un occupant de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-20.894). Elle avait aussi retenu que « la locataire avait commis une faute en relation de causalité avec le sinistre en laissant ses résidents entreposer des poussettes dans les parties communes, contrairement au règlement intérieur de l’immeuble » (même arrêt), et que « il n’était pas démontré que le défaut d’entretien de la porte d’entrée par le bailleur fût à l’origine de l’intrusion dans l’immeuble des auteurs de l’incendie, de sorte qu’il ne pouvait exonérer la locataire de la présomption de responsabilité pesant sur elle » (même arrêt), d’où la conclusion que « le sinistre ne présentait pas les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure et que la locataire était entièrement responsable de ses conséquences » (même arrêt). Trois enseignements pour la rue Jacquart : une origine encore indéterminée ne met aucun occupant à l’abri ; un manquement au règlement de l’immeuble, comme l’encombrement des communs, peut fonder une faute ; et un défaut d’entretien imputé au bailleur n’exonère que s’il est démontré à l’origine de l’incendie.
Appliqués aux faits de Reims, ces principes dessinent deux hypothèses que l’enquête et les expertises devront trancher. Si le feu est né d’une installation des parties communes, comme le compteur électrique du hall évoqué par L’Union, la responsabilité se dirige vers le propriétaire ou la copropriété, au titre du vice de construction ou du défaut d’entretien, et les locataires s’en trouveront exonérés pour la part correspondante. Si le feu est né dans un logement ou du fait d’un occupant, la présomption des articles 1733 et 1734 jouera entre les colocataires de l’immeuble, avec la répartition proportionnelle à la valeur locative que prévoit l’article 1734. Dans les deux cas, la conduite à tenir ne change pas : chacun déclare à son assureur dans les cinq jours, chacun conserve ses preuves, et personne ne transige sur l’origine du feu sans expertise contradictoire. Quant à la mère blessée à la cheville en sautant avec son bébé, ses certificats médicaux doivent être conservés et déclarés : les frais et préjudices corporels relèvent des garanties individuelles souscrites et, le cas échéant, du recours contre le responsable une fois désigné.
Conclusion
Évacué en pleine nuit d’un immeuble en feu dont l’accès est interdit, un locataire ne contrôle ni l’origine du sinistre ni la durée de son éloignement, mais il contrôle son dossier : déclaration écrite à l’assureur dans les cinq jours ouvrés, inventaire et factures conservés, rien de jeté avant l’expertise, et refus écrit et motivé de toute offre insuffisante. Le loyer suit la jouissance réelle des lieux : suspendu si un arrêté de mise en sécurité est pris, diminué ou supprimé si le logement est partiellement ou totalement détruit, le bail pouvant être résilié dans ces deux derniers cas. Les responsabilités suivent l’origine du feu : présomption contre les occupants si le feu est né dans un logement, avec la répartition entre colocataires de l’article 1734, et recherche d’une faute ou d’un vice d’entretien si le feu est né dans les parties communes, comme le hall et le compteur de la rue Jacquart. Seules l’enquête en cours et les expertises contradictoires diront de quelle hypothèse relève l’incendie de Reims, et chaque foyer a intérêt à laisser cette question ouverte, par écrit, jusqu’à ce que les preuves soient réunies.