Le mardi 20 octobre 2026, un épisode méditerranéen d’une violence exceptionnelle a frappé le sud-est de la France. À Saint-Mitre-les-Remparts, dans les Bouches-du-Rhône, 320 millimètres d’eau sont tombés en moins de vingt-quatre heures, soit l’équivalent de six mois de pluie, et des habitants décrivent deux mètres d’eau dans leurs maisons, selon Ouest-France du 22 octobre 2026. La préfecture des Bouches-du-Rhône a fait état, dans un communiqué du mercredi 21 octobre relayé par BFM, de trois personnes décédées, d’une personne blessée et d’importants dégâts matériels constatés. En Corse, Météo-France a relevé plus de 600 mm de pluie en vingt-quatre heures à Solenzara. Le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a déjà entrepris les démarches pour obtenir la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, toujours selon Ouest-France qui cite TF1.

Dans les immeubles collectifs, ce sont les caves, les parkings en sous-sol, les halls, les cages d’escalier, les ascenseurs, les chaufferies et les toitures-terrasses qui ont pris l’eau. Les copropriétaires découvrent alors un empilement de questions pratiques : qui doit déclarer le sinistre qui touche les parties communes, le syndic ou chaque copropriétaire, et dans quel délai ? L’assurance de la copropriété ou l’assurance habitation personnelle, laquelle couvre quels dégâts ? Le syndicat des copropriétaires est-il responsable dès lors que l’eau est passée par des parties communes, et qui paie finalement les réparations ? Comment contester une expertise ou un chiffrage jugé insuffisant ? Les réponses tiennent aux articles 9, 10, 14, 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, au code des assurances et à trois décisions rendues en 2025 et 2026, dont deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

I. Inondation dans les Bouches-du-Rhône : qui déclare le sinistre des parties communes et à quel assureur

A. Qui doit déclarer l’inondation des parties communes : le syndic, et vite

Lorsqu’une inondation frappe un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire déclare à son propre assureur habitation les dégâts subis par ses parties privatives, mais la déclaration des dégâts qui affectent les parties communes appartient au syndic, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires. La fiche de Service-public.fr consacrée à l’assurance des parties communes rappelle que la déclaration dépend de l’origine du sinistre et que le syndic est l’interlocuteur de l’assureur de l’immeuble. En pratique, le copropriétaire qui constate l’eau dans la cave, le parking ou le hall prévient donc le syndic sans attendre, puis double cette alerte d’un courrier qui laisse une trace, car c’est la date de la déclaration qui fait courir les délais.

Le syndic n’est pas un simple transmetteur de courrier. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le charge « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Face à des caves noyées ou à un équipement collectif menacé, il doit faire le nécessaire en urgence : pompage, mise hors tension des installations inondées, sécurisation des accès, commande des premières mesures conservatoires. Le tribunal judiciaire de Toulon a jugé le 22 juin 2026 (RG n° 22/05107), dans une affaire de dégâts des eaux et d’inondations de caves répétés dans une copropriété, que le syndic avait bien déclaré les deux sinistres à l’assureur de la copropriété, le 31 mai 2017 puis le 28 mai 2018, et qu’il n’avait donc commis aucune faute au titre de la déclaration Ce jugement retient aussi que le syndic avait alerté l’agence du locataire du rez-de-chaussée, multiplié les appels pour obtenir l’accès à l’appartement inondé et permis la venue de l’expert mandaté par l’assureur. L’enseignement est direct : un syndic qui déclare vite, qui documente ses diligences et qui organise l’expertise ne commet pas de faute, quand bien même les désordres persisteraient.

Le délai de droit commun est bref. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en ajoutant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Cinq jours ouvrés courent donc au minimum à compter de la connaissance du sinistre, et le contrat peut prévoir davantage, jamais moins. La sanction d’une déclaration tardive reste encadrée : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui invoque la tardiveté doit démontrer en quoi le retard l’a pénalisé, par exemple une aggravation des dégâts qu’une intervention rapide aurait évitée. La déchéance ne joue pas non plus quand le retard tient à un cas fortuit ou à la force majeure, et l’assuré sinistré par une inondation majeure documente ces circonstances : routes coupées, évacuation, impossibilité matérielle d’accéder aux documents du contrat.

La déclaration part de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie au courtier ou à l’agent qui gère le contrat, et elle décrit l’essentiel : date et circonstances de l’inondation, localisation des dégâts dans les parties communes et dans les lots, premières mesures prises, coordonnées des personnes à contacter pour l’expertise. Photographies horodatées, vidéos, factures des mesures d’urgence et témoignages des occupants complètent le dossier. Dans une copropriété, le syndic adresse sa déclaration à l’assureur de l’immeuble pour les parties communes, tandis que chaque copropriétaire adresse la sienne à son assureur habitation pour son lot et son mobilier. Les deux déclarations coexistent et ne se neutralisent pas.

B. Assurance de la copropriété ou assurance habitation : quelle garantie couvre quels dégâts

La répartition des garanties suit la répartition des biens. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Les murs porteurs, la toiture, les cages d’escalier, les couloirs de cave, les réseaux collectifs et les équipements communs relèvent des parties communes et donc de l’assurance souscrite pour le compte du syndicat, tandis que les revêtements, les embellissements privatifs et le mobilier relèvent de l’assurance habitation de chaque occupant. L’article 18 de la même loi impose au syndic « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », et prévoit que le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat en cas de refus de l’assemblée générale. La fiche de Service-public.fr précise les assurances qui couvrent les parties communes et détaille la convention IRSI, qui organise entre assureurs la désignation d’un assureur gestionnaire et l’indemnisation des petits sinistres, avec des seuils de 1 600 euros et de 5 000 euros hors taxes. Cette convention ne concerne que les dégâts des eaux et ne règle ni la responsabilité du syndicat ni la reconnaissance d’une catastrophe naturelle.

Le régime des catastrophes naturelles obéit à ses propres règles. L’article L. 125-1 du code des assurances ouvre la garantie à tous les contrats qui couvrent l’incendie ou d’autres dommages aux biens situés en France, et définit son objet : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». La même disposition ajoute que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ». Sans cet arrêté, publié au Journal officiel, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas ; avec lui, elle s’applique aux biens situés dans les zones et pour les périodes qu’il vise. Le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a engagé la demande communale, mais seule la publication de l’arrêté déclenche le régime. Les occupants dont la résidence principale est devenue impropre à l’habitation bénéficient en outre de la prise en charge des frais de relogement d’urgence : « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation », selon des modalités fixées par décret.

Les délais propres aux catastrophes naturelles sont impératifs et doivent être lus dans le texte. L’article L. 125-2 du code des assurances répute incluse dans les contrats, « nonobstant toute stipulation contraire, […] une clause prévoyant l’obligation pour l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie mentionnée au même article L. 125-1, dès qu’il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ». Le point de départ est donc la publication de l’arrêté au Journal officiel, pas le jour de l’inondation, et le délai maximal est de trente jours. La fiche de Service-public.fr sur l’indemnisation après une catastrophe naturelle confirme ce délai de trente jours après la publication de l’arrêté et recommande la lettre recommandée avec accusé de réception.

Une fois le sinistre déclaré, la loi impose à l’assureur un calendrier précis, à chaque étape, et chaque phrase qui suit reprend ce que dit le texte. D’abord, « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire ». Ensuite, « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. » Enfin, « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due. » Passé ce dernier délai, et sauf cas fortuit ou force majeure, l’indemnité porte intérêt au taux de l’intérêt légal. Le même article ajoute que « L’assureur communique à l’assuré le rapport d’expertise définitif relatif au sinistre déclaré. » Le copropriétaire comme le syndic ont donc le droit d’obtenir le rapport définitif, pièce maîtresse de toute contestation ultérieure.

Deux règles financières complètent le tableau. D’une part, la franchise catastrophe naturelle est légale et ne se rachète pas : « Nonobstant toutes dispositions contraires, les garanties prévues à l’article L. 125-1 font l’objet d’une franchise. L’assuré ne peut souscrire un contrat d’assurance pour couvrir la part de risque laissée à sa charge par la franchise prévue au premier alinéa du présent article. » D’autre part, l’action contre l’assureur se prescrit par deux ans : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le même article précise que ce délai ne court, en cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Les désordres d’humidité qui n’apparaissent que des mois après l’inondation relèvent de cette réserve, à charge pour l’assuré d’établir la date de sa connaissance.

II. Intempéries en copropriété : qui paie les réparations et comment contester l’indemnisation

A. Syndicat responsable et copropriétaires qui paient : charges, vote des travaux et jouissance exclusive

La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dégâts qui ont leur origine dans les parties communes résulte aujourd’hui d’un texte limpide. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Un parking souterrain noyé par une canalisation collective éclatée, une cave inondée par les eaux passées à travers des soupiraux en partie commune, un appartement dégradé par la rupture d’une colonne commune : dès lors que l’origine se situe dans les parties communes, la responsabilité du syndicat est engagée, sauf pour lui à exercer ensuite un recours contre le constructeur, un prestataire ou un tiers fautif.

Deux arrêts récents de la Cour de cassation précisent comment cette responsabilité se prouve, mais ils statuent sur l’ancien texte, applicable aux faits antérieurs au 1er juin 2020, et leur portée doit être restituée avec exactitude. Le 10 avril 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait condamné un syndicat après la destruction d’une maison par de violents orages, suivie du recours subrogatoire de l’assureur qui avait indemnisé les propriétaires. La Cour rappelle le visa : « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. » Puis elle censure les juges d’appel qui avaient présumé le défaut d’entretien et la causalité du seul fait que le dommage trouvait son origine dans les parties communes : « sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Sous l’ancien texte, la victime devait donc caractériser un vice de construction ou un défaut d’entretien précis, et l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration ne suffisait pas, à lui seul, à exonérer le syndicat au titre de la force majeure.

Le 17 septembre 2026, la même chambre a apporté une seconde précision, décisive pour les toitures-terrasses et les balcons à jouissance exclusive si fréquemment concernés par les infiltrations lors des épisodes méditerranéens. Dans cette affaire, un locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune à usage exclusif d’un lot, subissait des infiltrations, et la cour d’appel avait écarté la responsabilité du syndicat au motif que le règlement de copropriété mettait l’entretien de cette partie commune à la charge du bénéficiaire. Cassation partielle : « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Et la Cour ajoute que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit ». La victime d’une inondation par une toiture-terrasse à jouissance exclusive agit donc contre le syndicat, quitte pour celui-ci à se retourner ensuite contre le bénéficiaire négligent.

La cour d’appel de Versailles montre l’envers de cette exigence probatoire dans un arrêt du 19 février 2025 rendu après l’inondation, lors de fortes pluies, de locaux commerciaux en copropriété, l’eau étant passée par des soupiraux donnant sur la rue. La cour d’appel de Versailles relève, dans son arrêt du 19 février 2025 (RG n° 22/04961), que les soupiraux par lesquels l’eau est passée sont bien des parties communes, décrites comme des prises d’air par le règlement de copropriété, mais elle juge que la responsabilité du syndicat suppose un vice de construction ou un défaut d’entretien dont, en l’espèce, aucun élément de preuve n’établit l’existence. Faute de cette preuve, la demande dirigée contre le syndicat est rejetée. L’article 1353 du code civil, qui gouverne la charge de la preuve, commande cette solution : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le copropriétaire inondé fait donc établir par l’expertise, de manière contradictoire, le cheminement de l’eau, l’état des ouvrages communs et, si possible, le manquement d’entretien ou le vice qui l’explique : regard bouché, étanchéité vieillie jamais reprise, soupiraux restés au ras du trottoir malgré des inondations antérieures.

Responsabilité du syndicat ne signifie pas dispense de charges pour les copropriétaires : le syndicat paie, puis répartit. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Les réparations des parties communes dégradées par l’inondation, comme les travaux préventifs décidés ensuite, se votent en assemblée générale et se répartissent entre tous selon les tantièmes, y compris pour les copropriétaires dont le lot n’a subi aucun dégât. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble relèvent du vote à la majorité simple : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Et « Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ». Quand l’assemblée se bloque et que les travaux de remise en état n’avancent plus, les copropriétaires diligents disposent des recours propres aux travaux de remise en état bloqués en assemblée générale, depuis la convocation d’une assemblée de rattrapage jusqu’à l’autorisation judiciaire.

B. Expertise, vétusté et chiffrage contestés : les réflexes qui préservent l’indemnisation

L’expertise est le moment où se gagne ou se perd l’indemnisation, et les décisions de 2026 montrent ce qui fait la différence. Le tribunal judiciaire de Pontoise a jugé le 2 juin 2026 (RG n° 25/05395) un dossier où une expertise amiable contradictoire avait constaté des désordres conséquents aux embellissements, aux parties immobilières privatives et au mobilier d’un logement, la cause ayant depuis été supprimée aux frais de la copropriété. Le jugement relève que l’expert amiable a évalué les dommages imputables au sinistre à 29 594,76 euros TTC une fois la vétusté déduite, contre 36 657,53 euros TTC en valeur à neuf. Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, la vétusté se déduit de l’indemnité sauf garantie valeur à neuf : l’écart entre les deux chiffres, plus de 7 000 euros, mesure ce que le contrat, et lui seul, peut effacer, et le copropriétaire vérifie avant tout litige s’il a souscrit la valeur à neuf. Ensuite, le syndic avait été convoqué à l’expertise amiable par lettre recommandée et ne s’y était pas présenté : son absence n’a pas empêché l’expertise, mais elle l’a privé de discuter sur place le périmètre et la cause, position inconfortable quand l’assureur habitation du copropriétaire lui impute ensuite la responsabilité. Assister à l’expertise, syndic comme copropriétaire, n’est jamais une formalité.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence illustre, le 30 janvier 2025 (RG n° 20/10903), le contentieux du chiffrage unilatéral. Après le refoulement d’une colonne collective d’eaux usées qui avait inondé un appartement, le rapport d’expertise amiable imputait le sinistre à l’engorgement de la colonne collective des eaux usées de l’immeuble, qui avait provoqué par refoulement l’inondation de l’appartement. L’expert, qui jugeait excessifs les devis d’entreprises non partenaires produits par les victimes, avait arrêté seul le chiffrage à 12 245,20 euros. Le copropriétaire qui refuse un tel chiffrage ne se contente pas de le dire insuffisant : il produit des devis d’entreprises qualifiées, détaillés poste par poste, il demande la communication du rapport définitif que l’assureur est tenu de lui remettre en matière de catastrophe naturelle, et il fait vérifier la cohérence entre la cause retenue, une colonne collective donc une partie commune, et le responsable désigné. Quand l’expertise amiable reste unilatérale dans son chiffrage, la contre-expertise d’un technicien indépendant et, en cas de désaccord persistant, l’expertise judiciaire ordonnée en référé remettent le débat sur des bases contradictoires.

La contestation se prépare dès les premières heures. Inventorier pièce par pièce, conserver les meubles et matériaux déposés jusqu’au passage de l’expert, photographier les niveaux d’eau avant le nettoyage, garder les factures de pompage et de mise en sécurité : tout ce qui disparaît avant l’expertise devient indémontrable, et l’article 1353 du code civil fait peser cette démonstration sur celui qui réclame. Le syndic, de son côté, réunit le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée relatifs à l’entretien des ouvrages en cause, le carnet d’entretien de l’immeuble et les contrats d’assurance de la copropriété. Copropriétaires et syndic gagnent à marcher ensemble jusqu’à l’indemnisation, quitte à régler ensuite entre eux, devant le juge, la question de la répartition et des recours : l’assureur adverse n’attend qu’une faille dans cette coordination pour renvoyer chacun vers l’autre.

Conclusion

L’inondation qui a noyé les Bouches-du-Rhône le 20 octobre 2026, avec son bilan humain et ses dégâts matériels constatés par la préfecture, place des centaines de copropriétés devant le même enchaînement : déclaration rapide au syndic puis aux assureurs, dans les cinq jours ouvrés de droit commun et au plus tard dans les trente jours qui suivront la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle si la commune est reconnue ; identification de l’origine de l’eau pour distinguer les parties communes des parties privatives ; expertise contradictoire documentée ; vote en assemblée générale des travaux de remise en état ; contestation chiffrée et motivée quand l’offre ne couvre ni la vétusté ni la réalité des désordres. La responsabilité du syndicat pour les dommages qui ont leur origine dans les parties communes, l’impossibilité pour le règlement de copropriété d’en exonérer le syndicat face à la victime, et le calendrier d’indemnisation imposé à l’assureur forment un cadre protecteur, mais il ne joue qu’au profit de celui qui prouve : prouve l’origine, prouve le vice ou le défaut d’entretien pour les sinistres anciens, prouve les dégâts poste par poste. Les textes priment sur toute analyse générale, et seul le juge, saisi des pièces de chaque dossier, tranche les responsabilités que l’émotion du sinistre ne suffit pas à établir.