Depuis que la loi Habitat dégradé a réintroduit, dans la loi du 10 juillet 1965, une assemblée générale de rattrapage pour certains travaux d’économie d’énergie, beaucoup de copropriétaires parisiens découvrent une question très concrète : que faire lorsque le syndic ne convoque pas, convoque mal, ou laisse les travaux votés sans appels de fonds ? Le sujet est devenu plus sensible avec les décisions récentes de la Cour de cassation rendues en 2025 et 2026 sur la responsabilité du syndic, la validité des convocations et le délai de contestation des assemblées générales.
Dans un immeuble ancien à Paris ou en Île-de-France, le blocage peut avoir un coût immédiat : fuite non réparée, audit énergétique inutile, perte de loyers, impossibilité de louer un logement classé F ou G, charges qui explosent, devis périmés, ou copropriétaire qui ne sait plus s’il doit payer. La réponse n’est pas seulement de demander une nouvelle réunion. Il faut identifier la majorité applicable, vérifier l’ordre du jour, préserver les preuves, respecter les délais de recours et choisir la bonne action contre le syndicat, le syndic ou la décision d’assemblée générale.
Voici comment raisonner lorsque le syndic de copropriété à Paris bloque une assemblée générale de rattrapage, des travaux de rénovation énergétique ou l’exécution d’une décision déjà votée.
I. Syndic de copropriété à Paris : que faire si l’assemblée générale de rattrapage ou les travaux sont bloqués ?
A. Assemblée générale de rattrapage en copropriété : quand le second vote peut sauver les travaux
La première erreur consiste à traiter l’assemblée générale de rattrapage comme une simple réunion de confort. Elle répond à une mécanique précise. Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 : l’article 25 vise les décisions adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires et inclut expressément les « travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Cette majorité peut être difficile à atteindre dans les immeubles où les absents sont nombreux, où les bailleurs ne se déplacent pas, ou lorsque les travaux créent une tension entre occupants et investisseurs.
Le mécanisme de rattrapage est prévu par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte distingue deux hypothèses. Si le projet relevant de l’article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Si le projet porte sur les travaux visés au f de l’article 25 et n’a pas atteint ce tiers, « une nouvelle assemblée générale » peut être convoquée dans un délai de trois mois, sur un projet identique, pour statuer à la majorité de l’article 24. Cette formulation est centrale : le rattrapage ne sert pas à réécrire le projet, à changer les devis ou à faire voter un programme différent sans nouvelle préparation.
La majorité de l’article 24 est plus accessible. L’article 24 prévoit que les décisions sont prises « à la majorité des voix exprimées » des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf règle spéciale. Il couvre aussi les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé, à la sécurité et aux obligations imposées par des textes ou arrêtés de police. Pour un immeuble parisien confronté à des infiltrations, à des désordres de façade, à un audit énergétique ou à une interdiction progressive de louer, l’enjeu n’est donc pas seulement comptable : la majorité détermine si la copropriété peut agir avant que les dommages ou les pertes locatives ne s’aggravent.
Le syndic ne doit pas confondre trois situations. Première situation : le projet a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote peut être fait immédiatement. Deuxième situation : le projet énergétique n’a pas atteint ce tiers. Une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois si le projet reste identique. Troisième situation : le projet ne porte pas sur les travaux énergétiques visés au f de l’article 25 ou nécessite une transformation plus large de l’immeuble. Il faut alors revenir à la majorité adéquate, souvent l’article 25 ou l’article 30 lorsque l’assemblée décide une amélioration, une transformation d’équipement ou des travaux affectant l’usage commun.
Pour le copropriétaire, la méthode est pratique. Il faut récupérer la convocation, le projet de résolution, les devis, le procès-verbal, la feuille de présence et le détail des voix. Sans ces documents, il est impossible de savoir si le seuil du tiers était atteint, si le projet de rattrapage est identique, si le syndic a respecté l’ordre du jour, et si un recours doit viser la résolution, la convocation, l’inaction du syndic ou l’exécution des travaux.
À Paris, le problème se complique souvent parce que les immeubles anciens cumulent contraintes de façade, règlement de copropriété, diagnostics, autorisations administratives, copropriétaires bailleurs, petites surfaces et calendrier de location. Un bailleur qui ne peut plus relouer un logement mal classé n’a pas le même calendrier qu’un occupant qui refuse une hausse de charges. Le rôle du syndic n’est pas de trancher seul cette opposition ; il doit organiser une décision régulière et exécutable.
Le contrôle de l’ordre du jour est aussi décisif. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, n° 24-12.526, que l’assemblée ne peut pas valider n’importe quelle adaptation en séance. Elle juge que « est nulle une délibération de l’assemblée générale » lorsque la décision modifie ce qui a été annoncé dans le projet de résolution. La décision est accessible sur le site de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526. Pour un rattrapage, cette solution invite à vérifier que les copropriétaires ont voté sur un projet lisible, annoncé et suffisamment déterminé.
La même logique vaut pour les travaux. Un vote de principe trop vague peut être inutilisable. Une résolution qui ne précise pas les devis, la clé de répartition, les modalités d’appel de fonds ou l’autorisation donnée au syndic risque de créer un contentieux au lieu de débloquer l’immeuble. Lorsque les copropriétaires sont déjà divisés, il vaut mieux une résolution moins ambitieuse mais juridiquement exploitable qu’une décision spectaculaire impossible à exécuter.
Le copropriétaire qui veut débloquer la situation peut donc agir en plusieurs temps. Il adresse d’abord une demande écrite au syndic et au conseil syndical, en visant les résolutions antérieures, les textes applicables et le délai de trois mois lorsque l’article 25-1 est en jeu. Il demande ensuite l’inscription d’une résolution précise à l’ordre du jour, avec un projet rédigé, les devis et les pièces. Si le syndic reste passif, la carence peut être documentée : courriels, lettres recommandées, absence de convocation, refus non motivé, devis expirés, sinistre qui s’aggrave, impossibilité de louer, ou perte de chance de bénéficier d’un financement.
La question n’est pas seulement : le syndic a-t-il le droit de refuser ? Elle est surtout : le syndic a-t-il accompli les diligences que sa mission impose ? L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose notamment « d’assurer l’exécution » du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et de faire procéder en urgence aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Ce texte donne la grille de lecture de la faute.
Dans une copropriété parisienne, il faut enfin distinguer la contestation d’une décision de l’action en responsabilité. Si le copropriétaire veut faire annuler une résolution, le délai de l’article 42 est très court. S’il reproche au syndic de ne pas avoir exécuté une décision votée ou de ne pas avoir appelé les fonds, l’action peut être construite différemment, sur la faute de gestion et le préjudice. Ce choix conditionne le tribunal saisi, les preuves à produire et le risque de forclusion.
B. Syndic qui ne convoque pas ou n’exécute pas les travaux votés : quelles preuves réunir ?
Lorsque les travaux ont été votés, le syndic ne peut pas se contenter d’expliquer que certains copropriétaires ne paient pas ou que la copropriété manque de trésorerie. La Cour de cassation l’a rappelé très récemment. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-20.650, elle vise l’article 1240 du code civil et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, puis retient qu’« engage sa responsabilité le syndic » qui n’adresse pas les appels de fonds relatifs aux travaux votés. Le lien officiel est ici : Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650.
Cette décision est très utile pour les copropriétaires dont l’immeuble reste bloqué après le vote. Le vote n’est pas une fin en soi. Si l’assemblée a adopté les travaux, le syndic doit passer à l’exécution : appels de fonds, commande, suivi des entreprises, information du conseil syndical, relances des copropriétaires débiteurs, puis action en recouvrement si nécessaire. Lorsque rien n’est fait, le préjudice peut être concret : aggravation des désordres, surcoût lié à l’inflation des devis, perte d’aides, perte locative, troubles de jouissance, ou impossibilité de vendre un lot dans des conditions normales.
La preuve doit être préparée avant toute assignation. Il faut conserver le procès-verbal de l’assemblée, le texte exact des résolutions, les annexes de convocation, les devis, les appels de fonds reçus ou leur absence, les relances envoyées au syndic, les réponses du conseil syndical, les photographies datées, les rapports d’expert, les constats d’huissier, les courriers d’assureur, les demandes du locataire, les diagnostics énergétiques et les justificatifs de pertes financières. Pour replacer ces pièces dans une stratégie plus large de contentieux de copropriété, la page avocat copropriété Paris présente les principaux recours contre les décisions d’assemblée générale, le syndic et le syndicat des copropriétaires. Une demande générale du type « le syndic ne fait rien » est fragile. Une chronologie documentée est beaucoup plus efficace.
Il faut aussi identifier la personne visée. L’action peut viser le syndicat des copropriétaires si le dommage vient d’une décision collective ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Elle peut viser le syndic, personnellement ou au titre de sa responsabilité professionnelle, si la faute tient à l’exécution de sa mission. Elle peut aussi viser les deux lorsque les fautes se combinent : décision insuffisante de l’assemblée, inaction du syndic, absence de relance, convocation tardive et absence de mesure conservatoire.
Le copropriétaire doit ensuite mesurer l’urgence. Si l’immeuble est menacé, si l’humidité progresse, si un arrêté de police impose des travaux, ou si un lot ne peut plus être occupé normalement, une procédure au fond peut être trop lente. Le référé peut permettre de demander une mesure urgente, une expertise, une communication de pièces ou une injonction ciblée. L’objectif n’est pas de refaire toute la gestion de l’immeuble devant le juge, mais d’obtenir une mesure précise : communication des comptes, convocation d’une assemblée, expertise sur les désordres, ou exécution d’une décision déjà adoptée.
Le rôle du conseil syndical ne doit pas être négligé. Même s’il ne remplace pas le syndic, il peut demander l’inscription de questions à l’ordre du jour, collecter les pièces, interroger les entreprises, signaler les anomalies et documenter la carence. Lorsque le syndic est en fin de mandat ou lorsque sa désignation est discutée, la prudence augmente : la régularité de la convocation et du mandat devient un point de contentieux autonome.
La Cour de cassation a rendu le 18 juin 2026 un arrêt important sur ce sujet. Dans la décision n° 24-19.231, elle juge que la convocation délivrée par un syndic dépourvu de pouvoir, à la suite de l’annulation rétroactive de sa désignation, peut être annulée « sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ». L’arrêt, publié au Bulletin, est accessible ici : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231. Pour un copropriétaire, cela signifie qu’un problème de pouvoir du syndic peut suffire à fragiliser toute l’assemblée convoquée.
La vérification du mandat est donc une étape pratique. Il faut regarder la résolution de désignation du syndic, la durée du contrat, les dates de prise d’effet et d’échéance, les éventuelles assemblées annulées, et les décisions ayant renouvelé ou remplacé le syndic. Si le syndic qui convoque n’avait plus pouvoir de le faire, la décision peut devenir attaquable, même si le fond du projet semblait utile.
Dans les immeubles à Paris, cette vérification est fréquente lorsque la copropriété change de cabinet, lorsque le conseil syndical cherche à mettre en concurrence plusieurs syndics, ou lorsqu’une assemblée a été contestée puis annulée. Le copropriétaire qui veut obtenir des travaux doit donc éviter une stratégie trop courte : pousser un vote utile ne suffit pas si la convocation elle-même est exposée à l’annulation.
La demande adressée au syndic doit être précise. Elle peut demander : la copie du contrat de syndic en cours, les relevés des appels de fonds, la date prévue de convocation, la preuve de commande des travaux votés, l’état des impayés, la relance des copropriétaires débiteurs, et la mise à l’ordre du jour d’une résolution de rattrapage fondée sur l’article 25-1. En cas de silence, la lettre recommandée permet de dater la carence et de préparer la suite.
Enfin, il faut anticiper la défense du syndic. Il invoquera souvent l’absence de fonds, l’opposition de certains copropriétaires, le coût des devis, l’absence d’urgence, la compétence de l’assemblée générale ou le fait que le projet n’a pas été adopté correctement. L’arrêt du 2 juillet 2026 limite toutefois une défense fréquente : si les travaux ont été votés, l’absence d’appels de fonds peut engager sa responsabilité. La discussion se déplace alors vers le préjudice et le lien de causalité.
II. Contestation d’assemblée générale de copropriété : délais, tribunal et stratégie à Paris
A. Délai de deux mois, recommandé non retiré et décision irrégulière : quand agir ?
Le délai de contestation est l’un des pièges les plus sévères du contentieux de copropriété. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Le texte ajoute que la notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Ce délai impose une réaction rapide. Un copropriétaire qui a voté contre, qui était absent, ou qui n’était pas valablement représenté doit noter la date de première présentation du recommandé, la date de retrait, la date figurant sur l’avis de passage, puis la date limite d’assignation. Envoyer un courriel au syndic ne suffit pas. Une mise en demeure ne suspend pas automatiquement le délai. Une discussion avec le conseil syndical ne remplace pas une assignation délivrée dans le délai légal.
La Cour de cassation a durci la lecture du point de départ dans un arrêt du 16 avril 2026, n° 24-18.842. Elle juge que « ce délai court, dans tous les cas » à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal. L’arrêt est publié au Bulletin : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842. Le copropriétaire ne doit donc pas attendre tranquillement le retrait du recommandé pour calculer ses deux mois.
Cette règle est particulièrement importante à Paris, où les copropriétaires bailleurs résident parfois hors de l’immeuble, changent d’adresse, utilisent une résidence secondaire, ou reçoivent tardivement les plis. Si le recommandé n’est pas retiré immédiatement, le délai peut déjà courir. La prudence consiste à demander au syndic une copie numérique du procès-verbal dès l’avis de passage, à vérifier la date de première présentation, puis à consulter rapidement si une résolution doit être contestée.
La contestation doit viser une irrégularité utile. Plusieurs griefs sont fréquents : convocation irrégulière, délai de convocation non respecté, ordre du jour incomplet, résolution différente du projet annoncé, mauvais calcul des voix, majorité erronée, défaut de qualité du syndic, violation du règlement de copropriété, atteinte aux droits d’un copropriétaire, travaux votés sans information suffisante, ou répartition des charges contraire à la loi. Le juge n’annule pas une assemblée parce qu’elle déplaît ; il sanctionne une irrégularité juridiquement établie.
La décision du 6 novembre 2025 sur l’ordre du jour donne une illustration concrète. La Cour de cassation rappelle qu’une décision ne peut pas s’écarter de ce qui était soumis aux copropriétaires dans la convocation. Dans un contentieux de rattrapage, cette exigence protège les copropriétaires absents ou représentés : ils doivent savoir précisément quel projet sera soumis au vote, quelle majorité est recherchée et quelles charges peuvent être appelées.
La stratégie dépend aussi du résultat recherché. Si le copropriétaire veut empêcher l’exécution d’une décision de travaux, il doit agir vite et demander, selon le cas, des mesures adaptées. L’article 42 prévoit que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Mais cette suspension ne règle pas tout : passé le délai, une décision non contestée devient beaucoup plus difficile à remettre en cause.
Si le copropriétaire veut au contraire débloquer des travaux, il doit éviter de contester mécaniquement toute l’assemblée lorsque seules certaines résolutions posent problème. Une annulation trop large peut retarder l’immeuble. Une demande ciblée, accompagnée d’une demande de convocation ou d’une expertise, peut être plus efficace. L’objectif est d’obtenir une décision régulière et exécutable, pas seulement de gagner un contentieux abstrait.
Le tribunal judiciaire compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Pour Paris, cela renvoie aux juridictions parisiennes ; pour les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, le ressort change. La section locale de l’article ne doit pas être traitée comme un argument marketing : elle compte pour le calendrier, les usages de mise en état, les délais d’audience, la compétence territoriale et la conservation des pièces.
Il faut enfin distinguer contestation et responsabilité. Un copropriétaire peut perdre son recours en annulation faute d’avoir agi dans les deux mois, mais conserver dans certains cas une action en responsabilité si un dommage distinct résulte d’une faute. Cette distinction doit être maniée avec prudence : on ne peut pas contourner l’article 42 en déguisant une contestation tardive en action indemnitaire. En revanche, l’inaction postérieure du syndic, l’absence d’appels de fonds ou une faute d’exécution peuvent ouvrir un autre débat.
B. Recours contre le syndic ou contre la décision d’assemblée : comment choisir la bonne action ?
Le choix de l’action se fait en partant du fait générateur. Si le problème vient du vote lui-même, il faut regarder l’article 42. Si le problème vient de l’exécution, il faut regarder l’article 18 et la responsabilité du syndic. Si le problème vient de la nature des travaux, il faut regarder les articles 24, 25, 25-1 ou 30. Si le problème vient de la conservation de l’immeuble, le juge peut être saisi pour des mesures urgentes ou une expertise.
Un exemple simple permet de comprendre. L’assemblée vote des travaux d’étanchéité à la bonne majorité, avec devis annexés et appels de fonds prévus. Le syndic n’appelle jamais les fonds et laisse le devis expirer. Le coeur du litige n’est pas l’annulation de l’assemblée : c’est l’inexécution de la décision votée. L’arrêt du 2 juillet 2026 donne alors un appui solide contre le syndic.
Deuxième exemple : le syndic convoque une assemblée de rattrapage, mais le projet n’est pas identique au premier vote, les devis changent, la résolution ajoute une dépense nouvelle et certains copropriétaires absents n’avaient pas l’information. Le litige porte d’abord sur la régularité de l’assemblée et de l’ordre du jour. La décision du 6 novembre 2025 sur la nullité d’une délibération différente du projet annoncé devient pertinente.
Troisième exemple : le syndic a été désigné par une assemblée ultérieurement annulée, puis a convoqué une nouvelle réunion. Dans ce cas, l’arrêt du 18 juin 2026 montre que l’irrégularité du pouvoir de convocation peut suffire à fonder l’annulation, sans avoir à démontrer un préjudice personnel. C’est un levier puissant, mais il doit être utilisé dans le délai de l’article 42.
Quatrième exemple : l’assemblée refuse l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration à ses frais. L’article 30 prévoit que, lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter les travaux d’amélioration, aux conditions fixées par le tribunal. Cette voie peut être utile pour des travaux d’amélioration compatibles avec la destination de l’immeuble, mais elle ne remplace pas une stratégie collective de rénovation énergétique.
Le dossier doit donc être construit comme un faisceau de preuves. Pour une action contre le syndic, il faut établir la mission, la faute, le dommage et le lien de causalité. Pour une action contre la décision d’assemblée, il faut établir la qualité pour agir, l’opposition ou la défaillance, la date de notification, l’irrégularité et la demande d’annulation. Pour une demande d’expertise, il faut établir l’utilité de la mesure, l’existence d’un litige plausible et les éléments techniques à constater.
Les pièces à préparer sont généralement les mêmes au départ : règlement de copropriété, état descriptif de division, convocations, procès-verbaux, feuilles de présence, pouvoirs, votes par correspondance, contrats de syndic, devis, appels de fonds, courriels, lettres recommandées, photographies, diagnostics, rapports d’assurance et échanges avec le conseil syndical. À Paris et en Île-de-France, ajoutez les contraintes locales : autorisations d’urbanisme si la façade est concernée, règles d’immeuble ancien, arrêtés éventuels, servitudes, occupation locative et calendrier de relocation.
La mise en demeure doit rester sobre. Elle rappelle les faits, vise les textes, demande une action déterminée et fixe un délai de réponse. Elle peut demander la convocation d’une assemblée, la communication des pièces, l’envoi des appels de fonds, la justification des diligences ou l’inscription d’un projet de résolution. Elle doit éviter les accusations générales si le dossier n’est pas encore probant. Une lettre trop agressive mais imprécise aide rarement le copropriétaire.
Le calendrier doit être tenu à jour dans un tableau simple : date de l’assemblée initiale, date du vote, résultat en voix, date de notification du procès-verbal, date de première présentation du recommandé, date limite de contestation, date limite éventuelle de rattrapage dans les trois mois, date d’expiration des devis, date des relances, date des sinistres et date des pertes financières. Ce tableau permet de décider vite : annulation, injonction, expertise, responsabilité, ou négociation avec le conseil syndical.
La négociation reste possible, surtout lorsque l’immeuble a besoin des travaux. Un recours bien préparé peut inciter le syndic à convoquer rapidement, à corriger l’ordre du jour, à actualiser les devis ou à lancer les appels de fonds. Mais la négociation ne doit pas faire perdre le délai de deux mois. Si une résolution doit être contestée, l’assignation doit être préparée pendant que les discussions se poursuivent.
La dimension financière est souvent décisive. Les copropriétaires demandent qui paiera les travaux, les frais d’assemblée, l’expertise, les honoraires du syndic, les appels de fonds complémentaires et les conséquences du retard. L’article 24, l’article 25 et l’article 30 doivent être lus avec les règles de charges et les résolutions votées. Une résolution peut être valable sur le principe des travaux mais contestable sur la répartition du coût.
Le meilleur réflexe est donc de ne pas attendre la prochaine assemblée annuelle. Dès que le blocage apparaît, le copropriétaire doit récupérer les documents, calculer les délais, demander une action écrite au syndic et décider si l’urgence justifie un référé. Les décisions récentes de 2025 et 2026 renforcent cette méthode : elles sanctionnent l’inaction du syndic sur les appels de fonds, les convocations irrégulières, les décisions éloignées de l’ordre du jour et les erreurs de calcul du délai de recours.
Conclusion
Une assemblée générale de rattrapage peut débloquer des travaux d’économie d’énergie dans une copropriété, mais elle ne fonctionne que si le projet, la majorité, la convocation et les délais sont maîtrisés. Pour un copropriétaire à Paris ou en Île-de-France, le sujet dépasse la technique du vote : il touche la valeur du lot, la location, les charges, les sinistres et la responsabilité du syndic.
La règle pratique est simple : ne laissez pas le dossier au stade des échanges informels. Demandez les pièces, vérifiez les voix, calculez le délai de l’article 42, contrôlez le mandat du syndic, documentez l’absence d’appels de fonds et préparez l’action adaptée. Si les travaux ont été votés, l’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle que le syndic qui n’appelle pas les fonds peut engager sa responsabilité. Si l’assemblée a été mal convoquée, les arrêts du 18 juin 2026 et du 6 novembre 2025 donnent des leviers de contestation. Si le procès-verbal est notifié, l’arrêt du 16 avril 2026 impose de surveiller la première présentation du recommandé.
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