Le 19 octobre 2026, une requête occupe le haut des recherches des bailleurs commerciaux : la presse nationale annonce qu’une enseigne de distribution à bas prix, qui exploite plusieurs centaines de magasins en France, serait en état de cessation des paiements et s’apprêterait à déposer le bilan. Sud Ouest l’écrivait dès le 18 octobre 2026, Libération évoque un comité social et économique convoqué le 21 octobre 2026 pour en informer les représentants des salariés, et Capital chiffre l’enjeu à plus de cinq cents magasins et six mille salariés. À la date de rédaction du présent article, les publications consultées n’invoquent aucun jugement d’ouverture publié : la procédure est annoncée, elle n’est établie par aucun acte officiel. Les développements qui suivent sont donc de portée générale : ils décrivent les règles applicables chaque fois que le locataire d’un bail commercial est placé en redressement judiciaire, et ne décrivent la situation d’aucune entreprise en particulier, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Pour le bailleur, deux questions se posent dans l’ordre : le bail survit-il à l’ouverture, et qui paie les loyers pendant la période d’observation (I) ; puis, quand le locataire ne paie plus, comment obtenir la résiliation du bail et récupérer les locaux (II).

I. Redressement judiciaire du locataire : le bail commercial continue-t-il pendant la période d’observation ?

A. Qui décide de la poursuite du bail : l’administrateur choisit, le bailleur peut le mettre en demeure de prendre parti

L’ouverture d’un redressement judiciaire ne résilie pas, à elle seule, le bail commercial. Le principe est posé par l’article L. 622-13, I, du code de commerce, aux termes duquel « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ». Ce texte, écrit pour la sauvegarde, s’applique au redressement judiciaire : l’article L. 631-14 du même code dispose que « Les articles L. 622-3 à L. 622-9 , à l’exception de l’article L. 622-6-1 , et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire ». La clause du bail qui prévoirait la résiliation de plein droit pour le seul motif de l’ouverture de la procédure ne peut donc produire effet : le bail continue, et c’est l’administrateur judiciaire qui décide de son sort. L’article L. 622-13, II, du code de commerce lui réserve en effet cette faculté : « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur ». Le même texte l’oblige à vérifier ses moyens avant d’exiger la poursuite : « Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant ». Pour un bail commercial, exiger l’exécution signifie payer les loyers à échéance ; s’il s’agit d’un contrat à exécution échelonnée dans le temps, l’administrateur « y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant ».

Le bailleur n’est pas condamné à attendre sans rien faire que l’administrateur se prononce. L’article L. 622-13, III, 1°, du code de commerce organise la mise en demeure de prendre parti : « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse », le contrat en cours est résilié de plein droit. Ce délai d’un mois court à compter de la réception de la mise en demeure par l’administrateur, et le texte précise que « Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ». Concrètement, le bailleur adresse sa mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conserve la preuve de la réception, et cale son calendrier à un mois et un jour : sans réponse, il saisit le juge-commissaire pour faire constater la résiliation de plein droit, dont la date est alors fixée par l’ordonnance.

Symétriquement, quand l’administrateur choisit de ne pas continuer le bail, l’article L. 622-14, 1°, du code de commerce dispose que la résiliation intervient « Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail ». Le même texte ajoute que « Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif » : le bailleur évincé par décision de l’administrateur devient créancier indemnisé, mais au passif, donc avec les contraintes de déclaration examinées ci-après. Enfin, le bailleur ne peut pas tirer argument de la fermeture du magasin pendant la procédure : le dernier alinéa de l’article L. 622-14 du code de commerce est formel, « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail ». Le rideau baissé n’est pas une cause de résiliation ; seuls comptent la décision de l’administrateur et, comme on va le voir, le défaut de paiement des loyers postérieurs.

B. Loyers d’avant et loyers d’après le jugement : payés à l’échéance ou déclarés au passif ?

Tout le régime financier du bail en période d’observation tient à une date couperet : celle du jugement d’ouverture. Les loyers échus avant ce jugement sont des créances antérieures ; ils ne seront jamais payés à l’échéance et doivent être déclarés au passif. L’article L. 622-24 du code de commerce pose la règle : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat ». Le décret en question est l’article R. 622-24 du code de commerce, qui fixe le délai de déclaration : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». Ce délai de deux mois court donc à compter de la publication au BODACC, pas à compter du jour où le bailleur apprend la procédure par la presse. Le même texte ajoute une rallonge géographique : « Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction qui a son siège sur le territoire de la France métropolitaine, le délai de déclaration est augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas sur ce territoire ». Le bailleur qui manque ce délai de deux mois n’est pas définitivement perdu, mais il bascule dans un régime de rattrapage étroit. L’article L. 622-26 du code de commerce prévoit que « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ». Et l’action en relevé de forclusion est elle-même enfermée dans un délai : « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. Ce délai court à compter de la publication du jugement d’ouverture ». Six mois à compter de la publication du jugement d’ouverture, donc, pour demander au juge-commissaire à être relevé de la forclusion en prouvant que le retard n’est pas de son fait, par exemple parce que le débiteur l’a omis de la liste de ses créanciers. Passé ce délai de six mois, la créance antérieure non déclarée devient inopposable pendant l’exécution du plan : le bailleur ne pourra pas en poursuivre le paiement contre le locataire redressé qui respecte son plan.

À l’inverse, les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture bénéficient du régime le plus protecteur du droit des procédures collectives. L’article L. 622-17, I, du code de commerce dispose que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ». Le loyer du local que le locataire continue d’occuper pendant la période d’observation est la contrepartie d’une prestation fournie pendant cette période : la jouissance des lieux. Il doit donc être payé à son échéance normale, comme si la procédure n’existait pas, dès lors que le bail est poursuivi. Et s’il n’est pas payé à l’échéance, le bailleur n’est pas renvoyé au même rang que les créanciers antérieurs : le II du même article prévoit que « Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2 , L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code ». Ce privilège de procédure prime donc les autres créanciers, à l’exception des salaires superprivilégiés, des frais de justice et du privilège de l’argent frais. Reste une condition de forme que le bailleur néglige trop souvent : l’article L. 622-17, IV, du code de commerce dispose que « Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation ». Autrement dit, le bailleur doit signaler ses loyers postérieurs impayés aux organes de la procédure dans l’année qui suit la fin de la période d’observation, faute de quoi il perd le bénéfice du privilège. Le réflexe complet du bailleur tient donc en trois gestes datés : déclarer les loyers antérieurs au mandataire dans les deux mois de la publication au BODACC, exiger le paiement à échéance des loyers postérieurs tant que le bail est poursuivi, et porter les impayés postérieurs à la connaissance de l’administrateur puis, si besoin, du mandataire ou du commissaire à l’exécution du plan dans l’année de la fin de la période d’observation.

II. Locataire en redressement qui ne paie plus : comment le bailleur fait-il résilier le bail ?

A. Après trois mois d’impayés postérieurs : la requête au juge-commissaire et son contrôle au jour où il statue

Quand les loyers postérieurs restent impayés, le bailleur dispose d’une voie propre, plus rapide qu’une résiliation de droit commun : la résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. L’article L. 622-14, 2°, du code de commerce la définit ainsi : « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Deux verrous temporels encadrent donc l’action : le bailleur ne peut agir qu’une fois expiré un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, et tout paiement intervenu avant l’expiration de ce délai de trois mois fait échec à la résiliation. Le juge compétent est le juge-commissaire : l’article R. 622-13, alinéa 2, du code de commerce dispose que « Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14 , ainsi que la date de cette résiliation ». Le bailleur saisit donc le juge-commissaire par requête, et c’est l’ordonnance du juge-commissaire qui constate la résiliation et en fixe la date.

La Cour de cassation a précisé deux fois, en 2024 puis en décembre 2025, comment ce contrôle s’exerce, et à quel moment s’apprécie l’existence des impayés. Dans un arrêt du 12 juin 2024 (pourvoi n° 22-24.177), la chambre commerciale était saisie du cas d’un pressing exploité en centre commercial, placé en redressement judiciaire par jugement du 28 avril 2020 : le bailleur avait saisi le juge-commissaire le 10 septembre 2020, et le locataire avait payé le 9 septembre 2020 des loyers reçus par la bailleresse le 10 septembre, jour du dépôt de la requête. La Cour approuve le rejet de la demande : « Ayant constaté que la société 5 à sec RIF avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit, l’arrêt retient exactement que la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée ». Le considérant de principe vaut pour tous les dossiers : « Il résulte de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code et de l’article R. 622-13, alinéa 2, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20, que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ». Le contrôle se fait donc au jour où le juge statue, pas au jour du dépôt de la requête : un paiement régularisé en cours d’instance éteint la créance et fait rejeter la demande.

Le 10 décembre 2025, la même chambre a cassé une cour d’appel qui avait raisonné à l’inverse (pourvoi n° 24-20.714). Le locataire, en redressement depuis le 7 novembre 2022, avait été assigné en constat de résiliation par requête du 23 mars 2023, mais avait payé les 20 et 21 avril 2023 la totalité des loyers dus avant que le juge-commissaire statue le 6 septembre 2023. La Cour de cassation énonce la même règle : « Il résulte de ces textes que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés », puis sanctionne la cour d’appel : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Pour le bailleur, la leçon est double : attendre l’expiration des trois mois avant de saisir, puis maintenir la pression jusqu’à l’audience, car le locataire peut encore payer utilement après le dépôt de la requête. À l’inverse, un troisième arrêt, du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 21-15.576), rappelle que la recevabilité de l’action, elle, s’apprécie à la date de la saisine, non à la date du jugement : « pour apprécier si le bailleur qui agit en résiliation du bail a respecté le délai de trois mois prévu par les textes précités, le juge doit se placer non à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de la demande de résiliation ». Dans cette affaire, la requête déposée le 23 octobre 2019, moins de trois mois après le jugement du 19 septembre 2019 qui prononçait la résolution du plan et ouvrait la liquidation, était irrecevable. Le même arrêt tranche au passage une question de point de départ que les bailleurs rencontrent souvent : « Lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective, de sorte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire ». Chaque nouvelle procédure fait donc courir un nouveau délai de trois mois. On notera enfin que ce régime du redressement irrigue la liquidation : l’article L. 641-12, 3°, du code de commerce dispose que « Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 ». Quand le redressement bascule en liquidation, le sort du bail, la cession du bail au repreneur et le traitement du dépôt de garantie obéissent à des règles propres, qui font l’objet d’un développement dédié aux droits du bailleur en liquidation judiciaire du locataire commerçant.

B. Clause résolutoire, erreurs qui font perdre le bailleur et réflexes à Paris et en Île-de-France

Beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer. En temps normal, son jeu est strictement encadré : l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Ce délai d’un mois après commandement est d’ordre public, et la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique en a durci les conditions d’application : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Le bailleur qui délivre un commandement visant la clause résolutoire doit donc mentionner le délai d’un mois à peine de nullité, puis vérifier devant le juge que le preneur paie de nouveau l’intégralité du loyer courant avant la première audience. Surtout, la Cour de cassation veille à la lettre de la clause : le 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier ». Une clause qui raccourcit le délai légal ne se voit pas simplement ramenée à un mois : elle est réputée non écrite en son entier, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, aux termes duquel « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . ». Le bailleur a donc intérêt à relire sa clause résolutoire avant d’agir : si elle stipule un délai inférieur au mois légal, il ne peut pas s’en prévaloir. Et pendant la procédure collective, la prudence redouble : toute clause qui ferait de l’ouverture de la procédure à elle seule un cas de résiliation se heurte au principe rappelé plus haut, selon lequel aucune résiliation ne peut résulter du seul fait de l’ouverture.

Trois erreurs font régulièrement perdre le bailleur. Première erreur : saisir le juge-commissaire avant l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. La sanction est l’irrecevabilité, comme dans l’arrêt du 18 janvier 2023 où la requête déposée moins de trois mois après le jugement ouvrant la nouvelle procédure a été rejetée. Deuxième erreur : confondre le commandement de payer de droit commun et la procédure collective, par exemple en faisant délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers antérieurs au jugement, que le locataire n’a de toute façon pas le droit de payer hors déclaration au passif. Troisième erreur : présenter au juge-commissaire un décompte global qui mélange loyers antérieurs et loyers postérieurs. Seuls les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture fondent l’action de l’article L. 622-14, 2° ; les antérieurs relèvent de la déclaration au passif dans les deux mois de la publication au BODACC, avec le rattrapage du relevé de forclusion dans les six mois. Un décompte distinguant les deux périodes, échéance par échéance, avec les justificatifs de paiement et d’occupation, conditionne le succès de la requête. À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux en jeu justifient rarement l’attentisme, les réflexes pratiques s’ordonnent ainsi : surveiller le BODACC dès les premières rumeurs de presse pour dater exactement la publication du jugement d’ouverture, qui fait courir à la fois le délai de déclaration de deux mois et le délai de trois mois avant l’action en résiliation ; adresser sans tarder la mise en demeure de prendre parti à l’administrateur quand il en a été désigné un ; saisir le juge-commissaire du tribunal qui a ouvert la procédure par requête au greffe une fois les trois mois expirés, en joignant le bail, le décompte distingué et la preuve de l’occupation postérieure ; et parallèlement engager le recouvrement des loyers impayés postérieurs, qui restent dus à échéance tant que le bail se poursuit. La convocation devant le juge-commissaire suit alors son cours, le greffe convoquant les parties, et le bailleur maintient sa créance jusqu’à l’audience, puisqu’un paiement même tardif, intervenu avant que le juge statue, éteint la demande comme l’ont jugé les arrêts de 2024 et 2025.

Conclusion

Le bail commercial survit à l’ouverture du redressement judiciaire du locataire : l’administrateur décide de sa poursuite, le bailleur peut le mettre en demeure de prendre parti dans un délai d’un mois, et le défaut d’exploitation pendant la période d’observation n’entraîne jamais à lui seul la résiliation. Les loyers antérieurs au jugement se déclarent au passif dans les deux mois de la publication au BODACC, avec un rattrapage possible par le relevé de forclusion dans les six mois ; les loyers postérieurs se paient à échéance et bénéficient, à défaut, d’un privilège qu’il faut préserver en portant la créance à la connaissance des organes de la procédure dans l’année de la fin de la période d’observation. Quand les impayés postérieurs s’accumulent, le bailleur saisit le juge-commissaire après trois mois, en prouvant des impayés qui subsistent au jour où le juge statue, sans confondre cette voie avec la clause résolutoire de droit commun, dont le délai d’un mois après commandement reste d’ordre public. Ces règles, forgées pour durer, s’appliquent à chaque redressement ; elles ne préjugent d’aucune situation particulière, et seule la publication du jugement d’ouverture au BODACC fait courir les délais qui comptent.