Le 19 octobre 2026, Fatima, habitante du Mirail à Toulouse, raconte dans les colonnes du Parisien un quotidien partagé par de nombreux résidents de logements sociaux : trafic dans la cage d’escalier, allées et venues d’acheteurs, portes filtrées par des guetteurs, malgré les patrouilles de police. Pour répondre à cette situation, la mairie de Toulouse a annoncé la signature, fin octobre, d’une convention avec les services de l’État, la justice, les polices nationale et municipale et les bailleurs sociaux afin de faciliter l’expulsion des locataires dont le comportement ou l’activité contribue à des troubles graves dans les résidences HLM. Le dispositif prévoit un échange d’informations entre ces acteurs pour signaler plus vite les locataires qui s’approprient les parties communes ou filtrent les entrées. Cette actualité locale pose une question que des locataires se posent partout en France, et que les moteurs de recherche confirment avec des requêtes telles que expulsion locataire dealer ou comment faire partir des dealers : à quelles conditions le bail d’un trafiquant peut-il être résilié, qui peut agir, et que peuvent faire les voisins quand le bailleur reste inactif. La réponse tient en deux mouvements : la résiliation judiciaire du bail du fauteur de troubles, profondément remaniée par la loi du 13 juin 2025, puis les recours ouverts aux voisins contre un bailleur qui n’agit pas.
I. Obtenir la résiliation du bail du locataire qui participe au trafic de stupéfiants
A. Expulsion d’un locataire dealer : prouver un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux
Le point de départ ne change pas : le locataire d’un logement social doit user paisiblement des lieux. L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Pour les baux d’habitation, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ajoute l’obligation d’user paisiblement des locaux. Depuis la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic, cette obligation est rédigée de façon élargie : le locataire est notamment obligé « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir », dans les termes reproduits aux motifs du jugement du juge des contentieux de la protection de Châlons-en-Champagne du 4 septembre 2026 (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131). Autrement dit, le trafic qui se tient dans la cage d’escalier, au pied de l’immeuble ou dans le parking relève désormais expressément du manquement contractuel, et plus seulement le trafic installé dans l’appartement lui-même.
Cette extension a toutefois une limite, posée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-885 du 12 juin 2025, telle que rapportée par le même jugement : les agissements du locataire à proximité du logement peuvent être pris en compte pour apprécier les conditions d’usage paisible du bien, dans un objectif d’intérêt général, mais uniquement s’ils se déroulent à proximité suffisante du logement donné à bail et causent un trouble de jouissance au préjudice d’autrui. Concrètement, un point de vente tenu à plusieurs rues de l’immeuble, sans lien avec la résidence, ne suffit pas ; un hall d’entrée transformé en lieu de vente, avec des guetteurs qui filtrent les passages, entre dans le champ du texte. La cour d’appel de Rennes l’a jugé le 26 février 2026 dans une affaire où les points de vente de cannabis et de cocaïne avaient été identifiés principalement dans les parties communes d’un immeuble situé à proximité de l’appartement loué : les allers et venues des trafiquants à proximité voire dans l’appartement avaient généré un climat délétère au sein de l’immeuble, et la cour a relevé que l’absence de plainte des autres résidents était sans incidence (CA Rennes, 5e ch., 26 février 2025, RG 22/01929). Les voisins qui craignent de déposer plainte doivent le savoir : leur silence, souvent dicté par la peur, n’interdit pas au bailleur d’agir.
Deuxième point essentiel : le locataire répond des personnes qui occupent le logement de son chef. La mère qui n’a jamais touché à un sachet, le conjoint qui affirme tout ignorer, le colocataire qui dit ne rien avoir vu ne sont pas à l’abri de la résiliation. Dans l’affaire rennaise, la locataire soutenait que son fils ne vivait plus dans les lieux et qu’elle n’avait pas participé au trafic ; la cour a infirmé le jugement de première instance et a prononcé la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2003, ordonné l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, et l’a condamnée à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer charges comprises (CA Rennes, 5e ch., 26 février 2025, RG 22/01929). Le jugement de Châlons-en-Champagne du 4 septembre 2026 retient la même logique à l’égard de la compagne cotitulaire du bail : « S’il est constant que Madame [Q] [C] ne saurait être pénalement responsable des agissements de son conjoint, elle demeure civilement responsable des agissements au sein du logement des occupants de son chef. », et, compte tenu des quantités découvertes dans plusieurs pièces du logement, elle le tribunal en déduit qu’elle ne pouvait ignorer l’activité de son compagnon, présente qu’elle était au logement avec ses enfants lors de la perquisition (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131). Les quantités saisies ce jour-là donnent la mesure de ce que les juges considèrent comme un manquement grave : 2 125 euros en numéraire, des morceaux de résine de cannabis dans le salon, des bocaux et des sachets de têtes d’herbe dans la chambre et dans une valise, un tupperware et un couteau aux traces brunâtres dans la chambre du couple.
Troisième point, souvent mal compris : une condamnation pénale n’est ni nécessaire ni suffisante. Le jugement de Châlons-en-Champagne l’exprime nettement : « le prononcé de la résiliation du bail en raison du défaut d’usage paisible du locataire n’est pas soumis à la condition de l’existence d’une condamnation pénale. Là encore, s’il est tenu compte de cette éventuelle condamnation, cet élément ne constitue ni une condition nécessaire, ni une condition suffisante pour prononcer la résiliation du bail. » (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131). Le juge civil apprécie souverainement si les faits constituent des manquements suffisamment graves, et la résiliation n’est pas nécessairement conditionnée à la persistance des agissements au jour où il statue. Mais l’absence de condamnation ne garantit pas le maintien dans les lieux, et inversement une condamnation ne garantit pas l’expulsion. La cour d’appel de Paris l’a démontré le 3 février 2026 en confirmant le refus de résilier le bail de deux locataires pourtant condamnées au correctionnel : le trouble, avéré sur une période brève comprise entre le 29 novembre et le 14 décembre 2021, avait cessé depuis cette date, le bailleur ne produisait aucune plainte d’autres locataires, et une infraction isolée suivie d’une condamnation, pour grave qu’elle soit, ne caractérisait pas au jour où la cour statuait des manquements suffisamment graves empêchant la poursuite du contrat (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 3 février 2026, RG 23/11316). La leçon pratique est directe : pour obtenir la résiliation, le bailleur doit établir la gravité et, autant que possible, la répétition des faits, avec des pièces qui montrent un trouble actuel ou durable pour la résidence, et non un épisode ancien et refermé.
B. Expulsion d’un dealer HLM : saisir le juge, avec le préfet en renfort depuis la loi du 13 juin 2025
Qui peut demander la résiliation ? D’abord le bailleur social lui-même, qui peut saisir directement le juge. L’article L. 442-4-2 du code de la construction et de l’habitation est explicite : « La faculté prévue à l’article L. 442-4-1 de proposer une offre de relogement ne constitue nullement une obligation pour le bailleur. Celui-ci peut directement saisir le juge aux fins de résiliation du bail du locataire qui ne respecte pas l’obligation prévue au troisième alinéa b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. » Aucune proposition de relogement préalable n’est donc exigée, et le bailleur n’a pas à démontrer qu’il a d’abord tenté une médiation. C’est ce qu’a fait la SA Plurial Novilia devant le juge de Châlons-en-Champagne : l’action ayant été initiée par la bailleresse elle-même, celle-ci devait seulement établir que les agissements du locataire méconnaissaient l’article 7 b) tel que modifié par la loi du 13 juin 2025, sans autre condition procédurale (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131).
La nouveauté de la loi du 13 juin 2025, celle-là même qui inspire la convention toulousaine, tient au rôle du préfet. L’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, applicable depuis le 20 août 2026, dispose que « Lorsqu’il constate que les agissements de l’occupant habituel d’un logement troublent l’ordre public de manière grave ou répétée, notamment s’ils sont liés à des activités de trafic de stupéfiants, et méconnaissent les obligations définies au b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , le représentant de l’Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions prévues à l’ article L. 442-4-2 du présent code. L’injonction précise les éléments de fait qui justifient la mise en œuvre de la procédure. Le bailleur fait connaître au représentant de l’Etat, dans un délai de quinze jours, la suite qu’il entend réserver à l’injonction. En cas de refus du bailleur, d’absence de réponse à l’expiration de ce délai ou lorsque, ayant accepté le principe de l’expulsion, le bailleur n’a pas saisi le juge à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa réponse, le représentant de l’Etat peut se substituer à lui et saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions mentionnées au même article L. 442-4-2. » L’injonction précise les éléments de fait qui justifient la procédure. Le bailleur fait connaître au préfet, dans un délai de quinze jours, la suite qu’il entend réserver à l’injonction, et ce délai court dès la notification : passé ce délai sans réponse, le préfet peut se substituer au bailleur pour saisir lui-même le juge (article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation). La substitution est également possible en cas de refus du bailleur ou lorsque, ayant accepté le principe de l’expulsion, le bailleur n’a pas saisi le juge à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa réponse, et le préfet saisit alors le juge dans les mêmes conditions (article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation). Pour les habitants, l’enseignement est concret : signaler les faits au bailleur ne suffit pas toujours, et transmettre les mêmes éléments au préfet, par un courrier précis et documenté, peut déclencher l’injonction qui force le mouvement. C’est exactement la mécanique que la convention de Toulouse cherche à fluidifier en organisant l’échange d’informations entre la mairie, les polices, le parquet, le préfet et les bailleurs.
Devant le juge, la résiliation judiciaire prend effet au jour du jugement, comme dans l’affaire de Châlons-en-Champagne où le tribunal a prononcé la résiliation des baux du logement et du garage avec effet au jour de sa décision (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131). Les locataires deviennent alors occupants sans droit ni titre et leur expulsion est ordonnée, y compris celle de tous occupants de leur chef. Le tribunal précise un point que les familles concernées invoquent souvent : « la résiliation d’un bail pour manquement aux obligations contractuelles du locataire ne constitue pas une sanction au même titre qu’une sanction pénale, mais la conséquence civile d’une inexécution contractuelle suffisamment grave. Dès lors, en prononçant la résiliation du contrat de bail susmentionné, la juridiction n’a pas porté atteinte au principe de droit pénal non bis in idem. », de sorte que le principe interdisant d’être puni deux fois pour les mêmes faits ne fait pas obstacle à la résiliation même après une condamnation pénale (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131). L’argument tiré du droit au respect de la vie privée et familiale ne suffit pas non plus lorsque le manquement est grave et que l’un des occupants a été condamné pénalement.
Reste l’exécution : l’expulsion d’un logement ne se fait jamais du jour au lendemain. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . », et ce délai de deux mois court à compter du commandement de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et le délai ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, dans les termes du même article (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). En pratique, les voisins doivent donc s’attendre à plusieurs mois entre le jugement et le départ effectif, avec commandement d’huissier, possible concours de la force publique et indemnité d’occupation mise à la charge des expulsés jusqu’à la libération des lieux, comme l’a fixée la cour de Rennes au montant du dernier loyer charges comprises (CA Rennes, 5e ch., 26 février 2025, RG 22/01929).
II. Quand le bailleur ne fait rien : les recours des voisins face au trafic dans leur résidence
A. Dealers dans la cage d’escalier, bailleur inactif : exiger la jouissance paisible promise par la loi
Le bailleur social n’est pas un simple spectateur des troubles : il doit à chaque locataire la jouissance paisible de son logement. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; », selon les textes reproduits dans un jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 13 août 2026 (TJ Saint-Étienne, 4e ch., 13 août 2026, RG 25/04331). Lorsqu’un point de vente s’installe dans les parties communes, avec son cortège d’allers et venues, de dégradations et d’intimidations, les voisins subissent un trouble de jouissance dont ils peuvent demander réparation au bailleur, à condition de démontrer une inertie fautive ou un manque de réaction de sa part : « Il faut démontrer une inertie fautive du bailleur ou un manque de réaction pour que sa responsabilité soit engagée. » (TJ Saint-Étienne, 4e ch., 13 août 2026, RG 25/04331).
Cette exigence de preuve est le point sur lequel la plupart des demandes échouent, et l’affaire stéphanoise en est l’illustration. Le locataire invoquait des plaintes et des mains courantes déposées en 2022, 2023 et 2024 contre son voisin pour des menaces, ainsi que deux attestations sur l’honneur ; mais le bailleur démontrait de son côté qu’il s’était mobilisé pendant tout le conflit, avec des notes aux locataires, des convocations, une visite au domicile, l’orientation vers un conciliateur de justice et une médiation, et le tribunal a jugé que « l’inertie fautive et le manque de réaction du bailleur n’est pas démontrée », rejetant la demande de condamnation (TJ Saint-Étienne, 4e ch., 13 août 2026, RG 25/04331). Le tribunal a ajouté que le demandeur était à l’origine de son propre préjudice et que le traitement des plaintes pour menaces relevait d’une instance pénale. Trois enseignements s’en dégagent pour les voisins d’un point de deal. D’abord, écrire au bailleur ne suffit pas : il faut des lettres recommandées régulières, précises et datées, qui décrivent les faits, les dates, les lieux et les conséquences sur la vie quotidienne, et conserver chaque réponse ou chaque silence. Ensuite, le pénal et le civil avancent sur deux voies séparées : déposer plainte est utile pour faire cesser les infractions et pour constituer des preuves, mais c’est la mise en demeure du bailleur, restée sans effet, qui fonde l’action en responsabilité contre lui. Enfin, un bailleur qui agit réellement, même sans résultat immédiat, se protège : convocations des fauteurs de troubles, rappels au règlement intérieur, gardiens renforcés, vidéosurveillance des halls, signalements au parquet et saisine du juge sont autant de diligences que le tribunal prendra en compte.
La cour d’appel de Paris rappelle par ailleurs le standard que le bailleur doit lui-même satisfaire quand il demande la résiliation : établir que les faits se rattachent à l’obligation de jouissance paisible du locataire mis en cause, avec un impact sur la sécurité ou la tranquillité des autres occupants de l’immeuble. Elle vise sur ce point un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 décembre 2020, selon lequel l’obligation de jouissance paisible pèse sur le preneur et les personnes vivant sous son toit et la résiliation peut être prononcée lors de troubles graves dès lors que le lien avec l’obligation du locataire est caractérisé (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 3 février 2026, RG 23/11316). Pour les voisins, cette exigence de lien est une aide concrète : plus leurs signalements décrivent précisément comment le trafic dégrade leur propre jouissance des lieux (impossibilité d’utiliser le hall, peur de sortir le soir, dégradations, bruit nocturne), plus ils renforcent à la fois une future action contre le bailleur inactif et le dossier de résiliation contre le trafiquant.
B. Que faire contre les dealers de son immeuble : la méthode pas à pas qui tient devant le juge
La première étape consiste à constituer un dossier écrit, car un juge ne se convainc ni d’impressions ni de rumeurs. Chaque fait doit être noté avec sa date, son heure, son lieu exact et ses conséquences : porte du hall bloquée par des guetteurs tel soir, interdiction faite aux résidents d’emprunter l’escalier telle semaine, dégradations constatées tel jour, attroupements nocturnes avec leurs horaires. Les attestations de voisins rédigées dans les formes, les photographies des dégradations, les copies des plaintes et des mains courantes, les courriers adressés au gardien et au bailleur forment ensemble un faisceau que les tribunaux examinent concrètement, comme le montrent les décisions rendues en 2025 et 2026 : dans l’affaire de Châlons-en-Champagne, le rapport de police, le procès-verbal de perquisition et l’ordonnance pénale d’homologation ont emporté la résiliation, tandis que dans l’affaire parisienne, l’absence de plaintes des autres locataires a contribué au refus de résilier (TJ Châlons-en-Champagne, JCP, 4 septembre 2026, RG 25/03131 ; CA Paris, pôle 4 ch. 4, 3 février 2026, RG 23/11316). Agir à plusieurs voisins renforce le dossier : des signalements concordants, adressés séparément au bailleur, valent mieux qu’une pétition unique, et chacun conserve la preuve de ses envois.
La deuxième étape est la mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier décrit les troubles, rappelle l’obligation de jouissance paisible des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, et demande par écrit quelles mesures le bailleur compte prendre : rappel au règlement intérieur, convocation du locataire mis en cause, renforcement du gardiennage, sécurisation des accès, signalement au parquet, saisine du juge aux fins de résiliation. Un délai raisonnable de réponse est fixé, généralement de quinze jours à un mois, en cohérence avec les délais que la loi du 13 juin 2025 impose désormais au bailleur face à une injonction préfectorale : quinze jours pour faire connaître la suite réservée à l’injonction, puis un mois pour saisir le juge après avoir accepté le principe de l’expulsion (article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation). En parallèle, les mêmes faits sont signalés au préfet, à la mairie et au commissariat, puisque l’échange d’informations entre ces acteurs est précisément ce que les conventions comme celle de Toulouse cherchent à organiser. Si le bailleur ne répond pas ou répond par des promesses sans effet, une seconde mise en demeure constate l’échec et annonce l’action en justice : cette gradation écrite est ce qui permettra ensuite de démontrer l’inertie fautive exigée par les tribunaux (TJ Saint-Étienne, 4e ch., 13 août 2026, RG 25/04331).
La troisième étape passe, avant le tribunal, par la conciliation, qui reste le réflexe attendu dans les conflits de voisinage. Le conciliateur de justice, saisi par simple déclaration au tribunal judiciaire, convoque les parties et tente un accord : le bailleur stéphanois y avait eu recours, et le tribunal l’avait compté au nombre de ses diligences (TJ Saint-Étienne, 4e ch., 13 août 2026, RG 25/04331). Si la conciliation échoue, le voisin peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des dommages et intérêts réparant son trouble de jouissance et, surtout, une injonction de faire pesant sur le bailleur : engager la procédure de résiliation contre le trafiquant, sécuriser les parties communes, faire respecter le règlement intérieur. La demande indemnitaire doit être chiffrée avec réalisme : les juges réparent un préjudice démontré, par exemple des mois de privation partielle de l’usage des parties communes ou des troubles du sommeil attestés, et non une somme symbolique sans justificatif. Enfin, aucune de ces démarches n’autorise les voisins à se faire justice eux-mêmes : changer les serrures du hall pour empêcher l’accès du locataire mis en cause, couper son électricité, dégrader sa porte ou l’intimider exposent leurs auteurs à des poursuites et affaiblissent leur propre dossier. Seule une décision de justice, exécutée par huissier avec le concours de la force publique si nécessaire, peut imposer le départ, après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par la loi, sauf réduction ou suppression décidée par le juge dans les cas qu’elle prévoit (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution).
Ce que dit le droit, en trois phrases
Depuis la loi du 13 juin 2025, le locataire doit s’abstenir de tout comportement qui, aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir, limite encadrée par le Conseil constitutionnel aux agissements proches du logement qui causent un trouble de jouissance à autrui (article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation ; TJ Châlons-en-Champagne, 4 septembre 2026). Le bailleur peut saisir directement le juge sans proposer de relogement préalable, et le préfet peut l’y enjoindre puis se substituer à lui en cas de refus ou de silence de quinze jours (article L. 442-4-2 du code de la construction et de l’habitation). Les voisins d’un bailleur inactif peuvent agir contre lui s’ils démontrent une inertie fautive, après des mises en demeure écrites restées sans effet (article 1719 du code civil ; TJ Saint-Étienne, 13 août 2026).
Conclusion
La convention annoncée à Toulouse ne crée pas un nouveau droit d’expulser : elle organise l’usage d’un droit que la loi du 13 juin 2025 a considérablement renforcé. Le bail du locataire qui deale peut être résilié par le juge dès lors que des faits graves et établis portent atteinte à la sécurité ou à la tranquillité de la résidence, y compris dans les parties communes et aux abords, et le préfet peut désormais contraindre un bailleur réticent à agir. Mais rien n’est automatique : une infraction isolée et ancienne ne suffit pas, comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris, et un bailleur qui se mobilise réellement ne peut pas être condamné pour inaction, comme l’a jugé le tribunal de Saint-Étienne. Pour les habitants excédés, la voie efficace reste la même : écrire, dater, prouver, mettre en demeure, signaler au préfet, puis saisir le juge. C’est ce dossier méthodique, et lui seul, qui transforme la colère du hall d’immeuble en décision d’expulsion.