Un immeuble dégradé, des parties communes squattées et des copropriétaires qui ne parviennent plus à voter : c’est la situation décrite cette semaine à Saint-Laurent-du-Var, où la presse locale évoque une « situation intenable », un immeuble « dégradé et squatté » et une copropriété « paralysée par une guerre de copropriétaires », selon le titre de Nice-Matin, tandis que BFMTV Côte d’Azur rapporte que des habitants se relaient pour éviter l’installation de nouveaux occupants. Les articles complets sont réservés aux abonnés et n’ont pas pu être lus intégralement : les faits précis de cet immeuble, au-delà de ces titres, sont rapportés ici au conditionnel. En revanche, le droit applicable à une telle situation est connu, écrit et vérifié : police de la sécurité des immeubles, arrêté de mise en sécurité, hébergement des occupants, administrateur provisoire de la copropriété en conflit et expulsion des occupants sans droit ni titre. Propriétaire d’un lot, occupant d’un immeuble en difficulté ou voisin inquiet, voici les règles qui s’appliquent, les délais qui courent et les juges qu’il faut saisir.
I. Immeuble dégradé : arrêté de mise en sécurité et sort des occupants
A. Arrêté de mise en sécurité et démolition : le maire décide, le juge des référés contrôle
La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles est une police administrative spéciale confiée au maire. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation). Son objet est défini à l’article L. 511-2 du même code, qui vise notamment « Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation » (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation). Un immeuble dont les équipements communs se dégradent au point de menacer la sécurité entre donc pleinement dans le champ de cette police.
Face à un danger imminent, la procédure est accélérée. L’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond » (article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation). Le contradictoire préalable saute, mais la démolition reste soumise à l’autorisation du juge judiciaire : c’est une garantie pour le propriétaire.
La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 4 juillet 2024, dans une affaire où l’expert avait conclu : « A l’issue de l’examen, l’expert estime qu’il existe un danger imminent d’effondrement de la façade de l’immeuble propriété de Mme [F], mettant en cause la sécurité des usagers de la voie publique et des occupants de l’immeuble voisin ». La commune avait fait procéder à la démolition après autorisation du juge des référés, et la cour a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance ayant autorisé la commune à faire procéder à la démolition complète aux frais de la propriétaire (cour d’appel de Paris, pôle 1, chambre 2, 4 juillet 2024, RG n° 23/19303, arrêt du 4 juillet 2024). Moralité pratique : contester un arrêté de mise en sécurité se fait vite et devant le bon juge, faute de quoi la démolition a lieu et la facture suit le propriétaire.
Hors danger imminent, la procédure est contradictoire : le maire met le propriétaire en demeure de réaliser les réparations ou la démolition dans un délai déterminé, fait constater par un homme de l’art la réalisation des travaux et prononce la mainlevée de l’arrêté le cas échéant. Si l’arrêté n’est pas exécuté, le maire adresse une nouvelle mise en demeure d’un délai qui ne peut être inférieur à un mois, puis fait procéder d’office aux travaux par décision motivée, y compris à la démolition prescrite sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés. La commune agit alors en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Cette mécanique, rappelée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 4 juillet 2024 (arrêt du 4 juillet 2024), explique pourquoi un propriétaire destinataire d’un arrêté ne doit jamais rester inerte : chaque mois d’inaction ajoute des travaux d’office à une facture déjà lourde, et la démolition ordonnée par le juge ne se négocie plus.
Concrètement, le propriétaire qui reçoit un arrêté doit d’abord vérifier le délai fixé pour réaliser les travaux, faire constater l’état par un homme de l’art, et saisir le juge administratif en référé s’il conteste le bien-fondé ou l’étendue des mesures. S’il n’exécute pas, la commune peut faire procéder d’office aux travaux, à ses frais, et recouvrer ensuite les sommes comme des contributions directes. Laisser pourrir la situation aggrave donc toujours l’addition.
B. Interdiction d’habiter : hébergement décent, relogement et charge du coût
Quand l’arrêté interdit temporairement d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou quand les travaux prescrits rendent le logement temporairement inhabitable, la loi organise la protection des occupants. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation définit l’occupant protégé et pose le principe : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 » (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation).
L’article L. 521-3-1 du même code précise le niveau d’exigence : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Le même article ajoute qu’à défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 et que son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. Le propriétaire d’un immeuble frappé d’interdiction d’habiter ne peut donc pas se défausser sur ses locataires ou sur la commune : l’hébergement décent est à sa charge, et à défaut la puissance publique s’y substitue avant de lui présenter la facture.
Pour le locataire, l’interdiction d’habiter n’éteint pas tous ses droits : le bail est suspendu dans ses effets d’occupation pendant l’interdiction, le loyer cesse d’être dû pour la période d’inhabitabilité lorsqu’elle résulte d’un arrêté, et le congé donné par le bailleur pour ce motif serait contestable. À l’inverse, le propriétaire qui reloge ou héberge conserve ses recours contre les personnes à qui l’insécurité serait imputable, par exemple un copropriétaire dont les travaux sauvages auraient fragilisé la structure, ou un tiers responsable du désordre. Chaque situation se règle pièce par pièce, constat d’huissier et arrêté à l’appui.
En pratique, l’occupant menacé d’un arrêté doit exiger une notification écrite, vérifier la date et l’étendue de l’interdiction d’habiter, demander au propriétaire un hébergement décent par lettre recommandée et saisir le tribunal en cas de refus. Le propriétaire, lui, doit provisionner le coût de l’hébergement, faire réaliser les travaux dans le délai de l’arrêté et demander la mainlevée sur rapport d’un homme de l’art. C’est à ce prix que l’immeuble sort de la procédure et que les occupants rentrent chez eux.
II. Immeuble squatté et copropriété bloquée : débloquer la gestion et expulser
A. Guerre de copropriétaires : mandataire ad hoc puis administrateur provisoire désigné par le juge
Quand les copropriétaires ne votent plus rien, que le syndic est dépassé ou contesté et que les charges ne rentrent plus, la loi du 10 juillet 1965 offre une sortie judiciaire graduée. D’abord, le syndic a une mission légale d’administration active : l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lui impose notamment « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Un syndic qui laisse un immeuble se dégrader et se faire squatter sans agir manque à cette obligation, et sa responsabilité peut être recherchée.
Ensuite, quand les impayés explosent, le mandataire ad hoc prend le relais avant l’administrateur provisoire. L’article 29-1 A de la loi dispose que « Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 % » (article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965). La saisine peut aussi venir des copropriétaires représentant 15 % des voix, d’un créancier impayé depuis six mois, du préfet, du procureur, du maire ou du président de l’intercommunalité. Dans une copropriété paralysée par les conflits, ce seuil chiffré est souvent le premier levier actionnable.
Enfin, quand la situation est plus grave, l’administrateur provisoire se substitue au syndic et à une partie de l’assemblée. L’article 29-1, I, de la loi prévoit que « Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat » (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Et si le syndicat est purement et simplement dépourvu de syndic, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet au président du tribunal judiciaire, saisi sur requête par tout intéressé, de désigner un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (article 47 du décret du 17 mars 1967), notamment pour faire remettre les documents du syndicat et convoquer l’assemblée en vue de désigner un syndic.
La Cour de cassation vient de fixer les limites, dans un arrêt qui ressemble trait pour trait à une guerre de copropriétaires. Le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile a jugé que « l’existence d’une mésentente, fût-elle sérieuse, entre les copropriétaires, ne constituait pas à elle seule un motif de désignation d’un administrateur provisoire au sens de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 », et rejeté le pourvoi du copropriétaire qui invoquait le conflit pour obtenir cette désignation (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-16.087, arrêt du 1er octobre 2026). Le même arrêt précise la procédure : « seule est exigée une communication au procureur de la République de la demande en désignation d’un administrateur provisoire formée devant le président du tribunal judiciaire, et non sa communication au procureur général près la cour d’appel saisie d’un appel ». Autrement dit, le conflit entre copropriétaires ne suffit pas : il faut démontrer, pièces comptables à l’appui, que l’équilibre financier est gravement compromis ou que la conservation de l’immeuble est impossible. Les copropriétaires d’un immeuble en difficulté ont donc intérêt à faire établir les comptes, les impayés et l’état du bâti avant de saisir le juge, plutôt que de plaider la mésentente. Sur les charges impayées et les recours du syndicat contre les copropriétaires débiteurs, notre analyse des recours quand la copropriété bloquée ne paie plus les charges complète utilement ce point.
B. Squatteurs dans l’immeuble : plainte, préfet et juge des référés, sans trêve hivernale
L’occupation d’un immeuble ou d’un logement sans droit ni titre appelle une réponse pénale et civile combinée. Sur le plan pénal, l’article 226-4 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende » (article 226-4 du code pénal). Le dépôt de plainte n’est pas une formalité : c’est la première pièce du dossier d’expulsion administrative.
Car la voie préfectorale, issue de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 et réécrite par la loi du 18 août 2026, permet d’aller vite. Ce texte prévoit qu’« En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice » (article 38 de la loi du 5 mars 2007). Trois conditions cumulatives donc : plainte, preuve de propriété ou de domicile, constat officiel. Le préfet statue ensuite vite : « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande », et « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures ». Quand le local n’est pas le domicile du demandeur, « ce délai est porté à sept jours », et « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du local ». Ce calendrier de quarante-huit heures puis vingt-quatre heures ou sept jours est impératif : tout retard du demandeur dans le dépôt de plainte ou le constat retarde d’autant l’évacuation.
La voie judiciaire du référé reste l’arme de droit commun du propriétaire. L’article 834 du code de procédure civile permet au juge, « Dans tous les cas d’urgence », d’ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile), et l’article 835 autorise le juge à prescrire « en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Le tribunal judiciaire de Marseille l’a appliqué le 2 janvier 2025 : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite », d’où l’expulsion d’un squatteur d’un appartement, avec une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros jusqu’à la libération effective (TJ Marseille, pôle de proximité, référés, 2 janvier 2025, RG n° 24/05291, ordonnance du 2 janvier 2025). Surtout, le juge a écarté les deux protections habituelles des expulsés : l’expulsion est ordonnée « sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ». Pour mémoire, l’article L. 412-1 impose en principe un délai de deux mois après le commandement (« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) et l’article L. 412-6 organise le sursis hivernal (« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Contre des occupants sans droit ni titre, ces deux verrous sautent : l’expulsion peut être exécutée toute l’année et sans attendre deux mois. Enfin, le propriétaire victime peut aussi agir sur le terrain indemnitaire : l’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil), fondement de l’indemnité d’occupation et des dégradations.
En pratique, le propriétaire d’un lot squatté dans une copropriété bloquée doit agir sur les deux tableaux sans attendre : déposer plainte et faire constater l’occupation par commissaire de justice dans les quarante-huit heures, saisir le préfet sur le fondement de l’article 38 pour une évacuation rapide, et assigner en référé pour obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation. Parallèlement, il doit pousser la copropriété vers le juge : signaler les impayés au syndic, demander la désignation d’un mandataire ad hoc puis, si la conservation de l’immeuble est compromise, d’un administrateur provisoire. C’est la combinaison de ces actions qui sort un immeuble de l’engrenage décrit cette semaine sur la Côte d’Azur.
Conclusion
Un immeuble dégradé et squatté dont la copropriété ne fonctionne plus n’est pas une fatalité : le maire peut imposer la mise en sécurité et, en cas de danger imminent, faire autoriser la démolition par le juge ; les occupants interdits d’habiter doivent être hébergés décemment aux frais du propriétaire ; le juge peut désigner un mandataire ad hoc puis un administrateur provisoire quand les finances ou la conservation de l’immeuble l’exigent, la simple mésentente entre copropriétaires ne suffisant pas depuis l’arrêt du 1er octobre 2026 ; et les occupants sans droit ni titre peuvent être expulsés en référé ou par le préfet, sans trêve hivernale ni délai de deux mois. Chaque étape suppose des preuves — arrêté, constats, comptes, plainte — et le respect de délais courts, quarante-huit heures pour le préfet, vingt-quatre heures ou sept jours pour quitter les lieux, deux mois et trêve écartés seulement contre les occupants sans droit. Documenter tôt, saisir le bon juge vite : c’est ce qui distingue l’immeuble sauvé de l’immeuble démoli aux frais de ses propriétaires.